Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1 и представителя ФИО7 на решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 17 декабря 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «А 101» о понуждении заключения договора долевого участия и взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., возражения на апелляционную жалобу представителя ООО «А 101» ФИО6, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «А 101» о понуждении к заключению договора долевого участия и взыскании неустойки, компенсации морального вреда, в котором просила обязать ООО «А 101» заключить с ней договоры долевого участия в отношении жилых объектов: – <данные изъяты>, в редакции данных договоров, изложенных в Приложении №№ к исковому заявлению; обязать ООО «А 101» вернуть ей оригинальный экземпляр Соглашения об опционе по 1- комнатной квартире; вследствие обмана потребителя и незаконного отказа от заключения договоров участия в долевом строительстве взыскать с ООО «А 101» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, связанные с необходимостью заверения у нотариуса электронной переписки убытки в размере 21 300 рублей, неустойки, а именно: с 1 дня вступления решения суда в законную силу по 5 день включительно - неустойку за непредставление оригинала подписанного Соглашения об опционе по 1- комнатной квартире в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, неустойку за неподписание договоров долевого участия по обеим квартирам в размере 100 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, отдельно по каждой квартире; с 6-го дня вступления решения суда в законную силу по 10 день включительно - неустойку за непредставление оригинала подписанного соглашения об опционе по 1- комнатной квартире в размере 15 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, неустойку за неподписание договоров долевого участия по обеим квартирам в размере 200 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, отдельно по каждой квартире; с 11 дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения решения суда, включительно - неустойку за непредставление оригинала подписанного соглашения об опционе по 1-комнатной квартире в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, неустойку за неподписание договоров долевого участия по обеим квартирам в размере 500 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, отдельно по каждой квартире.

В обоснование исковых требований истец ФИО1 указала, что обратилась в компанию ГК «А101» с намерением приобрести жилые помещения для удовлетворения своих домашних нужд после предварительного ознакомления с информацией на сайте ГК «А101». Поскольку её, как потребителя, удовлетворили предложенные ответчиком варианты планировок квартир, расположения ЖК «Скандинавия», стоимость предлагаемого к реализации жилья, наличие предоставляемых ответчиком скидок, различные варианты ипотечного кредитования со стороны кредитующего (данный проект) банка, в т.ч. и предоставление «ипотечных каникул» (возможность погашать ипотечный кредит с 13-го месяца его предоставления), обратив внимание на информацию о продолжительном опыте строительства жилья. Для оформления необходимых документов она обратилась в офис продаж ответчика с двумя заявками на 2-х комнатную и l-комнатную квартиры. Информация от ипотечного брокера ответчика ФИО2 об одобрении заявок ФИО1 поступили 20.07.2018г. в отношении 2-х комнатной квартиры и 25.07.2018г. в отношении l-комнатной квартиры. В конечном варианте заявки были одобрены на следующих условиях: – <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>, о чем ей сообщил ведущий специалист кредитующего Банка- партнера ответчика ФИО10, приглашая для оформления сделки на вышеуказанных условиях. Между ФИО1 и Банком-партнером ответчика АО «Россельхозбанка» на вышеуказанных условиях были заключены кредитные договоры от 27.07.2018 г. № и от 27.07.2018 г. №. 24.07.2018 г. ответчик направил ей проект договора долевого участия по 2-х комнатной квартире. До заключения договоров долевого участия между истцом и ответчиком были подписаны Соглашения об опционе по указанным квартирам. Экземпляр Соглашения об опционе по l- комнатной квартире ответчик ей не отдал, но фактом, подтверждающим исполнение ФИО1 обязанности по оплате Соглашения об опционе по l- комнатной квартире является соответствующий платежный документ. После того, как пакет документов был оформлен, ответчик немотивированно отказался от подписания договоров долевого участия, 27.07.2018 г. сообщив, что не намерен подписывать договоры долевого участия, т.к. со стороны ответчика условия, которые ответчик и кредитующий банк- партнер ранее согласовали без возражений, а именно: - скидка от общей стоимости каждой квартиры, предоставленная со стороны ответчика и «ипотечные каникулы», предоставленные со стороны кредитующего банка – партнера, рассматриваются ответчиком как «двойная скидка» и на таких условиях они договоры долевого участия не заключают. Однако, действующее гражданское законодательство, условия Соглашения об опционе, проект договора долевого участия, представленный ответчиком, не позволяют ему в одностороннем порядке изменить ранее им самим согласованные условия договоров долевого участия и отказаться в одностороннем порядке от их подписания. Отсрочка платежа по кредитному договору на 12 месяцев «ипотечные каникулы» не предоставляет материальной выгоды потребителю и по своей правовой природе не является скидкой. Возложение обязанности со стороны ответчика доплатить при подписании договоров долевого участия предоставленную им ранее скидку, является обманом потребителей.

В судебном заседании истец ФИО1 просила удовлетворить в полном объеме исковые требования, уточнив их в части исключения из просительной части указания условий кредитных договоров, т.к. кредитные договоры являются действующими по состоянию на 14.11.2018г., пункт 1 просительной части изложила в следующей редакции: обязать ООО «А 101» заключить с ФИО1 договоры долевого участия в отношении вышеуказанных жилых объектов, в редакции данных договоров, изложенных в Приложении №№ к настоящему исковому заявлению, которые полностью соответствуют редакции договоров, направленных ей ответчиком для подписания на условиях, ранее согласованных со стороны ответчика: двухкомнатная квартира, проектная площадь 60,8 кв.м, стоимостью 5 942 473, 60 рублей, сумма скидки – 184 406, 24 рублей; однокомнатная квартира, проектная площадь 33,60 кв.м, стоимостью 3 906 275, 58 рублей, сумма скидки – 121 431, 01 рублей. При вынесении решения указать в резолютивной части решения, что регистрацию договоров долевого участия на вышеуказанных условиях произвести территориальному органу Росреестра по месту нахождения спорных объектов недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ без соответствующего заявления ООО «А 101».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционных жалобах ФИО1 и ее представитель просят решение отменить с вынесением нового решения, считая выводы суда несоответствующими фактическим обстоятельствам дела и нарушающими нормы процессуального и материального права.

По мнению заявителей, в нарушение ч.1 ст.56 ГПК РФ суд освободил ответчика от обязанности доказывания факта не заключения договоров долевого участия на согласованных с истцом условиях, при этом факт согласования ответчиком предоставления скидки и «Ипотечных каникул» подтверждено нотариально заверенной электронной перепиской между истцом и ответчиком за период с 19 по 26 июля 2018г., чему суд не дал оценки, также как и информации, предоставленной с официального сайта ответчика, и расчетам погашения сумм по кредитным договорам с «Ипотечными каникулами» и без них, обращая внимание на то, что использование программы «Ипотечные каникулы» предоставляет истцу лишь отсрочку в начале срока погашения ипотечного кредита, но не уменьшает размер суммы погашения заемных средств, со стороны заемщика сумма заемных средств возвращается в полном объеме, следовательно, предоставление простой отсрочки платежа по заемным обязательствам не может рассматриваться как «вторая скидка», о чем утверждал ответчик. Кроме того, ни информация на сайте ответчика, ни представленные им документы не содержат запрещения на одновременное предоставление скидки и «Ипотечных каникул», программа кредитования «Ипотечные каникулы» не освобождает истца от погашения всей суммы кредита.

Заявители указывают на то, что судом не учтено, что ссылка ответчика на наличие агентского договора с кредитующим банком не отвечает требованиям относимости доказательств, не приняты во внимание расчеты, подтверждающие отсутствие у заемщика материальной выгоды при использовании программы «Ипотечные каникулы», и то, что ответчик не доказал размер и сам факт получения имущественной выгоды при заключении кредитного договора по программе «Ипотечные каникулы», не учтено противоречие условия п.2.2.7 Соглашения об опционе в части формулировки «новая цена договора определяется в таком случае на усмотрение застройщика» пункту 2 ст.5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в связи с чем условие п.2.2.7 Соглашения является недействительным и не подлежит применению.

Представитель ООО «А 101» ФИО6 в заседании судебной коллегии возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

ФИО1 в заседание судебной коллегии не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, и, согласно телефонограмме от 13.05.2019г., просит судебное разбирательство отложить в связи с невозможностью её явки по причине проживания в другом городе и явки представителя ФИО7 в связи с занятостью в другом судебном заседании.

От представителя истца ФИО7 поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с её участием в другом судебном заседании.

Судебная коллегия нашла возможным рассмотреть дело в соответствии с ч.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ в отсутствии истца и её представителя.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, считая его законным и обоснованным.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно ч.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 13 июля 2018 года между застройщиком ООО «А 101» и ФИО1 было заключено Соглашение об опционе № СО17К- 18.2-376 (далее - Соглашение 1), 24 июля 2018 года - Соглашение об опционе № C017K-9.2-141 (Соглашение 2).

В соответствии с условиями Соглашения-l и Соглашения-2, застройщик предоставил участнику право заключения с ним договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов, указанных в Приложении № 1 к указанным Соглашениям на специальных условиях, касающихся цены договоров долевого участия.

В силу п. 2.2.7 вышеуказанных Соглашений стороны согласовали, что «для оплаты цены договора участник вправе использовать заемные средства (ипотека). Участник уведомлен и согласен с тем, что если для оплаты цены договора участнику будет одобрено предоставление заемных средств банка:

- АО «Россельхозбанк» по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт);

- ПАО «Сбербанк» по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт).

Участник не вправе требовать заключения договора в рамках настоящего Соглашения без изменения цены договора (стоимости одного квадратного метра); новая цена договора определяется в таком случае на усмотрение застройщика. Если стороны не придут к соглашению об изменении цены договора, участник на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения настоящего Соглашения, после чего договор сторонами не заключается, а плата подлежит возврату участнику на основании его заявления, которое должно поступить в адрес застройщика до истечения срока опциона, в противном случае плата не возвращается. В случае возврата платы проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или какое-либо иное возмещение не начисляются и оплате участнику не подлежат».

Данным пунктом соглашения также предусмотрено, что для подтверждения наличия договора с банком, в соответствии с которым участнику было одобрено предоставление заемных средств по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая застройщиком скидка (дисконт), достаточно соответствующей справки застройщика, которая выдается в ответ на обращение участника, при этом иных доказательств данного факта не требуется.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что с целью заключения договоров участия в долевом строительстве истец ФИО1 обратилась в АО «Росселъхозбанк», где ей было одобрено предоставление заемных (кредитных) средств по двум договорам - кредитный договор от 27.07.2018г. № и кредитный договор от 27.07.2018г. №, составленным АО «Росселъхозбанк» с учетом применения кредитного продукта «Ипотечные каникулы», а именно: погашение платежей в рамках ипотечного кредита осуществляется, начиная с 13-го процентного периода.

Зная о специальных условиях, предусмотренных п. 2.2.7 Соглашения об опционе, ФИО1 выбрала программу «Ипотечные каникулы» субсидируемую ответчиком.

08 августа 2018 года застройщиком ООО «А 101» было направлено ФИО1 письмо- справка от 03.08.2018 г. №, в котором указано, что в соответствии с п. 2.2.7 Соглашений застройщик субсидирует указанный кредитный продукт (процентную ставку) и в его отношении у застройщика имеется соответствующий договор с АО «Россельхозбанк». Предоставление кредитного продукта «Ипотечные каникулы» (отсрочки оплаты первого платежа по кредитному договору на 12 месяцев) не является стандартным предложением указанного банка.

Также в указанном письме-справке от 03.08.2018 г. застройщик обозначил цены договоров участия в долевом строительстве в соответствии с условиями опционов при применении специальных условий по кредитным программам с банком-партнером, а именно:

- в рамках Соглашения 1 – по цене 6 126 879, 84 рублей, т.е. 100 771, 05 рублей за квадратный метр;

- в рамках Соглашения 2 – по цене 4 027 706, 59 рублей, т.е. 119 872, 22 рублей за квадратный метр.

На письмо-справку от 03.08.2018 г. истец ФИО1 в своем письме от 14.08.2018 г. вход. № ответила отказом, в связи с чем ООО «А 101» применило условия Соглашений об опционах, указанных в п. 2.2.7, и отказало в удовлетворении требований ФИО1 в полном объеме, поскольку при заключении вышеуказанных Соглашений сторонами был согласован пункт 2.2.7, устанавливающий особые условия заключения договоров участия в долевом строительстве при наступлении определенных в указанном пункте обстоятельств. Кроме того, указанным пунктом предусмотрено, что для подтверждения наличия соответствующих обстоятельств достаточно соответствующей справки застройщика, которая выдается в ответ на обращение участника, при этом иных доказательств данного факта не требуется.

Судом установлено, что АО «Россельхозбанк» отказался от исполнения кредитных договоров, которые истец полагает действующими, и вернул денежные средства, внесенные в счет оплаты первоначального взноса и комиссии за открытие аккредитива. Таким образом, действие кредитных договоров прекращено, доказательств возможности оплаты по предполагаемым сделкам истцом не представлено.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что сторонами спорных правоотношений были согласованы особые условия заключения договоров участия в долевом строительстве при наступлении определенных в пункте 2.2.7 вышеуказанных Соглашений обстоятельств, Соглашения об опционе представлены ответчиком истцу в полном объеме, в связи с чем не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности заключения с истцом договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, взыскания неустоек, компенсации морального вреда, убытков, как производных от первоначального требования.

Судебная коллегия считает данный вывод правильным, основанным на нормах материального права и обстоятельствах дела, которым судом дана надлежащая оценка.

Изложенные в апелляционных жалобах истца и её представителя доводы о неправильном определении судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, со ссылкой на то, что судом не дано оценки нотариально заверенной электронной переписке между истцом и ответчиком за период с 19 по 26 июля 2018г., предоставленной с официального сайта ответчика информации, не учтено, что ссылка ответчика на наличие агентского договора с кредитующим банком не отвечает требованиям относимости доказательств, не приняты во внимание расчеты, подтверждающие отсутствие у заемщика материальной выгоды при использовании программы «Ипотечные каникулы», и то, что ответчик не доказал размер и сам факт получения имущественной выгоды при заключении кредитного договора по программе «Ипотечные каникулы», сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции, направлены на иное толкование закона и иную оценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

Доводы о том, что содержащееся в п.2.2.7 Соглашения об опционе условие относительно определения новой цены договора по усмотрению застройщика противоречит пункту 2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающему, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, несостоятельны, поскольку договор участия в долевом строительстве с истцом заключен не был.

Доводы апелляционных жалоб о превышении судом двухмесячного срока рассмотрения дела не свидетельствуют о допущенных существенных нарушениях, ставящих под сомнение законность решения суда, поскольку как следует из материалов дела, причиной неоднократного отложения рассмотрения дела явилось заявление ходатайств о предоставлении времени для ознакомления с представленными истцом дополнениями к исковому заявлению и уточнением искового заявления, ответчиком - отзыва на исковое заявление, а также в связи с привлечением к участию в качестве третьего лица АО «Россельхозбанк». При этом дело рассмотрено судом в разумные сроки.

Судебная коллегия считает решение суда правильным, оснований к его отмене не усматривает.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу содержат ссылки на обстоятельства, которые судом первой инстанции проверялись и им дана соответствующая правовая оценка. Оснований для отмены постановленного решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 17 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и представителя ФИО7 – без удовлетворения.

Определение судебной коллегии вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий –

Судьи -