Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белобородовой Е. А. к Ларионовой Т. В. о погашении записи об ипотеке по апелляционной жалобе Ларионовой Т.В. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 23 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Федоровой Г.И., пояснения представителя Белобородовой Е.А. – Ткач С.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Представитель Белобородовой Е.А. – Ярышева С.А. обратилась в суд с иском к Ларионовой Т.В. о погашении записи об ипотеке. В исковом заявлении указала, что 27.07.2015г. между Ларионовой Т.В. (продавцом) и Белобородовой Е.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по <адрес>.

Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, также было зарегистрировано обременение в пользу продавца до полного расчета по договору.

Договором купли-продажи стоимость земельного участка была определена в размере 1 000 000 рублей. Истцом в счет исполнения обязательств по договору были осуществлены в пользу истца два платежа по 125 000 рублей, о чем свидетельствует запись «оплачено» в оригинале договора купли-продажи, проставленная напротив п. 2.1.1 и п. 2.1.2. Таким образом ответчиком по договору была оплачена сумма в размере 250 000 рублей.

30 июня 2016 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором стороны приняли решение о снижении стоимости земельного участка до 500 000 рублей.

От получения оставшейся суммы в размере 250 000 рублей продавец уклонялся, в связи с чем на депозит нотариусу нотариального округа г.Хабаровска Вильвовской И.А. была внесена денежная сумма в размере 268900 руб. 79 коп., из них 250 000 руб. платеж по договору, 18900 руб. 79 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

18 декабря 2017 года решением Хабаровского районного суда отказано в удовлетворении требований Ларионовой Т.В. к Белобородовой Е.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27 июля 2015 года.

Поскольку покупателем исполнена обязанность по оплате цены договора купли-продажи от 27 мая 2015 года, истец направил ответчику уведомление от 02 февраля 2018 года о согласовании времени и даты подачи документов в регистрирующий орган о снятии обременения. 16 февраля 2018 года данное уведомление получено ответчиком, однако до настоящего времени ответчик не предпринял никаких действий, направленных на снятие обременения.

Статья 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ предусматривает, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 25 Федерального закона об ипотеке, п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Поскольку оснований для сохранения обременения права собственности истца на указанное имущество в пользу ответчика не имеется, просила погасить запись об ипотеке в отношении земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, установленную на основании договора купли-продажи земельного участка от 27 июля 2015 года в пользу Ларионовой Т.В.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 23 мая 2018 года исковые требования Белобородовой Е.А. удовлетворены.

Постановлено погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись об ипотеке в отношении земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, установленную на основании договора купли-продажи земельного участка от 27 июля 2015 года в пользу Ларионовой Т.В.

В апелляционной жалобе Ларионова Т.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Указывает на то, что участок находился в обременении, на данном земельном участке находится принадлежащее ей строение, соответственно аналогичные последствия наступают в случае, если предметом ипотеки является не право аренды земельного участка, а сам земельный участок. Самостоятельным предметом залога являлся объект недвижимости - здание, а земельный участок в силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ обременен залогом дополнительно. Следовательно, оснований для применения положений п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, регулирующих распространение права залога на находящиеся или возводимые на земельном участке, обремененном залогом (ипотекой) здания не имеется.

Указывает, что продаваемый земельный участок по данному договору находится в залоге у продавца Ларионовой Т.В. до полного расчета по договору. Полный расчет не произведен, на сегодняшний день подан иск о признании дополнительного соглашения недействительным. Также на земельном участке строился дом, вопрос о снятии земельного участка с обременения являлся спорным в связи с тем, что за данный дом истец денежные средства не выплатил. Согласно договору купли - продажи был установлен график платежей, который Белобородовой Е.А. не был соблюден. Платежи были выплачены с просрочкой, что является нарушением действующего законодательства и настоящего договора.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Белобородовой Е.А. - Ярышева С.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что доказательств нахождения на земельном участке какого-либо строения в судебное заседание не представлено, договор купли-продажи был заключен в отношении земельного участка и предусматривал установление залога на земельный участок до полного расчета по данному договору. Договор купли-продажи не содержал положений о нахождении на данном земельном участке строений. 30.06.2016г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором стороны приняли решение о снижении стоимости земельного участка до 500 000 руб. Полагает, что покупателем исполнена обязанность по оплате цены договора купли-продажи от 27.05.2015г. в полном объеме, то есть обеспеченное залогом обязательство прекращено, соответственно оснований для сохранения залога на земельный участок не имеется.

В суд апелляционной инстанции истец и ответчик не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не заявляли, в телефонограмме Ларионова Т.В. не возражала против рассмотрения дела в ее отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Подпунктом 1 пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Стороны не могут расторгнуть или изменить договор, прекращенный надлежащим исполнением.

Из изложенного следует, что до того, как обязательства по договору купли-продажи будут исполнены, внесение изменений в условия договора купли-продажи по соглашению сторон закону не противоречит.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017г.), регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 27.07.2015г. между Ларионовой Т.В. (продавцом) и Белобородовой Е.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес> площадью 1500 кв.м. Участок находится примерно в 1, 6 км по направлению на юг от ориентира здание администрации Мирненского сельского поселения, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <данные изъяты>.

Цена продаваемого участка определена сторонами (п. 2 договора) в 1000000 рублей. По соглашению сторон расчет по договору определен частями по 125 000 рублей ежемесячно.

Продаваемый земельный участок по данному договору находится в залоге у продавца Ларионовой Т.В. до полного расчета по договору. Ипотека в силу закона зарегистрирована 06.08.2015г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, номер регистрации <данные изъяты>.

30.06.2016г. между Ларионовой Т.В. в лице Ищенко С.В., действующего на основании доверенности от 19.04.2016г. (продавцом) и Белобородовой Е.А. (покупателем) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 27.07.2015г., согласно которому стороны приняли решение внести изменение в п. 2 договора купли-продажи от 27.07.2015г., изложив его в новой редакции: «2. Цена продаваемого земельного участка определена сторонами в 500 000 рублей». Стороны также приняли решение внести изменение в п. 2.1 договора, изложив его в новой редакции: «2.1 По соглашению сторон расчет по настоящему договору определен следующим образом: 2.1 Деньги в сумме 250 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу не позднее 01.09.2016г., 2.1.2 Деньги в сумме 250 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу не позднее 01.10.2016г.».

Согласно ответу на запрос нотариуса Синельниковой С.С. от 22.05.2018г., 19.04.2016г. ею была удостоверена доверенность от имени Ларионовой Т.В. на Ищенко С.В. по реестру №, следующего содержания «управлять и распоряжаться всем моим имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, дарить, регистрировать, обменивать, передавать за выплату ренты и отдавать в залог, приватизировать, определяя самостоятельно во всех случаях суммы, сроки, доли и другие условия по своему усмотрению, производить расчеты по заключенным сделкам...».

Таким образом, представитель по доверенности Ищенко С.В. обладал на основании доверенности Ларионовой Т.В. полномочиями на заключение указанного выше дополнительного соглашения.

18.12.2017г. Хабаровским районным судом Хабаровского края рассмотрено гражданское дело по иску Ларионовой Т.В. к Белобородовой Е.А., Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности. Решение суда вступило в законную силу.

Указанным решением суда установлено, что по договору купли-продажи земельного участка от 27.07.2015г. Белобородова Е.А. оплатила Ларионовой Т.В. денежные средства в размере 250 000 рублей. Кроме того, на депозит нотариуса Вильвовской И.А. по заявлению Белобородовой Е.А. была принята денежная сумма в размере 268 900 руб. 79 коп. для передачи Ларионовой Т.В.

Ответ нотариуса Вильвовской И.А. на запрос суда от 26.03.2018г. подтверждает указанное обстоятельство. Из ответа следует, что нотариальное действие было зарегистрировано в реестре нотариальных действий 26.07.2017г. за №. Указанная денежная сумма причиталась кредитору по заключенному между Ларионовой Т.В. и Белобородовой Е.А. договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с рассрочкой платежа. Внесенная денежная сумма состоит из очередного платежа по указанному договору в размере 250 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 18900, 79 руб.

Согласно заявлению Ларионовой Т.В. денежные средства в размере 268900 руб. 79 коп. 22 января 2018 года перечислены на счет, открытый на имя Ларионовой Т.В., производство по депозитному делу № 02-07-9 закрыто.

Удовлетворяя исковое заявление, суд первой инстанции исходил из того, что Белобородова Е.А. свои обязательства по договору купли-продажи от 27 июля 2015 года с учетом дополнительного соглашения от 30 июня 2016 года выполнила в полном объеме. Поскольку оснований для сохранения обременения права собственности истца на указанное имущество в пользу ответчика не имеется, запись об ипотеке в отношении земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, установленной на основании договора купли-продажи земельного участка от 27 июля 2015 года в пользу Ларионовой Т. В. должна быть погашена.

Судебная коллегия считает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы Ларионовой Т.В. о том, что полный расчет по договору купли-продажи не произведен, в суд подано исковое заявление о признании дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка недействительным, а также о том, что на земельном участке строился дом, за который истец деньги ей не выплатила, основанием к отмене постановленного по делу решения не являются, поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия на спорном земельном участке строения; в суд первой и апелляционной инстанции Ларионова Т.В. не являлась без уважительных причин, встречных требований о признании недействительным дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка не заявляла. При таких обстоятельствах судебная коллегия в действиях Ларионовой Т.В. усматривает признаки недобросовестности при осуществлении своих гражданских прав (статья 10 ГК РФ).

Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене постановленного по делу решения не являются, так как не содержат оснований, предусмотренных ч. 1 статьи 330 ГПК РФ.

При таком положении решение суда является законным и обоснованным и подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 23 мая 2018 года по делу по иску Белобородовой Е. А. к Ларионовой Т. В. о погашении записи об ипотеке оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ларионовой Т. В. – без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в силу со дня его принятия.

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 23 мая 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 09 августа 2018 года могут быть обжалованы в президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Председательствующий: Т.А.Разуваева

Судьи: И.В.Сенотрусова

Г.И.Федорова