Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просил взыскать с ответчика сумму неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения от 21.12.2018 в размере 2 385720 руб.

В обоснование иска указал, что 21.12.2018 между истцом (Арендатор) и ответчиком - ФИО3 (Арендодатель) был заключен Договор аренды нежилого помещения, согласно которому Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду) Арендатору за плату (арендная плата и иные платежи) нежилое встроенное помещение X в лит. А, площадью 127.8 кв.м., этаж 1,2, номер на поэтажном плане: 1 этаж: 1-4; 2 этаж: 1-4, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>.

В ходе эксплуатации арендованного имущества возникла необходимость в ремонте арендованного имущества. В связи с тем, что нежилое встроенное помещение является объектом культурного наследия, 28.01.2019 истцом было подано заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, или выявленного объекта культурного наследия.

В результате выполненных работ истец произвел неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 2 385 720 рублей.

Согласно п. 1.2 вышеуказанного Договора целью использования помещения является: розничная торговля, оптовая торговля непродовольственными товарами, торговля по образцам, оказание услуг населению.

В процессе эксплуатации арендуемого помещения было обнаружено, что использование помещение в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора, не представляется возможным, поскольку на первом этаже внутренняя несущая стена постоянно мокрая, из-за чего на ней образуется грибок. Хранить свой товар в помещении при таких условиях невозможно. Из-за большой влажности товар потеряет форму и будет непригоден к продаже. Указанные недостатки помещения возникли в процессе эксплуатации, на момент заключения Договора и приема помещения их не было.

Согласно п.9.2 Договора Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендодателю, за 30 календарных дней до такого расторжения.

В соответствии п. 6.2.11 Договора в случае досрочного расторжения договора по вине Арендодателя согласно п. 9.2 настоящего договора Арендатор вправе потребовать то Арендодателя компенсации части затрат понесенных на проведение неотделимых улучшений помещения.

Считает, что договор был расторгнут по вине ответчика, в связи с чем он имеет право требовать компенсации затрат понесенных на проведение неотделимых улучшены помещения в размере 2 385 720 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 10.06.2021 взыскано с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость неотделимых улучшений по договору аренды нежилого помещения от 21.12.2018 в размере 2 385 720 руб., возврат госпошлины в размере 20129 руб. (л.д. 219-226).

В апелляционной жалобе ФИО2 просила отменить решение суда полностью, вынести по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований заявителю (л.д. 250-253).

В судебном заседании представители ФИО2 – адвокат Главатских О.Р. и по доверенности ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили отменить решение Центрального районного суда г. Воронежа от 10.06.2021, апелляционную жалобу удовлетворить по доводам, изложенным в ней. Представитель ФИО1, по доверенности ФИО5 просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поддержала свои письменные возражеия.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, 21.12.2018 между ФИО1 (Арендатор) и ФИО3 (Арендодатель) был заключен Договор аренды нежилого помещения (л.д. 6-16), согласно которому Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду) Арендатору за плату (арендная плата и иные платежи) нежилое встроенное помещение X в лит. А, площадью 127.8 кв.м., этаж 1,2, номер на поэтажном плане: 1 этаж: 1-4; 2 этаж: 1-4, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес>.

В ходе эксплуатации арендованного имущества возникла необходимость в его ремонте.

В связи с тем, что нежилое встроенное помещение является объектом культурного наследия, 28.01.2019 истцом было подано заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, или выявленного объекта культурного наследия.

В результате выполненных работ истец произвел неотделимые улучшения арендованного имущества на общую сумму 2 385 720 руб., что подтверждается приложенными к материалам дела документами, в частности, сметами, актами приемки выполненных работ.

Сторонами в судебном заседании указанные обстоятельства не оспаривались, как и не оспаривался сам размер произведённых работ.

Согласно п. 1.2 Договора аренды целью использования помещения является: розничная торговля, оптовая торговля не продовольственными товарами, торговля по образцам, оказание услуг населению.

В процессе эксплуатации арендуемого помещения истцом было обнаружено, что использование помещение в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора не представляется возможным, поскольку на первом этаже внутренняя несущая стена постоянно мокрая, из-за чего на ней образуется грибок. Хранение товара в помещении при таких условиях невозможно. Указанные недостатки помещения возникли в процессе эксплуатации, на момент заключения Договора и приема помещения их не было. Данный факт в судебном заседании сторонами не оспаривался, кроме того имеется решение Центрального районного суда г. Воронежа от 08.06.2020, согласно которому указанное помещение постоянно заливается по причине ненадлежащего состояния инженерной сети (канализации). Указанные обстоятельства также сторонами не отрицались.

Согласно п.9.2 Договора (л.д. 14), Арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего Договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендодателю, за 30 календарных дней до такого расторжения в случаях, если по вине Арендодателя, в том числе, если помещение имеет препятствующие к пользованию им в соответствии с разрешенным использованием недостатки, или иные обстоятельства, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Арендатору, или умышленно скрыты от него и не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещения или на основании предоставленных документов при заключении настоящего Договора и Акта приема-передачи.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышаю (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Пунктом 2 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, действующее законодательство предоставляет право арендатору на денежную компенсацию произведенных неотделимых улучшений в арендованном имуществе при условии согласия арендодателя на производство таких работ, а также при условии отсутствия в договоре иного соглашения относительно компенсации неотделимых улучшений.

Удовлетворяя исковые требования ФИО6, суд первой инстанции исходил из того, что имеются основания, предусмотренные законом и договором аренды от 21.12.2018 для взыскания в пользу последнего стоимости произведенных неотделимых улучшений, поскольку выполнен ряд условий - улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции,

Так, в соответствии с п.6.1.3 договора аренды от 21.12.2018, все неотделимые улучшения, сделанные арендатором в помещении, арендуемом по настоящему договору, становятся собственностью арендодателя и производятся только с согласования арендодателя, что оформляется актом согласования неотделимых улучшений (т.1, л.д. 11).

При этом согласно п. 6.2.11 Договора (т. 1, л.д. 13) в случае досрочного расторжения договора по вине Арендодателя согласно п. 9.2 настоящего договора Арендатор вправе потребовать от Арендодателя компенсации части затрат, понесенных на проведение неотделимых улучшений помещения.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Учитывая буквальное толкования условий договора аренды от 21.12.2018, взыскание в пользу арендатора стоимости произведенных неотделимых улучшений возможно только при наличии условий, предусмотренных вышеприведенным договором – досрочное расторжение договора аренды по вине арендодателя.

Ввиду того, что судом первой инстанции не были определены обстоятельства, подлежащие доказыванию, с учетом условий вышеприведенного договора аренды и требований действующего законодательства, судебной коллегией разъяснялся предмет доказывания, распределялось бремя доказывания (т.2, л.д. 40), при этом на истца возложена обязанность представить доказательства невозможности использования арендованного помещения по назначению и стоимости неотделимых улучшений в заявленном размере 2385720 руб. с учетом условия п. 6.2.11 договора аренды от 21.12.2018.

Однако истцом не было представлено доказательств того, что невозможность использования арендованного имущества – в данном случае в связи с течью канализационной системы, которая образовалась после завершения строительно-монтажных работ ФИО1 в рамках соблюдения своих обязанностей по условиям договоры аренды, связана с виновными действиями либо виновным бездействием ответчика по делу ФИО2

ФИО1 в своих возражениях на апелляционную жалобу указал, что о наличии течи канализационной системы после завершения строительно-монтажных работ уведомлял ФИО2, которая несвоевременно обратилась в АО «УК Центрального района» с целью устранения течи.

Из материалов дела следует, что ФИО2 обращалась в суд с иском к АО «УК Центрального района» с требованиями обязать устранить течь канализационной системы в арендованном ФИО1 помещении путем ремонта системы инженерных коммуникаций, входящих в состав общедомового имущества; решением Центрального районного суда г.Воронежа от 08.06.2020 исковые требования ФИО2 были удовлетворены (т.1, л.д. 152-160).

Таким образом, доказательств того, что именно по вине ФИО2 произошла течь канализационной системы в арендованном ФИО1 помещении, последним не представлено. При этом действия ФИО2 после обнаружения течи были направлены на устранение указанного недостатка в соответствии с требованиями действующего законодательства и условиями договора аренды. Самостоятельное исправление ФИО2 течи канализационной системы недопустимо, поскольку канализационная система многоквартирного дома представляет собой общедомовые инженерные системы, обязанность по ремонту которых возложена на управляющую компанию АО «УК Центрального района».

Кроме того, судебной коллегией учитываются обстоятельства, установленные решением Центрального районного суда г.Воронежа от 24.11.2020 по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании арендной платы, при рассмотрении которого принимали участие стороны по делу, которые в силу ст. 61 ГПК РФ обязательны при рассмотрении настоящего дела; так, в решении суд указал, что доводы стороны ответчика о невозможности пользования арендованным помещением являются голословными (т.1, л.д. 112-114).

С учетом вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что досрочное расторжение ФИО1 договора аренды от 21.12.2018 в одностороннем порядке было вызвано объективными причинами, право на досрочное расторжение предусмотрено договором аренды, однако в связи с досрочным расторжением договора аренды у ФИО1 не возникло права на компенсацию понесенных им расходов на производство неотделимых улучшений в арендованном имуществе ввиду недоказанности вины ФИО2 в досрочном расторжении договора аренды.

Таким образом, судебная коллегия считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции принято при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем подлежит отмене, а заявленные исковые требования – оставлению без удовлетворения по основаниям, изложенным выше.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Центрального районного суда г.Воронежа от 10.06.2021 отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений – отказать.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 21.10.2021.

Председательствующий:

Судьи коллегии: