Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО17 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка по апелляционной жалобе ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО17 на решение Кировского районного суда г. Саратова от 01 апреля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Грибалевой М.Н., объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшего доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия,

установила:

ФИО1, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО17, обратился в суд с иском администрации муниципального образования (далее - администрация МО) «Город Саратов» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на условиях договора аренды земельного участка № 1 от 23 ноября 2018 года.

Требования обоснованы тем, что 23 ноября 2018 года ФИО1 в администрацию МО «Город Саратов» представлен для подписания договор аренды земельного участка № 1 от 23 ноября 2018 года, площадью 322 кв.м, с кадастровым номером №, на котором расположен жилой дом с адресными ориентирами: <адрес>, принадлежащий ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доли каждому. 25 декабря 2018 года администрация МО «Город Саратов» отказала в заключение указанного договора. Полагая данный отказ незаконным, истец просил суд обязать администрацию МО «Город Саратов» заключить с ФИО1 и ФИО3 договор аренды земельного участка площадью 322 кв.м с кадастровым номером №, на условиях проекта договора аренды земельного участка № 1 от 23 ноября 2018 года.

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 01 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО3 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска. Ссылается на то, что ответчик в силу положений ст. ст. 1, 39.20 Земельного кодекса РФ обязан заключить договор аренды земельного участка. Полагает обоснованным вывод суда первой инстанции в том, что условия договора аренды № Ар-18-392/ф-3 от 25 июня 2018 года сторонами не согласованы. Вместе с тем указывает, что суд не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не установил какие конкретно условия договора аренды № 1 от 23 ноября 2018 года, ущемляют права ответчика.

Истец, представитель администрации МО «Город Саратов» и иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО17 являются собственниками по 1/2 доли каждый на здание, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 322 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: домовладение, статус «актуальные, ранее учтенные».

22 мая 2018 года ФИО1 выдано предписание об устранении нарушений требований земельного законодательства, выразившегося в использовании земельного участка с кадастровым номером №, площадью 322 кв.м, по адресу: <адрес>, в отсутствие правоустанавливающих документов.

01 июня 2018 года ФИО1 обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <адрес>, площадью 322 кв.м, адресными ориентирами: <адрес>.

24 июля 2018 года ФИО1 получен экземпляр договора аренды земельного участка № Ар-18-392/ф-3 от 25 июня 2018 года.

30 августа 2018 года ФИО1, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО17 подписал договор от 25 июня 2018 года, а также акт приема-передачи земельного участка с оговоркой на наличие протокола разногласий.

27 сентября 2018 года администрацией МО «Город Саратов» подготовлен протокол согласования разногласия к договору аренды земельного участка № Ар-18-392/ф-3 от 25 июня 2018 года, который был получен ФИО1 07 ноября 2018 года.

26 ноября 2018 года ФИО1, действующим в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО17, в администрацию МО «Город Саратов» представлен для заключения договор № 1 от 23 ноября 2018 года аренды земельного участка, площадью 322 кв.м с кадастровым номером №, на изложенных истцами условиях.

25 декабря 2018 года администрация МО «Город Саратов» сообщила ФИО1, ФИО17 об отсутствии предусмотренных законом оснований для подписания договора аренды, подготовленного и представленного истцами. Также было разъяснено право стороны, направившей протокол разногласий, передать их на рассмотрение суда.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцы не воспользовались правом на передачу разногласий, возникших при заключении договора от 25 июня 2018 года № Ар-18-392/ф-3 на рассмотрение суда и ими не соблюдена процедура, установленная административным регламентом, утвержденным постановлением администрации МО «Город Саратов» от 27 мая 2015 года № 1367, при направлении заявления о заключении договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Статьей 39.20 Земельного кодекса РФ установлены основания и порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания и сооружения.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ч. 1).

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из материалов дела следует, что 25 июня 2018 года администрация МО «Город Саратов» и ФИО1, ФИО17 подписали договор аренды земельного участка № Ар-18-392/ф-3, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 322 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, занимаемый индивидуальными жилыми домами. Определены обязательства по договору в размере: ФИО1 – 44 кв.м, ФИО17 – 42 кв.м. Участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена. Установлен срок аренды – 49 лет. Размер арендной платы за участок определен в приложении № 1 к договору, который является неотъемлемой частью данного договора. Арендная плата вносится арендаторами поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с методикой, а также в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ, Саратовской области, муниципальными правовыми актами МО «Город Саратов». Указанной редакцией договора от 25 июня 2018 года предусмотрены права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, предусмотрена ответственность сторон, основания для изменения, расторжения и прекращения договора. ФИО1 указал о том, что договор подписан им с протоколом разногласий от 30 августа 2018 года.

Согласно протоколу согласования разногласий к договору аренды от 25 июня 2018 года № Ар-18-392/ф-з администрация МО «Город Саратов» указала о том, что обязательства по договору следует определить в размере: ФИО1 – 44 кв.м, ФИО17 – 42 кв.м. Арендная плата за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, является регулируемой и устанавливается действующим законодательством и на момент подписания договора составляет 628,62 руб. в год. Размер обязательства по уплате арендной платы для ФИО1 составляет 25 %, для ФИО17 – 25%. Арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора аренды. Арендодатель также не согласился с разногласиями истцов, касающихся того, что арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы с учетом объективных факторов, отраженных в договоре от 25 июня 2018 года, а также с тем, что истцы исключили из договора права и обязанности арендодателя, изменена ответственность сторон и основания расторжения договора, без права его изменения и прекращения.

Из дела следует, что истцы не согласились с таким вариантом разрешения разногласий и на рассмотрение администрации МО «Город Саратов» представили договор аренды земельного участка № 1 от 23 ноября 2018 года, где размер арендной платы устанавливается 628,62 руб. в год, обязательства по уплате арендной платы распределены между истцами по 50%. Кроме того, истцы предлагают иной срок внесения арендной платы, не устанавливают ответственность сторон за неисполнение обязательства, основания расторжения, изменения и прекращения договора.

Судебная коллегия полагает, что правовых оснований для возложения на администрацию МО «Город Саратов» оснований заключить с истцами договор аренды земельного участка № 1 в редакции от 23 ноября 2018 года не имеется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Саратова от 24 июля 2001 года № 508-221 предоставлен из земельного участка площадью 322 кв.м ФИО8 земельный участок площадью 71 кв.м в аренду сроком на 15 лет, занимаемый домовладением по адресу: <адрес>, №. На основании данного постановления заключен договор № 2706 аренды земельного участка от 06 сентября 2001 года в размере 22/100 доли земельного участка с кадастровым номером №.

Таким образом, в договоре аренды от 25 июня 2018 года определены обязательства по договору в размере: ФИО1 – 44 кв.м, ФИО17 – 42 кв.м. Указанные условия в представленном истцами договоре от 23 ноября 2018 года отсутствуют. Размер обязательства истцы определяют 23 ноября 2018 года как уплату арендной платы по 50% с каждого. Из чего возникают обязательства истцов по договору в размере 50% из условий договора не следует.

Из выписки ЕГРН от 08 февраля 2019 года следует, что по указанному выше адресу имеются другие собственники недвижимости (л.д. 33-36).

27 ноября 2007 года Правительством Саратовской области принято постановление № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов» (далее – Порядок определения размера арендной платы).

Согласно п. 2 Порядка определения размера арендной платы предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, если иное не установлено федеральным законом и настоящим постановлением, определяется по формуле:

Аг = УПКС x S x К (%), где: Аг - размер арендной платы за год; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка; S - площадь земельного участка; К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Порядок определения указанного коэффициента (К (%) и его значение устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов дифференцировано с учетом видов разрешенного использования земельных участков.

В случае если органами местного самоуправления коэффициент не установлен, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном пунктом 1 настоящего постановления.

Исходя из п. 7 Порядка определения размера арендной платы предусмотрено, что размер арендной платы подлежит пересмотру в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земель.

Размер арендной платы за земельные участки подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В редакции договора аренды земельного участка от 25 июня 2018 года данные положения предусмотрены. В редакции же представленной истцами от 23 ноября 2018 года определена арендная плата в год по 628,62 руб., которая не подлежит пересмотру на весь период действия договора, т.е. 49 лет, без учета изменения ставок арендной платы, кадастровой стоимости и других показателей, влияющих на размер арендной платы.

Согласно п. 9 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, указанные в пункте 1 настоящего постановления, вносится физическими и юридическими лицами поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка от 25 июня 2018 года срок внесения оплаты арендной платы установлен в соответствии с настоящим Порядком определения размера арендной платы.

В договоре от 23 ноября 2018 года истцы предлагают иной срок внесения арендной платы. Доказательств того, что срок внесения арендной платы в редакции договора от 25 июня 2018 года, подписанный сторонами противоречит действующему законодательству истцами не представлено.

Главой 34 ГК РФ предусмотрены права и обязанности сторон по договору аренды.

Из дела следует, что в договоре аренды земельного участка от 25 июня 2018 года предусмотрены права и обязанности арендодателя и арендатора. В редакции от 23 ноября 2018 года истцы предложили администрации МО «Город Саратов» принять свои права на использование земельного участка, а арендодателя наделили только правом осуществлять контроль за использованием и охраны земель, что также противоречит действующему законодательству.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Ответственность за нарушения обязательства предусмотрена главой 25 ГК РФ.

Как следует из редакции договора от 25 июня 2018 года, главой 6 предусмотрена ответственность сторон, в частности п. 6.1, 6.2. по которым за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ. За нарушение срока внесения платежа, указанного в п. 3.3 договора, арендаторы уплачивают неустойку в размере, установленном в соответствии с действующим законодательством, от суммы подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня следующего после дня истечения установленного договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая неустойку), погашает прежде всего основную сумму долга, а в оставшейся части – неустойку.

В договоре, представленном истцами от 23 ноября 2018 года, предусмотрена ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору в соответствие с действующим законодательством (п. 4).

Анализируя указанные редакции договоров, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в редакции договора от 23 ноября 2018 года ответственность сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств определена в соответствии с нормами действующего законодательства, при этом не отражено какая ответственность наступает для арендатора в случае нарушения срока внесения платежа арендной платы, порядок погашения при недостаточности платежа и т.п.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат, на ответчика не может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка от 23 ноября 2018 года, поскольку данный договор не соответствует требованиям действующего законодательства, ущемляет права арендодателя земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцами процедуры, установленной регламентом, утвержденным Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 27 мая 2015 года № 1367, является необоснованным. Поскольку 25 июня 2018 года между истцами и ответчиком подписан договор аренды земельного участка № Ар-18-392/ф-3, подписание которого со стороны администрации МО «Город Саратов» без предоставления истцами необходимых документов невозможно.

Вместе с тем в силу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 01 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи