Гражданский кодекс часть 1

по иску Акционерного коммерческого банка «Бизнес-Сервис-Траст» к Закрытому Акционерному обществу «Инвестиционная строительная компания Сибвосток», Шумахеру И.Д. Костычеву К.С., Пестрячихиной Валентине Демьяновне, Обществу с ограниченной ответственностью «Балканы», Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» о взыскании долга,

УСТАНОВИЛА:

Акционерный коммерческий банк «Бизнес-Сервис-Траст» (далее по Акционерный коммерческий банк «Бизнес-Сервис-Траст» (далее по тексту - АКБ «БСТ») обратился в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Инвестиционная строительная компания Сибвосток-М» (далее по тексту ЗАО «Инвестиционная строительная компания Сибвосток-М»), Шумахеру И.Д., Костычеву К.С., Пестрячихиной В.Д., Обществу с ограниченной ответственностью «Балканы» (далее по тексту - ООО «Балканы»), Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» (далее по тексту – ТСЖ «Известия») о взыскании долга.

Требования мотивированы тем, что между АКБ «БСТ» и ЗАО «Инвестиционная строительная компания Сибвосток-М» заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении возобновляемой кредитной линии в сумме 70 000 000 руб. на инвестирование строительства АЗС и АГЗС на территории Краснодарского края, сроком на <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ включительно, с ДД.ММ.ГГГГ под 14% годовых, а с ДД.ММ.ГГГГ под 19 % годовых, с отсрочкой оплаты процентов за пользование кредитом: за ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Кредит был обеспечен:

-залогом двухэтажного жилого дома из смешанных конструкций, общей площадью 237,4 кв.м., в том числе жилой 114,8 кв.м., номер объекта; <данные изъяты>, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное строительство, общей площадью 1000 кв.м., расположенными по адресу: <адрес>, принадлежащими на праве собственности Пестрячихиной В.Д. в оценочной стоимости <данные изъяты> согласно договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ г.;

-залогом помещения, назначение: нежилое, общей площадью 1186 кв.м., этаж 1,1,2, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>, расположенным по адресу: <адрес> пом. 22, принадлежащим на праве собственности ООО «Балканы» в оценочной стоимости <данные изъяты>., согласно договору последующей ипотеки № ДД.ММ.ГГГГ г.;

-залогом прав требований на объекты недвижимости - квартиры в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» в оценочной стоимости <данные изъяты>., согласно договору залога №506-l от ДД.ММ.ГГГГ г.;

-поручительством Шумахера И.Д., согласно договору поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ г., принявшего на себя солидарную с заемщиком ответственность за исполнение обязательств по кредитному договору;

-поручительством Костычева К.С., согласно договору поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ г., принявшего на себя солидарную с заемщиком ответственность за исполнение обязательств по кредитному договору.

В нарушение условий кредитного договора (п. 5.2.) заемщик не предоставил копии бухгалтерской отчетности за ДД.ММ.ГГГГ, а также не выплачивал по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ проценты за пользование кредитом с декабря 2012 г., несмотря на то, что в соответствии с условиями кредитного договора срок погашения процентов истекает 27-го числа каждого месяца, согласно п. 3.3. кредитного договора.

В связи с нарушением п.п. 4.1., 3.3., 5.2. кредитного договора, АКБ «БСТ», согласно п. 7.1 кредитного договора и п. 2 договоров поручительства направил требования к ответчикам о погашении в срок до ДД.ММ.ГГГГ просроченной задолженности по процентам, а также оставшейся суммы основного долга. Однако до настоящего времени вышеуказанные требования ответчиками исполнены не были. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. основного долга, проценты за пользование кредитом <данные изъяты>

Кроме того, в соответствии с п. 8.1 кредитного договора при нарушении срока возврата кредита и/или процентов по нему заемщик уплачивает банку неустойку в размере удвоенной действующей процентной ставки кредитного договора от просроченной суммы за каждый день просрочки до дня полного погашения обязательств по кредиту.

Таким образом, пеня за просрочку оплаты процентов составляет <данные изъяты>

Просили с учетом уточенных исковых требований взыскать с ЗАО «Инвестиционная строительная компания Сибвосток-М», ООО «Балканы», Шумахера И.Д. и Костычева К.С. солидарно в пользу истца <данные изъяты>. основного долга по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., проценты за пользование кредитом - <данные изъяты> пеню за просрочку оплаты процентов в размере <данные изъяты> а также расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> Обратить взыскание на заложенное имущество:

-двухэтажный жилой дом из смешанных конструкций, общей 237,4 кв.м., в том числе жилой 114,8 кв.м., номер объекта; <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное строительство, общей площадью 1000 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Пестрячихиной В.Д. Установить способ продажи - на торгах. Установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от рыночной стоимости указанной в отчете оценщика руб.;

-права требования на объекты недвижимости - квартиры в строящемся доме по адресу: <адрес> принадлежащие на праве собственности Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия», установить способ продажи - на торгах. Установить начальную продажную стоимость имущества в размере <данные изъяты>

Представитель ответчика ЗАО «ИСК «Сибвосток-М» Милочкина Р.А., заявленные исковые требования не признала.

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 20 ноября 2014 г. постановлено:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Инвестиционная строительная компания Сибвосток-М», Шумахера И.Д., Костычева К.С., Общества с ограниченной ответственностью «Балканы» солидарно в пользу истца <данные изъяты> основного долга по кредитному договору <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ., проценты за пользование кредитом - <данные изъяты>, пеню за просрочку оплаты процентов в размере <данные изъяты>, а также расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты>.

Обратить взыскание на заложенное имущество -

-двухэтажный жилой дом из смешанных конструкций, общей площадью 237,4 кв.м., в том числе жилой 114,8 кв.м., номер объекта; <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное строительство, общей площадью 1000 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО2 Установить способ продажи - на торгах. Установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от рыночной стоимости указанной в отчете оценщика руб., что составляет <данные изъяты> на вышеуказанный жилой дом и <данные изъяты>. на земельный участок.

-права требования на объекты недвижимости - квартиры в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия». Установить способ продажи - на торгах. Установить начальную продажную цену имущества в размере <данные изъяты>

В апелляционной жалобе представитель МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» Мезенцев М.С. просит решение суда отменить. Указывает, что решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецк разрешен вопрос об обращении взыскания на права (требования) - квартиры в создаваемом жилом доме, в то время как указанные права не идентифицированы, а залог указанных прав в пользу банка осуществлен без учета охраняемых законом интересов МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и администрации г. Сочи и без согласия сторон по договору инвестирования, являющихся выгодоприобретателями от создания жилого дома, владельцами земельного участка и застройщиком жилого дома.

Судом не применены нормы материального права о необходимости получения согласия администрации г. Сочи и МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» (сторон по договору инвестирования от 03.02.2006 года) на залог имущественных прав, в этой связи не полностью выяснены обстоятельства по делу.

Вопрос об основаниях возникновения у ТСЖ «Известия» обязательственных прав на получение квартир в жилом доме, их объема, их индивидуализации, обусловленности прав и обязанностей ТСЖ «Известия», влияния данных прав на договорные отношения с другими лицами, возможности их передачи в залог без согласия сторон по договору инвестирования, момента возникновения залога, судом не выяснялся и не обсуждался.

Как следует из представленных администрацией г. Сочи дополнительных доказательств, ТСЖ «Известия» не является застройщиком раздаваемого многоквартирного жилого дома по <адрес><адрес> и титульным владельцем земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома. Соответствующие вещные права на земельный участок и создаваемый жилой дом принадлежат администрации г. Сочи и МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ», что подтверждается выпиской из ЕГРП на земельный участок, разрешением на строительство объекта недвижимости.

Участие ТСЖ «Известия» в инвестиционном проекте по строительству многоквартирного жилого дома обусловлено трехсторонним договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №03.2/21-1, заключенным между администрацией г. Сочи, МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и ОАО «СУ-2», а так же соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей к договору инвестирования от ОАО «СУ-2» в пользу ТСЖ «Известия».

До настоящего времени договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ не исполнен, строительство жилого дома не завершено, жилой дом не введен в эксплуатацию и не предъявлен к приемке, имущественные права сторон не оформлены.

В ситуации, когда ТСЖ «Известия» принадлежат не только договорные права, но и неразрывно связанные с ними договорные обязанности (незавершенные исполнение), а стороны договора инвестирования заинтересованы в исполнении договора конкретным инвестором (т.е. заинтересованы в личности кредитора), залог ТСЖ «Известия» в пользу банка имущественных прав без согласия кредиторов по инвестиционному договору (администрации г. Сочи и МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ») не допустим, и означает передачу не только прав кредитора, но и одновременную передачу должником в залог неисполненных обязанностей или перевод долга, что в силу ст. 391 ГК РФ возможно только с согласия контрагентов по договору инвестирования.

Как администрация г. Сочи, так и МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» не уведомлялись о заключении договора залога. Со стороны банка и ТСЖ «Известия» согласие на заключение договора залога у администрации г. Сочи и застройщика в лице МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» не испрашивалось и не предоставлялось.

ТСЖ «Известия» не испрашивало согласия граждан - соинвесторов на заключение договора залога имущественных прав, ранее переданных в их пользу. Изложенный подход о необходимости и обязательности получения должником согласия кредиторов на залог принадлежащих ему имущественных прав, обусловленных исполнением им встречных обязанностей, подтвержден нормами о залоге прав, включенными в ГК РФ после ДД.ММ.ГГГГ года.

Помимо доказательств недействительности договора залога, имеются достаточные основания оценивать его в качестве незаключенной сделки, как совершенной без согласования сторонами условий, названных в специальной норме закона в качестве существенных.

Из условий договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ года, дополнительных соглашений к нему, прочих документов, имеющихся в материалах дела, видно, что на момент заключения договора инвестирования, а так же в последующем стороны не конкретизировали пообъектный состав прав (требования) ТСЖ «Известия» на получение квартир, не индивидуализировали объекты недвижимости, подлежащие передаче в будущем инвестору, не указали их характеристики в соответствии с проектной и технической документацией.

Применительно к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ и как следствие договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ пообъектное распределение прав на квартиры, которые будут созданы в будущем, по отношению к ТСЖ «Известия» не производилось, права на квартиры, подлежащие передаче инвестору путем индивидуализации помещений не конкретизированы, доказательства исполнения инвестором в лице ТСЖ «Известия» договора инвестирования (завершения финансирования), а так же фактического создания жилого дома и распределения площадей между сторонами в материалах гражданского дела отсутствуют. В мотивировочной и резолютивной частях решения Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка отсутствуют сведения о том, на какие именно имущественные права, в каком объеме и в отношении каких объектов, созданных в будущем обращается взыскание.

Обжалуемым решением разрешен вопрос о правах и обязанностях администрации г. Сочи и МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации по реализации программ» по отношению к ТСЖ «Известия» в качестве одной из сторон по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ года.

По сути, суд первой инстанции, разрешил вопрос о замене стороны в инвестиционном договоре через констатацию заключенности и действительности договора залога и обращения взыскания на обязательственные права, вытекающие из договора инвестирования, не выяснив позицию по данному вопросу от контрагентов ТСЖ «Известия» и не обеспечив им процессуальной возможности возражать против исковых требований банка.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Сочи Кирин Д.Н. просит решение суда отменить. Указывает, что Администрация города Сочи является собственником земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, общей площадью 2800 кв.м., в границах которого ведется строительство многоквартирного жилого дома по <адрес><адрес>.

Кроме того, администрация города Сочи от имени муниципального образования осуществляет права собственника имущества муниципального учреждения г. Сочи «Дирекция по реализации программ» - организации, выполняющей на основании разрешения на строительство <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ функции застройщика земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> а также владеющей на основании постановления Главы г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Помимо указанных обстоятельств, администрация г. Сочи, наряду с ТСЖ «Известия» г. Сочи «Дирекция по реализации программ», выступает одной из сторон договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №03.2/21-1, в силу которого наделено обязательственными правами на получение в будущем, в муниципальную собственность, квартир в завершенном строительством жилом доме по <адрес><адрес>, а так же обладает правами (требованиями) и юридической заинтересованностью в исполнении контракта непосредственно застройщиком в лице МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и инвестором в лице ТСЖ «Известия».

Перечисленная совокупность вещных и обязательственных прав наделяет администрацию г. Сочи процессуальной заинтересованностью в обжаловании состоявшегося судебного постановления, в той мере, в какой данным решением суда решен вопрос об обращении взыскания на принадлежащие ТСЖ «Известия» права (требования) - квартиры в создаваемом жилом доме, возникшие из неисполненного договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ года, в рамках исполнения которого, администрация г. Сочи и ТСЖ «Известия», не давали ТСЖ «Известия» согласие на залог обязательственных прав, имеют взаимные права и обязанности с ТСЖ «Известия», общую заинтересованность в достижении результата инвестиционной деятельности.

Также приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ».

Относительно апелляционных жалоб представителем Акционерного коммерческого банка «Бизнес-Сервис-Траст» поданы возражения.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца АКБ «БСТ» Жукову Н.В., представителя ответчика ООО «Балканы» Нехорошева К.Б., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 320 ГПК РФ право апелляционного обжалования решения суда принадлежит сторонам и другим лицам, участвующим в деле. Право принесения апелляционного представления принадлежит прокурору, участвующему в деле.

В соответствии с ч. 3 этой же статьи апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, то есть они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.

Из п. 11 указанного Постановления следует, что по смыслу части 3 статьи 320, пунктов 2, 4 части 1 статьи 322 ГПК РФ, апелляционная жалоба, поданная лицом, не привлеченным к участию в деле, должна содержать обоснование нарушения его прав и (или) возложения на него обязанностей обжалуемым решением суда. В связи с этим судам первой инстанции надлежит проверять, содержится ли такое обоснование в апелляционной жалобе, поданной лицом, не привлеченным к участию в деле.

Из материалов дела следует, что МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ», администрация г. Сочи не участвовали в рассмотрении дела по настоящему иску.

Обращаясь с апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ», администрация г. Сочи, сослались на то, что обжалуемый судебный акт затрагивает их права и законные интересы, поскольку решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецк разрешен вопрос об обращении взыскания на права (требования) - квартиры в создаваемом жилом доме по <адрес><адрес>, просят принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу АКБ «БСТ» в удовлетворении требования об обращении взыскания на права (требования) – на указанные объекты недвижимости, а в остальной части исковые требования удовлетворить.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Сочи с одной стороны (Администрация), муниципальным учреждением г. Сочи «Дирекция по реализации программ» с другой стороны (Учреждение) и ОАО «Строительное управление № 2» с третьей стороны (Инвестор) был заключен договор № 03.2/21-1 инвестирования в строительство 70-квартирного жилого дома по <адрес>.

Соглашением о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствие с договором инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ № 03.2/21-1 в строительство 70-квартирного жилого дома по <адрес>, инвестор ОАО «Строительное управление № 2» с письменного согласия администрации г. Сочи уступило новому инвестору – Товарищество собственников жилья «Известия», свои права и обязанности по исполнению договора в полном объеме.

Таким образом, к ТСЖ «Известия» перешли все права и обязанности инвестора по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ года.

Как определено в пункте 3.1. договора инвестирования, в соответствии с условиями договора, Учреждение получает 10% общей площади объекта - 70-квартирного жилого дома, а Инвестор получает 90% общей площади объекта.

Из материалов дела и поданных в апелляционный суд ходатайствах апеллянтов следует, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ № 03.2/21-1 был индивидуализирован состав помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность после ввода дома в эксплуатацию - квартиры под <данные изъяты> общей площадью 647,22 кв.м. в жилом доме по <адрес><адрес>.

По договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между АКБ «БСТ» (залогодержатель) и ТСЖ «Известия» (залогодатель), к банку переходит право требования согласно описи № 1, включая право получения в собственность залогодателя, указанных в описи объектов по завершении строительства. Как видно из описи № 1, квартиры под номерами <данные изъяты>, общей площадью 647,22 кв.м. в жилом доме по <адрес><адрес>, в перечень таких объектов не входят. Тем самым, на квартиры, подлежащие передаче в муниципальную собственность, залог не распространяется. Решением суда первой инстанции обращено взыскание на основании договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между АКБ «БСТ» и ТСЖ «Известия», исключительно на предмет договора залога.

Принятое решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество не изменяет прав и обязанностей сторон инвестиционного договора, не производит замену сторон иными лицами, не освобождает стороны от исполнения своих обязательств по договору, в том числе инвестора ТСЖ «Известия».

При таких обстоятельствах, не имеется оснований считать, что обжалуемым судебным решением разрешен вопрос о правах и обязанностях МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и администрации г. Сочи.

Согласно абзацу 2 п. 40 Постановления Пленума ВС РФ от 19.06.2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в случае, когда при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции будет установлено, что апелляционные жалоба, представление поданы лицом, не обладающим правом апелляционного обжалования судебного постановления, поскольку обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о его правах и обязанностях, суд апелляционной инстанции на основании ч. 4 ст. 1, абзаца 4 ст. 222 и п. 4 ст. 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционных жалобы, представления без рассмотрения по существу.

В то же время, судебная коллегия считает необходимым отметить, что МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и администрации г. Сочи не лишены возможности обратиться за защитой своих прав (если считают их нарушенными) в отдельном процессе. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу частей 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или частей 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.

Поскольку при разрешении настоящего спора права и законные интересы МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и администрации г. Сочи не затронуты, обязанности не возложены, принятое судом решение не влечет ущемления их прав и законных интересов, не нарушает их имущественных прав, суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить апелляционные жалобы МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и администрации г. Сочи, без рассмотрения по существу.

Руководствуясь п. 4 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционные жалобы МБУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ», администрации г. Сочи на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 20 ноября 2014 г. по иску Акционерного коммерческого банка «Бизнес-Сервис-Траст» к Закрытому Акционерному обществу «Инвестиционная строительная компания Сибвосток», Шумахеру Т.Д. Костычеву К.С., Пестрячихиной В.Д., Обществу с ограниченной ответственностью «Балканы», Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Известия» о взыскании долга, оставить без рассмотрения по существу.

Председательствующий Жуленко Н.Л.

Судьи Фатьянова И.П.

Чёрная Е.А.