Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Ш.А.И. на решение Богатовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Ш.А.И. к Обществу
с ограниченной ответственностью «Богатовская мукомольная компания» о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности договора - отказать.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Плешачковой О.В., объяснения представителей Ш.А.И. - Б.А.Г., Б.Н.А.– в поддержание апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Богатовская МК» Б.С.Ю. на жалобу, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Ш.А.И. обратилась в суд с иском к ООО «Богатовская мукомольная компания» о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности договора.

В обоснование иска Ш.А.А. указала, что ей на праве собственности принадлежит недвижимое имущество, а именно: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, и расположенные на нем постройки, имеющие адрес: <адрес>, а именно: здание склада готовой продукции №, лит. К; караульное помещение, здание верхней галереи, лит. Н1; здание для приема зерна с автотранспорта, лит. Х; здание верхней галереи, лит.М7; здание цеха отходов при элеваторе, лит. Ф; здание выбойного отделения, лит. С; здание склада госрезерва, лит. Ч; здание склада №, лит. И; здание для приема зерна с железной дороги, лит. Р; здание пожарного депо, лит. Ю; здание материального склада, лит. Я.Я1,Я2; здание галереи выбойного отделения, лит. М6; здание силосного корпуса элеватора, лит Ш2; здание силовой станции, лит. М2; здание душевой, лит. Е; здание склада готовой продукции №, лит. Л,Л1; здание мельницы, расположенное по адресу: <адрес>, лит. М,М1; здание цеха отходов, лит. М5; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №; здание верхней галереи элеватора, лит. М4; здание будки вагонных весов, лит. П; здание рабочей башни элеватора, лит. Ш,Ш1; здание насосной станции, лит. Ю1; здание котельной, лит. З; здание склада готовой продукции №, лит. Ж; здание лаборатории, лит. Д., а также земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>А, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ она выдала доверенность знакомому супруга - Б.С.Ю. для того чтобы сдать в аренду указанное имущество с целью получения дохода. Однако Б.С.Ю. заключив от ее имени договор аренды с ООО «Богатовская мукомольная компания», не уведомил истца и не предоставил подлинник договора, арендную плату она не получала.

ДД.ММ.ГГГГ муж истца Ф.П.В. передал ей оригинал договора аренды. Истец считает, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным как сделка, совершенная с целью причинения вреда ее имущественным правам и при заключении которой было допущено злоупотребление правом. Б.С.Ю. заключил от имени истца спорный договор аренды, в то время как он являлся и по настоящее время является генеральным директором ООО «Богатовская мукомольная компания». Считает, что Б.С.Ю. при сдаче принадлежащего ей имущества в аренду должен был действовать разумно и исключительно в ее интересах. Б.С.Ю. заключил указанный договор аренды от имени истца на невыгодных для нее условиях и при этом создал условия явной несоразмерности имущественного положения сторон к выгоде ООО «Богатовская мукомольная компания», управление которым он осуществлял на дату подписания спорного договора и осуществляет по сегодняшний день. Истец не давала согласия на заключение спорного договора и не писала обращений в ООО «КБ Эл Банк». Пунктом 5.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ установлена арендная плата за пользование всем имуществом в размере 13050 рублей в месяц, 156600 рублей в год. Однако согласно налоговому уведомлению общая сумма земельного налога и налога на имущество в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды составила 318022 рублей, что в два раза превышает арендную плату по спорному договору аренды. Срок действия договора также установлен на невыгодных условиях – 49 лет. Истец просит признать недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ш.А.И., в лице Б.С.Ю., и ООО «Богатовская мукомольная компания», применить последствия недействительности договора аренды, путем приведения сторон в первоначальное положение, а также обязать ответчика в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу освободить принадлежащее истцу недвижимое имущество, и погасить записи в ЕГРП о регистрации договора аренды.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе Ш.А.И. просит решение суда отменить, считает его неправильным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

В заседание судебной коллегии представители истца - Б.А.Г., Б.Н.А. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ООО «Богатовская мукомольная компания» Б.С.Ю. возражал против доводов апелляционной жалобы и просил решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ч.1, 2 ст. 209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заключен оспариваемый договор аренды. Договор заключен Ш.А.И. в лице представителя Б.С.Ю., действующего на основании нотариальной доверенности, как арендодатель и Обществом с ограниченной ответственностью «Богатовская мукомольная компания» (арендатор) в лице управляющего Д.Н.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 26- 68).

Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал арендатору недвижимое имущество, перечисленное выше. Договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП. В разделе % договора определен размер ежемесячной арендной платы – 13 050 руб. Сумма арендной платы не включает в себя коммунальные платежи, которые производятся отдельно. Условиями договора предусмотрено, что арендодатель вправе повышать размер арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Также оговорен порядок досрочного прекращения договора и изменения его условий (л.д. 29).

Доверенность Ш.А.И. на Б.С.Ю. оформлена ДД.ММ.ГГГГ и удостоверена нотариусом. Б.С.Ю. был наделен полномочиями заключить договор аренды на указанное выше имущество.

Как следует из доверенности Ш.А.И. уполномочила гражданина Б.С.Ю. быть ее представителем по вопросу заключения и подписания договора аренды, дополнительных соглашений к нему, на условиях по своему усмотрению на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес> и на два земельных участка, принадлежащих истцу на праве собственности. (т.1 л.д. 66-67).

Доверенность истцом не оспорена и недействительной не признана.

Согласно Протокола № внеочередного собрания от ДД.ММ.ГГГГБ.С.Ю. избран директором ООО «Богатовская мукомольная компания» сроком до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно Выписки из ЕГРЮЛ Б.С.Ю. является директором ООО «Богатовская мукомольная компания».

Согласно представленных представителем ООО «БМК» Б.С.Ю. документов следует, что он извещал Ш.А.И. о заключении договора аренды и просил направить в его адрес реквизиты для перечисления арендной платы. Согласно сведений почтового идентификатора письмо получено Ш.А.И.ДД.ММ.ГГГГ

Согласно платежных документов ООО «БМК» исполнял обязанность по оплате арендных платежей, и исполнение по договору аренды принято истцом Ш.А.И.

Ответчиком ООО «БМК» также исполнялась обязанность по оплате коммунальных платежей, что подтверждается платежными поручениями.

Участником БМК с долей 75 % уставного капитала является Ф.П.В., являющийся супругом истца (что следует из искового заявления и брачного договора), выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ № №. Супруги Ф.П.В. и Ш.А.И. выступили поручителями и залогодателями по обязательствам БМК, мажоритарным участником которого является Ф.П.В. Данный факт подтверждает пояснения Б.С.Ю. о том, что истцу было известно о том, что в соответствии с приказом № от ДД.ММ.ГГГГБ.С.Ю. являлся сотрудником БМК, обеспечивающим правовую деятельность предприятия. До момента перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом аренды по договору, от ЗАО «БМЗ» к истцу, БМК арендовал указанное в договоре имущество на основании договоров №ф от ДД.ММ.ГГГГ и №ф от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор. Совершение указанной сделки было одобрено общим собранием участников ООО «Богатовская МК».

Согласно договора об ипотеке(залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО КБ «Эл банк» и Ш.А.И. объекты недвижимого имущества, переданные истцом в аренду помещены в ипотеку залогодержателю ООО КБ «Эл банк».

Ранее заключенные договора аренды и установленная в них арендная плата в размере 30 000 рублей в месяц, включая перечень имущества, согласно приложений № 1, 2, 3,4, опровергает доводы представителей истца о несоразмерности установленной арендной платы стоимости имущества. Доводы истца о том, что средняя месячная арендная плата за пользование аналогичным имуществом составляет 914 400 – 1 368 000 рублей в месяц, являются голословными. Стоимость недвижимого имущества, принадлежащего истцу и переданного в аренду составляет 20 815 592,22 руб. Таким образом, размер арендной платы по оспариваемому договору, соразмерен арендным платежам, которые устанавливались ранее за то же имущество, до отчуждения его истцу Ш.А.И.

Согласно п. 2 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий, либо об их превышении.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки, либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.

Судом установлено, что истец Ш.А.И. приняла исполнение по договору аренды, поскольку она предоставила номер своей банковской карты, на который ответчиком осуществлялась оплата арендной платы. Кроме того, ответчик уплачивал, как налоговый агент, НДФЛ за Ш.А.И. Данное обстоятельство подтверждается прилагаемыми платежными поручениями.(т.1 л.д.220-250)

Требования о признании сделки ничтожной истец основывал на положениях ст.10,182,183,174,166,167,169 ГК РФ, указав, что сделка от ее имени совершена представителем по нотариальной доверенности Б.С.Ю. с превышением полномочий и злоупотреблении правом, истец не давала согласия на заключение спорного договора и не писала обращений в ООО «КБ Эл Банк», при этом доказательств того, что договор аренды, заключен Б.С.Ю. при отсутствии полномочий действовать от имени истца или с превышением полномочий, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что доводы истца о недействительности (ничтожности) договора по приведенным основаниям являются необоснованными. Доводы представителя истца о нарушении ответчиком и третьим лицом пункта 3 статьи 182 ГК РФ признаны судом необоснованными, поскольку Б.С.Ю. не действовал в интересах себя лично. Доводы представителей истца о том, что Б.С.Ю. не имел права подписывать договор в силу п. 3 ст. 182 ГК РФ судом также признаны необоснованными, поскольку со стороны ответчика договор заключил управляющий Д.Н.А., действующий на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ№, а не единоличный исполнительный орган - директор Б.С.Ю.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст.10,182,183,174,166,167,169 ГК РФ для признания договора аренды недействительным, а также что истец Ш.А.И. не лишена права на иные способы защиты предполагаемого нарушенного права.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда, поскольку судебная коллегия считает, что выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными доказательствами. Обстоятельствам, на которые стороны ссылались в обоснование своих требований и возражений, дана надлежащая правовая оценка, объективных причин не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Богатовского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ш.А.И. - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу в день принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: