Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление - 7», администрации г.Кемерово о признании действий по реконструкции нежилого помещения по <адрес> в г.Кемерово незаконными, возложении обязанности восстановить нежилое помещение в прежнем техническом состоянии,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационное управление - 7» (далее по тексту - РЭУ-7), администрации г.Кемерово о признании действий по реконструкции нежилого помещения по <адрес> в г.Кемерово незаконными, возложении обязанности восстановить нежилое помещение в прежнем техническом состоянии.

Требования мотивированы тем, что она является председателем совета дома №<адрес> в г.Кемерово.

РЭУ-7 обустроило в доме № со стороны <адрес> в г. Кемерово отдельный вход в помещения, расположенные на 1 этаже дома в № подъезде путём расширения оконного проёма и обустройства крыльца на земельном участке дома.

На её запрос от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении информации о получении согласия собственников на проведение реконструкции общего имущества собственников, РЭУ-7 предоставило информацию о том, что не является собственником указанных помещений и вопросы перепланировки не входят в компетенцию РЭУ-7.

На основании договора аренды объекта нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между КУМИ г.Кемерово и РЭУ-7, арендатор РЭУ-7 обязан не производить реконструкций, перепланировок и переоборудования объекта аренды без письменного разрешения арендодателя (КУМИ г.Кемерово). В случае нарушения - за свой счёт привести объект аренды в прежний вид в установленный арендодателем срок. Таким образом, обустройство отдельного входа не могло быть произведено без ведома КУМИ г.Кемерово.

РЭУ-7 и КУМИ г.Кемерово, обустроив отдельный вход в помещение, расположенное на первом этаже дома по <адрес> в г.Кемерово, без согласия собственников нарушило права истца как собственника помещений в этом доме.

С ДД.ММ.ГГГГ указанное помещение передано в безвозмездное пользование ГАУК «Кемеровский областной театр кукол».

Ссылаясь на положения статей 289, 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ, просила признать действия РЭУ-7 и КУМИ г.Кемерово по реконструкции нежилого помещения, расположенное на 1 этаже № подъезда дома № по <адрес> в г.Кемерово незаконными; обязать РЭУ-7 и КУМИ г.Кемерово восстановить указанное нежилое помещение в прежнем техническом состоянии - демонтировать крыльцо, восстановить кирпичную кладку в наружной стене дома.

Решением Центрального районного суда г.Кемерово от 07 декабря 2015 года в удовлетворении требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «РЭУ-7», администрации г.Кемерово о признании действий по реконструкции нежилого помещения по <адрес> в г.Кемерово незаконными, возложении обязанности восстановить нежилое помещение в прежнем техническом состоянии отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом на жалобу принесены возражения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и не сообщили о причине неявки, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статьи 327, п.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения представителя ФИО1- Маркус О.Г., действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником ? доли жилого помещения -квартиры, расположенной по адресу <адрес>(л.д.69).

Обращаясь с настоящим иском в суд, ФИО1 указала на то, что ответчики в нарушение требований ст. 36 Жилищного кодекса РФ, обустроив отдельный вход в помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по <адрес> в г. Кемерово, без согласия собственников, нарушили её права, как собственника помещений в доме.

Из материалов дела видно, что нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м и подвал, площадью <данные изъяты> кв.м, и площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу <адрес> являются муниципальной собственностью - г. Кемерово (л.д.52, 53, 54).

На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово передал в аренду помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> для размещения РЭУ-7(л.д.75-78).

Как следует из письма Государственной жилищной инспекции Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ№ в адрес Председателя КУМИ в Государственную жилищную инспекцию Кемеровской области и прокуратуру Центрального района г. Кемерово поступили коллективные обращения жителей подъезда дома по <адрес> по вопросу нарушения прав собственников помещений жилого многоквартирного дома, в связи с размещением на первом этаже участков и кассы эксплуатирующей организации, а также подсобных и складских помещений в подвале дома, согласно которого помещения общественного назначения (кроме помещений общественного назначения общежитий и домов для престарелых и семей с инвалидами) должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания (л.д.81).

В результате инспекционных мероприятий ГЖИ Кемеровской области установлено нарушение действующего законодательства, а именно: МП г. Кемерово «ПЖРЭТ Центрального района», на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с КУМИ г. Кемерово, принял в пользование объект муниципального нежилого имущества общей площадью <данные изъяты> м2, для использования в качестве офиса и бухгалтерии ЖЭУ. Доступ в вышеуказанные помещения осуществляется через подъезд жилого дома, что нарушает п. 1.38* СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания».

Распоряжением Администрации г. Кемерово № от ДД.ММ.ГГГГ выделены денежные средства для выполнения работ по капитальному ремонту помещений РЭУ-7, расположенного по адресу <адрес>, с устройством отдельного входа; на Управление жизнеобеспечения городского хозяйства возложена обязанность по выбору подрядной организации; утверждён график финансирования (л.д.110).

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИ г. Кемерово (арендодатель) и МП г. Кемерово «ПЖЭРЭТ Центрального района г. Кемерово» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель не возражает против проведения арендатором работ по реконструкции и перепланировке помещения по адресу: <адрес>, в том числе, устройство наружного входа, в соответствии с проектом, согласованным с соответствующими службами города (л.д.82).

Согласно письму Архитектурно-проектной фирмы «Кузбассжилстрой» № от ДД.ММ.ГГГГ, проект на объект № (<адрес>. РЭУ-7. Разработка рабочей документации на устройство входа в здание) был выполнен «АПФ» в 2010, заказчиком выступал ООО УК ПЖРЭТ Центрального района. Устройство крыльца выполнялось в связи с требованиями ЖК РФ, запрещающими вход в нежилые помещения через подъезд жилого дома и в связи с предписанием Жилищной инспекции Кемеровской области, а также жалобами жильцов. Копии проекта не сохранились (л.д.114, 115).

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявления ФИО1, суд первой инстанции не принял во внимание довод истца о том, что отдельный вход в помещение, расположенное на 1-ом этаже здания по <адрес>, был обустроен без согласия собственников многоквартирного дома, указав, что именно в связи с многочисленными жалобами жильцов подъезда № дома по <адрес> в г. Кемерово и на основании письма ГЖИ Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ№, администрацией г. Кемерово был обустроен отдельный вход в нежилое помещение, расположенное на 1 этаже данного дома, с установлением крыльца. Также, по мнению суда, обустройство отдельного входа в нежилое помещение не повлекло изменения параметров объектов капитального строительства, что является неотъемлемой частью понятия «реконструкция» в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Однако с выводами суда согласиться нельзя, так как они сделаны без учёта норм материального права.

Действительно, в пункте 1.38 ранее действовавших СНиП 2.08.01-89* и пункте 7.2.15 действующих в настоящее время СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные" установлено, что помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.

Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приняты постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года N 109), введены с 01 октября 2003 года взамен СНиП 2.08.01-89*, также содержали п.7.2.15, согласно которому помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.

Однако, устранение одних нарушений норм действующего законодательства не может осуществляться за счёт нарушений других требований Жилищного кодекса РФ о необходимости получения согласия собственников на реконструкцию общего имущества.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся в частности помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу ч.3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведённых положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено проведение реконструкции объекта с соблюдением норм Градостроительного кодекса РФ.

Из материалов дела усматривается, что ответчиками был оборудован отдельный вход в помещения, занимаемые ООО»РЭУ-7», путём обустройства проёма в наружной стене, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке крыльца с лестничным маршем и пандусом (л.д.58).

Таким образом, указанные мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путём частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, что влечёт изменение как порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, так и порядка использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, следовательно, выполнение таких работ напрямую затрагивает права и законные интересы собственников помещений указанного многоквартирного дома.

Следовательно, в силу положений ст. ст. 36,40,44 ЖК РФ, а также статей 246,247,290 ГК РФ для реализации проекта устройства отдельного входа с крыльцом и пандусом со стороны фасада здания должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при установлении отдельного входа в помещение, ответчиками не представлено.

Довод ответчиков том, что обустройство отдельного входа со стороны фасада дома не влечёт уменьшения общего имущества дома и не затрагивает права собственников помещений дома, является несостоятельным, так как разборка стены в связи с обустройством отдельного входа и установка лестницы и пандуса параллельно фасаду здания влекут изменение общего имущества, а также режима использования земельного участка.

Наличие жалоб жильцов и отсутствие их возражений на обустройство отдельного входа со стороны фасада дома само по себе не свидетельствует о том, что действия ответчиков соответствуют требованиям закона, так как для обустройства отдельного входа необходимо не отсутствие возражений собственников, а наличие их согласия.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

ФИО1, являясь участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу: <адрес>, вправе требовать в порядке ст. 304 ГК РФ устранения нарушений её прав действиями ответчиков по сооружению указанной конструкции. В связи с этим судебная коллегия считает, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене, а требования истца подлежат удовлетворению.

Довод суда о том, что ФИО1 не наделена полномочиями выступать от имени собственников жилого дома является необоснованным, так как в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 пояснила, что исковые требования в суд она предъявила только от своего имени(л.д.117).

Ссылка суда на то, что действия администрации г. Кемерово не оспаривались собственниками жилых помещений по <адрес>; а также на то, что отсутствовали обращения в суд с негаторным иском в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ, не может быть принята во внимание в качестве подтверждения законности действий ответчиков, поскольку основана на неверном толковании норм права. С учётом указанных обстоятельств судебная коллегия считает необходимым признать действия ООО РЭУ-7 и КУМИ г. Кемерово по реконструкции нежилого помещения, расположенное на 1 этаже 4 подъезда дома № по <адрес> незаконными и обязать ООО»РЭУ-7» и КУМИ г. Кемерово (арендодатель и арендатор) восстановить указанное нежилое помещение в прежнем техническом состоянии- демонтировать крыльцо, восстановить кирпичную кладку в наружной стене дома.

В силу части 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Достаточным, по мнению судебной коллегии, является срок до 01 сентября 2016 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327.1 частью 1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

определила:

решение Центрального районного суда г. Кемерово от 07 декабря 2015 года -отменить и вынести новое решение, которым признать незаконными действия ООО «РЭУ-7» и Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово по реконструкции нежилого помещения, расположенного на 1 этаже 4 подъезда дома № по <адрес> и обязать ООО »РЭУ-7» и Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово восстановить указанное нежилое помещение в прежнем техническом состоянии-демонтировать крыльцо, восстановить кирпичную кладку в наружной стене дома в срок до 01 сентября 2016 года

Апелляционную жалобу ФИО1-удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: