Гражданский кодекс часть 1

В обоснование истец указал, что 01 августа 2007 года между ООО «Манхэттен Девелопмент» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор аренды № 140, согласно которому арендатор получил в аренду нежилые помещения торгового центра «Парк Хаус», расположенного по адресу: <...>, для использования под размещение магазина сроком до 31 августа 2012 года.

Дополнительным соглашением от 01 февраля 2009 года срок действия договора продлен сторонами до 31 августа 2017 года.

Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с неоднократными нарушениями ответчиком обязательств по оплате арендной платы, в соответствии с п. 13.2.1 договор аренды был расторгнут арендодателем 26 апреля 2015 года в одностороннем порядке путем направления уведомления № 012 от 16.04.2015.

Согласно условиям договора арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата согласно п. 4.3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01 апреля 2013 года составляет сумму в рублях, эквивалентную 3221,01 Евро, включая НДС, оплачиваемую авансом не позднее 01 числа каждого месяца (п. 4.4 договора). Основная арендная плата может быть ежегодно увеличена по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще одного раза с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на 10% (п. 4.5. договора). Платежи за управление комплексом (п. 4.7 договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (48,8 кв.м.) на сумму 13670,44 рублей за 1 кв.м. в год, кроме того, НДС 18%, оплачиваются авансом ежемесячно не позднее до 1 календарного числа текущего месяца. Платежи за управление торговым центром могут быть увеличены в любое время в течение календарного года по требованию арендодателя в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год с предупреждением не менее чем за 30 дней, но не более чем на величину изменения индекса потребительских цен в соответствии с данными Госкомстата РФ согласно данных официального сайта. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствие с п. 4.6 Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции 48,8 / 30313 от общих расходов арендодателя.

По состоянию на дату составления иска за ФИО1 числится задолженность: по основной арендной плате за период с июля 2014 года по 26 апреля 2015 года в размере 34708,63 евро (2874186,95 рублей по курсу на 12 января 2016 года в размере 82,8090); по платежам за управление торговым комплексом за период с апреля 2014года по апрель 2015 года в размере 1093355,24 рублей; по переменной арендной плате за период с марта 2014 года по март 2015 года в размере 50577,75 рублей.

Ответчику неоднократно направлялись претензии с предложением погасить задолженность, однако ответчик задолженность не погасил.

В связи с изложенным, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность в размере 4018119 рублей 94 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 28290 рублей 60 копеек.

Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Манхэттен Девелопмент» в лице представителя ФИО2 просит об отмене решения суда, считая его незаконным, постановленным с нарушением норм материального права.

От ответчика ФИО1 поступили письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя истца ФИО2, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО3, возражавшего против доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор в силу п.1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. (ч.3 ст.421 ГК РФ)

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 августа 2007 года между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО1 был заключен договор № 140 аренды нежилых помещений торгового центра «Парк Хаус», расположенного по адресу: <...>, для использования под размещение магазина под торговой маркой «Виконт» сроком до 31 августа 2012 года. Арендуемое помещение является частью принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером <.......>, находится на цокольном этаже торгового комплекса, состоит из комнат № 171 площадью 44,9 кв.м., № 228 площадь. 3 кв.м., № 229 0,9 кв.м., всего 48,8 кв.м. общей площади.

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 15.05.2009, запись регистрации 34-34-01/125/2009-11.

Пунктом 4.12 договора аренды предусмотрено, что в качестве обеспечения денежных требований арендодателя по настоящему договору арендатор обязан уплатить арендодателю денежную сумму в размере 9511,86 долларов США, кроме того НДС, что эквивалентно размеру основной арендной платы и услугам по управлению центром за 2 месяца. В случае, если арендатор отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатель вправе удовлетворить свое требование за счет обеспечительного платежа.

31 марта 2014 года ФИО1 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

16 мая 2014 года ответчик обратился к арендодателю с письмом о возвращении истцу нежилого помещения по акту приема-передачи, просил направить представителя.

21 мая 2014 года ответчик обратился с заявлением о разрешении на вывоз товара из освобождаемого помещения.

30 мая 2014 года и.о. нотариуса Т.А.В. - У.О.Н. был составлен в порядке обеспечения доказательств протокол осмотра указанного нежилого помещения, из которого следует, что представители истца были извещены надлежащим образом об осмотре помещения, однако на осмотр не явились. Помещение свободно от вещей арендатора.

Ключи от нежилого помещения 30 мая 2014 года арендатор передал представителю истца.

Таким образом, 30 мая 2014 года ответчик освободил нежилое помещение от своих вещей, возвратив ключи от него.

26 апреля 2015 года договор аренды был расторгнут арендодателем в соответствии с п. 13.2.1 договора путем направления ответчику уведомления №012 от 16.04.2015 года.

Исходя из анализа условий договора аренды, суд установил, что заключенный между сторонами договор носит смешанный характер, поскольку наряду с передачей в пользование нежилого помещения содержит условия договора возмездного оказания услуг.

Так, согласно раздела 7 договора аренды, в услуги по управлению торговым центром входят: обеспечение функционирования помещений, объектов и систем коммуникаций общего пользования; обеспечение охраны прилегающей территории, парковки, самого ТЦ; обеспечение необходимого уровня чистоты помещений и объектов общего пользования; обеспечение необходимого уровня чистоты прилегающей территории: пешеходные дорожки, автомобильные подъезды, парковки, газоны; вывоз бытовых отходов; дератизация и дезинсекция; утилизация люминисцентных ламп; уборка и вывоз снега; функционирование канализации; техническое обслуживание лифтового оборудования, эскалаторов, автоматических дверей, систем пожаротушения, пожарной сигнализации, видеонаблюдения; техническое обслуживание телефонной станции; техническое обслуживание контрольно-измерительных приборов и автоматики систем кондиционирования и вентиляции; работа центрального диспетчерского пункта; работа службы информации (в том числе по телефону) и радиоузла; озеленение и благоустройство территории и иные услуги.

Стоимость коммунальных услуг и порядок оплаты определены в разделе 4.6 договора аренды.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к правильному выводу, что 30 мая 2014 года арендатор фактически отказался от всех услуг арендодателя, о чем свидетельствуют его действия, письма об освобождении помещения и возврат ключей арендодателю, в связи с чем, требования арендодателя об оплате коммунальных услуг и за управление торговым центром за период с июня 2014 года по апрель 2015 года неправомерны.

Из представленного истцом расчета следует, что фактические расходы истца за коммунальные услуги в марте – мае 2014 года составили 18105 рублей 56 копеек, а также НДС, размер задолженности по основной арендной плате апрель 2014 года составил 3212,97 евро, за май 2014 года - 3542,88 евро.

Учитывая, что у арендатора имелся депозит в сумме 10 546,52 евро, размер которого был достаточен для погашения задолженности по состоянию на 30 мая 2014 года по основной арендной плате и коммунальным платежам, суд пришел к обоснованному выводу о том, что фактические расходы истца на коммунальные услуги по момента отказа арендатора от услуг погашаются депозитом. После освобождения помещения коммунальные платежи не подлежат взысканию с ответчика в связи с отказом от услуг, право на который закреплено в ст.782 ГК РФ.

Поскольку ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя, он был не вправе заниматься торговой деятельностью и, значит, использовать помещение по назначению, судом сделан правильный вывод о том, что в данном случае имеет место не просто неиспользование помещения арендатором, а невозможность использования помещения арендатором по целевому назначению, определенному условиями договора.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что с 31 мая 2014 года истец, зная о том, что ответчик освободил помещение и не вносит арендную плату, каких-либо действий, направленных на уменьшение размера упущенной выгоды, выраженных в передаче освобожденного ответчиком помещения в аренду третьим лицам, не предпринимал, следовательно, не принял разумных мер по уменьшению своих убытков, суд обоснованно уменьшил размер ответственности арендатора по невнесению платежей, ограничив его размером имеющегося в распоряжении арендодателя обеспечительного депозита, который в размере 10546,52 евро превышает размер основной арендной платы за период до 30 мая 2014 года.

При таких обстоятельствах судом правильно отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Манхэттен Девелопмент» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства.

Доводы жалобы о том, что досрочное освобождение помещения не является основанием прекращения обязательств по внесению арендной платы, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим, во внимание не принимаются, поскольку судом при разрешении спора вывод о расторжении договора аренды с 30 мая 2014 года, т.е. с момента возврата помещения арендодателю, не сделан. Судом установлено, что договор аренды был расторгнут в одностороннем порядке арендодателем 26 апреля 2015 года, при этом судом дана оценка поведению сторон при досрочном расторжении договора.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не обращался в суд с иском о расторжении договора аренды, расчет размера задолженности не оспаривал, не влечет отмену решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства судом установлено, что ответчик неоднократно обращался к истцу с вопросом о расторжении договора аренды, однако истец уклонялся от разрешения данного вопроса, игнорируя разумные требования арендатора. Давая оценку действиям сторон, признавая действия арендатора добросовестными в сложившейся ситуации, суд первой инстанции опирался на свое внутреннее убеждение, основанное на полном и всесторонним исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела в пределах заявленных истцом требований, учитывая положения статьи 196 ГПК РФ. Правила оценки доказательств судом не нарушены.

В данном конкретном случае, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд установил, что арендодатель, действуя явно недобросовестно и неразумно, сознательно не принимал мер к расторжению договора, искусственно увеличивая размер задолженности ответчика по арендной плате, при этом, впоследствии арендодатель расторг договор аренды по собственной инициативе в одностороннем порядке.

В целом, доводы жалобы повторяют позицию истца в суде первой инстанции, при этом не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г.Волгограда от 01 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Манхэттен Девелопмент» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: