Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 марта 2017 года апелляционную жалобу ФИО4 на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2016 года по иску ФИО4 к Кочке А. С. о государственной регистрации перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., выслушав объяснения представителя истца адвоката Высоцкой Е.В., действующей на основании доверенности №... от <дата> сроком на 3 года, номер Д-1803; ордера №... от <дата>, поддержавшей апелляционную жалобу, возражения ответчика ФИО5 и его представителя ФИО6, действующей на основании доверенности №... от <дата> сроком на 3 года, номер О-257, представителя третьего лица ФИО7 – адвоката Цемехман М.Г., действующего на основании доверенности №... от <дата> сроком на 3 года, номер О-4292; ордера №... от <дата>, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратился в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к Кочке А.С. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участка площадью 296 кв.м. и нежилого здания площадью 32,8 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, указав, что на основании договора аренды от 01.12.2013, заключенного между ним и собственником ФИО8, он являлся арендатором земельного участка и нежилого помещения. Данным договором аренды было предусмотрено, что арендуемые объекты недвижимости переходят в его собственность при условии внесения им выкупной цены, в размере 10 344 000 рублей, которую он выплатил в полном объеме 01.06.2014 ФИО8, в связи с чем, приобрел право на государственную регистрацию перехода права собственности. Решением Петродворцового районного суда от 11.06.2014 был удовлетворен иск ФИО5 о регистрации договора дарения спорных объектов недвижимости и перехода к нему права собственности на спорные объекты. Ответчик требование о передаче истцу документов для совместной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости проигнорировал.

Ответчик ФИО5 в лице представителя ФИО6 по иску возражал, указав на отсутствие оснований для перехода к истцу права собственности на спорные объекты, поскольку собственник объектов сменился.

Представитель третьего лица ФИО7 - Цемехман М.Г. находил позицию истца обоснованной.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2016 года в удовлетворении требований отказано.

Истец ФИО4 не согласился с законностью и обоснованностью решения суда, представил на него апелляционную жалобу.

В качестве доводов жалобы заявитель указывает на то, что заключенный им договор аренды на срок менее года, не подлежал государственной регистрации. Полагает, что суд неправильно истолковал положения статей 609 и 651 ГК РФ. С учетом положений ст. 617 ГК РФ, подлежащей применению в данном случае, его требования подлежат удовлетворению. Поскольку на день заключения договора аренды – 01.12.2013, договор дарения от 15.03.2012 не прошел государственную регистрацию, то ФИО9 (ФИО10) была вправе заключить с ним договор аренды с правом выкупа.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представил. В связи с изложенным, судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников судебного заседания, рассмотрела дело в отсутствие не явившегося лица.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав мнение участников судебного заседания, судебная коллегия полагает возможным согласиться с постановленным судом решением исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами и третьим лицом ФИО7 (ранее Кочка), 01.12.2013 года между ФИО9 ( в настоящее время ФИО10) и ИП ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка и объекта нежилого фонда, расположенного на нем по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, с последующим выкупом.

Из представленного ФИО4 договора от 01.12.2013 № 03-Н/14 аренды земельного участка и объекта нежилого фонда, следует, что арендодатель (ФИО9) передает, а арендатор (ФИО4) принимает во временное владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, - земельный участок общей площадью 296, кв.м. кадастровый номер 78:40:2053203:14 и объект нежилого фонда общей площадью 32,8 кв.м, кадастровый номер 78:40:2053203:3014. Срок действия договора 11 месяцев с даты подписания передаточного акта, арендная плата 15 000 рублей.

<дата> подписан передаточный акт, согласно которому следует, что во исполнение п. п. 1.7, 3.1.1, 3.3.1 договора № ОЗ-Н/14 аренды земельного участка и объекта нежилого фонда, заключенного сторонами 01.12.2013 арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, общей площадью 296, кв.м. кадастровый номер 78:40:2053203:14 и объект нежилого фонда: Санкт-Петербург, <адрес>, лит, общей площадью 32,8 кв.м, кадастровый номер 78:40:2053203:3014.

Согласно п. 6.1 договора аренды от 01.12.2013, переданное арендатору недвижимое имущества переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей, обусловленной настоящим договором, выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены.

Выкупная цена недвижимого имущества составляет 10 344 000 рубля, из которой: цена выкупа участка составляет 4 440 000 рублей, цена выкупа объекта – 5 904 000 рубля (п. 6.2 договора аренды)

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендатор выплачивает выкупную цену недвижимого имущества, установленную п. 6.2, в следующем порядке:

Часть выкупной цены в размере 6 500 000 рублей выплачивается арендатором в течение трех банковских дней после подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств арендодателю.

Оставшаяся часть выкупной цены в размере 3 844 000 рубля выплачивается арендатором в течение 6 месяцев после подписания настоящего договора путем передачи наличных денежных средств арендодателю.

6.3.3. После внесения арендатором выкупной цены недвижимого имущества, установленной п. 6.2 договора, арендная плата не начисляется.

Согласно п. 6.4 подача необходимых документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу производится сторонами в течение трех месяцев после внесения арендатором всей, обусловленной настоящим договором, выкупной цены.

ФИО4 полностью исполнил свои обязательства по договору аренды о выкупе объектов недвижимости, что подтверждает расписками о получении денежных средств от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>.

При этом решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 11.06.2014 установлено, что 15.03.2012 между ФИО9 (мать) и ФИО5 (сын) был заключен договор дарения, согласно которому даритель дарит сыну земельный участок, площадью 296 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, нежилое здание (офис) площадью 32.8 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, принадлежащие ФИО9 на праве собственности. 16.03.2012 в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу ФИО9 и ФИО5 поданы документы на регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты на основании договора дарения земельного участка и нежилого здания, однако, в дальнейшем даритель уклонилась от регистрации права, подав соответствующее заявление в Управление.

Исковые требования ФИО5 к ФИО9 о государственной регистрации договора дарения и перехода права собственности были удовлетворены. Апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда 17.11.2015 решение суда от 11.06.2014 оставлено без изменения, жалоба ФИО9 без удовлетворения, а апелляционная жалоба ФИО4 без рассмотрения.

Право собственности на земельный участок площадью 296 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. В, нежилое здание (офис) площадью 32.8 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит В, зарегистрировано за Кочкой А.С.

Заявляя требования по настоящему иску к новому собственнику – Кочке А.С. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и объект недвижимости (офис, назначение нежилое), истец ФИО4 ссылался на положения статей 223, 551, 609, 617, 624 ГК РФ. Также истец в ходе рассмотрения спора указывал, что в соответствии с положениями ст. 651 ГК РФ, договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как был заключен на срок менее одного года, а в силу п.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования суд первой инстанции, принимая во внимание вышеуказанные нормы права, фактические обстоятельства, исходя из того, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенных между ИП ФИО4 и ФИО9 не прошли государственную регистрацию, хотя в п.8.8 указанного договора предусмотрен экземпляр для его передаче и регистрации в Управлении Росреестра, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что стороны обращались в регистрирующий орган и им было отказано в регистрации, а также доказательства того, что стороны обращались в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности после получения ФИО9 всей суммы выкупа по договору аренды и им было отказано в его регистрации, пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований, разъяснив истцу право требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суд также учел разъяснения, данные в п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судебная коллегия, исходя из фактических обстоятельств по делу, находит решение правильным по существу.

Вывод суда о предусмотренной законом обязательной регистрации договора аренды, коллегия полагает ошибочным, поскольку согласно положений п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В данном же случае, ФИО9 (ФИО10) и ФИО4 договор аренды (с правом выкупа) заключен был на срок одиннадцать месяцев, и соответственно, не подлежал государственной регистрации. То обстоятельство, что указанные в договоре объекты были также переданы ФИО4 в аренду и ранее данного договора, на основании иных договоров аренды, не изменяет условий договора № 03-Н/14 аренды земельного участка и объекта нежилого фонда от 01.12.2013.

Однако ошибочность данного вывода не может служить основанием для отмены правильного по существу судебного акта.

Как следует из материалов дела, спорные объекты ФИО9 (ФИО10) подарены ФИО5 15.03.2012, право собственности последнего на указанные объекты зарегистрировано на основании решения суда 26.04.2016. С настоящим иском ФИО4 обратился в суд 20.06.2016 к Кочке А.С. При этом каких-либо сведений о том, что стороны по договору аренды с правом выкупа от 01.12.2013, то есть заключенного значительно позже договора дарения, обращались в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, в суд не представлено.

Коллегия полагает, что в данном случае, при разрешении спора подлежит применению ст. 398 ГК РФ.

Так, согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Учитывая, что договор дарения заключен раньше договора аренды с правом выкупа, переход права собственности по договору дарения зарегистрирован в регистрирующем органе на основании решения суда, требования истца к новому собственнику о регистрации перехода права собственности подлежат отклонению. Истец вправе потребовать лишь возмещения убытков.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит оставлению без изменения.

Доводов, которые могли бы являться основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в остальной части не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 24 ноября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: