Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 марта 2014 года,

по гражданскому делу по заявлению ФИО1 о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области в оформлении земельного участка в собственность, обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о заключении договора,

УСТАНОВИЛА:

Заявитель ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа комитета имущественных отношений города Арзамаса в оформлении земельного участка в собственность, обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о заключении договора.

В обосновании заявленных требований ФИО1 указал, что ему на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект - здание гаража, степень готовности <данные изъяты>%, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Данный объект находится на земельном участке общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для размещения гаража и хозпостроек. Данный земельный участок находится у ФИО1 в аренде по договору № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В ноябре 2013 года ФИО1 обратился в администрацию города Арзамаса с заявлением о выкупе земельного участка, на что письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ему в продаже было отказано, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ определен круг лиц, которые могут приобрести в собственность земельный участок, к их числу собственники незавершенных строительством зданий, строений, сооружений не отнесены.

Кроме того заявитель указал, что то обстоятельство, что до завершения строительства и ввода в эксплуатацию объект недвижимости не может быть использован по своему назначению как здание, строение, сооружение, не свидетельствует о невозможности приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность.

ФИО1 просил суд:

- признать незаконным решение Комитета имущественных отношений <адрес> об отказе в продаже ФИО1 земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, содержащееся в письме от ДД.ММ.ГГГГ №№

- обязать Комитет имущественных отношений <адрес> в установленном законом порядке в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и направить такой проект договора в его адрес, вместе с предложением о заключении такого договора.

Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО1 удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Комитета имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в продаже земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>. Обязал Комитет имущественных отношений <адрес> в установленном законом порядке в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, общей площадью общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> направить такой проект в адрес ФИО1 с предложением о заключении такого договора.

Комитет имущественных отношений <адрес> Нижегородской области подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ отменить полностью, принять по делу новое решение. Указал, что земля под объектом незавершенного строительства может находится только на праве аренды, поэтому в настоящее время земельный участок в собственность заявителя передан быть не может. При этом заявитель не лишен возможности приобрести спорный земельный участок в собственность после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

В судебном заседании апелляционной инстанции заявитель ФИО1 против удовлетворения жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Комитет имущественных отношений <адрес> Нижегородской области своего представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении судебного извещения.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Комитет имущественных отношений <адрес> Нижегородской области.

Заслушав заявителя ФИО1, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании положений ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 3 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003 г., решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 ГПК РФ граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

Согласно статьи 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействия), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять: имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия, соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).

В соответствии с п. 28 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Исходя из положений статьи 258 ГПК РФ, суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п.1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.2.2 ст.3 Федерального Закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Таким образом, п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ предоставляет исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Из системного толкования положений статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что постановлением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 880 кв.м. под строительство гаражного бокса и складского помещения для магазина <данные изъяты> по адресу: <адрес> (л.д.9).

Распоряжением администрации <адрес> № № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам межевания установлена общая площадь земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> кв.м. Земельный участок площадью 2861 кв.м. по адресу: <адрес> предоставлен в аренду ФИО1, разрешенное использование – размещение магазина «Автозапчасти», гаража, хозпостроек (л.д.51).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № № по которому ФИО1 передан в аренду земельный участок площадью 2861 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для размещение магазина <данные изъяты> гаража, хозпостроек (л.д.20-25). Согласно соглашению о продлении от ДД.ММ.ГГГГ г. указанный договор аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28-29). Согласно письму Комитета имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № данный договор аренды является действующим, продленным на неопределенный срок (л.д.16-17).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в данный договор внесены изменения, п.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ изложен в новой редакции, согласно которой Комитет имущественных отношений <адрес> передал ФИО1 в аренду три земельных участка, расположенных по адресу <адрес>:

земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № разрешенное использование размещение проезда;

земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № разрешенное использование размещение магазина «Автозапчасти»;

земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, разрешенное использование размещение гаража и хозпостроек (л.д. 26-27).

Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № разрешенное использование размещение гаража и хозпостроек поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-15).

ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, назначение объекта не определено, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12, 64-65).

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, имеет кадастровый номер№ Назначение объекта не определено (л.д.18-19).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в Комитет имущественных отношений <адрес> с заявлением о предоставлении на праве собственности земельного участка площадью 1805 кв.м. кадастровый номер № расположенного под объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес> (л.д.10-11).

Комитет имущественных отношений <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ № отказал ФИО1 в предоставлении на праве собственности земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1805 кв.м. с кадастровым номером № с указанием на то, что п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ определен круг лиц, которые могут приобрести в собственность земельный участок, к их числу собственники незавершенных строительством зданий, строений, сооружений не отнесены. Действующим законодательством определено, что под объектом незавершенного строительства земля может находиться только на праве аренды (л.д.16-17).

Удовлетворения, заявленные требования ФИО1 и признавая незаконным отказ Комитета имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в продаже земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, а также обязывая Комитет имущественных отношений <адрес> в установленном законом порядке в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, общей площадью общей площадью 1805 кв.м. кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес> направить такой проект в адрес ФИО1 с предложением о заключении такого договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что право собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект зарегистрировано в ЕГРП, данная постройка является объектом недвижимого имущества, правовой режим оконченных строительством объектов и объектов незавершенного строительства с точки зрения их оборотоспособности идентичен, в связи с чем приобретение права собственности на земельные участки под этими объектами должно иметь одинаковое правовое регулирование

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право выкупа земельного участка, на котором находятся объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Пунктом 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Права собственников объектов незавершенного строительства на земельные участки, на которых такие объекты расположены, регулируются п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, в соответствии с которым собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с п.2 ст.46,. п.2 ст.45 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Наличие договора аренды обеспечивает соблюдение публичных интересов, в данном случае выражающихся в возможности обеспечения контроля за соблюдением градостроительных норм и правил, расторжения договора аренды при нарушении его существенных условий.

ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства со степенью готовности <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, назначение которого не определено, о чем указано в кадастровом паспорте на объект и в свидетельстве о праве собственности на объект незавершенного строительства. Следовательно, цель использования земельного участка, указанная в кадастровом паспорте на земельный участок и договоре аренды - разрешенное использование размещение гаража и хозпостроек, не достигнута.

Кроме того, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для размещение гаража и хозпостроек. При этом, доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества представляет собой гаража и хозпостройки, построен и сдан в эксплуатацию не имеется.

Тем самым отказ Комитета имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в продаже земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес> является законным и обоснованным.

В соответствии с ч.4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа местного самоуправления и права, либо свободы гражданина не были нарушены.

Принимая во внимание, что оспариваемое решение Комитета имущественных отношений <адрес> об отказе в продаже ФИО1 земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, содержащееся в письме от ДД.ММ.ГГГГ № № является законным и обоснованным, следовательно, требования ФИО1 о признании данного решения незаконным удовлетворению не подлежат.

Соответственно также не подлежат удовлетворению требования ФИО1 об обязании Комитета имущественных отношений <адрес> в установленном законом порядке в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, и направить такой проект договора в его адрес, вместе с предложением о заключении такого договора.

Таким образом, суд первой инстанции принимая решение об удовлетворении заявления ФИО1, неправильно применил указанные выше нормы материального права, регулирующего спорное правоотношение, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии с со ст.328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: 2) отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поэтому судебная коллегия, отменяя решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 марта 2014 года, принимает по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО1 отказывает в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по административным делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 марта 2014 года по настоящему делу отменить, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области удовлетворить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО1 о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений <адрес> об отказе в продаже ему земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, содержащееся в письме от ДД.ММ.ГГГГ № № обязании Комитет имущественных отношений <адрес> в установленном законом порядке в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и направить такой проект договора в его адрес, вместе с предложением о заключении такого договора – отказать в полном объеме.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: