Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сливина А.А. на решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15 декабря 2021 года по гражданскому делу № 2-119/2021 по иску Каракотова А.А. к Поповой Т.И., Сливина А.А. о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, об исключении из наследственного имущества, о произведении государственной регистрации перехода права собственности и иным требованиям, по встречному исковому заявлению Сливина А.А. к Каракотова А.А. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Болатчиевой А.А., объяснения представителя истца (ответчика по встречному иску) Каракотова А.А. – Тюлькиной Т.А., ответчика (истца по встречному иску) Сливина А.А. и его представителей – Моргуновой Е.А., Раскидной Д.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Каракотов А.А. обратился в суд с иском в порядке п. 3 ст. 1175 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), к наследственному имуществу в виде нежилого здания домик охотника-рыбака, общей площадью 132,2 кв.м., о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, об исключении из наследственного имущества, и о произведении государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование указал, что 31 октября 2019 года между ним и Поповой О.В. был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости - здание «Зона отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника-рыбака», назначение нежилое, общей площадью 132,2 кв.м., а также прав и обязанностей на объект недвижимости - земельный участок, площадью 5912 кв.м., с кадастровыми номерами: 09:06:0000000:15258; 09:06:000000:15261; 09:06:0021401:1586: 09:06:0021401:1587: 09:06:0021602:376; 09:06:0000016:3, предусмотренных договором аренды от 14 апреля 2017 года №Д-ДЗИО-17-037, заключенным на срок до 04 октября 2059 года и зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике 10 мая 2017 года. Свои обязательства по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 года в части оплаты он в предусмотренном условиями предварительного договора размере выполнил и перечислил Поповой О.В. оговоренную сумму в размере 4 450 000 (четыре миллиона четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Объект недвижимости - здание «Зона отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника-рыбака» фактически передан ему, он несёт бремя по его содержанию и обслуживанию, однако право собственности на него не оформлено. Фактически между сторонами был определен объект договора купли-продажи недвижимого имущества, установлена цена этого имущества, которая была оплачена. Однако по объективным причинам - смерть <дата> продавца Поповой О.В., не возможно в настоящее время заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, а истец не может оформить его в собственность. Таким образом, иным путем кроме как в судебном порядке восстановить свое нарушенное право у истца нет возможности.

Истец в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ) обратился с увеличенными исковыми требованиями к Поповой Т.И., Сливину А.А., третьим лицам, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управлению Росреестра по КЧР и АО «КАВКАЗ. РФ» и просил суд: исключить из состава наследства Поповой О.В., умершей <дата>, следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание домик охотника-рыбака, кадастровый номер 09:06:0021401:2083, общей площадью 132,2 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №1, кадастровый номер 09:06:0000016:5, площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №2, кадастровый номер 09:06:0021602:673. площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №3. кадастровый номер 09:06:0000016:6, площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №1, кадастровый номер 09:06:0021602:672, площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №2, кадастровый номер 09:06:0000000:15766, площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №3, кадастровый номер 09:06:0000016:4, площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение гидротехническое водозабор, кадастровый номер 09:06:0000016:7, объемом 1500 куб.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение.

Признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 года, заключенный между Поповой О.В. и Каракотовым А.А., договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Объединить следующие объекты недвижимости в единый недвижимый комплекс:

- нежилое здание домик охотника-рыбака, кадастровый номер 09:06:0021401:2083, общей площадью 132,2 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №1, кадастровый номер 09:06:0000016:5. площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №2, кадастровый номер 09::06:0021602:673, площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №3, кадастровый номер - 09:06:0000016:6, площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №2, кадастровый номер 09:06:0000000:15766. площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация. Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №3, кадастровый номер 09:06:0000016:4. площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

Произвести государственную регистрацию права собственности на объект капитального строительства - единый недвижимый комплекс, назначение: сооружение культуры и отдыха, наименование: «Зона отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника-рыбака», расположенный по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение на Каракотова Аслана Амыровича.

Ответчик Сливин А.А. в ходе судебного разбирательства обратился в суд со встречным иском к Каракотову А.А., Поповой Т.И., третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмет спора - нотариусу Зеленчукского нотариального округа Айбазовой А.Д., АО «КАВКАЗ.РФ», о признании недействительным предварительного договора купли-продажи.

В обоснование встречного иска указано, что предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 года, заключенный между Поповой О.В. и Каракотовым А.А., является ничтожной сделкой, поскольку пункты предварительного договора купли-продажи нарушают требования закона и влекут ничтожность подписанного сторонами предварительного договора купли-продажи. 20 июня 2016 года Поповой О.В. заключила соглашение об осуществлении туристско-рекреационной деятельности в особой экономической зоне, созданной на территории Зеленчукского и Урупского районов в КЧР, с АО «Курорты Северного Кавказа», согласно которому она стала резидентом по ведению туристско-рекреационной деятельности в особой экономической зоне. Поскольку Поповой О.В., была предпринимателем, договор аренды №Д-ДЗИО-17-037 сроком на 45 лет 14 апреля 2017 года был оформлен на ее имя. Согласно данному договору Поповой О.В., приняла в аренду земельные участки из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны. Кроме того, истец по встречному иску считает, что данное им согласие на отчуждение объектов недвижимости на имя Поповой О.В., 17 декабря 2014 года является незаконным в части согласия на отчуждение совместных, приобретенных в браке объектов недвижимости по следующим основаниям. Истцом было дано согласие на приобретение любых объектов недвижимости на усмотрение Поповой О.В., именно на территории Ставропольского, Краснодарского края и Ростовской области. Сливиным А.А. и Поповой О.В. не обсуждался и не решался вопрос о реализации 31 октября 2019 года еще не построенного нежилого здания домика охотника-рыбака кадастровый номер 09:06:0021401:2083 площадью 132.2 кв.м. Кроме того, он в конце июня - начале июля 2018 года изъял выданное им нотариальное согласие, забрав подлинник данного документа у Поповой О.В., запретив ей без его присутствия при заключаемых сделках, покупать либо продавать приобретенные в браке объекты недвижимости. Истец по встречному иску просил суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 года, заключенный между Поповой О.В. и Каракотовым А.А. в виду нарушения требования закона при его заключении, посягающим на публичные интересы, права, и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Надлежаще извещённые о дне, времени и месте судебного заседания истец-ответчик Каракотов А.А., ответчик Попова Т.И., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: представитель Управления Росреестра по КНР, представитель АО «КАВКАЗ. РФ», нотариус Зеленчукского нотариального округа Айбазова А.Д. в судебное заседание не явились.

Представитель истца Каракотова А.А. - Тюлькина Т.А., которая в судебном заседании поддержала исковые требования с учётом увеличения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в удовлетворении встречных исковых требований представитель истца-ответчика Тюлькина Т.А. просила отказать.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Решением Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15 декабря 2021 года исковые требования Каракотова А.А. удовлетворены в полном объеме. Встречное исковое заявление Сливина А.А. к Каракотову А.А. удовлетворено частично – судом постановлено:

- признать частично недействительным предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 года, а именно пункт 1.1. Договора, в части уступки покупателю прав и обязанностей на объект недвижимости - земельный участок площадью 5 912 кв.м, с кадастровыми номерами 09:06:0000000:15258; 09:06:0000000:15261; 09:06:0021401:1586;09:06:0021401:1587; 09:06:0021602:376:09:06:0000016:3, предусмотренные договором аренды от 14 апреля 2017 года №/1-/13140-17-037, предоставленный в аренду на срок до 14 октября 2059 года и зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике 10 мая 2017 года.

Не согласившись с данным решением, ФИО1 обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование доводов жалобы указано, что выводы суда первой инстанции относительно признания предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости договором купли-продажи объектов недвижимости будущей вещи с условием о предварительной оплате, не обоснованы. Заявитель жалобы указывает, что в нарушение норм материального права суд исключил из наследственной массы имущество, ? доля которого принадлежала ФИО1, в соответствии с законом, также судом проигнорирован факт государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости домик охотника-рыбака за наследником, а требование о признании права ФИО4 не заявлялось. Требование о произведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к ФИО4 не могло быть удовлетворено судом ввиду того, что суд не обладает соответствующими полномочиями, регистрация перехода права собственности не входит в его компетенцию. Также указано, что заключение эксперта № 240 от 01 декабря 2021 года, положенное в основу решения суда, произведено с многочисленными нарушениями действующего законодательства, методик проведения данного вида исследований. Данное заключение не может быть признано допустимым доказательством, тогда как на нем основан вывод суда о том, что зона отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника-рыбака являются единым имущественным комплексом.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 и его представители – ФИО2, Раскидная Д.А. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили их удовлетворить.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО4 – ФИО3 с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО4, ответчик ФИО5, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: представитель Управления Росреестра по КЧР, представитель АО «КАВКАЗ.РФ», нотариус Зеленчукского нотариального округа ФИО6 в судебное заседание не явились, были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Судебная коллегия, учитывая, что стороны извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО7 являясь индивидуальным предпринимателем (т. 2 л.д. 178-197) 20 июня 2016 года заключила соглашение №С-187-АЦ/Д14 с Министерством экономического развития РФ АО «КУРОРТЫ СЕВЕРНОГО КАВКАЗА» об осуществлении туристско-рекреационной деятельности в особой экономической зоне, созданной на территориях Зеленчукского и Урупского муниципальных районов Карачаево-Черкесской Республики, предметом которого является: ведение резидентом туристско-рекреационной деятельности в особой экономической зоне в соответствии с прилагаемым к настоящему соглашению бизнес-планом, а именно: строительство и эксплуатация комплекса отдыха рыбное хозяйство, создание Управляющей компанией объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных настоящим соглашением, характеристики которых отвечают необходимым потребностям резидента (т. 2 л.д. 173-177).

Согласно свидетельству серии Б №00439 ФИО7 являлась резидентом особой экономической зоны туристско-рекреационного типа регистрационный номер 2016090300627 (т. 3. л.д. 55).

14 апреля 2017 года между ФИО7 и АО «КУРОРТЫ СЕВЕРНОГО КАВКАЗА» заключен договор аренды №Д-ДЗИО-17-037 земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, договор зарегистрирован в регистрирующем органе 10 мая 2017 года. Земельные участки, являющиеся предметом договора, постановлены на кадастровый учет (т. 1, л.д. 176-191, 155-159, т. 2, л.д. 37, 49. 41, 45, 27. 32).

18 июля 2019 года между этими же сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором в новой редакции изложен п. 2.1 в части размера арендной платы, договор дополнен п. 9 «Антикоррупционная оговорка». Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в регистрирующем органе 26 июля 2019 года (т. 2, л.д. 18-20), а затем и дополнительное соглашение №2 от 18 июня 2020 года, в котором п. 2.1 в части арендной платы вновь изложен в новой редакции (т. 2 л.д. 24-25).

Постановлением администрации Зеленчукского муниципального района от 07 мая 2019 года №519 утверждены градостроительные планы земельных участков по адресу: КЧР, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение: RU09502306-23, кадастровый номер 09:06:0000016:3, площадью 2126 кв.м.; RU09502306-24, кадастровый номер 09:06:0021602:376, площадью 758 кв.м.; RU09502306-25. кадастровый номер 09:06:0021401:1586, площадью 1062 кв.м.; RU09502306-26, кадастровый помер 09:06:0021401:1587, площадью 259 кв.м.; RU09502306-27, кадастровый номер 09:06:0000000:15258 площадью 851 кв.м.; RU09502306-28. кадастровый номер 09:06:0000000:15261 площадью 856 кв.м. (т. 3 л.д. 77-135)

Согласно разрешению на строительство №09-502306-96-2019 от 08 августа 2019 года администрацией Зеленчукского муниципального района разрешено строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Зона отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника - рыбака», кадастровый номер земельного участка (земельных участков) в пределах которых расположен или планируется расположение объекта капитального строительства - 09:06:00000:16:3, 09:06:0021602:376, 09:06:0021401:1586, 09:06:0021401:1587, 09:06:0000000:15258, 09:06:0000000:15261, сведения о проектной документации: ООО «Архитектурная мастерская ФИО8» г. Черкесск, описаны наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией, а именно домик охотника - рыбака: беседки большие №1. №2, №3, беседки малые №1, №2, №3, сооружение водозабор (т. 3. л.д. 47-48).

31 октября 2019 года между ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, договор заключён в г. Ставрополе, Ставропольского края (т. 1, л.д. 14-17). В разделе «Предмет договора» указано, что продавец обязуется уступить право на объект недвижимости - нежилое здание «Зона отдыха с Форелевым хозяйством, домик охотника - рыбака» нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 132,2 кв.м., согласно выданному администрацией Зеленчукского муниципального район разрешению на строительство от 08 августа 2019 года №09-502306-96-2019, а также права и обязанности на объект недвижимости - земельный участок площадью 5912 кв.м. с кадастровыми номерами: 09:06:0000000:15258; 09:06:0000000:15261; 09:06:0021401:1586; 09:06:0021401:1587; 09:06:0021602:376; 09:06:0000016:3, предусмотренные договором аренды от 14 апреля 2017 года №Д-ДЗИО-17-037, предоставленный в аренду на срок до 14 октября 2059 года и зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР 10 мая 2017 года (п. 1.1.Предварительного договора). Разрешённое использование: земельный участок для создания и эксплуатации объектов туристско-рекреационной экономической зоны, по соглашению сторон передаточный акт составляться не будет (п. 1.7. и 1.8.Предварительного договора).

По предварительному договору ФИО7 были приняты на себя обязательства по продаже объекта недвижимости - нежилое здание «Зона отдыха с Форелевым хозяйством, домик охотника рыбака» нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 132.2 кв.м.. согласно выданному администрацией Зеленчукского муниципального района разрешению на строительство от 08 августа 2019 года №09-502306-96-2019, а также обязалась уступить свои права и обязанности в отношении объекта недвижимости - земельный участок площадью 5912 кв.м., с кадастровыми номерами: 09:06:0000000:15258; 09:06:0000000:15261; 09:06:0021401:1586: 09:06:0021401:1587: 09:06:0021602:376 09:06:0000016:3, достройке и введении в эксплуатацию указанного объекта недвижимости, согласно выданному Администрацией Зеленчукского муниципального района разрешению на строительство от 08 августа 2019 года №09-502306-96-2019. После регистрации права собственности на объекты недвижимости продавец обязалась внести все необходимые изменения для дальнейшей реализации проекта, которая будет оговорена сторонами дополнительными соглашениями к договору.

На указанных земельных участках с кадастровыми номерами 09:06:00000:16:3. 09:06:0021602:376. 09:06:0021401:1586, 09:06:0021401:1587, 09:06:0000000:15258. 09:06:0000000:15261 возведены следующие объекты: Домик охотника рыбака, площадью 132.2 кв.м.. беседка большая №1, площадью 20 кв.м., беседка большая №2. площадью 20 кв.м.. беседка большая №3. площадью 20 кв.м., беседка малая №1. площадью 6 кв.м.. беседка малая №1. площадью 6 кв.м., беседка малая №3, площадью 6 кв.м., водозабор (сооружение) 1500 куб.м.. Указанные объекты введены в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию №09-502306-02-2020 от 03 февраля 2020 года (т. 1, л.д. 201-203, 208-210, 215-217, 222-224, т. 3, л.д. 49-53).

Согласно выписке из ЕГРН от 05 августа 2020 года №КУВИ-002/2020-11206729 ФИО7 являлась собственником, в том числе, следующих объектов недвижимого имущества:

- здание, кадастровый номер 09:06:0021401:2083, площадь - 132,2 кв.м., назначение нежилое, дата государственной регистрации 28 апреля 2020 года, основание государственной регистрации договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020, выдано 03 февраля 2020 года;

- сооружение, кадастровый номер 09:06:0000016:6. площадь - 20 кв.м., назначение сооружение культуры и отдыха, дата государственной регистрации 06 мая 2020 года, основание государственной регистрации - договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020, выдано 03 февраля 2020 года;

- сооружение, кадастровый номер 09:06:0000016:4, площадь - 6 кв.м., назначение - сооружение культуры и отдыха, дата государственной регистрации 06 мая 2020 года, основание государственной регистрации - договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020, выдано 03 февраля 2020 года;

- сооружение, кадастровый номер 09:06:0021602:672. площадь- 6 кв.м., назначение - сооружение культуры и отдыха, дата государственной регистрации 28 апреля 2020 года, основание государственной регистрации - договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020;

- сооружение, кадастровый номер 09:06:0000000:15766, площадь - 6 кв.м., назначение - сооружение культуры и отдыха, дата государственной регистрации 28 апреля 2020 года, основание государственной регистрации - договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, выдан 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020, заключен 03 февраля 2020 года 03 февраля 2020 года;

- сооружение, кадастровый помер 09:06:0000016:5. площадь - 20 кв.м., назначение - сооружение культуры и отдыха, дата государственной регистрации 28 апреля 2020 года, основание государственной регистрации - договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, выдан 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020 выдано 03 февраля 2020 года;

- сооружение, кадастровый номер 09:06:0000016:7, площадь - 6 кв.м., объем 1 500 куб.м., назначение - сооружения гидротехнические, дата государственной регистрации 07 мая 2020 года, основание государственной регистрации – договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года;

- сооружение, кадастровый номер 09:06:0021602:673. площадь - 20 кв.м., назначение - сооружение культуры и отдыха, дата государственной регистрации 28 апреля 2020 года, основание государственной регистрации - Договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года, разрешение на ввод в эксплуатацию №09-502-306-02-2020. выдано 03 февраля 2020 года;

- объект незавершённого строительства, кадастровый номер 09:06:000000015719, площадь - 75,7 кв.м., назначение - нежилое, дата государственной регистрации 03 декабря 2019 года, основание государственной регистрации - договор аренды земельных участков, расположенных на территории туристско-рекреационной особой экономической зоны в Зеленчукском и Урупском муниципальных районах КЧР и находящихся в государственной и муниципальной собственности, №Д-ДЗИО-17-037, заключен 14 апреля 2017 года, разрешение на строительство №09-502306-96-2019, выдан 08 августа 2019 года (т. 1, л. д. 50-57).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ (действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г.).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Как правильно указал суд первой инстанции, предварительный договор составлен в предусмотренной законом письменной форме, содержит подписи сторон с указанием фамилии, имени и отчества, наличие и принадлежность которых сторонами по делу не оспаривается. Условия договора позволяют идентифицировать его предмет, а именно недвижимость, которая будет создана в будущем, в предварительном договоре содержатся его существенные условия, в том числе, о предмете договора, цене по договору, порядку оплаты, сроку заключения основного договора.

Суд также отметил, что все условия указанные в предварительном договоре были согласованы, сам текст договора был составлен продавцом ФИО7 Сведений об искажении воли сторон по договору при согласовании условий, при его подписании суду не представлено.

Как следует из материалов дела, ФИО4 было исполнено обязательство по выплате денежных средств и имущество передано покупателю.

Из представленной выписки по операциям на специальном банковском счёте ПАО «АКБ АВАНГАРД» следует, что на указанный счёт поступали денежные средства в счёт оплаты по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 года от ФИО4 суммами 1 200 000 рублей, 1 250 000 рублей, 2 000 000 рублей, то есть на общую сумму 4 450 000 рублей.

В последующем ФИО7 распоряжалась указанными денежными средствами по своему усмотрению, что подтверждается последующими списаниями денежных средств на 1 000 000 рублей, 800 000 рублей, 700 000 рублей, 300 000 рублей, 1 200 000 рублей возврат долга, 459 000 рублей оплата по счёту №2 от 31 октября 2019 года за сборку каркасного дома в общей сумме 4 459 000 рублей (т. 1. л.д 139-141, т. 2, л.д. 150-152).

Суд правомерно отклонил доводы ФИО1 о том, что денежные средства в сумме 4 450 000 рублей не были получены ФИО7 в полном объёме, поскольку лист бумаги, на который ссылается истец-ответчик ФИО1 (т. 4, л.д. 119) не подписан, сведений о том, что записи в данном листе выполнены ФИО7, и что данные записи относятся именно к предварительному договору, заключённому между ФИО7 и ФИО4, суду не представлено.

Более того из выписки по лицевому счёту в ПAO «АКБ АВАНГАРД» следует, что ФИО7 была выплачена сумма 4 450 000 рублей и данной суммой ФИО7 распорядись по своему усмотрению.

В счёт оплаты оставшейся части оговоренной суммы по договору истцом - ответчиком ФИО4 были произведены по заключенным договорам подряда определенные строительные работы, работы по благоустройству, выравниванию земельных участков и иные работы.

Согласно договору подряда №4 от 20 ноября 2019 года заключенному между ФИО4 (Заказчик-Инвестор), действующим по поручению и в интересах ФИО7 и ФИО9 подрядчик ФИО9 принял на себя обязательства выполнить строительные работы на Зоне отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника - рыбака, а заказчик инвестор обязуется создать подрядчику все необходимые условия для проведения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Состав технической документации: локальная смета №1 (локальный сметный расчёт). Договор подписан заказчиком инвестором ФИО4 и ФИО9 (т. 4, л.д. 22-26), денежные средства подрядчиком получены (т. 4. л.д. 32. 33). Из локальной сметы №1 (локального сметного расчёта) следует, что в нем описаны: земляные работы, раздел окна, лестницы, электроснабжение, услуги техники, а также прочие работы на общую сумму 2 829 000 рублей (т. 4. л.д. 27-30). Согласно акту приёмки результата выполненных работ от 20 декабря 2019 года заказчик инвестор принял результат работы, которая выполнена в соответствии с проектной документацией (т. 4, л.д.31).

Согласно договору подряда №2 от 20 ноября 2019 года заключенному между ФИО4 (Заказчик-Инвестор), действующим по поручению и в интересах ФИО7 и ФИО10, подрядчик ФИО10 принял на себя обязательства выполнить строительные работы на Зоне отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника - рыбака, а заказчик инвестор обязуется создать подрядчику все необходимые условия для проведения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Состав технической документации: локальная смета №1 (локальный сметный расчёт). Договор подписан заказчиком инвестором ФИО4 и ФИО10 (т. 4. л.д. 34-38), денежные средства подрядчиком получены (г. 4. л.д. 47. 48). Из локальной сметы №1 (локального сметного расчёта) следует, что в нем описаны: работы по террасе, фасаду, навесу, кровле, электроснабжению на общую сумму 942 655, 76 рублей (т. 4, л.д. 39-43). Согласно акту приёмки результата выполненных работ от 31 января 2020 года заказчик инвестор принял результат работы, которая выполнена в соответствии с проектной документацией (т. 4. л.д. 46).

Согласно справке от 07 апреля 2021 года генерального директора ООО АПК «Возрождение» ФИО4 является президентом ООО «АПК «Возрождение» согласно приказу №11 от 02 июля 2013 года по настоящее время (т. 4. л.д. 66).

Из договора займа №29 01-20 от 29 января 2020 года следует, что ООО АПК «Возрождение» ИП ФИО7 выдан займ на сумму 38 362 рубля 69 копеек, договор подписан сторонами (т. 4. л.д. 61-63). Из платёжного поручения №155 от 29 января 2020 года следует, что ООО АПК «Возрождение» в счёт оплаты задолженности согласно акту сверки (за ИП ФИО7 в счёт расчётов по договору беспроцентного займа №29/01-20) перечислено на счёт АО «КСК» 13 362,69 рублей (т. 4, л.д. 64). Указанная сумма содержится в акте сверки последняя строка сальдо конечная сумма 13362.69 рублей, подписанном АО «КСК» и ФИО7 (т. 4, л.д. 120). Из платёжного поручения №3866 от 15 июля 2020 года следует, что ООО АПК «Возрождение» в счёт оплаты по счёту от 26 мая 2020 года (за ФИО7 в счёт расчётов по договору беспроцентного займа №29/01-20) перечислено на счёт АО «Карачаево-Черкесскэнерго» 9 889,05 рублей (т. 4, л.д. 64). Указанная сумма имеется и в акте сверки под №3 - 9889,05 рублей, платёж №3866 от 15 июля 2020 года (т. 4, л.д. 122).

Из договора подряда на выполнение работ от 01 июня 2020 года следует, что сторонами по указанному договору подряда значатся ИП ФИО7 и ООО «Дорожник», при этом объём работ определен в локальном сметном расчёте (приложение №1). В локальной смете указаны в том числе: монтаж железобетонной трубы диаметром 1000 мм., устройство оголовков, устройство съездов, перевозка материалов на общую сумму 613 902,08 рублей (договор и смета подписаны ООО «Дорожник», второй стороной не подписан (т. 4, л.д. 54-56, 57-60). Согласно договору займа от 03 июля 2020 года №03/07-20 ФИО4 передал на условиях договора заёмщику ООО АПК «Возрождение» денежные средства в сумме 700 000 рублей, договор пописан сторонами (т. 1, л.д. 52). Согласно платежному поручению №3551 от 03 июля 2020 года АПК «Возрождение» перечислено ООО «Дорожник» в счёт оплаты по договору подряда на выполнение работ от 01 июня 2020 года (за ИП ФИО7 в счёт расчётов по договор) займа №03/07-20 от 03 июля 2020 гола (т. 4. л.д. 53). Согласно локальной смете №1 на монтаж внутренних систем водоснабжения и водоотведения объекта «Зона отдыха с форелевым хозяйством, домик охотника – рыбака», общая стоимость материалов и монтажных работ составила 117 300 рублей, которые были переведены ООО АПК «Возрождение» на счет подрядчика ООО «СК» (т. 4, л.д. 49-50,51).

В целях определения соответствия объёма и стоимости выполненных работ по возведению объекта договорам, сметной документации и актам выполненных работ к указанным договорам, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам заключения эксперта №248 от 01 октября 2021 года выполнившего судебную строительно-техническую экспертизу в ходе осмотра, а также выполненного анализа по представленным сторонами материалам, экспертом выявлено несоответствие объемов выполненных работ (выявлено как невыполнение работ, так и увеличенные и уменьшенные объёмы). Стоимость выполненных работ по возведению объектов на территории Зоны отдыха с форелевым хозяйством, расположенной по адресу: КЧР, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение, составляет 5 145 930 рублей.

Суд установил, что ФИО4 принятые на себя обязательства выполнены как в части выплаты денежных средств, так и в организации, оплаты и проведении строительных и иных необходимых работ на объекте, что им были приняты объекты. ФИО7 до момента её смерти также выполнялись свои обязательства: объекты были введены в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности, а сами объекты были фактически переданы ФИО4

Из поведения ФИО7, которая принимала исполнение работ, передала оригиналы документов и сами объекты ФИО4, явно прослеживалось её волеизъявление, направленное на заключение основного договора по указанным объектам, либо на заключение дополнительных соглашений по действующим обязательствам. Указанные обстоятельства также косвенно подтверждаются и действиями ответчика - истца ФИО1, который знал о реализации объекта, выезжал на объект с помощником покупателя и подрядчиком, прибывшим от имени покупателя, подтвердил в суде апелляционной инстанции, что ФИО7 искала инвестора для строительства спорного объекта.

Оспаривая, принятый по делу судебный акт, заявитель жалобы ссылается на то, что ФИО7 была не вправе заключать соглашение с ФИО4 о продаже недвижимости, поскольку такой запрет содержится в Федеральном законе от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 116-ФЗ).

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что данный довод основан на неправильном применении норм материального права и без учета доказательств имеющихся в материалах дела.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 8 Федерального закона № 116-ФЗ уполномоченный орган управляет и распоряжается земельными участками и иными объектами недвижимости, расположенными в границах ОЭЗ и находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в силу прямого указания закона уполномоченный орган имеет полномочия в распоряжении недвижимым имуществом только в отношении имущества находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Спорное имущество находится в частной собственности.

Согласно п. 3 ст. 21 Федерального закона № 116-ФЗ лицо, утратившее статус резидента особой экономической зоны, в том числе в связи с досрочным прекращением действия соглашения об осуществлении деятельности, вправе распорядиться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, находящимся на территории особой экономической зоны, по своему усмотрению в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2.6.3., п. 2.6.5. соглашения об осуществлении туристско-рекреационной деятельности в особой экономической зоне, созданной на территориях Зеленчукского и Урупского муниципальных районов Карачаево-Черкесской Республики ЖМ87-АЦ/Д14 от 20 июня 2016 года резидент имеет право распорядиться принадлежащим им на праве собственности движимым и недвижимым имуществом, находящимся на территории особой экономической зоны, по своему усмотрению в соответствии с гражданским законодательством РФ при соблюдении условий, установленных федеральным законом об особых экономических зонах, в случае утраты статуса резидента особой экономической зоны, резидент имеет иные права, предусмотренные законодательством РФ (т. 2, л.д. 173-177).

Договор заключенный между ФИО7 и АО «КАВКАЗ.РФ», не содержит запрета на отчуждение недвижимого имущества ( том 1 л.д. 176-180).

При этом положения ч. 10 ст. 12 Закона № 116-ФЗ резидент ОЭЗ не вправе передавать свои права и обязанности по соглашению об осуществлении деятельности другому лицу следует трактовать как невозможность передачи права и обязанностей по договору аренды. Прямой запрет на отчуждение недвижимого имущества, созданного в ОЭЗ не резиденту, содержится лишь в отношении портовых экономических зон, к которым спорные земельные участки не относятся.

Оценивая договор купли продажи от 31 октября 2019 года суд первой инстанции правильно применил вышеуказанные норму и признал данную сделку недействительной в части уступки покупателю прав и обязанностей на объект недвижимости - земельный участок площадью 5 912 кв.м, с кадастровыми номерами 09:06:0000000:15258; 09:06:0000000:15261; 09:06:0021401:1586;09:06:0021401:1587; 09:06:0021602:376:09:06:0000016:3.

Поскольку судом признан оспариваемый договор в остальной части заключенным, ФИО7 согласно условиям соглашения распорядилась своим имуществом, продав его ФИО4, то в настоящее время отсутствуют законные основания для освобождения ФИО1 от исполнения принятых на себя обязательств наследодателем.

В соответствии с п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Согласно п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и последовательных действий ФИО7 (письменное оформление сделки, приём оплаты, добровольное сопровождение сделки в качестве риэлтора, передача имущества и правоустанавливающих документов и т.д.) давало основание ФИО4 полагаться на действительность сделки и надлежащее исполнений контрагентом своих обязательств.

Из материалов дела также следует, что согласно свидетельству о расторжении брака серии 1-ЯЗ №544260, дата выдачи 28 июля 2020 года, брак между ФИО1 и ФИО7 прекращён 15 июня 2020 года на основании решения от 12 мая 2020 года мирового судьи судебного участка №1 Зеленчукского судебного района (т. 1. л.д. 46).

Из материалов истребованного судом дела №2-65/2020 по иску ФИО7 к ФИО1 о расторжении брака, а именно из искового заявления от 17 января 2020 года и пояснений истца ФИО7 данных в судебном заседании 12 мая 2020 года следует, что брачные отношения между сторонами фактически прекращены, почти год они общаются по телефону, имущественных претензий не имеет. Указанная позиция истца не изменилась и после представленного срока для примирения.

Решением мирового судьи от 12 мая 2020 года, исковые требования удовлетворены.

Как установлено судом ФИО1 в период брака - 17 декабря 2014 года дал письменное согласие своей супруге ФИО7 на заключение любых сделок по управлению любым способом и/или распоряжению любым способом (в том числе, но не исключительно: продажа, мена, залог/ипотека, аренда/субаренда земельных участков, уступка/переуступка прав по договорам аренды/субаренды земельных участков, уступка/переуступка прав требования по договорам участия в долевом строительстве), за любую цену и на любых условиях, любым нажитым во время брака недвижимым имуществом (в чем бы такое не заключалось и где бы оно не находилось на территории РФ (в том числе на территории Ставропольскою края, на территории Краснодарского края, на территории Ростовской области). Согласие подписано ФИО1, удостоверено нотариусом Невинномысского городского нотариального округа, сведения о регистрации внесены в реестр для регистрации нотариальных действий (т. 2, л.д. 216-220. т. 3, л.д. 32-35). Ответчик ФИО1 в судебном заседании подтвердил наличие такого согласия и принадлежность ему подписи в указанном согласии.

Из предоставленного в суд апелляционной инстанции договора на оказание услуг от 31 октября 2019 года следует, что ФИО7 приняла на себя обязательство как риэлтор оформить предварительный договор купли-продажи и осуществить дальнейшее сопровождение сделки до заключения основного договора по переходу прав собственности на ФИО4

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО7 совершала последовательные действия, направленные на отчуждение спорного имущества, однако в связи со смертью переход права собственности не был осуществлен.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54, разъяснено, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Положения указанного договора предусматривают обязанность ФИО7 передать спорное имущество по окончанию строительства. С учетом изложенного, у собственника есть обязательство по отношению к кредитору передать индивидуально-определенную вещь.

Вместе с тем, в силу разъяснений, данных в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель (как в настоящем споре), но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (абзац пятый пункта 5 Постановления № 54).

В силу названной нормы в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Несмотря на тот факт, что судебная коллегия пришла к выводу о законности решения суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, коллегия находит суждение суда в части удовлетворения иска об исключении спорного имущества из наследственной массы, неверным.

При наследовании имущества умершего, в состав которого входят не только принадлежавшие наследодателю вещи, но и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент (п. 1 ст. 1110 и ст. 1112 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.

Права и обязанности, связанные с совершением договора купли-продажи, не обладают признаками, указанными в пункте 2 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому входят в состав наследства.

Из свидетельства о смерти серии 1-ЯЗ №624970. дата выдачи 22 июля 2020 года ФИО7 умерла <дата> (т. 1. л.д. 38).

Из завещания ФИО7 от 29 января 2014 года, удостоверенного нотариусом Невинномысского городского нотариального округа Ставропольского края, следует, что ФИО7 все движимое и недвижимое имущество, какое ко дню смерти будет ей принадлежать, завещала - ФИО1 (т. 1, л.д. 43).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В соответствии с условиями договора купли продажи от 31октября 2019 года спорные объекты недвижимости были переданы покупателю, в том числе посредством передачи правовых и технических документов.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса).

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного ФИО4 на основании договора купли-продажи у продавца ФИО7, которая к моменту необходимости исполнения обязательств умерла.

При таких обстоятельствах спорное имущество должно входить в состав наследства, поскольку в отношении него имеется имущественное обязательство в порядке универсального правопреемства, в связи с чем, требования об исключении из наследственной массы, открывшейся после смерти ФИО7 спорного имущества, не могли быть удовлетворены.

То обстоятельство, что совершенная сделка соответствовала фактическому волеизъявлению сторон ФИО7 и ФИО4 подтверждается материалами дела.

При этом в течение длительного периода времени со стороны ФИО7 не имело место каких-либо действий, направленных на отказ от намерения зарегистрировать договор, выраженных в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа.

Судебная коллегия считает необходимым также отметить, что в связи со смертью ФИО7 утратила статус резидента ОЭЗ, который не относится к наследуемым правам, ФИО1 резидентом ОЭЗ, не является и как наследник лица принявшего на себя обязательства обязан его исполнить.

В данной ситуации спорное имущество фактически ничем не ограничено в гражданском обороте, а вопрос использования земельного участка необходимо урегулировать вне судебного контроля.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Сторона, намеревающаяся отказаться от исполнения обязательства лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ФИО4 принятые на себя обязательства исполнил, оплатив стоимость приобретаемого имущества. Продавец также частично исполнил свои обязательства, передав спорное имущество покупателю и приняв оплату, уклоняясь в настоящее время регистрировать переход права собственности.

При этом из материалов дела следует, что до смерти ФИО7, ФИО4 не был предупрежден контрагентом о том, что продавец не желает регистрировать переход права, что в свою очередь позволяет судебной коллегии прийти к выводу о том, что требования покупателя являются обоснованными.

При таких обстоятельствах, решение суда за исключением суждения о необходимости исключения спорного имущества из наследственной массы принято законно и обоснованно, с правильным применением норм материального и процессуального права.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к неверному толкованию норм материального и процессуального права и направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств дела и сами по себе не могут повлечь отмену или изменение судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15 декабря 2021 года отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО4 к ФИО5 и ФИО1 об исключении объектов недвижимого имущества из состава наследственного имущества.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 об исключении из состава наследства ФИО7, умершей <дата>, следующего недвижимого имущества:

- нежилое здание домик охотника-рыбака. кадастровый номер 09:06:0021401:2083, общей площадью 132.2 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №1, кадастровый номер 09:06:0000016:5, площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №2, кадастровый помер 09:06:0021602:673, площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация. Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка большая №3, кадастровый номер 09:06:0000016:6. площадью 20 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация. Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №1, кадастровый номер 09:06:0021602:672. площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №2, кадастровый номер 09:06:0000000:15766, площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение культуры и отдыха беседка малая №3, кадастровый номер 09:06:0000016:4. площадью 6 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика. Зеленчукский район, Архызское сельское поселение;

- сооружение гидротехническое водозабор, кадастровый номер 09:06:0000016:7, объемом 1500 куб.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Карачаево- Черкесская Республика, Зеленчукский район. Архызское сельское поселение – отказать.

В остальной части решение Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 15 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 апреля 2022 года.

Председательствующий

Судьи:

Судья Щербина О.Н. Дело № 33-561/2022