Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО3о на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 14 февраля 2019 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО3о к Попову ФИО1, ФИО5 ФИО2 о понуждении заключить договор аренды - отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пияковой Н.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о понуждении заключить договор аренды.

В обоснование иска указал, что 03.06.2018 г. между ФИО3 и ООО «Как Дома» заключен договор субаренды нежилого помещения, площадью 244,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, ТЦ Николаевский, сроком до 02.06.2019 г. с оплатой в размере 40 000 рублей в месяц.

Собственниками спорного помещения являются ответчики ФИО4 и ФИО5, которые 14.05.2016 г. заключили договор аренды с последующим выкупом на неопределенный срок с ООО «Как Дома».

При заключении договора субаренды с представителем ООО «Как Дома» заключено соглашение о производстве капитального ремонта для дальнейшего осуществления ресторанного бизнеса.

Истец за свои средства произвел капитальный ремонт данного помещения на сумму 2 427 550 рублей, о чем составлено дополнительное соглашение и акт приема-передачи неотделимых улучшений помещения.

27.09.2018 г. в рамках действующего договора аренды ООО «Как Дома» и ФИО3 заключили дополнительное соглашение к договору субаренды от 03.06.2018 г. с определением срока договора субаренды на 60 месяцев в счет включения затраченных средств ФИО3 на ремонт спорного помещения.

10.11.2018 г. ответчики сообщили о расторжении договора аренды данного помещения с ООО «Как Дома» в срок до 10.12.2018 г. в связи с неисполнением договора аренды.

Истец в адрес ответчиков направил требование о заключении договора аренды на тех же условиях, что и с арендатором, а в случае отказа просил оплатить стоимость неотделимых улучшений помещения.

До настоящего времени ответчики не направили ответ на претензию. Арендную плату в сумме 40 000 рублей в счет договора субаренды истец с ноября 2018 года выплачивает собственнику помещения ФИО4 Заключать договор на условиях амортизационных отчислений или заключении договора субаренды в счет произведенных неотделимых улучшений ответчики отказываются.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец просил суд понудить ответчиков ФИО4 и ФИО5 заключить с ним договор аренды помещения, площадью 244,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>А, ТЦ Николаевский, сроком на 60 месяцев.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение суда признать незаконным и отменить его.

В заседании судебной коллегии представитель истца – ФИО6 по доверенности доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчики, третье лицо в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в соответствии со ст. 167, ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, стороны должны прийти к обоюдному согласию по заключению договора аренды.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что 14.05.2016 г. между ФИО4, ФИО5 (Арендодатели) (доля в праве по ? у каждого) и ООО «Как Дома» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом.

Согласно п. 1.1 Договора арендодатели передали арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, общей площадью 244,8 кв.м.

Помещения сдаются в аренду на 11 месяцев (п. 1.3).

03.06.2018 г. между ООО «Как Дома» (Арендатор) и ФИО3 (Субарендатор) заключен договор субаренды указанного нежилого помещения.

26.09.2018 г. между ООО «Как Дома» и ФИО3 заключено Дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений помещения, из которого следует, что стоимость капитального ремонта помещения, производимого с 03.06.2018 г. по 26.09.2018 г., составила 2 427 550 рублей.

27.09.2018 г. между ООО «Как Дома» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения от 03.06.2018 г. №, из которого следует, что стороны пришли к соглашению установить срок действия договора субаренды нежилого помещения от 03.06.2018 г. на срок 60 месяцев с зачетом оплаты производства ремонтных работ помещения, являющихся неотделимыми улучшениями на общую сумму 2 427 550 рублей, на тех же условиях (с 01.10.2018 г. по 31.09.2023 г.) и распространить действие настоящего дополнительного соглашения на отношения сторон, возникшие с 03.06.2018 г.

09.11.2018 г. ответчиками ФИО5 и ФИО4 в адрес ООО «Как Дома» направлено требование, согласно которому задолженность арендатора перед арендодателями составляет 130 000 рублей. Арендодатели требуют погасить долг по арендной плате, также уведомили о расторжении договора аренды через месяц после направления данного требования.

05.12.2018г. ФИО3 в адрес ФИО5, ФИО4 и ООО «Как Дома» направлено предложение в порядке ст. 618 ГК РФ, согласно которому истец просит ответчиков направить в свой адрес проект договора аренды с учетом произведенных неотделимых улучшений спорного помещения или перечислить на расчетный счет истца сумму расходов на неотделимые улучшения в размере 2 427 550 руб. в срок до 10.12.2018 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ предоставляет стороне сделки, в данном случае субарендатору, право предъявить к арендодателю требование о понуждении к заключению с ним договора аренды на срок, оставшийся по договору субаренды, и на условиях прекращенного договора аренды. При этом субарендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды только в случае согласия собственника.

При разрешении исковых требований суд пришел к обоснованному выводу, что субарендатор имеет преимущественное право на заключение с арендодателем договора аренды только в случае согласия собственника, которого в рассматриваемом случае не получено, в связи с чем, у ответчиков отсутствует обязанность заключить с ФИО3 соответствующий договор, кроме того, предложенные ФИО3 условия договора аренды отличны от условий прекращенного договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, а также как с выводом об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не дал надлежащей оценки тому обстоятельству, что собственникам помещения было известно о производстве истцом капитального ремонта помещения, размер вложенных средств ответчики не оспаривали, а также, что суд неправомерно не применил к спорным правоотношениям нормы налогового законодательства об амортизации капитальных вложений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно абзацу 5 статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Из буквального толкования данной статьи следует, что на отношения между арендодателем и субарендатором указанная норма не распространяется, кроме того, неотделимые улучшения, произведенные арендатором должны быть осуществлены с согласия арендодателя.

Вместе с тем, допустимых и относимых доказательств того, что неотделимые улучшения арендованного помещения истцом производились с согласия ответчиков, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда является законным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательства, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 14 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3о - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: