Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 01 февраля 2017 года гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Италмас», обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс Строй» о признании незаключенным договора на участие в долевом строительстве, о признании недействительным право собственности, о признании права общей долевой собственности собственников помещений в доме,

по апелляционным жалобам истца ФИО1 и представителя ответчика ООО «КомплексСтрой» ФИО6, действующего по доверенности, на решение Устиновского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от 25 августа 2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Италмас», обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс Строй» о признании незаключенным договора на участие в долевом строительстве, о признании недействительным право собственности, о признании право общей долевой собственности собственников помещений в доме – удовлетворить частично.

Признать недействительным зарегистрированное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Италмас» на нежилое помещение, общей площадью 1,8 кв. метров, этаж цоколь, номера на поэтажном плане 13, адрес (местонахождение): <адрес> кадастровый (условный) №; нежилое помещение, общей площадью 1,5 кв. метров, этаж № номер на поэтажном плане 7, адрес (местонахождение): <адрес> кадастровый (условный) №.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном <адрес> на нежилые помещения на поэтажном плане № (кладовая уборочного инвентаря площадью 1,8 кв. метров), расположенное на 1 этаже; № (кладовая уборочного инвентаря площадью 1,5 кв. метров).

В остальной части исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Италмас», обществу с ограниченной ответственностью «Комплекс Строй» о признании незаключенным договора на участие в долевом строительстве – оставить без удовлетворения.

Решение является основанием для погашения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Италмас» на нежилые помещения – расположенное на 1 этаже на поэтажном плане № (кладовая уборочного инвентаря площадью 1,8 кв. метров); № (кладовая уборочного инвентаря площадью 1,5 кв. метров), расположенное на цокольном этаже многоквартирного <адрес>».

Заслушав доклад судьи Верховного суда Удмуртской Республики Константиновой М.Р., выслушав объяснения истца ФИО1, действующего также в качестве представителя третьего лица – председателя ТСЖ «Италмас» на основании устава, и его представителяФИО7 по устному ходатайству, действующей также в качестве представителя истца ФИО4 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года), поддержавших доводы жалобы истца, возражавших против жалобы ответчика; представителя ответчика ООО «КомплексСтрой» ФИО6 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года), поддержавшего доводы жалобы ответчика, просившего в удовлетворении жалобы истца отказать, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Италмас», ООО «КомплексСтрой», в котором просили признать незаключенным договор на участие в долевом строительстве № между ООО «КомплексСтрой» и ООО «УК «Италмас»; признать недействительным право собственности ООО «УК «Италмас» на нежилые помещения площадью 1,8 кв. м, номер на поэтажном плане 13, площадью 6,8 кв. м, номер на поэтажном плане 23 на цокольном этаже и площадью 1,5 кв. м на 1 этаже, номер на поэтажном плане 7, расположенные по адресу: <адрес>; признать право общей долевой собственности собственников помещений в доме на данные помещения.

Требования мотивировали тем, что истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения в указанном многоквартирном доме, которые приобретены по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «КомплексСтрой». Согласно пункту 5.1.5. договоров помещения, обслуживающие имущество более, чем одного собственника, принадлежат в соответствии со статьей 290 ГК РФ участникам долевого строительства на праве общей долевой собственности пропорционально занимаемым площадям. Передача указанного имущества по акту не производится. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано ДД.ММ.ГГГГ. Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме создано ТСЖ «Италмас-2». Управление домом осуществлялось ООО «Управляющая компания «Италмас» на основании договора управления. В связи с неудовлетворительной работой ООО «УК «Италмас» собственниками помещений в МКД принято решение о смене управляющей организации в связи с чем договор управления расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. При расторжении договора управления и осмотре общего имущества собственников помещений в МКД обнаружено, что технические помещения цокольного этажа № и № на поэтажном плане, и № на первом этаже заперты, а ключи от них не переданы управляющей компанией ТСЖ, о чем было написано претензионное письмо в ООО «УК «Италмас». В ответ на претензионное письмо ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Италмас» сообщило, что помещения цокольного этажа с номерами на поэтажном плане №, № и № находятся в собственности ООО «УК «Италмас». Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано 23 сентября 2011года, договор на участие в долевом строительстве подписан застройщиком и ООО «УК «Италмас» 16 сентября 2011 года, то есть за несколько дней до ввода дома в эксплуатацию, а зарегистрирован уже после ввода дома в эксплуатацию - 26 сентября 2011 года. Истцы полагают, что на момент ввода жилого дома в эксплуатацию договор следует считать незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном порядке; оплата по договору участия в долевом строительстве и обращение в регистрирующий сделки с недвижимым имуществом орган произведено после указанного события, что не свидетельствует о совершении сторонами договора действий, направленных на исполнение обязательств по договору до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию. На основании изложенного, в отсутствие предмета договора, не имеется законных оснований для государственной регистрации такого договора после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Полагают, что действия ООО «УК «Италмас» и ООО «Комплекс Строй» при заключении договора на участие в долевом строительстве № от 16 сентября 2011 года, объектом которого являются спорные жилые помещения, повлекли за собой нарушение прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представили заявление о рассмотрении дела без своего участия.

В судебное заседание ответчик ООО «УК «Италмас» не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещён, представителем ООО «УК «Италмас» представлено заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 167 ГПК РФ с учётом мнения участников процесса, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истцов, ответчика.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истцов ФИО7 заявленные исковые требования поддержали в полном объёме, на удовлетворении иска настаивали, представили письменные пояснения по иску, по существу дела пояснили, что есть обязательные нормы и требования которые должны соблюдаться на всех стадиях строительства. Спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

В судебном заседании представитель ООО «КомплексСтрой» ФИО6, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал. По существу исковых требований пояснил, что данные спорные помещения не относятся к общему имуществу МКД, выделены в самостоятельное имущество, после чего это имущество было отчуждено как самостоятельный объект. Целевое назначение данного имущества не нарушено, используется для функционирования юридического лица – управляющей компании, которое занимается управлением домами. В проектную документацию, декларацию внесены изменения. Проектная декларация, изменения в нее должны публиковаться на сайте, однако в настоящее время декларация с изменениями на сайте отсутствует. Не представлено доказательств, что данные помещения относятся к местам общего пользования. В дело представлены доказательства, что договор долевого участия содержит все существенные условия, прошел государственную регистрацию, правовую экспертизу. Закон не содержит требований, чтобы оплата по договору долевого участия была произведена до ввода объекта в эксплуатацию. Расчёты произведены, они носили характер возмещения затрат на строительство.

Ранее принимавшая участие в судебном разбирательстве дела представитель ответчика ООО «УК «Италмас» ФИО8 с заявленными исковыми требованиями не согласилась. По существу заявленного иска пояснила, что спорные помещения принадлежит управляющей компании по договору долевого участия. Оплата произведена не по графику, а единовременной выплатой позднее оговоренного срока. Спорные помещения используются для хранения инвентаря - для собственных нужд управляющей организации, в них не проходят общедомовые коммуникации. В настоящее время ТСЖ создаются препятствия ООО «УК «Италмас» для использования нежилых помещений, поменяны замки.

Представитель Управления Росреестра по Удмуртской Республике ФИО9 в судебном заседании пояснила, что в сентябре 2011 года в Управление Росреестра по Удмуртской Республике сданы документы на регистрацию права собственности ООО «УК «Италмас». Договор между ООО «КомплексСтрой» и ООО «УК «Италмас» подписан 16 сентября 2011 года. Основания для отказа в регистрации отсутствовали. Представлен план недвижимого имущества, где имелось описание объектов. Объекты указаны как самостоятельные помещения.

Суд постановил вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «КомплексСтрой» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование требований привел доводы, аналогичные возражениям на иск в суде первой инстанции. Считает необоснованным вывод суда о том, что спорные помещения входят в состав общего имущества МКД, поскольку не учитываются в графе «места общего пользования» в поэтажных планах МКД; не являются общим имуществом в силу проектной декларации. В силу Правил содержания общего имущества №491 от 13 августа 2006 г. приоритет имеют сведения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, данные помещения не отвечают законодательно установленным признакам общего имущества МКД.

