Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 20 февраля 2018 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении зарегистрированного права, признании права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кетовского районного суда Курганской области от 11 декабря 2017 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора от 26 августа 2014 года, купли-продажи здания мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, прекращении зарегистрированного за ФИО2 права, признании права собственности на: здание мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг, назначение нежилое, общей площадью 158,9 кв.м., инвентарный номер: 10400, Литер: А, А1, этажность1 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг, площадью 353 кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес> А; признании за ФИО1 права собственности на здание мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг, назначение нежилое, общей площадью 158,9 кв.м., инвентарный номер: 10400, Литер: А, А1, этажность 1 и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг, площадью 353 кв.м., кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес> А - отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования Кетовский район Курганской области государственную пошлину в размере 300 рублей.

Заслушав доклад судьи областного суда Алексеевой О.В. об обстоятельствах дела, пояснения представителя истца ФИО1 - ФИО3, ответчика ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи здания мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>А, прекращении зарегистрированного за ФИО2 права собственности, признании права собственности ФИО1 на указанное имущество.

В обоснование заявленных требований указывал, что 26.08.2014 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи здания мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>А. В соответствии с пунктом 3 данного договора купли-продажи стоимость вышеуказанного здания мастерской с земельным участком составляет сумму 1 000 000 руб., которая должна была быть уплачена в день подписания настоящего договора. ФИО2 надлежащим образом не исполнил обязательства по договору, денежные средства ФИО1 не уплатил до настоящего времени. Пунктом 4 договора купли-продажи от 26.08.2014, предусмотрено, что настоящий договор подлежит расторжению, если расчет не будет полностью произведен в указанный срок.

Просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 26.08.2014 заключенный между ФИО1 и ФИО2, прекратить зарегистрированное за ФИО2 право собственности на спорное недвижимое имущество, признать право собственности на указанное недвижимое имущество за ФИО1

Представитель истца ФИО1 - ФИО3 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Ответчик ФИО2 с требованиями не соглашался, пояснял, что по мировому соглашению им производились выплаты, но затем начались материальные затруднения, в связи с чем он непосредственно с истцом договорился о предоставлении отсрочки.

Кетовским районным судом Курганской области постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 выражает несогласие с решением суда. Считает, что судом неправильно применены и истолкованы нормы материального права. Полагает, что выводы суда о том, что в главе 30, статьях 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неполной уплатой им покупной цены; а также о том, что продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с не полной оплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами, основаны на совершенно иных нормах права, нежели те, на которые истец ссылался, как при подаче в суд искового заявления, так и в ходе судебного разбирательства. Указывает, что в обоснование требований истец ссылался на статьи 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с этим считает, что нельзя признать законным и обоснованным вывод суда о том, что передача ответчиком денежных средств в счет оплаты недвижимости не в полном объеме, не является существенным нарушением договора покупателем, достаточным для его расторжения.

Обращает внимание на то, что истец никогда не ссылался на передачу ответчиком не в полном объёме денежных средств в счёт оплаты стоимости спорного недвижимого имущества, и данный вывод является только лишь версией суда. Указывает на то, что прощение истцом части долга не означает исполнение ответчиком обязанности по оплате недвижимости в соответствии с условиями договора. Вывод о передаче ФИО2 ФИО1 в качестве оплаты за спорное имущество неопределенного автомобиля основан только на показаниях свидетелей и является предположением суда. Несмотря на то обстоятельство, что ответчик ФИО2 в судебном заседании не оспаривал и подтвердил, что он не исполняет условия заключённого мирового соглашения, суд пришел к выводу о том, что условия мирового соглашения им исполняются. Кроме того, указывает, что судом первой инстанции изменен смысл одного из условий мирового соглашения. Полагает, что у суда нет никаких законных оснований и полномочий по своему усмотрению интерпретировать и изменять в своей редакции условия мирового соглашения, утверждённые определением суда Кетовского районного суда Курганской области. Просит решение суда отменить, исковые требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик ФИО2 просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили. В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Судебная коллегия, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из письменных материалов дела, 26.08.2014 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи здания мастерской по представлению шиномонтажных услуг, назначение: нежилое, общей площадью 158,9 кв.м., инвентарный номер 10400. Литер: А, А1. Этажность: 1, находящиеся по адресу: <адрес>А и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации мастерской по предоставлению шиномонтажных услуг, общей площадью - 353,0 кв.м., кадастровый №, расположенного этому же адресу.

В силу пункта 3 договора стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 1000000 руб., в том числе: 700000 руб. стоимость здания мастерской и 300000 руб. стоимость земельного участка. Денежные средства будут уплачены покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в Управлении Росреества по Курганской области.

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи настоящий договор подлежит расторжению, если расчет не будет полностью произведен в указанный в пункте 3 срок.

Из содержания пункта 9 договора следует, что указанное в договоре недвижимое имущество передано продавцом покупателю без составления акта приема-передачи.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости от 23.10.2017, право собственности на здание с кадастровым номером 45:08:000000:1494, расположенное по адресу: <адрес>А, и земельный участок с кадастровым №, с адресом установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>А, зарегистрировано за ФИО2

В установленный в договоре срок оплата ФИО2 в полном объеме произведена не была.

В связи с нарушением ФИО2 условий договора купли-продажи ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании денежных средств. В обоснование требований указал, что в счет оплаты по договору купли-продажи ФИО2 был передан ему автомобиль стоимостью 200000 руб., от уплаты остальной части денежных средств в размере 800000 руб. ответчик уклоняется.

Определением Кетовского районного суда Курганской области от 23.03.2017 утверждено мировое соглашение по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи от 26.08.2014, по условиям которого стороны констатировали, что задолженность ФИО2 перед ФИО1 составляет 476 000 рублей (пункт 1). ФИО1 отказывается от требований о взыскании с ФИО2 части денежных средств в размере 324 000 руб. (пункт 2). Сумма денежных средств в размере 476000 руб. будет выплачиваться ответчиком ежемесячно с марта 2017 года по январь 2021 года в размере 10000 руб., в феврале 2021 года в размере 6000 руб. (пункт 3). При неоднократном (два и более раза подряд) неисполнения/нарушения условий мирового соглашения истец (ФИО1) вправе обратиться в Кетовский районный суд Курганской области с ходатайством о выдаче ему исполнительного листа в отношении ответчика о досрочном взыскании оставшейся суммы долга (пункт5). В случае надлежащего исполнения ответчиком условий настоящего мирового соглашения стороны согласились, что не будут иметь друг к другу финансовых и иных претензий, связанных с исполнением договора (пункт 7).

Апелляционным определением Курганского областного суда Курганской области от 18.05.2017 определение Кетовского районного суда Курганской области от 23.03.2017 оставлено без изменения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1, ссылался на неисполнение ответчиком условий договора купли-продажи от 26.08.2014 в части оплаты приобретённых объектов недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны путем заключения мирового соглашения пришли к изменению условий договора купли-продажи в части порядка и срока уплаты денежных средств, а также об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи ввиду частичного исполнения ответчиком условий договора.

Судебная коллегия полагает данные выводы правильными, основанными на нормах действующего законодательства и обстоятельствах дела.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 4 статьи 486 Гражданского Кодекса Российской Федерации если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных разъяснений в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно тому же пункту существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, в зависимости от оценки существенности нарушения договора со стороны покупателя (в частности, от того, полностью или частично не исполнено обязательство по оплате, каков размер недоплаты), договор купли-продажи может быть расторгнут, если это нарушение действительно влечет значительный ущерб для продавца, при этом в соответствии с приведенными выше разъяснениями расторжению договора не препятствует состоявшийся переход права собственности на имущество к покупателю.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Получив часть оплаты по договору, ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании оставшейся части задолженности. Добровольно заключив в рамках указанного спора мировое соглашение, которое не признано недействительным и утверждено определением суда, которое также в свою очередь не было изменено или отменено в установленном законом порядке, истец, таким образом, реализовал свое право на судебную защиту.

По смыслу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации избрание истцом одновременно нескольких способов защиты одного и того же нарушенного права не допускается.

В связи с нарушением ответчиком условий мирового соглашения по заявлению ФИО1 Кетовским районным судом Курганской области был выдан исполнительный лист, на основании которого 02.10.2017 возбуждено исполнительное производство о взыскании с ФИО2 задолженности в размере 476000 руб. (л.д. 48-51, 89). Сведения о прекращении исполнительного производства материалы дела не содержат.

Принудительное исполнение в настоящее время мирового соглашения по взысканию долга по договору купли-продажи на согласованных сторонами условиях исключает удовлетворение иска о расторжении такого договора, поскольку неизбежно приведет к конкуренции судебных актов: с одной стороны - необходимость исполнения договора на измененных мировым соглашением условиях, с другой стороны – об отсутствии необходимости исполнения такого договора.

Решением Кетовского районного суда Курганской области от 30.03.2016, принятым по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, установлен факт оплаты ФИО2 ФИО1 выкупной цены за спорное имущество в размере 110000 руб. еще до заключения спорного договора купли-продажи.

Вопреки доводам апелляционной жалобы факт получения от ФИО2 автомобиля в счет оплаты по договору ФИО1 признавался, о чем свидетельствует содержание искового заявления (л.д. 50), при этом автомобиль оценен ФИО1 в 200000 руб., а из пояснений ФИО2 в суде первой инстанции следует, что переданный истцу автомобиль он оценивает в 400000 руб.

После заключения мирового соглашения ответчиком было уплачено 20 000 руб., что подтверждается расписками от 31.03.2017 и 27.04.2017, копии которых представлены в материалы настоящего дела (л.д. 68).

Таким образом, вывод суда о частичном исполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи является верным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что отказ одной из сторон сделки от части требований не означает надлежащее исполнение второй стороной требований в данной части, основанием к отмене решения суда не являются, поскольку выводов суда не опровергают.

Кроме того, из пояснений ответчика в суде первой инстанции (л.д. 91 оборот) и пояснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что сумма долга, указанная в мировом соглашении – 476000 руб. не является реальным размером задолженности ФИО2 по договору купли-продажи, а соответствует размеру неосновательного обогащения, взысканного решением Кетовского районного суда Курганской области от 30.03.2016 с ФИО1 в пользу ФИО4, которую ФИО2 обязался погасить за истца.

С учетом установленных по делу обстоятельств вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи и отсутствии оснований для его расторжения судебной коллегией признается верным.

Доводы жалобы об изменении судом условия пункта 7 мирового соглашения основанием к отмене судебного решения не являются, поскольку из содержания решения суда и мирового соглашения с очевидностью следует, что в решении суда допущена описка, которая подлежит исправлению судом первой инстанции в порядке статьи 200 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана с учетом требований гражданского процессуального законодательства. В связи с этим доводы апелляционной жалобы истцов, оспаривающих выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

Поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным. При таких основаниях оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кетовского районного суда Курганской области от 11 декабря 2017года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Судья-председательствующий И.М. Софина

Судьи: О.В. Алексеева

Ж.А. Фролова