Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 24 февраля 2014 года гражданское дело по иску конкурсного управляющего имуществом ИП ИДВ - МАВ к открытому акционерному обществу «Р», ИДВ о признании договора ипотеки (залога недвижимости) не заключенным, возложении обязанностей совершения действий, необходимых для погашения записи об ипотеке,

по апелляционной жалобе конкурсного управляющего МАВ на решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 15 ноября 2013 года, которым исковые требования конкурсного управляющего имуществом ИП ИДВ - МАВ оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Булатовой О.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Конкурсный управляющий имуществом ИП ИДВ - МАВ обратился в суд с иском к ОАО «Р», ИДВ о признании договора залога незаключенным, возложении обязанности по погашению записи об ипотеке в ЕГРП. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. Решением Арбитражного суда УР от 28 марта 2013 года ИП ИДВ признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден МАВ Между ОАО «Р» и ИДВ 14 октября 2008 года был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 082808/0274-7.2, в силу которого залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение по кредитному договору № 082808/0274, заключенному 14.10.2008 года между залогодержателем и ИП ИГА, передает в залог недвижимое имущество – дом, незавершенный строительством и земельный участок. Поскольку указанные в договоре ипотеки характеристики земельного участка и жилого дома не соответствуют характеристикам объектов, внесенным в ЕГРП, указанный договор является незаключенным. Кроме того, в соответствии с пунктом 1.3 Приложения № к договору залога общая залоговая стоимость дома, незавершенного строительством, с хозяйственными постройками и земли составляет - 5502355 рублей 90 коп., в том числе залоговая стоимость дома с хозяйственными постройками общей площадью 167,9 кв.м. - 4431355 рублей 90 коп., земельного участка, площадью 1200 кв.м. - 1071000 рублей. При этом предметом оценки являлся дом с хозяйственными постройками общей площадью 503,9 кв.м. В связи с изложенным залоговая стоимость объекта незавершенного строительством площадью 167,9 кв.м сторонами не определена. Одним из существенных условий договора является порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. Ввиду того, что решением Арбитражного суда УР от 28.03.2013 года ИП ИДВ признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство. В соответствии со ст. ст. 138, 202, 205 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество, обремененное залогом, реализуется отдельно от остальной конкурсной массы. Так как имеются разногласия между договором залога, сведениями ЕГРП и ГЗК, невозможно определить, какая часть имущества является предметом залога, и разделить конкурсную массу на обремененную и не обремененную залогом. На основании изложенного истец просил признать незаключенным договор об ипотеке (залоге недвижимости) №082808/0274-7.2 от 14.10.2008 года, обязать ОАО «Р» совершить действия, необходимые для погашения записи об ипотеке в ЕГРП.

В судебное заседание не явился ответчик ИДВ, представитель Управления Росреестра по УР, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании конкурсный управляющий -МАВ исковое заявление поддержал.

Представитель ответчика ИДВ - МСР с исковыми требованиями согласился, пояснил, что договор не заключен в силу нарушения требований законодательства при его заключении.

Представитель ответчика – ОАО «Р» - МСВ исковые требования не признала.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий МАВ просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, полагает, что суд не дал оценку сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка, суд не учел, что при наличии противоречий между договором залога, сведениями ЕГРП и техническими документами невозможно определить, какое имущество является предметом залога; условия договора залога, касающиеся реализации предмета залога, невыполнимы и не направлены на дальнейшее исполнение договора, что свидетельствует о его незаключенности. Также не согласовано существенное условие договора о залоговой стоимости имущества. Кроме того, суд незаконно ссылается на решение Завьяловского районного суда УР от 18.06.2010 года, не имеющее преюдициальную силу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит поводов к отмене состоявшегося судебного постановления по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28 марта 2013 года ИП ИДВ признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден МАВ

Между ОАО «Р» и физическим лицом ИДВ 14 октября 2008 года заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №082808/0274-7.2, по условиям которого Залогодатель (ИДВ), обеспечивая надлежащее исполнение по кредитному договору №082808/0274, заключенному 14.10.2008 года, между залогодержателем (Банк) и ИП ИГА (должник), передает в залог недвижимое имущество.

Характеристики предмета ипотеки, залогового имущества определены сторонами договора, а именно в пункте 1.1. договора:

- объект незавершенного строительства - дом незавершенный строительством с постройками, характеристики и залоговая стоимость которого определены в ст. 3 договора и приложении № к нему;

- земельный участок, на котором расположен объект незавершенного

строительства, характеристики и залоговая стоимость которого определены в ст. 3 договора и Приложении № к нему.

В пункте 3.1. договора предмет ипотеки определен: объект незавершенный строительством и земельный участок, на котором расположен закладываемый объект незавершенного строительства; объект незавершенный строительством расположен на земельном участке площадью 1200 кв.м., принадлежащем залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27 февраля 2004 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес> выданным УФРС по УР.

В Приложении № к договору определены характеристики объекта незавершенного строительством в том числе его наименование (дом, незавершенный строительством, хозяйственные постройки), место нахождения (УР, <адрес>, д. Шабердино, <адрес>), общая площадь (167.9 кв.м.), инвентарный номер (13173н), реестровый номер (18-18-07-001/2005-597), залоговая стоимость (4431355,90 рублей), а также характеристики земельного участка, на котором расположен закладываемый объект незавершенный строительством, в том числе адрес (УР, <адрес>, д. Шабердино, <адрес>), площадь объекта (1200 кв.м.). Границы земельного участка обозначены на кадастровом плане земельного участка, выданном Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по УР.

Договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 апреля 2007 года, выписке из ЕГРИП от 10.10.2008 года, ИДВ являлся собственником земельного участка площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: УР, <адрес>, и объекта незавершенного строительством, расположенного по тому же адресу, площадь объекта не указана, зарегистрировано ограничение (обременение) права – ипотека в пользу ОАО «Р».

Поскольку свои обязательства по кредитному договору (сумма кредита 3600000 рублей) ИГА не выполняла, решением Завьяловского районного суда УР от 18 июня 2010 года исковые требования ОАО «Р» к ИДВ об обращении взыскания на предмет ипотеки удовлетворены, обращено взыскание на предмет договора №082808/0274-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости) от 14 октября 2008 года - объект незавершенный строительством (инвентарный № 13173н), и земельный участок площадью 2199 кв.м.; категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства, находящиеся по адресу: УР, <адрес>, д. Шабердино, <адрес>.

Решение вступило в законную силу.

Конкурсный управляющий, сославшись на то, что сторонами договора залога в нарушение требований пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации не было достигнуто соглашение по предмету залога и его оценке, обратился в суд с иском о признании договора залога незаключенным.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и в иске конкурсного управляющего отказал.

С выводами суда коллегия по существу соглашается, находя их правильными.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Руководствуясь статьей 339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

3. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (пункт 2).

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

Как правило, в договоре о залоге должны быть указаны такие характеристики предмета залога, которые достаточны для его идентификации.

Достаточным для идентификации предмета залога описанием является такое описание, когда в договоре названа видовая принадлежность имущества, а также указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей, то есть достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога.

Как правильно установил суд первой инстанции, при заключении оспариваемого договора залога его сторонами соблюдены все необходимые требования, установленные законом для определения предмета ипотеки,

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и проанализировав условия договора залога, суд пришел к выводу о том, что все существенные условия, касающиеся предмета ипотеки, в договоре залога сторонами определены в приложении N1, являющемся неотъемлемой частью договора, в том числе указаны наименование конкретного имущества, его место нахождения, площадь, инвентарный номер имущества, реестровый номер, то есть, указаны все необходимые и достаточные данные для его идентификации.

В договоре также указана залоговая стоимость объектов – общая и для каждого объекта в отдельности.

При указанных обстоятельствах такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки), как предмет ипотеки и оценка предмета ипотеки, следует признать согласованным.

В залог ИДВ передано именно то имущество, правообладателем которого он являлся.

Договор залога явился основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке.

Поскольку в правоотношениях сторон при заключении договора ипотеки отсутствовала какая-либо неопределенность относительно определения предмета ипотеки и определения его залоговой стоимости предмета ипотеки, довод истца о незаключенности спорного договора коллегия находит безосновательным.

Доводы апелляционной жалобы коллегией отклоняются по приведенным выше основаниям, а также ввиду следующего.

Последующее изменение предмета залога – увеличение площади земельного участка с 1200 кв.м. до 2199 кв.м. не свидетельствует о незаключенности договора залога.

Поскольку ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ни Гражданский Кодекс Российской Федерации не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений, постольку и дом, и земельный участок продолжали находиться в ипотеке у Банка и после внесения изменений в свидетельство о государственной регистрации права.

Согласно статье 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав; Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

В этой же норме предусмотрены параметры описания объекта недвижимости, необходимые для его идентификации.

В Едином государственном реестре прав по состоянию на 10.10.2008 года указаны все необходимые и достаточные характеристики объектов недвижимости, которые полностью соответствуют данным, указанным в договоре залога.

Поскольку сведения о правах на недвижимое имущество и характеристика таких объектом содержатся именно в ЕГРП (а не в кадастровом, техническом паспорте), постольку доводы апеллянта о том, что на момент заключения договора залога ИДВ принадлежал земельный участок площадью 2199 кв.м., как указано в кадастровом паспорте, коллегия находит необоснованными.

Согласно свидетельству о регистрации права и выписке из ЕГРП, ИДВ по состоянию на 10.10.2008 года принадлежал объект незавершенного строительства, площадь его не указана, что также не противоречит описанию предмета ипотеки, данному в договоре ипотеки.

Возникшие у конкурсного управляющего имуществом ИП ИДВ затруднения при определении состава конкурсной массы, обремененной залогом и не обремененной, по мнению коллегии не относятся к предмету разрешенного спора, поэтому доводы апелляционной жалобы в этой части также отклоняются.

Ссылки апеллянта на то, что условия договора, касающиеся реализации предмета залога, невыполнимы и не направлены на дальнейшее исполнение договора, что свидетельствует о его незаключенности, доказательствами не подкреплены, являются голословными.

Решением Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 18 июня 2010 года на предмет ипотеки обращено взыскание.

Данных о том, что при исполнении этого решения возникли какие-либо сложности, материалы дела не содержат.

Залоговая стоимость объектов ипотеки в договоре ипотеки определена.

Поскольку предметом настоящего спора не является оценка имущества как таковая, а лишь вопрос о ее согласованности в договоре, постольку доводы апелляционной жалобы в части того, что оценке подвергся объект иной площади, нежели указана в договоре залога, коллегия отклоняет.

Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права по существу при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы нет.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Завьяловского районного суда Удмуртской Республики от 15 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Председательствующий Булатова О.Б.

Судьи Матушкина Н.В.

Питиримова Г.Ф.