Истец ФИО1 в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении иска о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве, о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «УК «Италмас» на нежилое помещение № площадью 6,8 кв. метров, о признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД на данное помещение; принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование требований привел доводы, аналогичные содержанию иска и позиции стороны истцов в суде первой инстанции.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ – суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений на жалобу истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 являются собственниками квартир №№, соответственно, в <адрес> на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с ООО «КомплексСтрой».

Согласно уставу ООО «КомплексСтрой», утверждённому ДД.ММ.ГГГГ решением единственного участника ООО «КомплексСтрой», свидетельства о государственной регистрации юридического лица от ДД.ММ.ГГГГ серии №, свидетельства о постановке на учёт в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации серии 18 № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «КомплексСтрой» является действующим юридическим лицом, осуществляющим любые виды деятельности, не запрещённые федеральными законами.

На основании устава ООО «Управляющая компания «Италмас», утверждённого решением № единственного участника ООО УК «Италмас» от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации юридического лица от ДД.ММ.ГГГГ№, свидетельства о постановке на учёт в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации серии № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «УК «Италмас» является действующим юридическим лицом, осуществляющим управление эксплуатацией жилого фонда; обеспечение предоставления собственникам помещений, коммунальных и прочих услуг и т.д.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Комплекс Строй» ГуАИГ администрации г. Ижевска выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым ООО «КомплексСтрой» разрешено капитальное строительство многоэтажного многоквартирного жилого <адрес> со встроенными офисными помещениями в составе МФК «Италмас» в <адрес>, расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: <адрес>.

Согласно разделу «Функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в жилом доме» проектной декларации на строительства указанного выше объекта в состав данного имущества входят офисные помещения, расположенные на первом этаже дома площадью 83,38 кв. м и расположенные в цокольном помещении офисные помещения площадью 107,71 кв. м. Предполагаемый срок для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию – сентябрь 2011 года.

ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в проектную декларацию в раздел «Функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в жилом доме», к которым дополнительно отнесены: кладовая уборочного инвентаря общей площадью 1,57 кв. м, расположенная на первом этаже жилого дома; кладовая уборочного инвентаря общей площадью 1,59 кв. м и помещение инвентаря общей площадью 7,01 кв. м, расположенные в цокольном этаже жилого дома.

В соответствии с договором № на участие в долевом строительстве жилого дома от 16 сентября 2011 года, заключённым между ООО «КомплексСтрой» и ООО «УК «Италмас», по условиям которого ООО «КомплексСтрой» обязался передать в собственность ООО «УК «Италмас» объект долевого строительства – кладовая уборочного инвентаря, проектной площадью 1,59 кв. м, помещение инвентаря площадью 7,01 кв. м и кладовую уборочного инвентаря площадью 1,57 кв. м (пункты 3.2, 3.3 договора). Цена договора, в соответствии с пунктом 4.1 составляет 233 910 руб., которая выплачивается дольщиком на расчётный счёт застройщика в соответствии с приложением № к договору.

Согласно приложению № к договору - «План цокольного этажа», нежилое помещение «Помещение инвентаря» расположено в цокольном этаже площадью 7,01 кв. м и является обособленным помещением, имеющим отдельную входную группу. Нежилое помещение площадью 1,59 кв. м – «Кладовая уборочного инвентаря» расположена непосредственно около лифтов и мусоропроводной камеры. Вход в указанное помещение располагается непосредственно в подъезде дома в лифтовом холле.

В соответствии с приложением № к договору – «План 1-го этажа», нежилое помещение площадью 1,57 кв. м – «Кладовая уборочного инвентаря» расположена около мусоропроводной камеры в лифтовом холле дома. Вход в указанное помещение располагается непосредственно в подъезде дома в лифтовом холле.

Согласно приложению № к договору предусмотрена оплата по договору в рассрочку по 5 600 рублей ежемесячно на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанный договор долевого участия зарегистрирован Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 26 сентября 2011 года №, что подтверждается представленной суду выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47 т. 2).

Администрацией г. Ижевска в лице ГУАиГ 23 сентября 2011 года ООО «КомплексСтрой» выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию, в соответствии с которым многоэтажный многоквартирный жилой <адрес> со встроенными офисными помещениями в составе МФК «Италмас» в <адрес>, расположенном на земельном участке с адресным ориентиром, приблизительно в 20 метрах на запад от здания кафе по <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, в 250 метрах на запад от здания кафе по <адрес> введён в эксплуатацию. Дому присвоен адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомплексСтрой» и ООО «УК «Италмас» подписан акт приема-передачи, согласно которому ООО «КомплексСтрой» передал ООО «УК «Италмас» объекты долевого строительства по договору № на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК «Италмас» выданы свидетельства о государственной регистрации права серии №, серии №, серии № на нежилые помещения: площадью 1,5 кв. м, расположенном на 1 этаже номер на поэтажном плане №; площадью 1,8 кв. м, расположенное в цоколе, с номером на поэтажном плане №; площадью 6,8 кв. м, расположенном в цокольном этаже, номер на поэтажном плане №, по адресу: <адрес>.

Согласно справке ООО «КомплексСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ООО «УК «Италмас» обязательства по оплате цены договора № на участие в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объёме.

В соответствии с техническим паспортом здания № по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составленного ГУП Удмуртской Республики «Удмурттехинвентаризация», следует, что помещение № (1 этаж) площадью 1,5 кв. м (кладовая), помещение № (цокольный этаж) площадью 1,8 кв. м (подсобное) и помещение № (цокольный этаж) площадью 6,8 кв. м (комната инвентаря) отнесены к подсобным помещениям.

Указанные выше обстоятельства усматриваются из материалов гражданского дела, объяснений сторон, подтверждаются вышеназванными письменными доказательствами и сторонами не оспариваются.

Разрешая спор, суд 1 инстанции правильно исходил из того, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами гражданских прав, на которые не распространяется правовой режим, установленный пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ. Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из смыслового содержания пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение. Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома.

При этом для определения правового режима названных помещений недостаточно установления наличия или отсутствия в них инженерных коммуникаций, так как они могут располагаться в жилых и нежилых помещениях, находящихся в собственности отдельных лиц, не относящихся к общему имуществу.

Если нежилые помещения многоквартирного дома были предназначены, созданы, введены в эксплуатацию и поставлены на учет для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на такие помещения не возникает и не могло возникнуть.

Изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что спорные помещения № (1 этаж) площадью 1,5 кв. м (кладовая), № (цокольный этаж) площадью 1,8 кв. м (подсобное) предназначались изначально при строительстве дома для общедомовых нужд, для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, имели и имеют технический характер. Вместе с тем суд апелляционной инстанций полагает не основанным на представленных доказательствах вывод районного суда об отказе в удовлетворении требований истцов в части помещения № (цокольный этаж) площадью 6,8 кв. м (комната инвентаря) в связи со следующем.

Так, 16 февраля 2010 года Автономным Учреждением Удмуртской Республики «Управление государственной экспертизы проектов при Министерстве строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики» утверждено положительное заключение государственной экспертизы № на строительство указанного многоэтажного многоквартирного жилого дома. В данном заключении отражены запроектированные кладовые уборочного инвентаря на первом и цокольном этажах, предназначенные для обслуживания жилой части западной и восточной секций, соответственно. Согласно маркировочному плану цокольного и первого этажей указанные кладовые запроектированы площадью 1,8 и 1,57 кв. метров (т. 2 л.д. 142, 143).

Согласно плану создаваемого объекта недвижимого имущества (с учетом изменений) «Многоэтажный многоквартирный жилой <адрес> со встроенными офисными помещениями в составе МФК «Италмас» в <адрес>, расположенного на земельном участке с адресным ориентиром: <адрес>

Изменениями в проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ запланировано помещение инвентаря площадью 7,01 кв. м в помещении техподполья (№ на маркировочном плане (т. 2 л.д. 142) площадью 78,82 кв. м путем отделения от него стеновой перегородкой с тамбуром площадью 3,75 кв. м и устройством отдельной входной группы (л.д. 75).

Многоквартирный <адрес> введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением, выданным администрацией г. Ижевска от 23 сентября 2011 года.

В техническом паспорте здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выполненном ГУП Удмуртской Республики «Удмурттехинвентаризация» в разделе экспликация помещений к поэтажным планам помещение № (1 этаж) площадью 1,5 кв. м (кладовая), помещение № (цокольный этаж) площадью 1,8 кв. м (подсобное) и помещение № (цокольный этаж) площадью 1,8 кв. м (комната инвентаря) отнесены к подсобным помещениям.

Как установлено судом первой инстанции, договор на участие в долевом строительстве жилого дома между ООО «КомплексСтрой» и ООО «УК «Италмас» в отношении спорных помещений заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приложению № к договору - «План цокольного этажа», нежилое помещение «Помещение инвентаря» площадью 7,01 кв. м расположено в цокольном этаже, вход в него осуществляется через отдельную входную группу и тамбур площадью 3,75 кв. м; нежилое помещение площадью 1,59 кв. м – «Кладовая уборочного инвентаря» расположена непосредственно около лифтов и мусоропроводной камеры. Вход в указанное помещение располагается непосредственно в подъезде дома в лифтовом холле. В соответствии с приложением № к договору – «План 1-го этажа», нежилое помещение площадью 1,57 кв. м – «Кладовая уборочного инвентаря» расположена около мусоропроводной камеры в лифтовом холле дома. Вход в указанное помещение располагается непосредственно в подъезде дома в лифтовом холле.

Данный договор долевого участия зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 сентября 2011 года – то есть уже после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, на момент заключения с ООО «УК «Италмас» договора о долевом участии в строительстве жилья от 16 сентября 2011 года спорные нежилые помещения фактически уже были построены (созданы), то есть существовали в натуре.

Подсобные помещения имеют вспомогательное значение, предназначены для обслуживания главной вещи и не являются объектом самостоятельных прав, что вытекает из положений статьи 135 ГК РФ.

Из поэтажных планов цокольного и первого этажей технического паспорта следует, что помещения № на цокольном этаже и № – на первом, расположены в лифтовом холле (помещению перед входом в лифты); при этом в указанной части многоквартирного дома каких-либо самостоятельных нежилых помещений, по отношению к которым указанные помещения могли бы иметь вспомогательное (подсобное) значение, не имеется. При этом вход в спорные нежилые помещения согласно поэтажному плану осуществляется из общедомового коридора.

Помещение № на цокольном этаже с назначением «комната инвентаря» расположено в техническом подполье; для входа в него организована отдельная входная группа. При этом непосредственно в спорное помещение вход осуществляется из общедомового тамбура № площадью 3,7 кв. метров, который находится между входной группой и указанным нежилым помещением. Иного входа в спорное нежилое помещение и выхода из него, в том числе и наружу (на улицу), не имеется.

Указанные обстоятельства дают основания считать, что подсобное назначение помещений №№ было указано в техническом паспорте по отношению ко всему многоквартирному дому, а не к какому-либо отдельному нежилому помещению, предназначенному для самостоятельного использования.

Так, в "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" (приняты Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109) указано, что в многоквартирных жилых домах в первом, цокольном или подвальном этажах следует предусматривать кладовую уборочного инвентаря, оборудованную раковиной (пункт 4.16).

Спорные помещения подпадают под указанные признаки.

Допустимых, достоверных и достаточных доказательств о назначении спорных помещений для самостоятельного использования суду не представлено.

Поскольку помещения №№ к моменту заключения с ООО «УК «Италмас» договора участия в долевом строительстве жилья уже были созданы и существовали в натуре, о чем свидетельствует технический паспорт на здание и разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и были предназначены для использования в общедомовых целях, то эти помещения не могли быть предметом самостоятельного использования одним из собственников для каких-то иных целей, не связанных с облуживанием многоквартирного дома, и, соответственно, не могли быть объектом договора участия в долевом строительстве, подлежащем передаче в единоличную собственность какого-либо лица.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из материалов гражданского дела использование помещений №№ не изменялись. На обстоятельства изменения назначения помещений стороны не ссылаются.

Таким образом, имеющиеся доказательства позволяют прийти к выводу, что спорные помещения были созданы в качестве технических помещений, предназначались для обслуживания помещений в многоквартирном доме, не могли быть использованы для иных самостоятельных целей и, как относящиеся по своему функциональному назначению к общему имуществу многоквартирного дома, не могли быть переданы в единоличную собственность отдельных лиц, в связи с чем договор, предусматривающий передачу таких помещений не в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома (домовладельцев), противоречит вышеуказанным нормам о назначении и принадлежности общих помещений в многоквартирном доме, а также положениям статьи 135 ГК РФ.

Постановка спорных нежилых помещений на отдельный кадастровый учет и их передача застройщиком в единоличную собственность ООО «УК «Италмас» противоречат закону.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, после передачи помещений в собственность гражданам и юридическим лицам и оформления их прав на данные отдельные помещения в многоквартирном доме такие лица становятся сособственниками общего имущества.

Из передаточного акта (том 1 л.д. 120) следует, что спорные помещения переданы застройщиком ООО «КомплексСтрой» ответчику ООО «УК «Италмас» ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период, когда общие помещения дома, включая спорные, уже находились во владении и пользовании собственников помещений многоквартирного дома, в том числе истцов (т. 1 л.д. 45-48).

Согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Сведений и доказательств о согласии всех собственников помещений многоквартирного дома на передачу спорных помещений №№ во владение, пользование или отчуждение иным лицам в материалах гражданского дела не имеется; сторона ответчиков на такие обстоятельства не ссылаются.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорные помещения №№, площадью 1,5, 1,8 и 6,8 кв. метров, соответственно, относились и относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, не могли быть переданы в единоличную собственность и во владение ООО «УК «Италмас».

Несмотря на государственную регистрацию права собственности ООО «УК «Италмас» на спорные помещения, последний право собственности на них не приобрел, поскольку право собственности на общее имущество МКД принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Государственная регистрация права собственности ООО «УК «Италмас» на нежилые помещения площадью 1,8 и 6,8 кв. м (на поэтажном плане №№, соответственно) на цокольном этаже и 1,5 кв. м (на поэтажном плане №) на 1 этаже <адрес> нарушает права действительных собственников указанных помещений, включая права истцов как сособственников общего имущества.

В случае, если собственники помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона ("Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 г.) (ред. от 04 марта 2015 г.)

Таким образом, являются обоснованными и подлежат удовлетворению требования истцов о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «УК «Италмас» и признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД на нежилые помещения общей площадью 1,5, 1,8 и 6,8 кв. метров, номера на поэтажном плане №№, расположенные на цокольном и первом этажах <адрес>.

В указанной части доводы жалобы истца заслуживают внимания, а доводы жалобы ответчика признаются судебной коллегией несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы стороны истца в части несогласия с отказом суда в признании договора на участие в долевом строительстве между ответчиками не заключенным, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, данные доводы суд проверял полно и всесторонне, привел закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, и в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал указанным доводам соответствующую правовую оценку, соглашаясь с которой, судебная коллегия не усматривает оснований повторять выводы и мотивы суда, полно и подробно изложенные в решении.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО «УК «Италмас» и признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД на нежилое помещение общей площадью 6,8 кв. метров, номер на поэтажном плане 23, расположенное на цокольном этаже <адрес>, подлежит отмене с вынесением в данной части нового решения об удовлетворении указанных требований.

Апелляционная жалоба истца ФИО1 подлежит частичному удовлетворению; в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика ООО «КомплексСтрой» следует отказать.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Устиновского районного суда города Ижевска Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части в которой отказано в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ООО «Управляющая компания «Италмас», ООО «Комплекс Строй» о признании недействительным права собственности и признании общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома в отношении нежилого помещения общей площадью 6,8 кв. метров, этаж цоколь, номер на поэтажном плане 23, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) №.

В этой части принять новое решение, которым исковые требования истцов удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Италмас» на нежилое помещение общей площадью 6,8 кв. метров, этаж цоколь, номер на поэтажном плане 23, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) №.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес> на нежилое помещение на поэтажном плане № (комната инвентаря) площадью 6,8 кв. метров, расположенное на цокольном этаже указанного многоквартирного дома.

Решение является основанием для погашения в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права ООО «Управляющая компания «Италмас» на нежилое помещение общей площадью 6,8 кв. метров, этаж цоколь, номер на поэтажном плане 23, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый (условный) №.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении апелляционной жалобы представителя ответчика ООО «КомплексСтрой» ФИО6, действующего по доверенности, отказать.

Председательствующий:

Судьи: