Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Луцкой О.Н. на решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 17 ноября 2015 года по иску АО «Торговая компания «Прагма» к Луцкой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Пономаревой Н.И., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Закрытое акционерное общество «Торговая компания «Прагма» (далее ЗАО «Прагма») обратилось в суд с иском к Луцкой О.Н. о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Прагма» и ИП Луцкой О.Н. (арендатор) заключен договор субаренды по передаче во временное пользование нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося на втором этаже Торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, для осуществления коммерческой деятельности. Согласно акту приема-передачи помещения, являющегося неотъемлемой частью договора, арендатор принял помещение надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободила занимаемое помещение, однако от подписания акта сдачи - приема помещения уклонилась.

В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного договора субаренды за пользование помещением арендатор ежемесячно выплачивает арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. Оплата постоянной части арендной платы должна производиться не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (п. 3.4. договоров субаренды), а переменной части - не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 3.5 договора субаренды). Размер постоянной части арендной платы по договору составляет <данные изъяты> у.е. (1 у.е. равна курсу доллара США, установленному Центральным Банком Российской Федерации) в месяц, в том числе НДС 18%.

Переменная часть арендной платы по договорам определяется исходя из стоимости электрической энергии, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, газоснабжения, вентиляции, вывоза мусора и ТБО ( п.п.3.2, 3.3).

Согласно п. 3.13 договора арендатор обязан оплачивать арендодателю маркетинговый платеж в размере 5 % от суммы постоянной части арендной платы. не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Ответчик имеет задолженность по оплате постоянной части арендной платы в сумме <данные изъяты> руб. Задолженность по оплате переменной части арендной платы составляет <данные изъяты> руб., общая сумма задолженности по арендной плате составила <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена претензия с требованием погашения имеющейся задолженности.

По состоянию на 30 января 2015 года на сумму задолженности по договору начислена пеня в сумме <данные изъяты> рублей (п. 8.2.1. договора).

Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет <данные изъяты> руб.

В качестве штрафа по договору удержан обеспечительный взнос, оплаченный ответчиком, в сумме <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель Луцкая О.Н. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, утратив данный статус.

В последующем, уточнив исковые требования, ссылаясь на то, что по результатам обмеров арендованной площади общая площадь помещения составила <данные изъяты> кв.м., истец просил взыскать с Луцкой О.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Торговая компания «Прагма» задолженность по арендной плате <данные изъяты> руб., пени в сумме <данные изъяты> рублей 88 коп., а всего <данные изъяты> руб., также расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей и оплате юридических услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Торговая компания «Прагма» по доверенности Михалина Т.И. исковое заявление поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что направленное ответчиком в адрес истца уведомление о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ не имеет для арендодателя юридической силы, поскольку действующее законодательство и условия договора не предусматривают возможности одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке. Заявлений от ответчика о представлении актов сверок в адрес истца не поступало. Ограничение доступа в помещение является правом арендодателя, в том числе в случаях несвоевременного или не в полном объеме внесения постоянной и/или переменной части арендной платы, или любых платежей предусмотренных договором, и не устранения такого нарушения в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня направления уведомления арендатору с требованием об устранении такого нарушения (п.6.2.12, договора). Ответчиком не предпринимались меры для урегулирования вопроса мирным путем. Доводы о «незаконном захвате» бутика ответчика являются голословными и опровергаются постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенным по результатам проверки, проведенной в порядке ст.ст. 144-145 УПК РФ по заявлению Луцкой О.Н. Доводы ответчика о незаконном требовании истца об оплате аренды за 29,30,31 декабря 2014 г. и с 01.01.15-31.01.15, не обоснованы, поскольку факт отсутствия пользования арендатором объектом аренды не свидетельствует о прекращении арендных правоотношений путем заявленного расторжения договора субаренды. ИП Луцкая О.Н. прекратила оплачивать арендные платежи с ноября 2014 года. Также считала, что ходатайство ответчицы о снижении размера неустойки удовлетворению не подлежит.

Ответчица Луцкая О.Н. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований. Пояснила, что 10 декабря 2014 года направила арендодателю ЗАО ТК "Прагма" заявление о расторжении договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ согласно пункту 10.2.1.6 договора субаренды (расторжение договора субаренды арендатором в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством) и п. 3 статьи 451 Гражданского Кодекса РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств). В связи с данным заявлением ДД.ММ.ГГГГ направила заявление о зачете обеспечительного взноса в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты арендной платы за декабрь 2014 года. Она полностью оплатила арендные платежи за 2014 год, неоднократно устно и письменно обращалась к арендодателю (истцу) с просьбой представить акт сверки взаимных расчетов для проверки правильности оплаты аренды по договору (заявления от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г.), однако данные заявления остались без ответа, акт сверки взаимных расчетов представлен не был. Согласно составленному ею акту сверки взаимных расчетов арендатор не имеет задолженности за 2014 год перед арендодателем, напротив истец имеет задолженность перед ней в сумме <данные изъяты> руб. Кроме того, истец постоянно противодействовал нормальной работе ИП Луцкой О.Н.: отключил электроэнергию в магазине в период его работы ДД.ММ.ГГГГ в 18 час. 51 мин., ДД.ММ.ГГГГ истцом был незаконно захвачен бутик "<данные изъяты>" с принадлежащим ей (Луцкой О.Н.) на праве частной собственности имуществом примерной стоимостью <данные изъяты> рублей. Истцом был повешен замок на бутик, в связи с чем арендодателем лично договорные обязательства были прекращены и договор с ДД.ММ.ГГГГ расторгнут согласно п. 1 ст. 620 ГК РФ. Она обратилась в УМВД Тульской области, Прокуратуру Тульской области и УФСБ по Тульской области. Только после этого арендодатель (истец) снял замок с бутика 30 января 2015 года, после чего она освободила помещение. Акт приема-передачи для подписания ей предъявлен не был. Полагала требование оплаты аренды за 29, 30, 31 декабря 2014 г. и с 01 по 30 января 2015г. незаконным, так как в данное время помещение не находилось в ее пользовании. Арендодатель (истец) неправомерно увеличил арендную плату путем обмана арендатора, увеличив в договоре площадь аренды. Перед подписанием договора аренды между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было подписано коммерческое предложение, с расшифровкой платежей в зависимости от арендуемой площади. Поэтому уменьшение арендуемой площади уменьшает все платежи по договору. С исковым заявлением о расторжении договора в суд она не обращалась. Считала, что ее предложение о снижении курса доллара, учитываемого при расчете арендной платы, ЗАО «Прагма» должно было решаться мирным путем. Не отрицала, что в октябре и в ноябре 2014 года несвоевременно платила арендную плату. Просила об уменьшении размера неустойки в случае удовлетворения исковых требований, считая неустойку чрезмерной.

Решением Пролетарского районного суда г. Тулы от 17 ноября 2015 года уточненные исковые требования ЗАО «Торговая компания «Прагма» удовлетворены частично. С Луцкой О.Н. в пользу ЗАО «Торговая компания «Прагма» взыскана задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубля 80 копеек; пени в сумме <данные изъяты> рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> рублей 34 копейки и расходы по оплате юридических услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей.

В апелляционной жалобе ответчик Луцкая О.Н. просит решение суда отменить, считая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу истец ЗАО «Торговая компания «Прагма» просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя истца ЗАО «Торговая компания «Прагма», извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, выслушав объяснения ответчика Луцкой О.Н., обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии с ч. 1 ст. 327.1. ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ЗАО «Торговая компания «Прагма».

Этот вывод мотивирован в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК Российской Федерации, и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданской Кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Судом первой инстанций установлен факт передачи арендодателем арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63) нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося на втором этаже Торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, для осуществления коммерческой деятельности, в соответствии с договором субаренды от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между ЗАО «Торговая компания «Прагма» (арендодатель) и ИП Луцкая О.Н. (арендатор). Согласно условиям договора срок аренды помещения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.5.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 вышеуказанного договора субаренды за пользование помещением арендатор ежемесячно выплачивает арендную плату, состоящую из постоянной и переменной частей. Оплата постоянной части арендной платы должна производиться не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (п. 3.4. договора субаренды), а переменной части - не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 3.5 договора субаренды). Размер постоянной части арендной платы по договору составляет <данные изъяты> у.е. (1 у.е. равна курсу доллара США, установленному Центральным Банком Российской Федерации) в месяц, в том числе НДС 18%.

Также судом установлено, что за октябрь 2014 года арендная плата ответчиком вносилась не своевременно, а начиная с ДД.ММ.ГГГГ, у ИП Луцкой О.Н. образовалась перед арендодателем задолженность по оплате аренды торгового помещения.

Принимая во внимание, что согласно подпункту «в» п. 7.1.15 договора субаренды в случае отсутствия обоснованного отказа в письменной форме от подписания акта сверки взаимных расчетов сторон на день прекращения срока действия настоящего договора, составленный арендодателем акт сверки взаимных расчетов считается обоснованным и имеющим юридическую силу в части подтверждения задолженности у арендатора в судах РФ, учитывая, что согласно акту замеров площади арендованного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного как истцом, так и ответчиком общая площадь объекта аренды составляет <данные изъяты> кв.м., из которой истцом произведен расчет задолженности по арендной плате при уточнении исковых требований, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании с Луцкой О.Н. задолженности по оплате арендной платы в размере <данные изъяты> рубля 80 копеек.

Подпунктом «а» пункта 6.2.12 договора субаренды установлено право арендодателя ограничить доступ в помещение пользователей и посетителей арендатора, а также перемещение товарно–материальных ценностей в случае несвоевременного или не в полном объеме внесения постоянной и/или переменной части арендной платы, иных платежей, предусмотренных настоящим договором, и неустранения такого нарушения в течение рабочих дней со дня направления уведомления арендатору с требованием об устранении такого нарушения.

Исходя из того, что порядок ограничения доступа истцом был соблюден - ИП Луцкой О.Н. направлялись и ею получены требования о необходимости погашения имеющейся задолженности (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ, письмо № от ДД.ММ.ГГГГ), арендодатель ЗАО «Торговая компания «Прагма» ДД.ММ.ГГГГ правомерно применил предусмотренные п. 6.2.12 договора субаренды санкции и ограничил доступ в помещение пользователей и посетителей арендатора, в том числе путем отключения электроэнергии.

Пунктом 10.1.1 договора предусмотрено право арендодателя по своей инициативе расторгнуть договор субаренды в связи с единовременной просрочкой арендатором по уплате постоянной части арендной платы общим сроком боле 15 банковских дней.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Торговая компания «Прагма» сообщила ИП Луцкой О.Н. о расторжении договора субаренды с ДД.ММ.ГГГГ с удержанием в качестве штрафа обеспечительного взноса (п. 10.1.3 договора).

Довод ответчика о необоснованности начисления истцом арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истцу о прекращении арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ было известно из заявления ИП Луцкой О.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес ЗАО «Торговая компания «Прагма», судебная коллегия отклоняет как противоречащий условиям договора субаренды.

Ссылка ответчика на ст. 620 ГК РФ, как на основание для отказа от договора аренды без уведомления арендодателя несостоятельна, поскольку данная норма не содержит права арендатора на односторонний отказ от договора, предусматривая основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Пунктом 8.2.1. договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты арендной платы, предусмотренных настоящим договором, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0, 2 % от неуплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь положениями ст. 330, п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года, сохраняющим свое действие в настоящее время, «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая, что в настоящее время Луцкая О.Н. не является предпринимателем, суд снизил ранее заявленный истцом размер неустойки до <данные изъяты> рублей.

Доводы жалобы о неистребовании судом материалов дела №, производство по которому прекращено арбитражным судом, подлежат отклонению, поскольку данное обстоятельство не повлияло на законность принятого по делу решения.

Ссылка в жалобе на неправомерность расчета задолженности по договору аренды в связи с неправильным указанием площади арендуемого помещения является несостоятельной, поскольку, положения договора аренды в части указания площади в установленном законом порядке арендатором не оспаривалась, по требованию ответчика после замеров площади спорного нежилого помещения составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому размер общей площади составил <данные изъяты> кв.м., в связи с чем истцом был уточнен расчет арендной платы, исходя из указанной величины. Наличие перегородок, вопреки доводам жалобы, не является основанием для перерасчета арендных платежей, исчисляемых согласно договору аренды из общей площади без учета перегородок, которая была уточнена на основании вышеуказанного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы ответчика Луцкой О.Н. направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК Российской Федерации в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.

Нарушений судом норм процессуального права, которые являются безусловным основанием к отмене решения суда, или норм материального права, которые могли привести к принятию неправильного решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

По приведенным мотивам судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе Луцкой О.Н.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 17 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Луцкой О.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи