Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Панковой Т.В., Позолотиной Н.Г., с участием прокурора Кузнецовой С.Н., при секретаре Цыганковой Е.С., рассмотрела в открытом судебном заседании 07 июля 2014 года в г. Перми гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Индустриального районного суда г. Перми от 02.12.2014 г., которым постановлено: «ФИО1 отказать в удовлетворении искового заявления к ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, о признании права собственности на квартиру № ** общей площадью 57,7 кв.м., расположенной в доме № ** по ул. **** г. Перми, регистрации перехода права собственности на квартиру.

ФИО2 отказать в удовлетворении встречного искового заявления к ФИО1, ФИО4, ФИО5 о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды от 6.10.1997 года и дополнительного соглашения от 26.12.1997 года в виде выселения ФИО1, ФИО4, ФИО5 из квартиры № ** в доме ** по ул. **** г. Перми, дополнительного встречного искового заявления к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, третьи лица ФИО4, ФИО5, о признании незаконной регистрации 13.10.2004 г. дополнительного соглашения от 26.12.1997 г. к договору аренды жилого помещения от 06.10.1997 г., возложении обязанности погасить в ЕГРП запись о регистрации дополнительного соглашения от 26.12.1997 г. к договору аренды жилого помещения от 06.10.1997 г. между АООТ «Термостепс» и ФИО1».

Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Варовой Л.Н., пояснения ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ФИО3, считавшего жалобу подлежащей удовлетворению, представителя ответчика по доверенности ФИО6, возражавшей против доводов жалобы, заключение прокурора, указавшего на отсутствие оснований для отмены решения суда по доводам жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о признании права собственности на двухкомнатную общей площадью 57,7 кв.м, расположенную по ул. **** г. Перми; государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру согласно договору аренды жилого помещения от 06.10.97 г..

Исковые требования мотивированы тем, что 06.10.97г. между истцом и АООТ «Термостепс» заключен договор аренды жилого помещения на квартиру по ул. **** в г. Перми. Согласно п.7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 26.12.97 г.) по истечении 15 лет спорная квартира переходит в собственность арендатора (истца). Выкупная стоимость (совокупность всех арендных платежей за 15 лет), а также размер арендных платежей, сторонами согласованы, при этом указано, что арендная плата полностью идет в зачет выкупной стоимости квартиры. Истец и члены её семьи пользуются спорной квартирой с 6.10.1997 г., несут расходы на её содержание (текущий и капитальный ремонт), арендные платежи уплачиваются в предусмотренные договором сроки. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № ** от 13.10.2004 г.. В период действия договора аренды собственник АООТ «Термостепс» произвел отчуждение квартиры, в последующем права на неё переходили от одного лица другому; вместе с тем, условие договора аренды о выкупе имущества изменению не подвергалось. В настоящее время собственником квартиры является ФИО2. 5.10.12 г., 11.11.12 г. истцом в адрес ответчика направлены письма с требованием о регистрации перехода права собственности на условиях договора аренды от 6.10.97 г. До настоящего времени ответчиком никаких действий предпринято не было, мотивированного отказа или согласия она не получала, что расценивает как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности. Правовые основания иска - п.1 ст.624, п.1 и 2 ст.223, п.1 ст. 131, п. 3 ст. 609 п.1, 3 ст.551ГКРФ.

Ответчик - ФИО2 обратилась в суд со встречным иском (с учетом уточненного искового заявления) к ФИО1, ФИО4, ФИО5, Управлению Росреестра по ПК о применении последствий недействительности ничтожной сделки договора аренды от 6.10.97 г. в виде выселения ответчиков из квартиры по ул. **** г. Перми (л.д. 90-91); признании незаконной регистрации дополнительного соглашения от 26.12.97 г. к договору аренды жилого помещения от 6.10.97 г., обязании погасить в ЕГРП запись о регистрации дополнительного соглашения от 26.12.1997 г. к договору аренды от 06.10.97 г. между АООТ «Термостепс» и ФИО1 (л.д. 173-175).

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 5.03.12 г. ответчик приобрела в собственность двухкомнатную квартиру по ул. **** в г. Перми; регистрация права осуществлена 16.03.2012 г. На момент приобретения в квартире на регистрационном учете состояли и пользовались жилым помещением истцы. Срок пользования по договору аренды от 6.10.1997 г. был определен до момента его истечения (п. 14-15 лет) либо до его расторжения (п. 8). 26.03.2012 г. ФИО2 уведомила К-вых о смене собственника жилого помещения, о необходимости внесения арендной платы за квартиру, освобождении квартиры с октября 2012 г., впоследствии обратилась в Индустриальный суд г. Перми с иском о выселении. Определением Индустриального районного суда г. Перми от 25.07.2012 г. производство по делу прекращено в связи с заключением сторонами мирового соглашения, по условиям которого ФИО7 обязуются ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с 1 августа 2012 г. по 01.08.2013 г. производить истцу арендную плату в размере *** рублей за пользование квартирой по ул. ****, при этом коммунальные платежи (включая плату за электричество, газ, воду и т.д.) в сумму арендных платежей не включаются, и производятся ответчиком отдельно и самостоятельно. К-вы обязуются добровольно освободить жилое помещение - 2-комнатную квартиру по адресу: г. Пермь, ул. ****, в случае, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не будет внесена арендная плата. До настоящего времени К-вы пользуются жилым помещением, квартиру не освободили. Ответчик считает, что договор аренды от 6.10.97 г. не соответствует требованиям закона:

- АООТ «Термостепс» на момент заключения договора не являлось собственником спорного жилого помещения (ст. 608 ГК РФ);

- между сторонами возмездного договора (ст. 606, 614 ГК РФ) не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно - об арендной плате (ст. 432 ГКРФ),

- не соблюдено требование о регистрации договора, а именно дополнительного соглашения, на которое истец ссылается в первоначальном иске (ст. 164, 165 ГК РФ). При рассмотрении гражданского дела по иску ФИО2 в 2012 году К-вы дополнительного соглашения не представляли, на него не ссылались. При таких обстоятельствах ответчики пользуются жилым помещением незаконно.

В уточненном встречном исковом заявлении (от 25.09.13г.) указано, что регистрация дополнительного соглашения к договору аренды была произведена в нарушение действующего законодательства, в регистрации должно было быть отказано на основании ст. 20 ФЗ от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С решением суда в той части, которой отказано в удовлетворении первоначальных исковых требований, не согласна истец ФИО1, в указанной части просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права и принять новое решение об удовлетворении иска. Указывая, что размер выкупной стоимости жилого помещения сторонами не был урегулирован, суд не учел, что условиями дополнительного соглашения от 26.12.1997 г. стоимость квартиры сторонами определена из совокупности размера внесенных арендных платежей за весь период пользования квартирой на правах аренды. В соответствии с п.2 ст.614 ГК РФ (в редакции 1996 г.) арендная плата может быть установлена в иных формах, чем денежная. Сторонами договора аренды были согласованы такие условия как размер арендных платежей в форме оплаты за коммунальные услуги, и размер выкупной стоимости - размер всех внесенных платежей за 15 лет. Определить размер арендных платежей на момент заключения договора в твердой сумме было невозможно в связи с тем, что договор аренды заключался сторонами в рамках трудовых отношений, целью которого являлась последующая передача в собственность работника предоставленного по договору аренды жилого помещения. При этом стоимость коммунальных платежей постоянно изменялась. В связи с этим считать договор аренды в части определения выкупной стоимости квартиры незаключенным у суда не имелось. Судом первой инстанции также не дана правовая оценка представленному истцом в материалы дела гарантийному письму АООТ «Термостепс» от 23.12.1996 г.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 6.10.1997 г. между ОАО «Термостепс» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) совершен договор аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в виде двухкомнатной квартиры в новом доме по адресу: г. Пермь, ул. **** в аренду для проживания с семьей (л.д. 11-12). Пунктом 3 договора на Арендатора возложена обязанность ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендодателю платежи в оплату жилья и коммунальных услуг (арендную плату). Договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в зависимости от повышения (понижения) затрат на содержание квартиры и стоимости коммунальных услуг (п.4); размер арендной платы не может быть менее фактических затрат арендодателя на содержание квартиры и предоставление коммунальных услуг. Арендодатель гарантирует стабильность ценообразующих факторов, с учетом принципа, изложенного в части первой настоящего пункта и арендного процента в составе арендной платы, оговоренной на момент заключения договора (п.5). Согласно п. 7 договора по истечении 15 лет предоставленное в аренду жилье (квартира) может быть (по согласованию сторон) передано в собственность арендатора. Данный договор 24.12.1997 г. прошел регистрацию в МУ БТИ г. Перми (л.д. 13).

Приказом директора по Пермскому заводу теплоизоляционных изделий от 17.12.97 г. квартиру по ул. **** в г. Перми постановлено предоставить по договору аренды ФИО1 (л.д. 16).

26.12.97 г. сторонами договора аренды (АООТ «Термостепс» и ФИО1) подписано дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения от 06.10.1997 г., которым стороны внесли следующие изменения в договор аренды:

1) пункт 7 настоящего договора читать в новой редакции «По истечении 15 лет предоставленное в аренду жилье, находящееся по адресу: **** переходит в собственность арендатора, т.е. ФИО1, а в случае её смерти членам её семьи.

2) стоимость квартиры ** в доме ** по ул. **** г. Перми определяется в размере внесенных арендатором платежей в течение срока согласно п. 14 настоящего договора аренды жилого помещения от 06.10.1997 года» (л.д. 14).

03.12.1997 г. квартира по ул. **** в г. Перми МУ БТИ г. Перми зарегистрирована на праве собственности за АООТ «Термостепс» на основании мирового соглашения от 18.12.96 г., определения арбитражного суда от 02.12.97 г. и акта сдачи-приемки от 4.11.97 г., о чем выдано регистрационное удостоверение (л.д. 15).

В последующее время право собственности на квартиру по ул. **** в г. Перми в результате заключаемых сделок последовательного переходило от АООТ «Термостепс» в собственность ОАО «Пермский завод теплоизоляционных изделий» (выписка из протокола внеочередного общего собрания акционеров АООТ «Термостепс» о реорганизации в форме выделения ОАО «Пермский завод теплоизоляционных изделий» (л.д. 139), акт приема-передачи от 11.03.2003 г. (л.д.138)), затем - ООО «Жилпроект» (решение участника ООО «Жилпроект» от 03.04.2003 г. о приеме в состав участников ОАО «Пермский завод теплоизоляционных изделий» (л.д. 135), акт приема-передачи от 04.04.2003 г. (л.д. 137)); О. (договор купли-продажи от 02.06.2003 г., л.д. 134), С. (договор купли-продажи от 03.10.2005 г., л.д. 133); ФИО2 (договор купли-продажи от 03.10.2005 г.). Переход права собственности также подтверждается выпиской из ЕГРП от 12.08.13 г. (л.д. 121).

ФИО2 (ответчик) на день рассмотрения спора является собственником спорной квартиры (л.д. 18).

ФИО1 в период с 1998 г. по 2012 г. вносила квартплату за квартиру по ул. **** г. Перми: первоначально - ТОО РСП «***», затем - ООО «РСП «***», с 2004 г. - ТСЖ «***» (квитанции об оплате (т.1 л.д.24-55), справка ТСЖ «***» (л.д. 19)).

25.07.2012 г. между ФИО2 и ФИО1 в рамках другого гражданского дела (№ 2-2153/2012 г., рассмотренного Индустриальным районным судом г. Перми по иску ФИО2 к ФИО7 о выселении), определением суда утверждено мировое соглашение (л.д. 151), по условиям которого К-вы с 1.08.12 г. по 1.08.13 г. обязались ежемесячно не позднее 10 числа вносить ФИО2 арендную плату в размере *** руб. за пользование квартирой по ул. **** г. Перми. Условиями мирового соглашения также установлено, что К-вы обязуются добровольно освободить квартиру в случае более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа невнесения арендной платы; указано, что договор может быть пролонгирован сторонами после 1.08.2013 г. (т.1 л.д. 151).

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1, суд исходил из того, что договор аренды от 06.10.1997 г. является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и купли-продажи жилого помещения, в связи с чем, с учетом правовых норм п. 3 ст.421 ГК РФ, данный договор должен предусматривать цену этого имущества (ст.555 ГК РФ). Суд указал, что условия рассматриваемого договора аренды, а также дополнительного соглашения к нему, размер выкупной цены не устанавливают, поэтому в части данного условия договор подлежит квалификации в качестве незаключенного. Суд также отметил, что документы, которые, по мнению истца, свидетельствуют о внесении арендной платы, подтверждают исключительно внесение платы за коммунальные услуги, вносились в адрес не арендодателя, а организаций, занимающихся обслуживанием дома и являющихся исполнителями коммунальных услуг, в связи с чем оснований считать, что истцом оплачена выкупная цена квартиры, не имеется, что исключает возможность удовлетворения исковых требований о признании права собственности на квартиру по заявленному основанию.

Суд указал, что не имеется оснований для удовлетворения встречных исковых требований (решение суда в указанной части сторонами не обжалуется и коллегией не проверяется).

Выводы суда в обжалуемой части решения основаны на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и являются правильными.

Доводы жалобы о том, что вывод суда о несогласованности условий договора аренды в части определения выкупной цены жилого помещения, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, не может быть принят судебной коллегией. Действительно, в п.2 дополнительного соглашения от 26.12.1997 г. к договору аренды указано, что стоимость квартиры определяется в размере стоимости внесенных арендатором платежей в течение срока действия договора аренды, установленного п. 14 договора. Вместе с тем, из буквального содержания условий пунктов 3-5 договора аренды следует, что сторонами не достигнуто соглашение по размеру арендной платы, поскольку из буквального толкования пунктов 3-5 договора аренды не следует, что размер арендной платы состоит исключительно из оплаты коммунальных платежей, а включает также арендный процент в составе арендной платы (абз.2 п.5 договора аренды).

Коллегия также считает необходимым указать следующее. Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что пользование имуществом является платным (статья 606 ГК РФ).

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как устанавливающее форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездное договора аренды. При этом положения статьи 614 ГК РФ, на которые ссылается истец, квалификацию договора аренды, как возмездной сделки, не исключают.

Несогласованность данного условия в договоре аренды в силу норм п.1 ст.614 ГК РФ не влечет правовые последствия в виде незаключенности договора аренды. Вместе с тем, несогласованность данного условия сторонами договора аренды, при том, что истец сам признает оплату на протяжении срока договора аренды лишь коммунальных услуг эксплуатирующим организациям, и отсутствие факта внесения какой-либо оплаты в счет арендных платежей арендодателю (за исключением исполнения условий мирового соглашения, утвержденного Индустриальным районным судом г. Перми 25.07.2012 г.), исключает возможность определения выкупной цены спорного помещения по договору аренды, что влечет квалификацию данного договора (в смысле элементов договора купли-продажи) в части условия о выкупной цене незаключенным. Более того, истцом не представлены какие-либо доказательства внесения за рассматриваемый срок аренды арендной платы именно арендодателю, которым последовательно, в связи с отчуждением спорного помещения, в различные периоды времени являлись разные лица (ст.617 ГК РФ), что не позволяет сделать вывод о выполнении истцом обязательств про внесению арендной платы, и как следствие принадлежности истцу права требования к арендодателю передачи квартиры в собственность

Указание в гарантийном письме (л.д.17), выданном АООТ «Термостепс», гарантии предоставления главному экономисту ФИО1 для постоянного проживания с семьей по договору аренды жилого помещения с правом последующего выкупа, на которое ссылается заявитель жалобы, выводы суда не опровергает и основанием к отмене решения суда не является, поскольку данное письмо конкретные условия договора аренды не определяет.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьей 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г. Перми от 2 декабря 2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: