Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 12.11.2020 гражданское дело по апелляционной жалобе Черкашина В.Ю. на решение Азовского районного суда Омской области от <...>, которым постановлено:

«Исковые требования администрации Азовского немецкого национального района Омской области к Черкашину В. Ю. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с Черкашина В. Ю. в пользу администрации Азовского немецкого национального муниципального района Омской области пени в сумме 25 000 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, заключенный <...> между администрацией Азовского немецкого национального муниципального района Омской области и Черкашиным В. Ю..

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Черкашина В. Ю. государственную пошлину в размере

1 250 руб. в доход местного бюджета».

заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Администрация Азовского немецкого национального района О. области обратилась в суд с иском к Черкашину В.Ю. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, указав, что <...> между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, местоположением: <...>, с разрешенным видом использования: выращивание сельскохозяйственной продукции. Обременение участка правами аренды зарегистрировано в ЕГРН <...>. Размер арендной платы установлен в сумме 76 220 руб. в год, которая должна вноситься согласно условиям договора аренды арендатором ежеквартально 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября. Ответчиком указанные обязательства не исполнялись, что привело к образованию задолженности у последнего перед истцом.

Истец указывает на злоупотребление ответчиком своими правами, выразившееся в нарушении сроков внесения арендных платежей при том, что Азовским районным судом О. области в <...> рассматривалось гражданское дело о взыскании с ответчика арендных платежей по вышеуказанному договору за период <...>, расторжении договора. Задолженность ответчиком погашалась в ходе судебного разбирательства. При обследовании земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, строений не имеется. На претензию истца оплатить задолженность, расторгнуть договор аренды, ответа от Черкашина В.Ю. не поступило.

Просит расторгнуть договор аренды земельного участка, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за <...>, всего в сумме 133 692,37 руб.

Впоследствии истец требования изменил в виду частичной оплаты ответчиком задолженности, просил расторгнуть договор аренды земельного участка, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за <...> в сумме 8 000 руб., пени за <...>, 2019 год, <...> в общей сумме 68 531,59 руб.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности Макшеева О.А., поддержала заявленные уточненные требования, пояснив, что сумма взыскания изменилась в связи с частичным внесением ответчиком сумм арендной платы в ходе судебного разбирательства. В качестве оснований расторжения договора указывает на невнесение ответчиком арендных платежей за <...> в сроки, установленные договором.

Ответчик Черкашин В.Ю. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, пояснил, что им арендная плата внесена за все периоды. Последняя оплата произведена <...>, но банковская операция проведена <...>. Просит не расторгать договор аренды, земельный участок используется им по назначению, на нем произрастают кормовые культуры. В письменном заявлении просил применить положения ст. 333 ГК РФ при взыскании неустойки, полагая ее несоразмерной последствиям нарушенного обязательства.

Третье лицо Трифан А.В. в судебном заседании участия не принимала, о дате слушания дела извещена надлежащим образом.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Черкашин В.Ю., ссылаясь на незаконность решения суда, его принятие с нарушением норм материального права, просит судебный акт отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, заключенного между ним и администрацией Азовского района Омской области. В обоснование требований приводит довод о том, что подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать расторжение в указанный период договора аренды по инициативе арендодателя. Ссылается на то, что им направлялось заявление в администрацию Азовского района Омской области о предоставлении рассрочки арендной платы в связи с постановлениями администрации Азовского района Омской области от <...>№ <...> «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», от <...>№ <...> «Об имущественной поддержке в условиях режима повышенной готовности», после которого с истцом были заключены дополнительные соглашения. Считает, что арендодатель обязан предоставить ему возможность завершить цикл по выращиванию и уборке кормовых культур, рассчитанных на 5 лет.

В возражениях на апелляционную жалобу администрация Азовского района Омской области указала на законность постановленного судебного акта и отсутствие оснований для его отмены.

Лица, участвующие в деле, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц, в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, заслушав ответчика Черкашина В.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Макшееву О.А., согласившуюся с решением суда, а также обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав дополнительные доказательства по делу в соответствии с п. 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда указывает следующее.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По смыслу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того платность использования арендованной земли предусмотрена положениями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в частности, арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 1 ч. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством Российской Федерации. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (п.п. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Таким образом, законодатель в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения указал, что он может быть расторгнут как по основаниям, указанным в ГК РФ и ЗК РФ, а также по специальному основанию, предусмотренному в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае использования такого участка не по целевому назначению в течение трех и более лет подряд.

Законодателем предусмотрен запрет на прекращение права аренды только в период полевых сельскохозяйственных работ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <...> между администрацией Азовского немецкого национального муниципального района О. области и Черкашиным В.Ю. заключен договор аренды земельного участка № № <...> с кадастровым номером № <...>, местоположением: <...>, Азовский немецкий национальный район, О. область, общей площадью <...>.м, категорией земель - земли населенных пунктов, для выращивания сельскохозяйственной продукции. Срок аренды установлен с <...> по <...>.

Земельный участок передан Черкашину В.Ю., что подтверждается актом приема-передачи от <...>.

Сведения об обременении земельного участка правами аренды Черкашина В.Ю. внесены в ЕГРН, <...>.

Азовским районным судом О. области <...> разрешено по существу гражданское дело по иску Трифан А.В. к Черкашину В.Ю. об определении режима общей собственности, разделе совместно нажитого имущества, по результатам рассмотрения которого право аренды данного земельного участка с кадастровым номером № <...>, на землях населенного пункта, для выращивания сельскохозяйственной продукции признано совместно нажитым имуществом Черкашина В.Ю. и Трифан А.В. Решение Азовского районного суда О. области от <...>, вынесенное по данному делу, вступило в законную силу <...>.

Из п.п. 2.1, 2.2 договора следует, что размер годовой арендной платы составляет 76 220 руб., определенный протоколом приема заявок на участие в открытом по составу участников аукциона о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков,, государственная собственность на которые не разграничена. Плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями от указанной в п. 2.1 договора суммы не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года.

В нарушение установленных договором сроков ответчиком арендная плата за <...>, по состоянию на <...> не вносилась, в связи с чем, истцом с целью урегулирования спора в досудебном порядке в указанную дату была направлена претензия о необходимости оплатить образовавшуюся задолженность в срок до <...>, а также необходимости расторжения договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков внесения платежей более 2 месяцев подряд.

Поскольку в установленный в претензии срок платежи внесены не были, волеизъявление на расторжение договора Черкашин В.Ю. также не выразил, администрация в ноябре 2019 года обратилась с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Согласно представленному расчету, ответчик начал производить оплату с <...> и окончательно погасил задолженность <...> год <...>. Арендная плата за <...> вместо установленной договором даты – <...>, арендатором внесена <...>.

За <...> арендная плата вносилась ответчиком также с нарушением установленных договором сроков, частями <...> и <...>, и на момент принятия решения судом, погашена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № <...> от <...>, № <...> от <...> и № <...> от <...>.

В связи с тем, что ответчиком задолженность по арендной плате за заявленный период <...> была выплачена ответчиком в ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении исковых требований в данной части.

Решение суда в этой части сторонами не обжалуется, является правильным, поскольку на дату вынесения решения суда арендная плата за <...> была уплачена, взыскать арендную плату за <...>, который уже на дату вынесения решения по существу наступил, истец не просил.

Применив ст. 333 ГК РФ суд взыскал с ответчика неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы (<...>) в размере 25 000 рублей.

В этой части решение также не обжалуется сторонами и предметом проверки судом апелляционной инстанции не является.

Вместе с тем суд усмотрел основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, с которыми ответчик не согласился по обстоятельства, изложенным в апелляционной жалобе.

Оценивая доводы ответчика, судебная коллегия указывает следующее.

Из установленных обстоятельств дела следует, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, на досудебную претензию не ответил.

Платежи начал вносить по истечении установленного в требовании срока, частями, окончательный расчет по арендной плате за <...> произвел лишь <...>.

Так, согласно справке истца, с которой согласился ответчик в суде апелляционной инстанции, арендную плату за <...> ответчик внес <...>, то есть с опоздание на <...>.

Арендную плату за <...> ответчик внес <...>, то есть с опозданием соответственно на <...>.

Арендную плату за <...> ответчик внес во <...>, то есть с опозданием на <...>.

Таким образом, материалами дела подтверждается не только регулярная систематичность нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, но и значительный период просрочки (начиная от месяца до <...>).

Кроме того, факт неоднократного нарушения сроков внесения арендной платы по договору аренды подтверждается вступившим в законную силу решением Азовского районного суда О. области от <...> по иску администрации Азовского немецкого национального района О. области к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, неустойки за <...> годы.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств, ответчик ФИО1, начиная с даты заключения им договора аренды – <...>, ни разу не оплатил арендную плату своевременно, истец заявлял требования об уплате пени за весь период действия договора аренды, что следует из ранее вынесенного <...> и обжалуемого судебного акта.

Анализ материалов дела указывает на то, что суд пришел к правильному выводу, что ответчик допустил нарушение условий договора более двух раз подряд.

Допущенные ответчиком нарушения являются значительными и существенными, в связи с чем, судебная коллегия соглашается с выводами суда, согласно которым факт погашения задолженности ответчиком в течение 2 месяцев после получения уведомления о расторжении договора аренды не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений, поскольку поведение арендатора, ни разу не вносившего с момента заключения договора в <...>, арендную плату в установленный договором срок, систематически нарушающего сроки ее внесения, вносившего оплату задолженности в процессе судебных разбирательств, свидетельствует о его недобросовестности.

Кроме того, согласно доводам ответчика, изложенной в апелляционной жалобе, он полагает, что договор аренды земельного участка с ним расторгнуть невозможно, поскольку администрация обязана предоставить возможность завершить цикл по выращиванию и уборке кормовых культур, рассчитанных на пять лет.

Однако судебная коллегия полагает, что необходимость завершения цикла по выращиванию и уборке кормовых культур, рассчитанных на пять лет, также не может служить в качестве основания, препятствующего расторжению договора аренды, так как прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, что предполагает ежегодные циклы выращивания и созревания сельскохозяйственных культур.

В данном случае, поскольку земельный участок ответчик использовал для выращивания кормовых культур для животных (заготовка сена), то как на дату вынесения судом решения суда (<...>), а тем более на дату рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (<...>) уборка сена уже завершена.

В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что сенозаготовка им закончена в текущем году, в связи с чем заявленный ответчиком довод не может быть препятствием к расторжению договора аренды.

Ссылка апеллянта на имеющуюся у него отсрочку внесения платежей, также не может быть учтена.

Распоряжением Губернатора Омской области от 17.03.2020 № 19-р «О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой короновирусной инфекции (COVID-19) на территории Омской области» введен режим повышенной готовности на территории субъекта с принятием комплекса ограничительных и иных мероприятий, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения Омской области, предусмотренной настоящим распоряжением.

В силу Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» органами местного самоуправления юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предоставляется отсрочка уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, то есть по начислениям за 2, 3 квартал 2020 года.

В целях исполнения данного постановления <...> между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № № <...> от <...>, в рамках которого ФИО1 предоставлена отсрочка по оплате арендной платы за 2,3 квартал 2020 года в общей сумме 38 110,00 рублей, ответчик обязан уплачивать эти платежи с <...>.

Вместе с тем, данные исковые требования администрации Азовского района Омской области о взыскании задолженности по арендной плате распространялись на правоотношения, возникшие до момента введения режима, установленного Распоряжением Губернатора № 19-р (иск заявлен о взыскании арендных платежей <...>).

Данные обстоятельства указывают о неверном толковании ответчиком периода, предоставленной ему отсрочки по внесению платежей.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что обязанность по внесению арендной платы <...>) ответчик также не исполнил, указав, что перепутал сроки уплаты арендных платежей.

В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что денежных средств на уплаты аренды у него нет, пени, взысканные по решению еще от <...>, он не оплатил, его финансовое положение тяжелое, он имеет задолженность по налогам и сборам, кредитные обязательства перед банками.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что сохранение арендных отношений будет нарушать права арендодателя, который указанные суммы арендной платы использует в соответствии с законом на развитие сельского поселения.

Учитывая в данном случае фактические обстоятельства дела, существенность и систематичность нарушений, допущенных ответчиком, отсутствие у него финансовой возможности исполнять договор аренды, решение суда является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Судебные расходы судом первой инстанции распределены верно.

На основании изложенного, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Азовского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Председательствующий: Амержанова Р.О. Дело № <...>

№ <...>