Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Капусткина В.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Территория Югры», об обязании устранить недоделки квартир №208, №209; после устранения неполадок передать квартиры по передаточному акту и совершить действия связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в течении 7 дней с момента передачи квартир по передаточному акту,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Территория Югры», к Капусткину В.А. о расторжении заключенных между сторонами договоров купли-продажи квартир №208 и №209, расположенных по адресу: г. Югорск, ул. Чкалова, д. 7/7, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним,

по апелляционной жалобе Капусткина В.А. на решение Югорского районного суда от 3 октября 2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска Капусткина В.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Территория Югры» об обязаниии устранить недоделки квартир №208, №209, после устранения недоделок передать квартиры по передаточному акту и совершить действия связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в течении 7 дней с момента с момента квартир по передаточному акту и по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Территория Югры» к Капусткину В.А. о расторжении заключенных между сторонами договоров купли-продажи квартир №208 и №209, расположенных по адресу: г. Югорск, ул. Чкалова, д. 7/7, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним, отказать».

Заслушав доклад судьи Вороной Н.Л., объяснения представителя ответчика ООО «Регион Девелопмент», Султангареева Р.Ж., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Капусткин В.А. обратился в суд с двумя исками к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент», осуществляющему доверительное управление паевым инвестиционным фондом «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Территория Югры» (далее – Общество), в которых просил обязать Общество после устранения неполадок в квартирах, передать их ему по передаточному акту в течение 7 дней и обязать совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на данные квартиры.

Требование мотивировал тем, что 25 января 2013 года и 31 января 2013 года заключил с Обществом договоры купли-продажи квартир №208 и №209 в доме №7 корпус №7 по улице Чкалова в городе Югорске. 21 февраля 2013 года оплатил приобретенные квартиры в соответствии с п. 1.4 договоров. Договоры купли-продажи были зарегистрированы 23 апреля 2013 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре. В Соответствии с п. 3.1.2. договоров, Общество обязалось передать ему квартиры по передаточному акту в срок не позднее 5 рабочих дней с даты получения денежной суммы, предусмотренной п. 1.4 договоров. Однако квартиры по передаточному акту Общество ему не передало. При осмотре квартир им были выявлены строительные недоделки.

1 апреля 2013 года он направил телеграмму ответчику с требованием о выполнении обязанности по передачи квартир и совершении действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности. 26 апреля 2013 года в адрес Общества была направлена претензия о передаче квартир по акту, которая получена ответчиком 8 мая 2013 года.

17 мая 2013 года в адрес Общества направил перечень строительных недоделок в квартирах с предложением их устранить. Однако ответчик отказывается в добровольном порядке устранить выявленные недоделки и передать ему квартиры по передаточному акту после их устранения.

До настоящего времени ответчиком не выполнены условия п. 3.1.2 и п. 3.1.3 договоров купли-продажи, чем нарушены его права и законные интересы. Ссылаясь на Закон РФ «О защите прав потребителей», просил обязать ответчика в течение 7 дней после вступления в законную силу решения суда устранить строительные недоделки:

в квартире №208 - установить водоразборный смеситель на раковину в ванную, устранить течь в трубе отопления в месте установки теплового счетчика, устранить повреждение потолка в месте прохода труб отопления, произвести ремонт обоев, ремонт пола лоджии, заменить уплотнение облицовки лоджии, заменить поврежденное заполнение двери лоджии, установить торцевую накладку на подоконник на кухне, уплотнить проход газовых труб на лоджии;

в квартире №209 - произвести ремонт обоев, заменить разбитое стекло на лоджии, заменить уплотнение облицовки лоджии, произвести ремонт пола лоджии, установить торцевую накладку на подоконник на кухне, уплотнить проход газовых труб на лоджии.

Определением Югорского районного суда от 22 июля 2013 года два иска Капусткина В.А. к Обществу были соединены в одно гражданское дело.

Общество в свою очередь подало встречный иск к Капусткину В.А. о регистрации за ним перехода права собственности на спорные квартиры №208, №209 с подписанием акта приема-передачи квартир.

Требование мотивировало тем, что 4 апреля 2013 года, после получения денежных средств за квартиры Общество направило Капусткину В.А. экспресс-почтой документы для оформления перехода права собственности на квартиры, в том числе, подписанные акты приема-передачи квартир, которые были получены им лично. 11 апреля 2013 года Капусткин В.А. и Акимова Т.П., являющаяся представителем Общества, сдали в Югорский отдел УФРС по ХМАО-Югре полученные документы за исключением актов приема-передачи квартир. В целях надлежащего оформления в собственность Капусткина В.А. квартир, в его адрес повторно направлялись подписанные акты приема-передачи квартир. Несмотря на получение указанных актов, Капусткин В.А. уклонился от их подписания и передачи в Югорский отдел УФС.

10 сентября 2013 года Общество отказалось от встречных исковых требований к Капусткину В.А.

Определением Югорского районного суда от 11 сентября 2013 года производство по встречному иску Общества к Капусткину В.А. о регистрации перехода права собственности на квартиры №208, №209 прекращено.

10 сентября 2013 года Общество обратилось с иском к Капусткину В.А. о расторжении заключенных между сторонами договоров купли-продажи квартир №208, №209, расположенных по указанному адресу, внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним.

Требование мотивировало тем, что между сторонами 25 января 2013 года и 31 января 2013 года были заключены договоры купли-продажи квартир №208, №209. В адрес Капусткина В.А. были направлены оригиналы договоров для подписания в трех экземплярах. После зачисления денежных средств на расчетный счет Общества и получения выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, необходимой для переоформления квартир, 4 апреля 2013 года в адрес Капусткина В.А. экспресс-почтой одним комплектом были направлены оригиналы актов приема-передачи квартир №208, №209, оригинал доверенности выданной на имя Капусткина В.А. и Акимовой Т.П., оригиналы платежных поручений №255 и №256 от 19 марта 2013 года об оплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности по квартирам, оригинал Выписки из реестра паевых инвестиционных фондов от 2 апреля 2013 года, которые были получены им лично. 11 апреля 2013 года Капусткин В.А. и Акимова Т.П. сдали документы в Югорский отдел Ростреестра, за исключением подписанных Обществом актов приема-передачи квартир. С Капусткиным В.А. велась переписка, вновь направлялись подписанные акты приема-передачи квартир, а также письма с требованием подписать акты, поскольку не подписание актов будет расценено как отказ от обязанности принять квартиры и отказ от исполнения договоров купли-продажи. Несмотря на все обращения, Капусткин В.А. неоднократно уклонялся от подписания актов приема-передачи квартир, вернул ключи. Общество считает, что его действия необходимо расценивать, как отказ от исполнения обязанности принять квартиры, что влечет расторжение договоров купли-продажи, о чем Капусткину В.А. была направлена телеграмма, которую он получил, но оставил без ответа.

Определением Югорского районного суда от 17 сентября 2013 года гражданское дело по указанному иску соединено в одно производство с гражданским делом по вышеуказанному иску Капусткина В.А. к Обществу.

В судебном заседании Капусткин В.А. заявленные требования поддержал, иск Общества не признал.

Представители Общества Киселев И.Н., Султангареев Р.Ж. требования Общества поддержали, иск Капусткина В.А. не признали.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Капусткин В.А. просит решение в части отказа в удовлетворении его иска отменить, вынести новое, которым его требования удовлетворить.

В обоснование жалобы указывает на то, что правоотношения между сторонами регулируются Законом «О защите прав потребителей». В соответствии с п.1.4 договоров им произведена оплата квартир №208, №209 в полном объеме в размере 3 700 000 руб. Общество же не исполнило условий договора по передаче квартир до 28.02.2013 года. 1 апреля им была направлена телеграмма Обществу с требованием передать квартиры. Просрочка передачи квартиры на момент отправки телеграммы составила уже 31 день. Однако продавец в нарушение закона и договора не прибыл для фактической передачи квартиры, а выслал 4 апреля в его адрес акты приема-передачи от 26 февраля 2013 года, полученные им 10 апреля 2013 года, что составило 41 день просрочки передачи квартир. Полученные акты не были им подписаны, так как передачи квартир не состоялось и акты имели ряд грубых нарушений: оформлены 26 февраля 2013 года, в этот день не было никакой передачи квартир; было указано, что квартира передается без отделки и там же указано, что квартиры пригодны для проживания; не было указано площадей квартир и присвоенные кадастровые номера, в соответствии с договорами; указано, что стороны претензий друг к другу не имеют, тогда, как просрочка по передаче квартир по состоянию на 10 апреля 2013 года составила 41 день, из чего следует, что у него уже имелись претензии к продавцу.

В полученные акты им были внесены исправления, 26 апреля 2013 года было направлена претензия, в которой был установлен новый срок передачи, однако продавец продолжал уклоняться от передачи квартир.

Вывод суда о том, что Общество принимало действия, направленные на понуждение подписать акты приема-передачи, не подтверждается материалами дела. Из предоставленной электронной переписки следует, что Общество отказывается вносить изменения в акты приема-передачи квартир, следовательно, Общество не принимало никаких действий, направленных на передачу квартир, а наоборот отказывалось от делового разговора и лишь выслало в его адрес акты приема-передачи, которые не соответствовали закону и заключенным договорам купли-продажи квартир.

Вывод суда о том, что требования об устранении недоделок не подлежат удовлетворению, поскольку квартиры были им осмотрены, является неправильным. Осмотр квартир был произведён в ходе переговоров и в электроном виде, где указано, что квартиры без отделки и стоимость их в тот момент составляла: квартира №208 - 1 904 000 руб., квартира №209 - 1 688 000 руб., а в заключенных договорах стоимость квартир была увеличена, так как квартиры продавались уже с отделкой. Более того, Общество не предоставило доказательств тому, что перед подписанием договоров квартиры предъявлялись для осмотра покупателю. Договоры были высланы покупателю почтовой связью на его адрес.

Не соглашается и с выводом суда о том, что у него имелась возможность подписать акты передачи квартир фактической датой их получения, а не уклоняться от их подписания по различным предлогам. Суд принял сторону продавца в нарушение ст. 556 ГК РФ, в силу которой продавец обязан вручить имущество покупателю с подписанием акта приема-передачи. Подписанные им в ходе судебного разбирательства акты без передачи квартир после устранения строительных недоделок, не могут быть законными документами, в силу того, что в актах должна быть отметка двух сторон, но продавец не передал квартиру покупателю и отказался подписывать акты с внесенными исправлениями в судебном заседании. Поскольку Общество так и не устранило строительные недоделки, указанные в иске, и не вручило ему спорные квартиры, то решение суда нарушает его права.

В возражениях на апелляционную жалобу Общество считает решение законным и обоснованным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Капусткин В.А., представитель третьего лица Управления Федеральной государственной регистрационной службы кадастра и картографии по ХМАО-Югре в городе Югорске не явились. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст.ст. 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.

Выслушав представителя Общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Суд первой инстанции в полной мере исследовал юридически значимые обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, подлежащий применению, и в соответствии с предоставленными доказательствами вынес законное и обоснованное решение.

Предмет иска Капусткина В.А. – устранение строительных недостатков в квартирах №208 и №209 в доме №7 корпуса №7 по улице Чкалова города Югорска;

обоснование иска - заключенные между сторонами договоры купли-продажи названных квартир (т.1 л.д. 4-5, 96-97) и обнаруженные им при осмотре квартир недостатки, в связи с которыми, по его мнению, квартиры не соответствуют условиям обозначенных договоров.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 настоящего Кодекса покупатель вправе требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатка товара в разумный срок.

Аналогичные нормы содержатся и в ст.ст. 18, 20, положенного Капусткиным В.А. в основу иска Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Вместе с тем данные нормы к спорным правоотношениям не применимы, поскольку передача квартир от Общества Капусткину В.А. не состоялась, переход права собственности не зарегистрирован.

Предусмотренные договорами купли-продажи квартир, п.1 ст. ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации акты приема-передачи квартир Капусткин В.А. до начала судебного заседания по настоящему делу не подписал. Соответственно, обозначенные договоры исполнены не были. Как верно установил суд первой инстанции, собственником квартир является Общество (т.1 л.д.223-224).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не усмотрел условий для удовлетворения требований Капусткина В.А. по основаниям указанным в иске.

Довод апеллянта о том, что отказ в удовлетворении указанного требования нарушает его право, поскольку подписав акты приема-передачи квартир с имеющимися недостатками, лишился бы возможности требовать их устранения от продавца, следует признать ошибочным.

По смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить её факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора.

Отказывая в удовлетворения требования Капусткина В.А. о понуждении Общество подписать акты приема-передачи квартир, суд первой инстанции исходил из того, что от их подписания уклонялся Капусткин В.А., а не Общество. Указанный вывод сделан на основе подробного анализа фактических обстоятельств, установленных по материалам дела.

Судебная коллегия не усматривает оснований для несогласия с указанным выводом суда. Как следует из существа иска Капускина В.А., от подписания передаточных актов уклонялся именно он, требуя от Общества устранить обнаруженные им в квартирах недостатки. Ссылка апеллянта на то, что Общество предоставило акты приёма-передачи к подписанию с нарушением установленных договором сроков, не относится к предмету настоящего спора (истец не заявлял требований о нарушении его прав просрочкой исполнения условий договора о передаче квартир), а потому не может быть принята во внимание.

Поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, требование истца о понуждении Общества совершить действия связанные с государственной регистрацией права производно от вышеизложенного требования, оснований для его удовлетворения не имеется. Кроме того, следует отметить, что по делу не усматривается уклонение Общества от регистрации перехода права собственности.

С учётом изложенного судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда. Доводы, изложенные в жалобе, направлены на иную оценку обстоятельств, основаны на неправильном токовании норм материального права, что не является основанием для отмены решения суда.

Оснований, установленных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного решения не выявлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Югорского районного суда от 3 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Капусткина В.А. - без удовлетворения.

Председательствующий С.Л. Цыганков

Судьи: Н.Л. Вороная

Е.А. Дука