Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> 03 июня 2021 года дело по апелляционной жалобе Чиканова Н.Н. на решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску мэрии <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка, которыми постановлено:

Исковое заявление мэрии <адрес> удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ№м в части его заключения с Чикановым Н.Н.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В., объяснения Чиканова Н.Н., его представителя Рягина Н.Н., возражения представителя мэрии <адрес> – Смирновой О.В., объяснения представителя ГСК «ПК Башня» - Бикаева В.Ш., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Мэрия <адрес> обратилась в суд с иском к Чиканову Н.Н. о расторжении договора аренды земельного участка, указав при этом следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией <адрес> и Чикановым Н.Н. был заключен договор №м аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Арендатору был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., для эксплуатации ячейки №, площадью <данные изъяты> кв.м., блок <данные изъяты>, расположенной в здании овощехранилища по <адрес>.

Вид разрешенного использования земельного участка согласно сведениям ЕГРН: для эксплуатации овощехранилища.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В соответствии с положениями договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, соблюдать специально установленный режим использования земельных участков, возводить строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами (пп. 1,4,10 п. 4.2 договора).

Отделом муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии <адрес> был проведен осмотр на местности земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе осмотра было установлено, что на земельном участке расположены одноэтажные сооружения - гаражные боксы, овощехранилища.

Сооружения гаражей и овощехранилищ частично в удовлетворительном состоянии, частично не эксплуатируются, находятся в аварийно-опасном состоянии.

Таким образом, своими действиями арендатор нарушил п.п. 1, 2 п. 4.2 договора аренды, предусматривающих обязанность арендатора эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление с предложением о расторжении договора, в течение 30 дней.

Уведомление осталось без удовлетворения, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

С учетом изложенного, мэрия <адрес> просила расторгнуть договор аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ№м.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен Чиканов Н.Н., в апелляционной жалобе изложена просьба решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт указывает, что в блоке № овощехранилища расположено 106 ячеек.

Чиканов Н.Н. является добросовестным пользователем своей ячейки №, содержит ее в полном порядке, а также содержит в чистоте прилегающую к ячейке территорию, несет бремя расходов на ее содержание, своевременно платит членские взносы.

Вопреки выводам суда первой инстанции, исходя из условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГЧиканову Н.Н. был предоставлен в аренду земельный участок, соразмерно его доле в праве собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. договора – здание овощехранилище, расположенное по адресу <адрес>, блок 1, для эксплуатации ячейки, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес>, <данные изъяты>.

Полагает необоснованным возложение на ответчика гражданско-правовой ответственность за недобросовестность действий других лиц, являющихся правообладателями ячеек в овощехранилище.

Также суд неправомерно не учел, что ответчиком были понесены соответствующие расходы в интересах кооператива в целях принятия мер по надлежащему использованию территории земельного участка и здания овощехранилища.

Кроме того, суд первой инстанции также не учел и то обстоятельство, что мэрия <адрес> в период обращения в суд с иском к Чиканову Н.Н. и рассмотрения спора по существу, заключает с юридическим лицом - ГСК «ПК Башня», являющимся собственником полностью разрушенной ячейки № в овощехранилище в блоке №, соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, который просит расторгнуть с Чикановым Н.Н по заявленным основаниям.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Постанавливая по делу обжалуемое решение об удовлетворении требовании мэрии <адрес>, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 606, 607, 615, 619 ГК РФ, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что арендатор Чиканов Н.Н. нарушил закрепленные в п.п. 1,2 п. 4.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№м обязанности арендатора в части эффективного использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и недопущения ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности, в связи с чем имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Одним из оснований расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Согласно п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции не были применены при разрешении спора по существу приведенное выше нормативно-правое регулирование, подлежащее применению в рамках спорных правоотношений, а также выше изложенные разъяснения постановлений, что повлекло принятие незаконного и необоснованного решения.

Как следует из материалов дела, решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за Чикановым Н.Н. признано право собственности на овощехранилище (ячейку) <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, в блоке № потребительского кооператива по эксплуатации гаражей и овощехранилищ «Башня», расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект зарегистрировано за Чикановым Н.Н. в установленном законном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> и Чикановым Н.Н. заключен договор аренды земельного участка на территории <адрес> с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому арендодатель (мэрия <адрес>) передает, а арендатор (-ы) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 3 115 кв.м. согласно кадастровому паспорту земельного участка, с возникновением у арендатора(-ов) обязательств, соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество – здание овощехранилища по адресу: <адрес>, блок 1.

Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.5).

В соответствии с п. 1.4 договора земельный участок Чиканову Н.Н. передан для эксплуатации ячейки, общей площадью 9,3 кв.м. по <адрес>, блок 1 ячейка 51.

Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка: овощехранилища; категория земель: земли населенных пунктов.

Подпунктами 1,2,3,4 п. 4.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор земельного участка обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием; не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель; соблюдать специально установленный режим использования земельных участков.

В силу п. 6.1 договора аренды земельного участка он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, допущенных со стороны арендатора нарушений условий настоящего договора, земельного законодательства и нормативных правовых актов <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на основании соглашения № присоединился ГСК «ПК Башня» с целью эксплуатации помещения, назначение: нежилое, общая площадь 9,3 кв.м., с кадастровым номером № по <адрес>, блок 1, ячейка 2.

Согласно актам обследования от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, проведенным собственником земельного участка - мэрией <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № расположены одноэтажные строения - гаражные боксы и овощехранилища, часть из которых не эксплуатируется, заброшены, находятся в аварийно-опасном состоянии, что также подтверждается представленными к указанным актам фотоматериалами.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Чиканова Н.Н. было направлено уведомление, в котором предложено в течение 30 дней с момента получения данного уведомления расторгнуть договор аренды земельного участка и освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:091390:414 в связи нарушением действиями арендатора условий договора об эффективном использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и о недопущении ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности.

При этом из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГЧикановым Н.Н были заключены договор подряда на установку забора на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 99-101), договор на оказание услуг по выводу мусора с территории указанного земельного участка (л.д. 112 – 115), ДД.ММ.ГГГГ - заключен договор подряда на выполнение ремонтно-строительных работ согласно техническому заданию на данном земельном участке (л.д. 116 – 123), представлены акт о приемке выполненных работ, справка о стоимости выполненных работ и затрат (л.д.136 – 137).

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке к/н № расположен одноэтажный блок овощехранилищ №, в котором расположена ячейка №. Ячейка овощехранилища № имеется дверь, объект эксплуатируется. Дверь для обследования была открыта его владельцем Чикановым Н.Н. Коммуникации отсутствуют. Территория вокруг ячейки № убрана, свободна для прохода. Не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из материалов дела следует, что ответчик Чиканов Н.Н. предпринимал меры и совершал действия, направленные на эффективное использовании земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и недопущением ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности в соответствии с целью его предоставления в аренду, соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество, как было согласовано между сторонами при заключении договора аренды.

Кроме того, истцом были понесены расходы, приняты необходимые меры и организованы работы по устранению обстоятельств, которые послужили основанием для обращения мэрии <адрес> в суд с настоящим иском, в частности территория земельного участка была огорожена забором, произведены действия по вывозу мусора с территории всего земельного участка, предоставленного для эксплуатации здания овощехранилища, что объективно подтверждается представленными стороной ответчика договорами, фотоматериалами, не оспорено и не опровергнуто стороной истца.

Как следует из решения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ мэрии <адрес> было отказано в удовлетворении иска о возложении обязанности на ГСК «ПК Башня» освободить земельный участок с кадастровым номером № путем демонтажа здания овощехранилищ, а также вывоза с него бытового и строительного мусора, при суд исходил из того, что построенное в 1989 году здание коллективных овощехранилищ, не является объектом самовольного строительства, в соответствии с экспертным заключением несущие и ограждающие конструкции здания овощехранилища, находятся в работоспособном состоянии, ограниченно-работоспособном и аварийной техническом состоянии, для приведения здания в работоспособное состояние необходимо произвести реконструкцию объекта с частичной заменой и восстановлением несущих конструкций надземной части здания овощехранилища.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для досрочного расторжения вышеуказанного договора аренды по заявленным истцом основаниям.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательств в разумный срок после направления ему предупреждения об этом.

При таких обстоятельствах решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований мэрии <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении требований мэрии <адрес> к Чиканову Н. Н.чу о расторжении договора аренды земельного участка – отказать.

Апелляционную жалобу Чиканова Н.Н. - удовлетворить.

Председательствующий - подпись

Судьи – подписи

Копия верна:

Судья С.В. Черных