Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Д. гражданское дело по иску В. к Н. о расторжении договора аренды квартиры с последующим выкупом, о взыскании денежных средств, по встречному иску Н. к В. о взыскании арендной платы и пени по апелляционной жалобе представителя ответчика – Г. на решение Кызылского городского суда от 11 декабря 2014 года,

УСТАНОВИЛА:

В. обратилась в суд с иском к Н. о расторжении договора аренды квартиры с последующим выкупом, о взыскании денежных средств, указав на то, что ** года между ней и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа и подписан акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: **. Договор составлен в простой письменной форме. ** года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды квартиры с последующим выкупом, срок действия договора продлен по ** года. Истицей частями уплачена стоимость квартиры в размере ** руб. Однако она не может оформить право собственности, поскольку квартира находится в залоге ООО «**». Ответчиком частично возвращена сумма в размере ** руб., тем самым ответчик согласилась на расторжение договора аренды с последующим выкупом. Ответчик отказывается добровольно расторгнуть договор аренды квартиры с последующим выкупом. Просила суд расторгнуть договор аренды с последующим выкупом, взыскать с Н. в пользу истицы ** руб. ** коп. в счет уплаченных денежных сумм по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ** руб. ** коп., по ** руб. ** коп. за каждый день просрочки до окончательного погашения основного долга, расходы на оплату госпошлины в размере ** руб., ** руб. на оплату услуг адвоката.

Н. обратилась с встречным иском к В. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды квартиры с последующим выкупом, в котором указала на то, что согласно п. 3.1 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату в размере ** руб. ежемесячно. В нарушение указанного пункта В. не оплачивала арендную плату с ** года по ** года. С ** года арендная плата не вносится. Выкупная стоимость квартиры В. полностью не выплачена. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю, с учетом износа, имущество в том состоянии, в котором он его получил. Спорная квартира в настоящее время присоединена к нежилому помещению, в котором находится цветочный магазин. Разрешение на реконструкцию уполномоченными органами арендодателю не давалось. При нарушении срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере ** % за каждый день просрочки от несвоевременно уплаченных сумм. Просила взыскать с В.** руб. в счет арендной платы, ** руб. в счет пени, ** руб. ** коп. в счет уплаты государственной пошлины.

Решением суда исковые требования В. удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды квартиры с последующим выкупом от ** года, заключенный между Н. и В. Взыскано с Н. в пользу В.** руб. в счет уплаченных сумм по договору, ** руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлину, ** руб. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя. Встречный иск Н. удовлетворен частично. Взыскано с В. в пользу Н.** руб. в счет арендной платы, ** руб. в счет неустойки по договору, ** руб. ** коп. в счет возмещения судебных расходов. Определен одновременный порядок исполнения решения суда по передаче истцом В. квартиры ** в доме ** по ул. **Н. с возвращением денежных средств В. в размере ** руб. Н..

Не согласившись с решением суда представитель ответчика – Г., действующая на основании доверенности, подала апелляционную жалобу и дополнение к ней, в которых просит решение суда отменить в части удовлетворения исковых требований В. в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы указала на то, что суд, определив порядок исполнения решения путем одновременного возврата денежных средств и передачи спорной квартиры, фактически допустил возможность передачи указанной квартиры в реконструированном состоянии, тем самым, освободив В. от возмещения убытков, причиненных незаконной реконструкцией квартиры, а также от уплаты арендной платы за период до фактической передачи квартиры Н.. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ее ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, которая необходима для установления состояния квартиры после реконструкции в нежилое помещение, которая могла повлиять на конструктивные и эксплуатационные характеристики всего многоквартирного дома, в котором она расположена. Просит взыскать с В. в пользу Н.** руб. в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя.

В судебном заседании представитель ответчика - Г. апелляционную жалобу поддержала.

Истица В. и её представитель М. с апелляционной жалобой не согласились.

Ответчица Н. в судебное заседание не явилась, о дне и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившейся ответчицы в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании абз. 2 ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ** года между Н. и В. в письменном виде был подписан договор аренды квартиры по адресу: ** с последующим выкупом, по которому В. выступила арендатором. Пункт 7.1 Договора предусматривает, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по **.

Дополнительным соглашением от ** года стороны внесли изменения в вышеуказанный договор, в том числе пункт 7.1 Договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по ** года».

Согласно пункту 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 3 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Порядок выкупа объекта аренды регулируется нормами статьи 624 ГК РФ, в соответствии с которой арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами ГК РФ об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами параграфа 1 (статьи 606 - 625).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 7.1 Договора и с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением, договор аренды с последующим выкупом, заключенный между сторонами, вступает в силу с 1 июля 2012 года и действует до 30 марта 2014 года, т.е. заключен на срок более года, следовательно, он не только подлежал государственной регистрации, но мог считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.

Договор аренды с последующим выкупом от ** года не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, между сторонами договорные арендные правоотношения не возникли, соответственно, договор аренды квартиры с последующим выкупом от ** года является незаключенным, и не порождает прав и обязанностей для сторон.

Поскольку договор аренды с последующим выкупом между истцом и ответчиком является не заключенным, то встречные требования Н. о взыскании арендной платы и пени, основанные на положениях незаключенного договора, не подлежат удовлетворению, равно как и не подлежат удовлетворению и требования В. о расторжении договора аренды квартиры и взыскании денежных средств.

При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований В. и встречных исковых требований Н..

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку в удовлетворении иска и встречного иска отказано, понесенные сторонами по делу судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кызылского городского суда от 11 декабря 2014 года отменить, вынести новое решение следующего содержания:

«Иск В. к Н. о расторжении договора аренды квартиры с последующим выкупом, о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Встречный иск Н. к В. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды квартиры с последующим выкупом оставить без удовлетворения».

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 мая 2015 года.

Председательствующий

Судьи