Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 сентября 2013 года гражданское дело по иску КисЕ. Е. А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Проект» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, по апелляционной жалобе представителя Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МДМ» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ТрейдКэпитал» Ветлугина С.Е. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 03 июня 2013 года

заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., объяснения представителя истца Киселевой Е.А. – Шаталовой А.В.,

У С Т А Н О В И Л А:

Киселева Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Проект» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости – нежилое функциональное помещение № общей площадью <данные изъяты> расположенное на 3 этаже в здании Бизнес-центра и гостиницы в <адрес>. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Проект» был заключен договор № участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 1.1.,. 1,2 договора Застройщик обязался в предусмотренный договором срок - 3 квартал 2009 года своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предать его дольщику в собственность, а истец должен внести сумму по договору в установленные сроки. Объектом строительства является нежилое функциональное помещение № общей площадью 83,8 кв.м на 3 этаже. В соответствии с п.3.3 договора цена определена в размере <данные изъяты> Между тем на данный момент ответчик строительства здания не завершил, объект в эксплуатацию не введен. Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 г. в отношении застройщика-дольщика ООО «Проект» введена процедура банкротства – наблюдение. В нарушение п. 1.2, 2.1.2, 2.1.4, 2.1.5 ООО «Проект» строительство здания Бизнес-центра и гостиницы 2 очереди не осуществляет. Нежилое помещение истцу не передано. Для защиты своих нарушенных прав истец была вынуждена понести дополнительные расходы, заключив договор на оказание юридической помощи. Просила суд признать право собственности на указанный ею объект незавершенного строительства, взыскать с ответчика судебные расходы

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 03 июня 2013 года исковые требования Киселевой Е.А. удовлетворены в полном объеме, на нею признано право собственности на незавершенный объект недвижимости – нежилое функциональное помещение №, общей площадью <данные изъяты>, учетный номер № расположенное на 3 этаже в здании Бизнес-Центре и гостиницы в <адрес> по строительному <адрес>, участок находится примерно в 128 м по направлению на северо-восток ориентира «5-этажный жилой дом», расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Управляющая компания МДМ» Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ТрейдКэпитал» - ФИО2 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает, что производство по делу подлежит прекращению в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, поскольку 04.04.2013 г. Арбитражным судом Приморского края ООО «Проект» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.04.2013 г. (по делу о банкротстве ООО «Проект») требования ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал» в размере <данные изъяты>., были включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Проект» как обеспеченные залогом всего строящегося объекта капитального строительства «Бизнес-центр» и гостиница в <адрес>, а также земельного участка, принадлежащего ООО «Проект» на праве аренды (кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> Таким образом судом не была решена судьба залогового обеспечения требований ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал», не было выяснено каковы правоотношения между истцом и ЗПИФ недвижимости «ТрейдКэпитал». Полагает, что обжалуемым решением нарушены права конкурсных кредиторов ООО «Проект», права которых обеспечены залогом всего строящегося здания, о чем в ЕГРИП внесены соответствующие изменения. Тогда как законом не предусмотрена возможность исключения из залогового имущества отдельных долей до окончания строительства объекта и передачи его в собственность участников долевого строительства.

В заседание суда апелляционной представители ответчика ООО «Проект», третьих лиц Управление Росреестара по Хабаровскому краю, ЗАО «Сатурн», ЗПИФН «ТрейдКэпитал», извещенных о явке в суд по правилам главы 10 ГПК РФ, по указанным ими адресам, в суд апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительности причин неявки своих представителей суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ в их отсутствие.

На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, не возражавшей против признания за истицей права собственности в объекте незавершенного строительством объекте, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

Судом установлено, что между ООО «Проект» и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь). Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 1.1. договора указано, что Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предать его дольщику в собственность, а истец должен внести сумму по договору в установленные сроки. Объектом строительства является нежилое функциональное помещение № общей площадью <данные изъяты> метров на 3 этаже в соответствии с Приложением № к договору. На основании п.3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты>. Согласно п. 1.2. Договора срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 3 квартале 2009 года.

Однако данное обязательство Застройщиком не исполнено. Объект не завершен строительством, не сдан в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края 07.12.2012 года ввиду наличия признаков банкротства в отношении ООО «Проект» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утвержден ФИО1

В соответствии с п. 10 ст.1 ГК РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства. Объекты незавершенного строительства, согласно ст. ст. 130, 131 ГК РФ, являются объектами недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации.

В силу ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимого имущества, законодателем отнесено, в том числе незавершенное строительство, право собственности на которое, регистрируется в порядке ст. 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и которое в силу ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права, следовательно, признание права собственности на такие объекты возможно, в том числе, по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст.1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

Представленный истцом договор соответствует установленным законом требованиям, зарегистрирован в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, следовательно, истец как участник долевого строительства вправе требовать признания права собственности на долю в объекте строительства, созданную за счет внесенных им денежных средств.

Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, расположенный по <адрес> принадлежит ООО «Проект» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, кадастровый номер земельного участка №

Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г.Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении ООО «Проект» земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в <адрес>, разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен. В качестве объекта незавершенного строительством поставлен на учет в КГУП «Хабкрайинвентаризация»: число этажей 27, общая площадь здания <данные изъяты>

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, ФИО4, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, требовать защиты своих прав путем признания права на оплаченный ею результат строительства в судебном порядке.

Между тем с выводом суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения в строящемся здании Безнес-ценра, судебная коллегия согласиться не может, так как до придания объекту незавершенного строительства статуса недвижимого имущества он является совокупностью стоимости строительных материалов и вложенного труда, которая имеет конкретное денежное выражение.

Соответственно до завершения строительства и приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества в указанном объекте можно определить только долю указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес - центра и гостиницы) фактически возведен, построено 27 этажей, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций.

Из пункта 2.2.1.1 Договора от ДД.ММ.ГГГГ обязывающего дольщика в установленный Застройщиком срок согласовать планировку объекта долевого строительства (места установки перегородок), следует, что строящийся за его денежные средства объект недвижимости должен иметь границы в виде перегородок, т.е. быть сформирован в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Между тем из представленного истцом технического паспорта на функциональное помещение № следует, что подлежащее передаче ей помещение расположенное на 3 этаже в здании Бизнес-центра (нежилое функциональное помещение №) общей площадью 83,8 кв.метров, обозначено ориентировочно, так как никаких стен или перегородок не возведено, то есть в натуре из общего объема строения данный объект не выделен, а следовательно самостоятельным объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности, подлежащее государственной регистрации, являться не может, что лишало суд правовых оснований для признания за истицей права собственности на указанный ею объект недвижимости.

Однако учитывая, что согласно паспорта объекта незавершенного строительства, составленного ХКГУП «Хабакрайинвентаризация» - строение по <адрес> между строениями №, квартал №, инвентарный номер № Бизнес центр и гостиница возведено, согласно договора долевого участия в строительстве истицей в 2009 году оплачена стоимость строительства помещения площадью 83,8 кв.м. в спорном объекте недвижимости, проектная площадь которого на основании проектной документации составляла <данные изъяты>, судебная коллегия считает возможным определить долю истицы в праве собственности на возводимый объект пропорционально площади подлежащего передаче ФИО4 нежилого помещения в возводимом объекте недвижимости к проектной площади всего возводимого объекта недвижимости, т.е. в размере <данные изъяты>

Определение долей самостоятельно по каждому договору долевого строительства исходя из площади всего возводимого объекта недвижимости, не будет нарушать прав иных участников долевого строительства, поскольку каждым из них оплачено строительство иных помещений в объекте недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, судебная коллегия считает несостоятельным, поскольку вопрос о подведомственности настоящего спора арбитражному суду был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции при принятии искового заявления ФИО4 к производству Центрального районного суда, о чем 24 апреля 2013 года вынесено апелляционное определение.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Управляющая компания МДМ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Трейд Кэпитал», о нарушении обжалуемым решением обеспеченных залогом всего строящегося здания его прав как конкурсного кредитора ООО «Проект», основанием к отмене решения служить не могут, поскольку права истца на удовлетворение требований по договору долевого участия в строительстве, заключенному ДД.ММ.ГГГГ на строительство спорного помещения, со дня регистрации договора также были обеспечены залогом в силу закона (ст.12.1, ч.1 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости». А поскольку в судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащее передаче в собственность истице помещение построено и имеется в наличии, признание за ней права собственности, не может повлечь нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.

На основании изложенного, учитывая, что судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, однако неверно применены нормы материального права, что повлекло вынесение неверного решения, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда первой инстанции признав за ФИО4 право собственности не на объект незавершенного строительства, а на долю в объекте незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 03 июня 2013 года по делу по исковому заявлению КисЕ. Е. А. к Обществу с ограниченной ответственностью ООО «Проект» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости изменить.

Признать за КисЕ. Е. А. право собственности на долю в размере <данные изъяты> в незавершенном строительством объекте недвижимости – Здании Бизнес-центра и гостиницы в Центральном районе по <адрес> по строительному <адрес>, участок находится примерно в 128 метрах по направлению на северо-восток от ориентира «5-ти этажный дом», расположенного за пределами участка, адрес ориентира : <адрес>.

Председательствующий: Куликова И.И.

Судьи: Герасимова О.В.

ФИО5