Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Бизнес-Холл» на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 15 февраля 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ООО «Бизнес-Холл» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Бизнес-Холл» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 738 302 рублей.

Обязать ООО «Бизнес-Холл» освободить занимаемое нежилое помещение, площадью 198,1 кв.м, комнаты №*, расположенное на 2 этаже здания по адресу: ***, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Бизнес-Холл» в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 8 568 рублей».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

24.12.2015 г. ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Бизнес-Холл» о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование требований указала, что между ней и ответчиком 01.01.2015г. был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 198,1 кв.м, комнаты №*, расположенного на 2 этаже здания по адресу: ***. Собственником данного нежилого помещения является ФИО2, которая предоставила ей право на передачу нежилого помещения в аренду на основании договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом б/н от 10.12.2011г. Арендная плата по договору аренды от 01.01.2015г. установлена в 250 рублей за 1 кв.м или 49 525 рублей в месяц, а в случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей - 500 рублей за 1 кв.м в месяц. В связи с допущенной ответчиком просрочкой оплаты арендных платежей, начиная с 01.03.2015г. размер арендной платы составил 500 рублей за 1 кв. м. в месяц. Срок аренды истек 30.11.2015г., ответчик от заключения договора аренды на новый срок отказался, однако нежилое помещение по окончанию срока аренды не освободил, задолженность по оплате арендных платежей не погасил.

Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнения исковых требований, ФИО1 просила суд взыскать с ООО «Бизнес-Холл» непогашенную задолженность по арендной плате в размере 744 412 рублей; обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение, площадью 198,1 кв.м, комнаты №*, расположенное на 2 этаже здания по адресу: *** течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО «Бизнес-Холл» просит отменить решение суда, ссылаясь на неправильную оценку судом обстоятельств дела и условий договора, неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «Бизнес-Холл» ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца ФИО1 и третьего лица ФИО2 – ФИО4 против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Проверив законность принятого решения в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для частичной отмены решения суда.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что собственником нежилого помещения, площадью 198,1 кв.м, комнаты №*, расположенного на 2 этаже здания по адресу: *** является ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.12.2011г.

10.12.2011г. между ФИО2 (ссудодателем) и ФИО1 (ссудополучателем) был заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом б/н от 10.12.2011г., согласно которому с учетом дополнительного соглашения к договору от 11.11.2015г., ссудодатель предоставил в безвозмездное срочное пользование ссудополучателю на срок до 31.10.2016г. включительно вышеуказанное недвижимое имущество с правом ссудополучателя без специального согласия ссудодателя передавать нежилое помещение в аренду и безвозмездное пользование третьим лицам для любых целей (п.п. 1.1., 2.4. договора).

В соответствии с актом приема-передачи от 10.12.2011г. указанное нежилое помещение передано в пользование ФИО1

Установлено, что в период действия вышеуказанного договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом между ФИО1 (арендодателем) и ООО «Бизнес-Холл» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 198,1 кв.м, комнаты №*, расположенное по указанному выше адресу, а арендатор обязуется своевременно оплатить пользование этим имуществом, используя его под размещение офиса в течение срока аренды и вернуть по истечении срока аренды арендодателю в том состоянии, в каком арендатор получил его с учетом нормального износа.

Договор датирован 01.01.2015г.

В соответствии с п. 2.1. договора аренды арендная плата устанавливается в денежной форме из расчета 250 рублей за 1 кв.м, что составляет 49 525 рублей в месяц.

Срок внесения арендной платы установлен не позднее 10 числа каждого месяца.

Пунктом 2.5. данного договора стороны согласовали условие, согласно которому при нарушении арендатором срока оплаты более чем на 45 календарных дней, арендная плата со следующего месяца устанавливается из расчета 500 рублей за 1 кв.м.

Согласно п. 4.1. договора аренды он заключен на срок 11 месяцев с 01.01.2015г. по 30.11.2015г. с правом арендатора заключить договор на новый срок (п. 4.2. договора).

Неотъемлемыми частями договора аренды являются: план помещения (Приложение №1), акт приема передачи по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2015г. (Приложение №2).

В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылалась на то, что первый платеж по договору аренды от 01.01.2015г. ООО «Бизнес-Холл» произвело 27.03.2015г., то есть с нарушением срока оплаты более чем на 45 календарных дней, в связи с чем расчет задолженности со ссылкой на п. 2.5 договора ею произведен за январь, февраль 2015 года из расчета 49 525 руб. в месяц, а с марта 2015 года и по февраль 2016 г. включительно по 99 050 руб. в месяц (500 руб. за кв.м), что за период с 01.01.2015 г. по февраль 2016 г. включительно составило по расчету истца 1 287 650 руб. (990 500 руб. за январь-ноябрь 2015г. + 297 150 руб. за декабрь 15 -февраль 16 г.).

С учетом оплаты ООО «Бизнес-Холл» в заявленный период, в том числе в ходе судебного разбирательства, в счет арендных платежей 543 354 руб. (453 713 руб. с 27.03.15 по 08.12.2015г. + 49 525 руб. 11.01.2016г. + 40 116 руб. 10.02.2016 г.) (л.д. 78-113, 117), ФИО1 просила суд взыскать с ответчика задолженность в размере 744 412 рублей (л.д. 124-125).

При этом, судом установлено и не оспаривалось ООО «Бизнес-Холл», что 30.11.2015 г., а также к моменту рассмотрения спора, нежилое помещение не было освобождено и истцу по акту приема-передачи не передано.

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик указывал на то, что в действительности договор аренды нежилого помещения был заключен сторонами 27.03.2015г., о чем свидетельствует проставленная в договоре дата его подписания представителем арендатора — «27.03.2015г.», в связи с чем, по мнению ответчика, с указанной даты подлежит исчислению срок аренды нежилого помещения, а также устанавливается обязательство ООО «Бизнес-Холл» по оплате арендных платежей, а поэтому просрочки платежей не допущено и размер арендной платы следует исчислять из расчета 250 рублей за 1 кв.м, а обязательство арендатора по возврату нежилого помещения истца наступающим 27.02.2016г. исходя из согласованного сторонами срока аренды нежилого помещения (11 месяцев).

Данные доводы ответчика суд счел необоснованными.

При этом, суд исходил из положений ст. 421, 425, 431 ГК РФ и указал, что договором аренды от 01.01.2015г. срок аренды установлен 11 месяцев - с 01.01.2015г. по 30.11.2015г., нежилое помещение передано ответчику истцом по акту приема-передачи от 01.01.2015г., таким образом, срок аренды нежилого помещения установлен сторонами с 01.01.2015г. Суд также пришел к выводу о том, что подписание ответчиком договора аренды нежилого помещения и акта приема-передачи помещения 27.03.2015г., не изменяет установленных договором сроков аренды нежилого помещения.

Ссылку ООО «Бизнес-Холл» на невозможность пользования спорным нежилым помещением с 01.01.2015г. по причине его занятия иным арендатором - ООО «Капитал-Хаус», в подтверждение чего ответчиком в материалы дела представлено требование ФИО1 к ООО «Капитал-Хаус» о необходимости освободить данное нежилое помещение в срок до 25.03.2015г., суд во внимание не принял, указав, что это не может служить основанием для исчисления срока аренды нежилого помещения с 27.03.2015г., поскольку дополнительным соглашением от 31.01.2014г. к договору, заключенному между ООО «Капитал-Хаус» и ФИО1, срок пользования данным нежилым помещением был установлен до 31.12.2014г., тогда как ответчиком не представлено объективных доказательств невозможности использования переданного ему в аренду нежилого помещения с 01.01.2015г. При этом, неиспользование принятого в аренду помещения по усмотрению арендатора не освобождает его от уплаты арендных платежей по договору аренды.

С учетом изложенного, суд признал обоснованным расчет размера арендной платы с 01.01.2015г., в том числе с 01.03.2015 г. исходя из стоимости аренды - 500 рублей за 1 кв.м. и, принимая во внимание, что истцом не была учтена сумма платежа в размере 6 110 руб. за 10.02.2016г., постановил решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, взыскав с ООО «Бизнесс-Холл» в её пользу 738 302 руб. (744 412 – 6 110).

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм материального права.

На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, факт передачи арендатору во владение и пользование объекта недвижимости должен быть подтвержден подписанным обеими сторонами документом о передаче.

Как видно из материалов дела, акт приема-передачи недвижимого имущества датирован 01.01.2015г., как и договор аренды нежилого помещения, однако арендатором договор и передаточный акт подписаны 27.03.2015 г., а соответственно, именно в указанную дату имущество считается принятым ООО «Бизнес-Холл» от арендодателя во владение и пользование. Каких либо возражений относительно указания ответчиком при подписании акта даты фактического приема-передачи имущества – 27.03.2015г. от ФИО1 не поступало, отметок об этом в договоре и акте не содержится. По смыслу закона именно с данного момента обязательство арендодателя о передаче объекта аренды во владение и пользование арендодателя считаются исполненными.

То обстоятельство, что договор аренды и акт приема-передачи датированы и подписаны истцом-арендодателем 01.01.2015 года, не может расцениваться как фактическая передача имущества арендатору, поскольку документов, содержащих подпись представителя ООО «Бизнес-Холл» о вступлении во владение и пользование нежилыми помещениями 01.01.2015 г. в материалы дела не представлено. Отсутствуют и иные доказательства, свидетельствующие об использовании ООО «Бизнес-Холл» объекта аренды с 01.01.2015г.

Доводы ООО «Бизнес-Холл» о невозможности пользования спорным нежилым помещением с 01.01.2015г. по причине его занятия иным арендатором - ООО «Капитал-Хаус», вопреки выводам суда, объективно подтверждены представленным в материалы дела требованием ФИО1 к ООО «Капитал-Хаус» о необходимости освободить данное нежилое помещение в срок до 25.03.2015г. (л.д. 56-57, 119).

Из данного требования также следует, что 29.01.2015 г. в адрес ООО «Капитал-Хаус» уже направлялось уведомление, однако по состоянию на 18.03.2015 г. ответа не получено.

Направление данного требования в адрес ООО «Капитал-Хаус», наличие в нем своей подписи ФИО1 не оспаривала.

Наличие между ФИО1, как ссудодателем, и ООО «Капитал-Хаус», как ссудополучателем, правоотношений по пользованию нежилыми помещениями - комнатами №*, площадью 198, 10 кв.м, расположенного на 2 этаже здания по адресу: *** подтверждено договором безвозмездного пользования №* от 01.07.2009 г., актом приема-передачи объекта от 01.07.2009 г. и дополнительными соглашениями к нему (л.д. 58-68).

Ссылки ФИО1 на дополнительное соглашение с ООО «Капитал-Хаус» от 31.01.2014г., согласно которому договор был пролонгирован только до 31.12.2014 г., не опровергает доводов ответчика о том, что к 01.01.2015 г. нежилое помещение не было освобождено прежним пользователем. Акт приема-передачи нежилого помещения от ООО «Капитал-Хаус» (п. 1.6 договора от 01.07.2009 г.) ФИО1 суду не представлен.

Для подтверждения своих доводов ООО «Бизнес-Холл» заявлялось ходатайство о привлечении ООО «Капитал-Хаус» к участию в деле в качестве третьего лица (л.д. 118), которое, как следует из протоколов судебных заседаний, судом осталось не рассмотренным.

Кроме того, к апелляционной жалобе ответчиком приложены платежные поручения, принятые судебной коллегией в качестве дополнительных доказательств по делу, согласно которым оплата услуг по договорам энергоснабжения и коммунального обслуживания спорных нежилых помещений за период январь-март 2015 года осуществлялась ООО «Капитал-Хаус» ( л.д. 156-158, 167-169). Данные доказательства истцом не опровергнуты и в полной мере подтверждают доводы ООО «Бизнес-Холл» о том, что нежилое помещение в период январь-март 2015 года находилось во владении иного пользователя – юридического лица, которое несло расходы по его содержанию и, соответственно, не могло быть передано ФИО1 ответчику 01.01.2015 г., а фактическая передача помещений состоялась 27.03.2015 г., когда акт приема-передачи был подписан арендатором, при отсутствии возражений арендодателя. Доказательств, объективно подтверждающих, что помещения были переданы в пользование ООО «Бизнес-Холл» до 27.03.2015 г. истцом не представлено.

Судебная коллегия полагает, что при установленных обстоятельствах дата составления (изготовления) договора аренды и акта приема-передачи – 01.01.2015 г. не является датой его заключения сторонами.

Доводы ФИО1 о том, что директором ООО «Капитал-Хаус» и ООО «Бизнес-Холл» является одно и тоже лицо, основанием для удовлетворения её исковых требований к ООО «Бизнес-Холл» о взыскании задолженности по арендным платежам не являются. Указанные юридические лица являются самостоятельными хозяйствующими субъектами. Правоотношения между ФИО1 и указанными юридическими лицами также являлись самостоятельными, основывались на различных договорах. Допустимых доказательств, подтверждающих, что нежилое помещение было освобождено ООО «Капитал Хаус» к 01.01.2015г. в материалах дела не имеется. Неисполнение ООО «Капитал Хаус» обязательств по освобождению нежилого помещения в установленный дополнительным соглашением от 31.01.2014 г. срок, не может являться основанием для взыскания арендных платежей с ООО «Бизнес-Холл», в том числе в повышенном размере.

Ссылки ФИО1 на то, что согласно записи в ЕГРЮЛ юридическим адресом ООО «Бизнес-Холл» являются спорные нежилые помещения, не могут быть учтены, поскольку само по себе данное обстоятельство не может свидетельствовать о наличии или отсутствии договорных или фактических арендных отношений между ООО «Бизнес Холл» и ФИО1

В суде апелляционной инстанции представитель истца не оспаривал, что обязанность по внесению арендных платежей в размере 250 руб. за 1 кв.м. в месяц (п. 2.1 договора) за период с 27.03.2015 г. по февраль 2016 года включительно ООО «Бизнес-Холл» в полной мере исполнена, задолженность отсутствует. К тому же, исковых требований о взыскании арендных платежей, в связи с неуплатой по данным основаниям истцом не заявлялось.

Таким образом, данные о нарушении ответчиком принятых на себя по договору аренды обязательств по оплате арендных платежей за нежилое помещение в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда в части удовлетворения требований ФИО1 о взыскании с ООО «Бизнес-Холл» задолженности по аренным платежам за период с 01.01.2015 г., в том числе с 01.03.2015г. из расчета 500 руб. за 1 кв.м в месяц подлежит отмене, а в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

В силу ст. 98 ГПК РФ подлежит снижению и размер взысканных с ООО «Бизнес-Холл» в пользу ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины с 8 568 рублей до 300 рублей.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что поскольку условие о сроке действия договора аренды до 30.11.2015 г., установленное п. 4.1 договора, соглашением сторон не было изменено, суд обоснованно удовлетворил требования истца возложив на ООО «Бизнес-Холл» обязанность освободить занимаемое нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Как пояснили стороны в суде апелляционной инстанции, акт приема-передачи нежилого помещения подписан и помещение освобождено 27.02.2016 г.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба ООО «Бизнес-Холл» подлежит частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 15 февраля 2016 года в части удовлетворения требований ФИО1 к ООО «Бизнес-Холл» о взыскании задолженности по арендной плате отменить и в удовлетворении указанных исковых требований отказать.

Уменьшить размер взысканных с ООО «Бизнес-Холл» в пользу ФИО1 расходов по оплате государственной пошлины с 8 568 рублей до 300 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, частично удовлетворив апелляционную жалобу ООО «Бизнес-Холл».

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: