Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шматова И.И., Мерзляковой Т.П. и Доманиной Г.Ф. к Министерству строительства Самарской области, администрации г.о. Самара и ООО УК «Кватро», третье лицо Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права на земельный участок, признании незаконными действий Администрации г.о. Самара и Министерства строительства Самарской области,

по апелляционной жалобе Шматова И.И., Мерзляковой Т.П. и Доманиной Г.Ф. на решение Ленинского районного суда г. Самара от 03 апреля 2014 года, которым постановлено:

«Иск Шматова И.И., Мерзляковой Т.П. и Доманиной Г.Ф. к Министерству строительства Самарской области, администрации г.о. Самара и ООО УК «Кватро», третье лицо Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права на земельный участок, признании незаконными действий Администрации г.о. Самара и Министерства строительства Самарской области - оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения Мерзляковой Т.П., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО УК «Кватро» - Александрова А.Ю. и представителя Министерства строительства Самарской области – Сидоренко С.В. (по доверенностям) на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шматов И.И., Мерзлякова Т.П., Доманина Г.Ф. обратились в суд с иском к Министерству строительства Самарской области, Администрации г.о. Самара, ООО УК «Кватро» о признании права на земельный участок, признании незаконным действий Администрации г.о. Самара и Министерства строительства Самарской области.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что Постановлением Главы г.о. Самара от 31.10.2008г. № утверждён проект границ земельного участка, расположенного по <адрес>, для строительства клуба многоцелевого назначения. Приказом министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 17.05.2010г. № утверждён акт о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения клуба многоцелевого назначения обществу с ограниченной ответственностью «Сфинкс» на земельном участке по <адрес>. 30.03.2012г. между Министерством строительства Самарской области и ООО «Сфинкс» заключён договор аренды № земельного участка, относящегося к категории земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 2 043 кв. м.

27.04.2012г. между ООО «Сфинкс» и ООО «Управляющая Компания Кватро» заключён договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по <адрес>. 24.08.2013г. в непосредственной близости от домов № по <адрес>, ООО «УК Кватро» (застройщик) возвело ограждение строительного участка, тем самым приступив к строительству капитального сооружения.

По мнению истцов, строительства клуба многоцелевого назначения производится на земельном участке, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений, расположенных в домах № по <адрес> на основании ст. 36 ЖК РФ. Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о. Самара и ООО «УК «Кватро» нарушаются права граждан, проживающих в вышеуказанных домах, на пользования земельным участком, участие в осуществлении градостроительной деятельности. Ответчиками допущены существенные нарушения градостроительного, земельного, процессуального законодательства, положений нормативно-правовых актов органов законодательной и исполнительной власти Самарской области и г.о. Самара.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, земельный участок под домом <адрес>, поставлен на кадастровый учет 04.12.2005г., ему присвоен кадастровый номер №, т.е. он сформирован до вынесения Главой г.о. Самара Постановления от 31.10.2008г. № «Об утверждении проект границ земельного участка, расположенного по <адрес>, для строительства клуба многоцелевого назначения». В указанном Постановлении отсутствует указание на публикацию его текста в средствах массовой информации, а, следовательно, оно не опубликовано, в результате чего граждане не проинформированы о принятии данного решения. Указанными действиями нарушено право истцов, предусмотренное ч. 3 ст. 31 ЗК РФ, т.к. они не имели возможности обжаловать постановление в порядке главы 25 ГПК РФ.

О предоставлении гражданам органами власти данного земельного участка в качестве придомовой территории свидетельствуют решение исполнительного комитета <данные изъяты> от 16.02.1984г. № «О разрешении предприятиям и организациям города проектирования застройки участков или отдельных объектов и об отводе земельных участков для капитального строительства», постановление Администрации г. Самары от 11.01.1993г. № «Об утверждении акта Государственной приёмочной комиссии», проект института «Куйбышевгорпроект» застройки второй очереди в <данные изъяты> мкр. КБО, Сберкассы, почты, женской консультации и жилого дома от 1980г., являющиеся право предоставляющими документами. В течение многих лет жильцы пользовались данной придомовой территорией, разместив на ней металлические (не капитальные) гаражи, установив указанный вид использования решением общего собрания собственников помещений. Однако ООО «УК Кватро» оградило придомовую территорию капитальным забором, оставив внутри металлические гаражи и полностью закрыв доступ на указанный земельный участок, лишив граждан придомовой территории.

Пункт 5 приложения № («Акт приёма-передачи земельного участка») к договору аренды № земельного участка от 30.03.2012г., являющегося неотъемлемой частью договора, заключённого между Министерством строительства Самарской области и ООО «Сфинкс» содержит недостоверную информацию об отсутствии временных сооружений на спорном земельном участке (металлические гаражи, наличие которых зафиксировано в прилагаемых фотографиях), в виду чего подлежит признанию недействительным.

В нарушение положений ст.615 ГК РФ, устанавливающей, что «арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)», 27.04.2012г. между ООО «Сфинкс» и ООО «Управляющая Компания Кватро», заключён договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по <адрес> без какого-либо согласия арендодателя - министерства строительства Самарской области. Более того, пункт 5.6 указанного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного, участка предусматривает всего лишь уведомление арендодателя о заключенном договоре после его государственной регистрации в течение 10 дней.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнений, истцы просили признать право пользования земельным участком кадастровый номер № площадью 2 043 кв. м за собственниками помещений многоквартирных домов № по <адрес>;

признать Постановление Главы г.о. Самара от 07.10.2010 года № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес> для строительства клуба многоцелевого назначения», в части п.1 утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2040 кв.м., незаконным;

признать приказ министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 17.05.2010 года № «Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласования места размещения клуба многоцелевого назначения ООО «Сфинкс» на земельном участке по <адрес>» незаконным;

признать недействительным договор аренды земельного участка от 30.03.2012 года № и применить последствия недействительности сделки;

признать недействительным договор от 27.04.2012 года о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по <адрес> и применить последствия недействительности сделки.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласились Шматов И.И., Мерзлякова Т.П. и Доманина Г.Ф., в апелляционной жалобе ставят вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В заседании судебной коллегии Мерзлякова Т.П. доводы апелляционной жалобы поддержала и просила решение суда отменить по основаниям изложенным в жалобе.

Представитель ООО УК «Кватро» - Александров А.Ю. и представитель Министерства строительства Самарской области – Сидоренко С.В. (по доверенностям) в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Шматов И.И., Доманина Г.Ф., представитель администрации г.о. Самара в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.

В силу ст. 327 и ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), заслушав стороны, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его по существу законным и обоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования мест размещения объекта.

На основании п. 5 указанной статьи, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Кодекса; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 31 ЗК РФ, уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в её границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

В соответствии с п. 8 ст. 31 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трёх лет.

Из материалов дела следует, что Постановлением Главы г.о. Самара от 31.10.2008г. № утверждён проект границ земельного участка, расположенного по <адрес>, относящегося по категории к землям населенных пунктов, в пределах территории зоны многоэтажной жилой застройки 5-16 этажей (Ж-4) по карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, для строительства клуба многоцелевого назначения.

Приказом министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 17.05.2010г. № утверждён акт о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения клуба многоцелевого назначения обществу с ограниченной ответственностью «Сфинкс» на земельном участке по <адрес>.

Судом установлено, что на основании письма Министерства строительства от 30.06.2010г. № и заявления ООО «Сфинкс» принято постановление Администрации г.о. Самара от 07.10.2010г. № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес> для строительства клуба многоцелевого назначения», в соответствии с которым ранее принятое постановление Главы г.о. Самара от 31.10.2008 года № отменено.

30.03.2012г. между Министерством строительства Самарской области и ООО «Сфинкс» заключён договор аренды № земельного участка, относящегося к категории земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 2 043 кв. м.

Также судом установлено, что в Министерство строительства Самарской области поступило заявление ООО «Сфинкс» о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения клуба многоцелевого назначения по <адрес>.

В соответствии с Регламентом взаимодействия органов исполнительной власти Самарской области и других участников отношений в сфере предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г.о. Самара для строительства, утверждённым постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. №, указанное заявление направлено министерством в департамент строительства и архитектуры г.о. Самара в целях организации работ по выбору земельного участка для строительства.

Установлено, что в ходе обеспечения выбора земельного участка, получена информация из Управления Роснедвижимости по Самарской области, Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, департамента управления имуществом г.о. Самара, министерства имущественных отношений Самарской области, подтверждающая отсутствие прав третьих лиц на испрашиваемый ООО «Сфинкс» земельный участок.

По информации Управления Роснедвижимости по Самарской области от 28.04.2008г. №, в базе данных по состоянию на 1992 - 1998 годы содержится информация о предоставлении поликлинике №, ТМО № и Комитету по ЖКХ и обслуживанию населения администрации <данные изъяты> земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, в постоянное бессрочное пользование.

Письмом от 26.01.2010г. № департамент строительства и архитектуры г.о. Самара проинформировал министерство о том, что указанные земельные участки не входят в границы территории, оформляемой ООО «Сфинкс».

Данными публичной кадастровой карты подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №, занимаемый домом <адрес>, не пересекается и не накладывается на земельный участок, сформированный по заявлению ООО «Сфинкс» (кадастровый номер №).

Разрешая спор, проанализировав собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при формировании и при предоставлении спорного земельного участка для строительства права третьих лиц не нарушены.

Согласно санитарно-эпидемиологическому заключению по предварительному выбору земельного участка от 09.07.2009 года №, земельный участок площадью 2 043,3 кв. м под проектирование клуба многоцелевого назначения в границах <адрес> соответствует необходимым санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам, в том числе СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых, общественных зданий и территорий».

В пределах срока, установленного п. 8 ст. 31 ЗК РФ, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт с присвоением ему кадастрового номера №. При постановке земельного участка на кадастровый учёт каких-либо наложений на другие земельные участки не выявлено.

Согласно пункту 6.6 договора аренды от 30.03.2012г. №, заключённому между министерством строительства Самарской области и ООО «Сфинкс», и зарегистрированного Управлением Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке, арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу с письменного согласия арендодателя.

Установлено, что передача прав и обязанностей ООО «Сфинкс» по договору аренды от 30.03.2012 года № ООО УК «Кватро» осуществлялась с письменного согласия министерства строительства Самарской области, что подтверждается письмом от 28.05.2012 года №.

Учитывая изложенное, а также то, что формирование и предоставление спорного земельного участка осуществлено в соответствии с действующим законодательством, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований, не имеется.

Проверяя доводы истцов о том, что оспариваемым постановлением нарушено их право пользования земельным участком, прилегающим к домам, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п.2 ст. 36 ЗК РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Условия и порядок предоставления земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах законодатель закрепил в ст. 16 Федеральный закон от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до ведения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из данных публичной кадастровой карты следует, что границы земельных участков с кадастровыми номерами № и №, под домами №№ и № по <адрес>, необходимых для их эксплуатации, не пресекаются и не имеют точек соприкосновения с границами спорного земельного участка к.н. №.

В соответствии с положениям ст.6 Федерального закона от 29.12.2004 года №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Судом установлено, что в настоящее время подзаконный правовой акт об определении границ и размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не разработан.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков, размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Согласно ст. 38 Федерального закона № 221-ФЗ Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ путём подготовки межевого плана. При этом, если в соответствии с Федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учётом проекта межевания территории, местоположение границ данных земельных участков определяется с учётом такого документа.

Таким образом, до момента принятия технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, формирование земельных участков под многоквартирными домами с прилегающей территорией невозможно (т.е. невозможно определение границ таких земельных участков) без разработки документации по планировки территории и установления границ застроенных территорий. Соответственно, установить границы земельного участка, занимаемого многоквартирным домом №31, в соответствии с действующим законодательством, не представляется возможным. Однако сопоставляя на публичной кадастровой карте границы сформированного земельного участка, занимаемого идентичного по конфигурации многоквартирным домом № по <адрес>, видно, что оспариваемый земельный участок также не находится в сфере вещных прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме №.

Доводы о том, что оспариваемое постановление не опубликовано, в результате чего граждане не проинформированы о принятии данного решения, как правильно указал суд, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку, публикация постановления, являющегося ненормативным актом и информирование населения о возможном предоставлении земельного участка в целях строительства, являются не связанными между собой процессами. Информирование осуществляется посредством размещения информационного сообщения в средствах массовой информации и на официальном сайте органов местного самоуправления в сети интернет. Судом установлено, что соответствующая публикация была осуществлена.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами и истребованным судом доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ ГПК РФ, в их совокупности.

Доводы истцов о том, что договор аренды от 30.03.2012 года №, заключенный между ООО «Сфинкс» и ООО УК «Кватро» является ничтожным, поскольку заключен с нарушением требований законодательства, а именно, заключен без согласования с арендодателем, не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании норм права.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из приведенных правовых норм, обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения спора, являются следующие: имело ли место нарушение действующего законодательства при формировании и предоставлении земельного участка в аренду, является ли допущенное нарушение законодательства основанием для признания сделки недействительной, имеет ли место нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, в чем оно заключается.

Обязанность доказывания перечисленных обстоятельств лежит на лице, которое обратилось за защитой нарушенного права.

Между тем, доказательств, в подтверждение доводов о нарушении прав истцов заключением договора аренды и впоследствии договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суду не представлено. Напротив, в материалы дела представлено письмо, опровергающее доводы истцов о том, что договор аренды заключен в отсутствие согласия, согласно которому министерство дало согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.03.2012 г.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены доказательств ничтожности указанных договоров аренды и передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предоставление спорного земельного участка другому лицу затрагивает права и интересы жильцов дома №, поскольку на нем находятся гаражи, со ссылкой на уведомление ФГУП «Ростехинвентаризация», не могут служит основанием для отмены правильного по существу решения. Доказательств того, что истцы владеют указанными гаражами на каком-либо вещном праве, а также доказательств того, что спорный земельный участок истцам выделен во владение, пользование или распоряжение, суду не представлено. Указанное уведомление, а также решение общего собрания собственников помещений, не являются документами, подтверждающими факт законного использования земельного участка под гаражи.

Доводы о неправильном применении судом положений ст. 36 ЗК РФ, основаны на неправильном толковании норм права.

Доводы апелляционной жалобы, по существу аналогичные тем, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется, подлежат отклонению как необоснованные.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено. Доводов, опровергающих правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым уточнить резолютивную часть решения указанием на оставление исковых требований без удовлетворения в полном объеме, поскольку судом отказано как в удовлетворении основных требований, так и производных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самара от 03 апреля 2014 года по существу оставить без изменения.

Уточнить резолютивную часть решения суда, указав: «Иск Шматова И.И., Мерзляковой Т.П. и Доманиной Г.Ф. к Министерству строительства Самарской области, администрации г.о. Самара и ООО УК «Кватро», третье лицо Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права на земельный участок, признании незаконными действий Администрации г.о. Самара и Министерства строительства Самарской области - оставить без удовлетворения в полном объеме.»

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: