Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ижевске 30 ноября 2016 года гражданское дело по иску ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, выселении;

по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего по доверенности, и апелляционному представлению помощника прокурора Октябрьского района г. Ижевска Шепелевой Т.А. на решение Октябрьского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от 23 августа 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, выселении удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» и ФИО1

Выселить ФИО1 из квартиры по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» уплаченную госпошлину в размере 12 000 рублей».

Заслушав доклад судьи Константиновой М.Р., пояснения представителей ответчика ФИО1 – ФИО3 и ФИО2 (доверенность от 0 сентября 2016 года сроком на три года), поддержавших доводы жалобы, просивших решение суда отменить, представителя истца ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» - ФИО4 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год), возражавшей против доводов жалобы, полагавшей решение суда законным и обоснованным, заключение прокурора, не поддержавшего доводы апелляционного представления и апелляционной жалобы, полагавшего решение суда не подлежащим отмене, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, выселении, указав в обоснование иска, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно которому продавец ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» - собственник указанного жилого помещения до момента полной оплаты, передает, а покупатель ФИО1 принимает и оплачивает двухкомнатную <адрес>. На приобретение указанной квартиры ОАО «АК БАРС» БАНК предоставил ФИО1 целевой кредит. Оплата стоимости должна производиться в рассрочку ежемесячными платежами. Последний платеж ответчиком должен был быть осуществлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, тогда как последний платеж по договору им произведен ДД.ММ.ГГГГ и более платежи не поступали, просрочка исполнения составляет 67 месяцев. Кроме того, в нарушение условий договора ответчиком не произведено страхование квартиры и не оплачиваются жилищно-коммунальные услуги. Указанные нарушения являются существенными. Истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении оставшейся задолженности в сумме 470 000,40 руб. либо освобождении квартиры, которая ответчиком оставлена без исполнения. Так как квартира оплачена не полностью, то у покупателя в силу пункта 9 договора купли-продажи не возникло на нее право собственности. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выселить ФИО1 из <адрес>, взыскать расходы по госпошлине 12 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая по доверенности, иск поддержала в полном объеме. Пояснила, что ответчику неоднократно: в 2009, 2012, 2014 годах направлялись требования о погашении задолженности, освобождении квартиры, предлагалось расторгнуть договор, однако ответчик с 2010 года никаких мер по погашению задолженности не предпринял.

Ответчик и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, считают, что истец в отсутствие законных оснований произвел государственную регистрацию права собственности на себя, в результате чего ФИО1 понес двойную оплату квартиры, возвращая кредитные денежные средства, выплатив аванс реальному собственнику квартиры - ФИО6, и уплачивая долг по договору с истцом. В сентябре 2010 года ФИО1 пришел в офис банка для уплаты очередного платежа, где у него отказались принять оплату, реквизитов банка он не знал, кроме того, опасался переводить денежные средства по неизвестным реквизитам, в связи с чем оплату с сентября 2010 года не производил. В квартире проживает с женой и несовершеннолетними детьми.

Суд постановил по делу указанное выше решение.

В апелляционной жалобе и пояснений к ней представитель ответчика ФИО2, действующий по доверенности, просит решение суда отменить. Считает, что суд неправильно расценил заявление истца об уменьшении исковых требований, не приняв его в качестве отказа от иска в части требований о выселении, определение об этом не вынес, производство по делу в этой части не прекратил. Впоследствии суд должен был отказать в приеме заявления об увеличении иска в части требований о выселении, в силу статьи 221 ГПК РФ. Считает, что судом грубо нарушены требования гражданского процессуального закона, законные интересы ответчика и его право на защиту и состязательность сторон. Не согласен с отказом суда в привлечении к участию в деле ПАО «АК БАРС» БАНК, полагает, что указанное лицо было непосредственным участником спорных правоотношений, в связи с чем его права затрагиваются настоящим решением. Считает, что факт исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи подтвержден представленными доказательствами, в связи с чем оснований для удовлетворения иска у суда не имелось.

В апелляционном представлении помощник прокурора Октябрьского района г. Ижевска просил решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на нарушения судом норм материального права.

Генеральный директор ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» ФИО7 представил в суд отзыв на апелляционную жалобу, в которой выразил несогласие с доводами жалобы, просил в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы с пояснениями, апелляционного представления и отзыва на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

На основании статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом и договором.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, согласно которому ФИО1 приобретает у ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» двухкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже пятиэтажного крупноблочного дома, по адресу: <адрес> за 1 107 500 руб.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике ДД.ММ.ГГГГ, никем не оспорен, незаключенным или недействительным не признан.

Разделом 5 договора установлен порядок оплаты по договору, а именно:

Пункт 5.1. - оплата квартиры производится путем ежемесячного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца с банковского счета покупателя №, открытого ДД.ММ.ГГГГ в Ижевском филиале АКБ «АК БАРС» (ОАО) в следующие сроки:

Подпункт 5.1.1. - сумму 732 143,56 руб. равными платежами в размере 8 928,58 руб. ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца с месяца, следующего за месяцем, в котором переданы денежные средства в соответствии с подпунктом 4.1 настоящего договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Подпункт 5.1.2. - последний платеж производится в размере 358 927,86 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Денежная сумма в размере 107 142,96 руб. признается задатком (пункт 7 договора).

Согласно пункту 9 договора покупатель приобретает право собственности на квартиру после полной оплаты стоимости квартиры и последующей государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 14 договора установлена обязанность покупателя в течение семи рабочих дней после государственной регистрации данного договора заключить договор страхования имущества (квартиры).

Пункт 24 договора предусматривает, что в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных договором, в частности несвоевременное осуществление ежемесячного платежа по оплате квартиры, не заключение договоров страхования, продавец имеет право на расторжение договора.

Как видно из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ООО «АК БАРС ИПОТЕКА».

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АК БАРС» БАНК (кредитором) и ФИО1 (заемщиком) заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику предоставляется кредит в размере 750 000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ включительно, под 15% годовых для осуществления очередных платежей по договору купли-продажи квартиры, заключенному заемщиком с ООО «АК БАРС ИПОТЕКА».

Согласно пункту 3.1.4. указанного договора по истечении срока кредитор имеет право в безакцептном порядке списать сумму задолженности с лицевых и иных счетов заемщика, обслуживаемых кредитором, из поступивших на них как до подписания настоящего договора, так и впоследствии трудовых доходов и иных поступлений.

Лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства, как следует из поквартирной карточки, нет.

Согласно карточке счета ответчиком всего оплачено по договору купли-продажи квартиры 637 500 руб.; последняя оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ. Оплата за квартиру от ответчика в полном объеме не поступила до настоящего времени.

Доводы жалобы об исполнении ответчиком обязательств по оплате цены договора купли-продажи в полном объеме со ссылкой на представленную ответчиком в материалы гражданского дела выписку по лицевому счету ФИО1 в Ижевском филиале ПАО «АК БАРС» Банк не заслуживают внимания.

Действительно, сумма оборотов по данному лицевому счету составляет 1 107 500 рублей, что соответствует цене заключенного сторонами договора купли-продажи. Между тем, согласно данной выписке с указанного лицевого счета помимо платежей по договору купли-продажи также производились платежи по кредитному договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГФИО1 с ПАО «АК БАРС» Банк. Так, ДД.ММ.ГГГГ с данного лицевого счета в порядке пункта 3.1.4. кредитного договора произведено погашение срочных процентов, просроченной и срочной задолженности по кредитному договору № на суммы: 5 727,73 руб., 65 932,75 руб. и 419 642,54 руб., соответственно.

Следовательно, данная выписка не подтверждает факт исполнения ответчиком обязательств именно по договору купли-продажи. Других допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих исполнение ФИО1 обязательств по договору купли-продажи, стороной ответчика в материалы гражданского дела не представлено.

Таким образом, ФИО1 не исполнил предусмотренную пунктами 1 и 5.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязанность по перечислению покупной цены в сумме 1 107 500 рублей продавцу ООО «АК БАРС ИПОТЕКА».

В соответствии с пунктом 24 договора в случае неисполнения покупателем обязательств, предусмотренных договором, в частности несвоевременное осуществление ежемесячного платежа по оплате квартиры, не заключение договоров страхования, продавец имеет право на расторжение договора.

Доказательств исполнения договора купли-продажи ответчиком в части заключения договоров страхования на спорную квартиру стороной ответчика также в материалы гражданского дела не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ, а также ДД.ММ.ГГГГ истец направлял ФИО1 претензии с требованием об освобождении квартиры и расторжении договора, которые не исполнены.

Пунктом 9 заключенного сторонами договора купли-продажи предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на квартиру до полной оплаты покупателем ее стоимости.

Тот факт, что собственником спорной квартиры на момент ее продажи и до настоящего времени является ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39).

В соответствии с частью 1 статьи 491 ГК РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Часть 2 указанной нормы предусматривает, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, в пункте 24 заключенного сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено условие об одностороннем расторжении договора продавцом в случае нарушения покупателем своих обязательств по оплате имущества и др.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Из содержания приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре могут быть предусмотрены условия, позволяющие стороне требовать в одностороннем порядке расторжения договора. Следовательно, основанием одностороннего расторжения договора могут выступать не только случаи, названные в законе, но и случаи, названные в конкретном договоре.

Приведенное выше условие договора позволяет продавцу – ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» предъявить требование к покупателю ФИО1 о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением им, как было установлено судом первой инстанции, своих обязательств по оплате переданного ему по договору купли-продажи имущества.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что в связи с нарушением ФИО1 условий договора купли-продажи об оплате приобретенного имущества, страховании спорного жилого помещения, положений действующего гражданского законодательства, заявленные ООО «АК БАРС ИПОТЕКА» требования о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Частью 1 статьи 30 и частью 1 статьи 35 ЖК РФ установлено, что собственник, реализуя свои правомочия в отношении принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения вправе потребовать выселения граждан в случае отсутствия у них правовых оснований по пользованию жилым помещением.

Аналогичное право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предусмотрено статьей 301 ГК РФ.

Судом первой инстанции верно установлено, что в связи с расторжением договора купли-продажи спорного жилого помещения, оснований для пользования ответчиком ФИО1 квартирой по адресу: <адрес> не имеется, в связи с чем обоснованно удовлетворил требования истца о выселении ответчика из указанного жилого помещения.

Подлежат отклонению как несостоятельные доводы жалобы в части нарушения судом норм процессуального права.

Так, у суда не имелось оснований для прекращения производства по делу в части требований о выселении, поскольку заявленное ДД.ММ.ГГГГ ходатайство истца об уменьшении заявленных требований не разрешалось судом по существу. ДД.ММ.ГГГГ судебное заседание было отложено, а в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца указанное ходатайство не поддержал, просил удовлетворить первоначально заявленные исковые требования.

Ссылку в жалобе на не привлечение к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «АК БАРС» БАНК нельзя отнести к нарушениям норм процессуального права, влекущего отмену постановленного решения.

В соответствие с частью 1 статьи 43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут быть привлечены к участию в деле по инициативе суда, либо по инициативе лиц, участвующих в деле.

В суде первой инстанции ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ПАО «АК БАРС» БАНК было заявлено представителем истца – ООО «АК БАРС ИПОТЕКА», которым решение суда в части отказа в удовлетворении данного ходатайства не оспорено. Ответчик правом заявить соответствующее ходатайство не воспользовался.

Кроме того, по мнению судебной коллегии из обстоятельств гражданского дела не усматривается, что разрешение вопроса о правомерности или неправомерности исковых требований может повлиять на права или обязанности указанного юридического лица.

Доводы апелляционной жалобы и апелляционного представления правовых оснований для отмены решения суда не имеют, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также направлены на переоценку имеющихся в материалах гражданского дела доказательств. Оснований для иной оценки указанных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда первой инстанции по обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения исковых требований, подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения, и соответствуют представленным по делу доказательствам, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям статьи 67 ГПК Российской Федерации.

Решение суда первой инстанции соответствует требованиям статьи 198 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от 23 августа 2016 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО1 – ФИО2, действующего по доверенности, и апелляционное представление помощника прокурора Октябрьского района г. Ижевска Шепелевой Т.А. – оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи