Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 октября 2014 года гражданское дело по иску Груздевой И. О. к ООО «Медицинский центр ДК» о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе представителя ответчика на решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 03 июля 2014 года,

заслушав доклад судьи Жельнио Е.С.,

У С Т А Н О В И Л А:

Груздева И.О. обратилась в суд с иском к ООО «Медицинский центр ДК» о взыскании убытков в размере стоимости восстановительных ремонтных работ в сумме <данные изъяты>. и процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом ставки банковского процента на день вынесения решения с ДД.ММ.ГГГГ года. В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор аренды принадлежащего ей на праве собственности нежилого функционального помещения по адресу: <адрес> на период по ДД.ММ.ГГГГ года, помещение принято арендатором ДД.ММ.ГГГГ по акту в надлежащем состоянии, не требующем какого-либо ремонта. Впоследствии сторонами были заключены также договоры аренды на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, одновременно заключались соглашения о порядке пользования помещением, передаваемым в аренду. За весь период действия указанных договоров арендатор не прекращал владение и пользование помещением, и не возвращал его арендодателю. По окончанию срока действия последнего договора арендатор возвратил ей помещение по акту от ДД.ММ.ГГГГ года, однако помещение возвращено в ненадлежащем состоянии (с несогласованными изменениями, переделками, перепланировкой и переустройством, требующее косметического ремонта и комплексной уборки), о чем ДД.ММ.ГГГГ составлен акт с разногласиями. Ответчик подтвердил совершение перепланировки и переустройства, однако ошибочно посчитал, что преддоговорное обсуждение технической возможности подключения дополнительных сантехнических коммуникаций и приборов является согласованием для проведения таких работ, что противоречит п.2.3.6 договора, требующего письменного разрешения арендодателя и при необходимости государственных контролирующих органов. По условиям договора арендатор должен произвести ремонтно-восстановительные работы, либо возместить арендодателю полную стоимость таких работ. ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику акт о дефектах, повреждениях и изменениях помещения, с приложениями, однако ответчик в установленный срок акт не подписал, расходы на восстановительные ремонтные работы не возместил.

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 03.07.2014 года исковые требования Груздевой И.О. удовлетворены, с ООО «Медицинский центр ДК» в ее пользу взысканы убытки в сумме <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> расходы по оплате государственной пошлины - <данные изъяты>

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «Медицинский центр ДК» Слепцова Н.М. просит решение суда отменить как незаконное, ссылаясь на необоснованность вывода суда о том, что арендатор не прекращал владение и пользование помещением, в то время как каждый раз заключались новые договоры аренды и производилась передача помещения. Судом не установлено, на основании какого договора аренды истица основывает свои требования. Каких-либо самовольных и несогласованных перепланировок и переустройств ответчик не допускал, установка 6 раковин была согласована истицей в 2011 году, тогда же были установлены жалюзи, сплит-система, дополнительные пожарные датчики и таблички «вход» и «выход», в ДД.ММ.ГГГГ помещение было принято арендодателем без замечаний. Судом незаконно принят за основу односторонний составленный и подписанный только истицей без привлечения специалистов акт о дефектах от ДД.ММ.ГГГГ года, надлежащей оценки имеющимся в нем противоречиям не дано. Ответчику возможность осмотреть помещение с привлечением специалиста не предоставлена, в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы суд отказал. Наличие убытков истицей не доказано, однако суд не применил положения ст.15 ГК РФ, а руководствовался не соответствующим закону п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, предусматривающим в качестве основания для возмещения убытков односторонний акт о дефектах. В подтверждение представлены чеки на приобретение строительных материалов на сумму <данные изъяты>., работы по ремонту выполнены со слов истицы своими силами, в связи с чем, основания для взыскания убытков в размере <данные изъяты>. отсутствовали.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истица Груздева И.О. просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Медицинский центр ДК» Слепцов М.Л. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам, истица Груздева И.О. и ее представитель Груздев В.А. с апелляционной жалобой не согласились.

Заслушав объяснения, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом Груздевой И.О. на правое общей долевой собственности принадлежит 22/100 доли функционального помещения общей площадью 587 кв.м по <адрес>. По соглашению о порядке пользования с сособственником данного помещения Груздева И.О. самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается (за исключением продажи) нежилыми помещениями №№ общей площадью 130,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между Груздевой И.О. (арендодателем) и ООО «Медицинский центр ДК» (арендатором) заключен договор № аренды нежилого помещения на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. По акту от ДД.ММ.ГГГГ арендатор принял указанное помещение и удостоверил его состояние, как не требующее капитального, текущего, косметического ремонта и комплексной уборки.

Впоследствии сторонами были заключены аналогичные договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.

При заключении договоров аренды сторонами одновременно заключались соглашения о порядке пользования помещением, передаваемым по договору аренды, являющиеся неотъемлемой частью договоров и уточняющие порядок пользования арендуемым имуществом, обязанности и ответственность арендатора по выполнению норм безопасности, и поддержанию помещения в соответствующем состоянии.

По окончанию срока действия договора № арендатор уведомил арендодателя о предстоящем освобождении помещения, по акту от ДД.ММ.ГГГГ помещение передано Груздевой И.О.. Согласно указанного акта помещение не соответствует его первоначальному состоянию: установленные арендатором дополнительные раковины сняты, подводка и кафель на стенах остались; требуется косметический ремонт стен (выбоины, повреждение краски, пятна); в одном из помещений требуется ремонт потолка; полы требуют чистки и восстановления плинтусов; установлена дополнительная перегородка; отверстие в стене зашито пластиковыми панелями; дополнительно установлено 14 пожарных датчиков и два табло «выход»; канализация и подвод воды выполнены в шести новых точках; покрашен фасад здания, примыкающий к помещению. Акт подписан представителем ООО «Медицинский центр ДК» с разногласиями, в которых отражено, что: проведение сантехнических работ согласовано с арендодателем, поскольку иначе не возможно было использование помещения под медицинский центр; дополнительно были установлены жалюзи, сплит-система, пожарные датчики, два табло и пульт; после проведения газосварочных работ, была произведена покраска всего помещения; помещение № было затоплено соседкой сверху; произведенные работы согласованы с собственником и улучшили внешний вид помещения, оснований для проведения арендатором дополнительных работ нет.

ДД.ММ.ГГГГ Груздевой И.О. на основании акта приемки-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды составлен акт о дефектах, повреждениях и изменениях причиненных отделке помещения в результате действий/бездействия арендатора, с приложением сметы расходов на ремонтно-восстановительные работы и материалы на общую сумму <данные изъяты>.. ООО «Медицинский центр ДК» ДД.ММ.ГГГГ получен данный акт, с предложением истицы об оплате указанной суммы. ДД.ММ.ГГГГ акт о дефектах подписан истицей в одностороннем порядке.

Удовлетворяя исковые требования Груздевой И.О., суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.395, 421-422, 424 Гражданского кодекса РФ, и исходил из того, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно определяют его условия. В судебном заседании нашли свое подтверждение доводы истицы о том, что в нарушение условий заключенного сторонами договора аренды (п.п.2.3.4-2.3.6, 2.3.9, 2.3.15) арендатор по окончанию срока аренды не произвел необходимый ремонт и уборку помещения, а также произвел самовольные (без письменного согласия арендодателя) перепланировку и переустройство (сантехнические работы, установка перегородки, перенос дверного проема, снятие дверных полотен, оклейка стен кафелем, зашивка ниши с канализационными коммуникациями, устройство сквозного отверстия в капитальной стене для установки сплит-системы) и не демонтировал дополнительно установленное оборудование. Поскольку по условиям договоров аренды и соглашений к ним помещение должно было быть возвращено в таком же состоянии, как и в момент его передачи арендатору (с разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями), не требующем какого-либо ремонта и комплексной уборки, а ответчиком данное обязательство не исполнено требования истицы о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов обоснованны и подлежат удовлетворению. Доводы представителя ответчика о преддоговорном обсуждении с арендодателем возможности произведения перепланировки и переустройства, а также о том, что в период действия договора аренды затопление помещения производилось из вышерасположенной квартиры основанием к освобождению арендатора от возмещения убытков не являются, поскольку договором предусмотрено получение письменного согласия арендодателя и ответственность арендатора за ущерб, причиненный третьими лицами. Утверждение ответчика о том, что основанием для отказа в иске являются произведенные арендатором в период аренды улучшения помещения (сплит-система, жалюзи, дополнительная пожарная сигнализация), несостоятельны, поскольку доказательств того, что истица приняла указанное имущество не представлено, а в силу п.2.3.22 договора арендодатель не отвечает за судьбу брошенного арендатором имущества.

Разрешая вопрос о размере подлежащих возмещению убытков, суд указал, что возмещение арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта на основании сметы выполненной по дефектационному акту и одностороннего акта подписанного арендодателем в случае отказа арендатора от подписания данного акта предусмотрено п.2.3.21 договора аренды. Поскольку в установленный договором срок ответчик не подписал акт о дефектах, составленные истицей на основании сведений о рыночных ценах на товары и услуги в г.Хабаровске (что соответствует п.3 ст.424 ГК РФ) акт и смета расходов на сумму <данные изъяты>. являются основанием для взыскания с ответчика убытков в указанной сумме. Учитывая, что со стороны ответчика имеет место просрочка исполнения обязательств по возмещению стоимости ремонта, с него в пользу истицы подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.05 по день принятия судом решения исходя из учетной ставки банковского процента (8,25 %) в сумме <данные изъяты> В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере, пропорциональном размеру удовлетворенных требований.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчиком не производились самовольные и несогласованные перепланировка и переустройство, помещение ежегодно принималось истицей без замечаний по истечению срока очередного договора, а вывод суда о том, что арендатор не прекращал владение и пользование помещением необоснован, судебная коллегия находит несостоятельными.

Факт перепланировки и переустройства арендованного помещения ответчиком не оспаривался. При этом, достаточных допустимых доказательств, подтверждающих получение письменного согласия арендодателя на указанные работы, а также свидетельствующих о прерывании владения и пользования спорным помещением в период со дня заключения первого договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и по день сдачи помещения по акту от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Медицинский центр ДК» не представлено. Условия договоров аренды и согласованный сторонами порядок пользования арендуемым помещением при заключении последующих договоров не изменялись. То обстоятельство, что по окончанию срока договора и при заключении нового подписывались акты приемки-передачи имущества, и истица знала о произведенных в помещении изменениях не освобождают арендатора от обязанности привести помещение при его освобождении в состояние обусловленное договором аренды. Наличие указанных в акте приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ изменений и недостатков ответчик не отрицал, тот факт, что, по его мнению, данные изменения являются улучшениями помещения, на обоснованность заявленных истицей требований по возмещению расходов на приведение помещения в первоначальное состояние не влияют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом незаконно принят за основу составленный истицей без привлечения специалистов акт о дефектах от ДД.ММ.ГГГГ года, в то время как наличие убытков истицей не доказано, т.к. чеки предоставлены на меньшую сумму, а сам ремонт произведен собственными силами судебная коллегия отклоняет.

Согласно ст.ст.12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.ст.15, 622 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в обоснование апелляционной жалобы представитель ответчика сослался на отсутствие возможности осмотреть помещение с привлечением специалиста и отказ в назначении экспертизы для определения стоимости необходимых ремонтных работ, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции сторонам было предложено представить дополнительные доказательства в обоснование доводов и возражений по размеру стоимости восстановительного ремонта.

Согласно заключения специалиста ООО РЭОЦ «Вымпел» от ДД.ММ.ГГГГ года, дополнительно предоставленного Груздевой И.О. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба причиненного вследствие действий/бездействия в период пользования и владения помещением по <адрес> составила <данные изъяты>.. При проведении исследования использовались сведения, содержащиеся в акте о дефектах, техническом паспорте помещения и акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года. В перечень работ, необходимых для приведения помещения в состояние, соответствующее моменту его передачи арендатору, включены работы по: демонтажу перегородки ГВЛ, зачистке стен от плитки, демонтажу системы пожаротушения, а также труб канализации и водоснабжения, окраске потолка и стен, устройству плинтусов и покрытия из линолеума, установке двери.

Судебная коллегия признает данное заключение относимым и допустимым доказательством. По перечню и объему необходимых работ данное заключение в целом соответствует акту и смете, составленным истицей.

Ответчиком со своей стороны представлено заключение специалиста ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно выводов которого, износ помещения, ранее арендуемого ООО «Медицинский центр ДК», является естественным (нормальным) при эксплуатации объекта как медицинского центра. Исследование производилось с учетом сведений, отраженных в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, двух дисков с материалами фотофиксации, приобщенных Груздевой И.О.. При этом специалист исходил из того, что перед заездом арендатора в ДД.ММ.ГГГГ в помещении был произведен косметический ремонт, в ходе которого была заменена отделка (линолеум, обои и т.д.). Были выявлены следующие повреждения: загрязнение потолков и следы длительного увлажнения (затопления), приведшего к деформации ГВЛ и выкашиванию шпатлевки из стыковочных швов (износ 30 % и 10 % соответственно); дверные проемы имеют загрязнения и трещины в местах сопряжения, отделка дверей имеет единичные повреждения окрасочного слоя, царапины (10 %); отделка полов имеет отставание материала в местах стыков, вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов (10 %); обои – трещины, загрязнения и обрывы, обесцвечивание рисунка (30 %); окраска стен – местами потемнела, загрязнилась и повреждена (30 %).

Указанное заключение, содержащее ответы на поставленные заказчиком перед специалистом вопросы, является допустимым и относимым доказательством.

Вместе с тем, данное заключение доводы истицы не опровергает, а согласуется с ними в части возвращения арендатором помещения с имеющимися недостатками и дефектами эксплуатации, затопления помещения в результате действий третьих лиц. Вывод специалиста о том, что износ помещения является естественным (нормальным) при эксплуатации объекта как медицинского центра, правового значения для разрешения дела не имеет. Как следует из условий заключенных сторонами договоров аренды, арендатор обязан производить за свой счет все ремонтно-восстановительные работы, а при освобождении помещения передать его в состоянии не худшем, чем то, в котором оно находилось на момент сдачи его в аренду, а при ухудшении состояния помещения – возместить полную стоимости восстановительного ремонта. Возвращение помещения при прекращении договора аренды с учетом нормального износа заключенные сторонами договоры аренды не предусматривают, что не противоречит требованиям ст.622 ГК РФ.

Таким образом, представленные сторонами дополнительные доказательства лишь подтверждают правильность выводов суда первой инстанции о доказанности факта возврата арендатором помещения в состоянии, требующем ремонта, и наличия у ответчика обязанности возместить его стоимость. Определяя размер подлежащих возмещению убытков, суд обоснованно принял расчет (смету) предоставленный истицей, указавшей на наличие у нее и ее представителя Груздева В.А. необходимых для составления указанных документов специальных познаний в области строительства и экономики (ответчиком данные доводы не опровергнуты). Факт выполнения истицей ремонтных работ своими силами (без заключения соответствующих договором на их выполнение), а также выполнение ремонта материалами, стоимость приобретения которых она не смогла подтвердить, основанием к отказу во взыскании стоимости восстановительного ремонта при доказанности его необходимости являться не может. Ответчиком достаточных допустимых доказательств, свидетельствующих о меньшей стоимости необходимого ремонта, не представлено.

Доводы о том, что предоставлению таких доказательств препятствовали действия истицы и суд, судебной коллегией отклоняются.

Как следует из материалов дела, целью осмотра спорного помещения ответчиком с привлечением специалиста ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.163-166) являлось не определение стоимости необходимого ремонта, а возможность дальнейшей эксплуатации помещения. По состоянию на день заявления представителем ответчика ходатайства о назначении экспертизы по оценке стоимости устранения недостатков, согласно пояснений истицы, она в силу ограниченности в средствах, уже выполнила часть работ (по окраске помещения) для его последующей сдачи в аренду. Кроме того, как следует из содержания представленных сторонами дополнительных доказательств, имеющиеся в распоряжении ответчика материалы позволяли представить иные доказательства в обоснование своих возражений.

Доводы апелляционной жалобы, выводов судебного решения не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом. Основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 03 июля 2014 года по иску Груздевой И. О. к ООО «Медицинский центр ДК» о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика - без удовлетворения.

Председательствующий судья Е.С. Жельнио

Судьи Т.В. Маслова

Ю.В. Моргунов