Гражданский кодекс часть 1

10.07.2020 супруги ФИО2 и ФИО1 по договору купли-продажи, заключенному с ФИО3, приобрели в совместную собственность земельный участок и расположенный на нем 3-этажный жилой дом, имеющий подземный (подвальный/цокольный) этаж, находящиеся по адресу <адрес>

Стоимость недвижимого имущества по договору, уплаченная продавцами покупателю, составила 4 300 000 рублей, в том числе стоимость дома – 4 000 000 рублей.

19.11.2020 Х-вы уведомили ФИО3 об организации независимого экспертного исследования жилого дома на предмет наличия скрытых недостатков.

13.04.2021 Х-вы предъявили продавцу претензию, потребовав соразмерного выявленным недостаткам уменьшения покупной цены либо их безвозмездного устранения. Данная претензия оставлена без удовлетворения.

Дело инициировано иском ФИО1 и ФИО2, в котором они просили взыскать с ФИО3 сумму расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 282 751 рубль, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, а также возмещение расходов на оплату отчета специалиста – 55 000 рублей, на оплату услуг представителя – 35 000 рублей, на уплату госпошлины – 6 028 рублей.

В обоснование требований сослались на то, что через несколько месяцев проживания в жилом доме проявились не оговоренные продавцом скрытые недостатки в виде намокания конструкций стен и перекрытий изнутри помещений подвального этажа в результате проникновения осадков и талых вод, а также на то, что стоимость устранения дефектов согласно заключению специалиста составляет 282 751 рубль.

В суде первой инстанции представитель истцов иск поддержал.

Представитель ответчика, не оспаривая наличие недостатков, иск не признал. Сослался на то, что недостатки обусловлены нарушениями на стадии строительства дома, что ответчик застройщиком не являлся, получив дом по наследству, и поэтому не должен нести за них ответственность. Также указал, что недостатки не являются скрытыми, их видимые проявления образовались давно и должны были быть обнаружены истцами при покупке дома, что поступление воды в подвальный этаж на комфортность проживания в доме не влияет.

Решением Губкинского городского суда от 23.07.2021 иск Х-вых удовлетворен в части - в их пользу с ФИО3 взысканы стоимость расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 282 751 рубль, а также возмещение расходов на оплату отчета специалиста, на оплату услуг представителя и на уплату госпошлины в заявленных размерах. В удовлетворении требования истца о компенсации морального вреда отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить и принять новое решение, отказав в удовлетворении иска полностью. В жалобе излагает доводы, приводимые в суде первой инстанции. Настаивает на том, что имеющиеся недостатки жилого дома в виде некачественной и треснувшей отмостки и отсутствия гидроизоляции фундамента не носили скрытого характера и были видны при заключении договора купли-продажи, что он не должен отвечать за таковые, поскольку застройщиком не являлся и к тому же сам о них не знал. Указывает, что условие о качестве дома в договоре купли-продажи не согласовывалось, что при его приобретении истцы претензий не предъявляли и с техническим состоянием дома были согласны. Обращает внимание на то, что протечка воды внутрь помещений увеличилась после разрушения фрагмента отмостки специалистом. Также указывает на недоказанность отсутствия гидроизоляции фундамента по всему периметру дома и соответственно необходимости ремонта по всему периметру. Обращает внимание на то, что суд взыскал с него расходы на оплату услуг представителя и услуг специалиста в пользу двух истцов, хотя по документам их понесла только ФИО1 При этом считает несение расходов на представителя неподтвержденным, а их размер завышенным и неразумным.

Истцы в возражениях выражают несогласие с жалобой.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи уведомленными надлежащим образом, истцы и ответчик (извещен почтовой корреспонденцией), не явились.

Представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истцов просил жалобу отклонить.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав представленные сторонами доказательства, установив факт продажи ответчиком дома ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками, затрудняющими его нормальную эксплуатацию, применив положения ст.ст. 469, 475, 210 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости расходов, необходимых на устранение этих недостатков.

С данными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, сделаны в результате правильной оценки доказательств и не противоречат действующему законодательству.

Заключение 10.07.2020 между сторонами договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем 3-этажного жилого дома, имеющего подземный (подвальный/цокольный) этаж, находящегося по адресу <...>, и осуществление исполнения сделки ответчиком не оспаривалось и не оспаривается.

В силу п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Обнаружив через несколько месяцев проживания в доме намокание конструкций стен и перекрытий внутри помещений подвального этажа, истцы организовали исследование дома независимым специалистом ООО «СтройТехЭксперт». Будучи заблаговременно уведомленным, ответчик принимал участие в соответствующих мероприятиях.

В рамках исследования специалист при различных погодных условиях провел несколько осмотров домовладения - 26.11.2020, 09.12.2020, 27.01.2021. Также осуществлялось выпиливание участка отмостки для изучения ее конструкции, производилась тепловизионная съемка помещений.

В ходе исследования установлено проникновение атмосферных осадков внутрь помещений подвала в периоды обильных дождей и таяния снега. При осмотре 26.11.2020 выявлены следы протечек (как высохшие, так и мокрые) в месте сопряжения плит перекрытия со стенами. При осмотре 09.12.2020 выявлено увеличение площади протечек. При осмотре 27.01.2021 года при таянии снега зафиксировано попадание внутрь помещений воды в большом количестве.

Согласно заключению специалиста ООО «СтройТехЭксперт»от 27.02.2021 в результате обследования установлено отсутствие гидроизоляции и армирования отмостки, наличие зазора в месте примыкания отмостки к цокольной части стен здания, отсутствие вертикальной гидроизоляции стен фундамента, в результате чего влага атмосферных осадков и попадает внутрь помещений подвального этажа. Данные недостатки обусловлены нарушением технологии строительства при возведении здания. При этом специалистом указано на несоответствие конструкции фундамента жилого дома требования строительных норм и правил. Стоимость устранения недостатков составляет 282 751 рубль.

Оснований сомневаться в правильности заключения специалиста не имеется. Заключение специалиста ответчик не опроверг, не оспаривая наличие выявленных недостатков. Процессуальным правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы воспользоваться не пожелал.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости расходов, необходимых на устранение недостатков проданного им истцам жилого дома.

Ссылки в жалобе на то, что условие о качестве дома в договоре купли-продажи не согласовывалось, и что при его приобретении истцы претензий не предъявляли и с техническим состоянием дома были согласны, а также на то, что имеющиеся недостатки жилого дома не носили скрытого характера и были видны при заключении договора, отклоняются.

Из заключения специалиста, в том числе фотоизображений, следует, что выявленные недостатки приводят к намоканию помещений подвального этажа изнутри, а при обильных осадках или таянии снега – практически к затоплению.

Очевидно, что обычное использование жилых домов не предполагает намокания их внутренних конструкций и затопления помещений, в том числе и в подвальном (подземном/цокольном) этаже.

Такой этаж является частью дома, его техническое состояние должно позволять беспрепятственно пользоваться им. Собственник должен иметь возможность использовать все части жилого дома, как жилые, так и нежилые помещения.

Следует, отметить, что согласно техническому паспорту в подвальном этаже спорного дома расположены подсобные помещения и гараж. На фотоизображениях видно намерение истцов использовать помещения для хранения вещей, предметов бытового обихода, консервации.

Обильное попадание воды внутрь помещений явно препятствует их нормальному использованию.

Кроме того, промокание конструкций стен фундамента и перекрытий цокольного этажа очевидно не может не влиять на состояние жилого дома в целом и на срок его эксплуатационной пригодности.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что качество проданного ответчиком жилого дома явно не соответствуют обычно предъявляемым требованиям. Очевидно, что намокание и затопление помещений в доме, в том числе и нежилых, не являются обычным и нормальным состоянием, и не может быть приемлемым.

Как правильно отметил суд первой инстанции, учитывая, что жилой дом и земельный участок приобретались в летнее время, когда погодные условия были благоприятные, истцы были лишены возможности при обычном визуальном осмотре дома и подвального помещения самостоятельно обнаружить выявленные недостатки.

Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи ответчик сообщил истцам об указанных недостатках, не имеется.

Доводы жалобы о том, что ответчик не должен отвечать за недостатки, неубедительны.

Будучи продавцом, именно ФИО3 в силу ст. 454, п. 1 ст. 469, п. 1 ст. 470, п. 1 ст. 475 ГК РФ несет ответственность за передачу покупателю предмета купли-продажи надлежащего качества.

Являясь на протяжении длительного времени собственником домовладения и проживая в нем ответчик не мог не знать о проникновении атмосферных осадков и талых в подвал жилого дома. При этом именно на нем как на собственнике лежало бремя содержания жилого дома.

Оснований считать, что на протечку воды внутрь помещений повлияло проведенное специалистом исследование, не имеется.

Также отклоняются ссылки на недоказанность необходимости осуществления ремонта по всему периметру дома. Доказательств возможности устранения недостатков иным образом ответчик суду не представил.

В связи с удовлетворением основного требования, суд обоснованно возложил на ответчика обязанность возместить истцам понесенные ими расходы на оплату за изготовление отчета специалиста (55 000 рублей) и на оплату услуг представителя (35 000 рублей).

Учитывая, что истцы Х-вы являются супругами, приобрели жилой дом в совместную собственность и совместно предъявили иск, оформление оплаты расходов лишь на ФИО1 о неправильности их взыскания в пользу двух истцов не свидетельствует. Прав ответчика такое взыскание не нарушает.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Правильно применив данную норму, оценив сложность и длительность рассмотрения дела, приняв во внимание объем и характер оказанных услуг, характер подготовленных документов, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сумма понесенных истцами расходов на оплату услуг представителя – 35 000 рублей, является разумной.

Сам факт оказания истцам юридических услуг представителем вопреки мнению ответчика материалами дела подтверждается достоверно.

Ссылка в жалобе на то, что при распределении расходов не должно учитываться составление представителем претензионного письма и его участие в обследовании домовладения специалистом, неубедительны.

Предъявляя претензию по поводу качества жилого дома, истцы действовали в порядке реализации права, предусмотренного ст. 475 ГК РФ, и исполняли обязанность, установленную ст. 483 ГК РФ.

Таким образом, приводимые в апелляционной жалобе доводы несостоятельны и о неправильности судебного решения не свидетельствуют. Оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы, что не может быть произвольным, не имеется.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Губкинского городского суда от 23.07.2021 по гражданскому делу по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о возмещении расходов по устранению недостатков оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.10.2021.

Председательствующий

Судьи

Определение26.10.2021