Гражданский кодекс часть 1

Для повышения комфортности проживания за свой счет и своими силами, но без получения необходимых разрешений была произведена реконструкция жилого дома.

Администрацией Центрального округа города ей отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, поскольку не предоставлены документы, определенные Градостроительным кодексом РФ, в том числе разрешение на строительство (реконструкцию).

Жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы владельцев сопредельных земельных участков, так как располагается в пределах границ участка, обнесен забором по всему периметру, что подтверждается техническими документами и инженерно-топографическим планом от 28.09.2018г. МБУ города Новосибирска «Геофонд».

Единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых она предпринимала меры.

Истец просила суд признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом на земельном участке по адресу: <адрес>.

Решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 25 февраля 2019 года К.М.Е. отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе представитель К.М.Е. указывает, что Правила землепользования и застройки города Новосибирска, утв. Решением Совета депутатов № 1288 от 24.06.2009г. (далее – Правила) на которые ссылается суд, не имеют отношения к спорному объекту недвижимости, так как дом реконструкцией закончен в 2008 году, а ст.2.1. «Сфера применения Правил», названных выше Правил землепользования... говорит о том, что «Действие настоящих Правил не распространяется на отношения... при условии, что объекты капитального строительства созданы до вступления в силу настоящих Правил», на это же положение указывает п.2.3. Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.03.14г.).

Суд необоснованно отказал в иске, так как оконченный реконструкцией дом сохранил в основном ту же конфигурацию, что имел в 2007 году (добавился только мансардный этаж).

На апелляционную жалобу поступили возражения Администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 08.04.2009г., К.М.Е. является собственником жилого дома общей площадью 61,2 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (2.1) (л.д.9-15, 91-93).

Постановлением мэрии г. Новосибирска № 5866 от 21.12.2016г. утверждена схема расположения участка (л.д.20-22).

03.08.2017г. между мэрией города и К.М.Е. заключено соглашение о перераспределении земель и земельного участка № (л.д. 16-19).

Истцом произведена реконструкция дома; согласно техническому паспорту в настоящее время дом имеет следующие характеристики: общая площадь 191,2 кв.м., жилая - 146,5 кв.м., вспомогательная -44,7 кв.м. (л.д.28-31, 32-39).

К.М.Е. обратилась в Администрацию Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г.Новосибирска с заявлением о вводе дома в эксплуатацию (л.д.40).

Письмом от 17.09.2018 истцу сообщено, что строительство дома осуществлено в отсутствие необходимых согласований, разрешений; дом является самовольной постройкой и подлежит оформлению в судебном порядке. Строительство дома осуществлено с нарушениями градостроительных регламентов - без соблюдения отступов от границ земельного участка (л.д.41-42).

Суд пришел к выводу о том, что жилой дом является самовольной постройкой, поскольку возведен без получения разрешения на строительство.

При этом суд не принял доводы стороны истца о том, что спорный объект реконструирован в 2008г. - до введения в действие Правил, в связи с чем, требования о соблюдении трехметрового отступа от строения до границ земельного участка на данный объект не распространяются.

Суд пришел к выводу о том, что реконструкция дома произведена истцом уже в период действия Правил и спорный объект является самовольным строением также и по критерию существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала создания самовольной постройки и действующих на дату выявления самовольной постройки - а именно, существенного нарушения требований по соблюдению минимального отступа от границ земельного участка, установленных для спорного здания не менее трех метров.

Нормативная документация по состоянию до введения в действие Правил, предписывала следующее.

Согласно п. 6.2 СНиПЗ 1-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001г. № 36), противопожарные расстояния между домами, а также другими сооружениями должны соответствовать требованиям СНиП 2.07.01.

СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», нормировалось расстояние до стен соседнего жилого дома и хозяйственных построек (6м) по санитарно-бытовым условиям либо по Приложению 1 «Противопожарные требования» в зависимости от степени огнестойкости строений (от 6 до 15 м).

Изложенное также подтверждается дополнением к техническому заключению 123-18-ТЗ.ЖД по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций индивидуального жилого <адрес>, выполненного ООО AM «Тектоника».

Однако, как следует из схемы кадастрового инженера (л.д. 58), при вычислении с использованием масштабирования, отступ от спорного жилого дома до жилых домов, находящихся на соседних земельных участках составляет менее шести метров, что также свидетельствует о нарушении спорной постройкой и установленных до 2009г. требований.

По мнению суда, согласия собственников смежных земельных участков с фактическими отступами от границ земельного участка (л.д. 59-67) не могут являться основанием для удовлетворения иска, учитывая, что в рамках гражданского оборота собственники земельных участков могут меняться, необходимость соблюдения нормативных требований не может быть поставлена в зависимость от субъективного мнения тех или иных лиц, в свою очередь, установленные нормы направлены, в том числе, на обеспечение требований пожарной безопасности по отношению к эксплуатируемым на земельных участках объектам.

Требованиям ст. 36 Правил о минимальном отступе от границ земельного участка спорная постройка на день обращения в суд не соответствует, что исключает признание права собственности за истцом на спорный объект.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд пришел к выводу, что представленные стороной истца заключения (техническое с дополнением, санитарно-эпидемиологическое, противопожарные, заключение кадастрового инженера) не могут являться основанием для признания за истцом права собственности на самовольную постройку, поскольку отсутствует совокупность предусмотренных ч. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств, необходимая для возможности признания за К.М.Е. права собственности на спорный объект.

Вопреки утверждениям апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что спорный объект возведен после введения в действие Правил № 1228.

Так, суд обоснованно не принял доводы стороны истца, заключения кадастрового инженера, а также дополнения к техническому заключению ООО AM «Тектоника» о том, что спорный объект возведен в 1996г., реконструирован в 2008г. - до введения в действие Правил.

В техническом паспорте по состоянию на 27.06.2018г. указаны годы постройки 1996, 2008г.г. (что относится к реконструкции объекта), однако, такие сведения вносятся в технический паспорт со слов владельца и ничем документально не подтверждены.

Истец приобрела дом на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 08.04.2009г.; право собственности истца на дом площадью 61,2 кв. м (площадь до реконструкции) зарегистрировано 05.05.2009г.Учитывая, что в иске прямо указано на то, что истцом за свой счет и своими силами, но без получения необходимых разрешений, была произведена реконструкция жилого дома, суд пришел к верному выводу о том, что реконструкция дома имела место не в 2008г., когда дом принадлежал иному лицу, а не ранее приобретения истцом в собственность дома площадью 61,2 кв.м., что имело место в мае 2009г.

Единственный технический паспорт после приобретения истцом жилого <адрес> представлен истцом только по состоянию на 27.06.2018г.

Таким образом, реконструкция дома произведена истцом уже в период действия Правил.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о том, что дом является самовольным строением и по критерию существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала создания самовольной постройки и действующих на дату выявления самовольной постройки - существенного нарушения требований по соблюдению минимального отступа от границ земельного участка, установленных для спорного здания не менее трех метров.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных отношений) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что в случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшего это постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Из содержания указанных норм и акта их разъяснения следует, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также соответствует ли такая постройка параметрам, установленным документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки, действующими на день обращения в суд.

По вышеуказанным Правилам, земельный участок истца относится к территориальной зоне застройки жилыми домами смешанной этажности с кодовым обозначением Ж-1, в пределах которой установлена подзона застройки жилыми домами смешанной этажности пониженной плотности застройки с кодовым обозначением Ж-1.5.

В соответствии с п. 2.5. ст. 36 Правил, для данной территориальной подзоны установлены следующие предельные параметры для строительства индивидуальных жилых домов: предельный минимальный размер земельного участка - 0,045 га, максимальное количество этажей - 3 этажа, минимальный отступ от границ земельных участков - 3 метра, максимальный процент застройки земельного участка - 30%.

Суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что строительство дома осуществлено без соблюдения предельных параметров разрешённого строительства объектов капитального строительства (отступов от границ земельного участка).

Существенность нарушения выражается как в значительном уменьшении нормируемого отступа от границ земельного участка (отступы от 0 м вместо разрешенных 3 м), так и в том, что на смежных земельных участках расположены жилые дома, что дополнительно свидетельствует о необходимости точного соблюдения нормируемого отступа от границ земельного участка.

Суд определил по схеме кадастрового инженера (л.д. 53-58), что отступы от объекта до кадастровой границы участка в некоторых точках составляют 1,3м., 2,8м., имеет место непосредственное примыкание объекта к кадастровым границам земельного участка, что существенно нарушает правила землепользования и застройки (л.д.58).

Вместе с тем, данные нарушения установленных параметров Правил не свидетельствует о том, что сохранение самовольной постройки создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому заключению ООО «ТЕКТОНИКА», несущие и ограждающие конструкции и объемно-планировочное решение жилого дома не создают угрозы жизни и здоровью проживающих в нем граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц.

Индивидуальный жилой дом (литера А) соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам, предъявляемым к объектам индивидуального строительства и пригоден для завершения отделочных работ и дальнейшей эксплуатации (л.д.44-52).

Из заключения кадастрового инженера следует, что реконструированный жилой дом расположен в границах земельного участка, удовлетворяет основным требованиям Правил (л.д.53-58).

Согласно заключению ООО «ЭЦ «Пожарная безопасность» от 2019 г., здание дома (литер А) после проведенной реконструкции соответствует требованиям пожарной безопасности Технического регламента (л.д. 82-87).

В соответствии с экспертным заключением от 25.01.2019г. ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», размещение дома соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (л.д. 88-90).

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон и подлежащих применению норм права судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, а за К.М.Е. необходимо признать право собственности на дом, поскольку при его реконструкции не допущено существенных нарушений градостроительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан; дом соответствует требованиям, предъявляемым к легализации самовольного строения.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 25 февраля 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым признать за К.М.Е. право собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 191.2 кв.м., жилой площадью 146.5 кв.м., вспомогательной площадью 44.7 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>.

Апелляционную жалобу представителя К.М.Е. удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: