Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2021 года по гражданскому делу №2-1924/2021 по иску ФИО4 к ФИО5 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, по встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым.

Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., выслушав объяснения истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, ФИО4 и ее представителя – ФИО6, ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску, ФИО5 и его представителя – ФИО7, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО5 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры <...> в Санкт-Петербурге на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 26 августа 2020 года.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указала, что 26 августа 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались в срок до 01 октября 2020 года заключить основной договор купли-продажи квартиры <...>. в Санкт-Петербурге. Стоимость указанной квартиры определена сторонами в размере 5 150 000 рублей, из которых 30 000 рублей оплачено покупателем 26 августа 2020 года, оставшаяся часть денежных средств подлежала выплате за счет кредитных денежных средств. Между тем, после направления покупателем предложения о заключении договора, продавцом в установленный срок не исполнены обязательства по заключению основного договора купли-продажи.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ФИО5 обратился в суд со встречным иском к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи от 26 августа 2020 года расторгнутым с 12 октября 2020 года, в связи с отказом истца по встречному иску от его исполнения, указывая, что его отказ от заключения договора, предусмотренный условиями предварительного договора, связан с изменением субъектного состава участников сделки и изменением ее первоначальных условий.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2021 года исковые требовании ФИО4 оставлены без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО5 удовлетворены.

Суд признал расторгнутым предварительный договор купли-продажи квартиры <...> в Санкт-Петербурге, заключенный 26 августа 2020 года между ФИО5 и ФИО4, с 12 октября 2020 года.

Полагая указанное решение незаконным, ФИО4 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, ФИО4 и ее представителя – ФИО6, поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску, ФИО5 и его представителя – ФИО7, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела по правилам пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 1 статьи 1, пункт 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 2 и пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении»).

Таким требованиям обжалуемое решение не отвечает.

Из материалов дела следует, что 26 августа 2020 года между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: однокомнатной квартиры <...> в Санкт-Петербурге, общей площадью 37,9 кв.м.

Согласно разделу 2 предварительного договора купли-продажи, стоимость квартиры была согласована сторонами в размере 5 150 000 рублей, при этом в цену квартиры вошли: кухонная мебель, холодильник, вытяжка Cata, микроволновая печь Hansa, варочная панель Midea, посудомоечная машина Hansa, кофеварка Saeco, стиральная машина Bosh, бойлер электрический Thermax, диван-кровать, телевизор LG, электрокамин, письменный стол, комод маленький и большой, кресло-качалка, кондиционер, журнальный столик, система хранения Ikea металлическая.

Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа банка. Часть стоимости квартиры оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, из которых 30 000 рублей было внесено покупателем в качестве аванса при подписании предварительного договора купли-продажи.

При отказе продавца от продажи объекта покупателю или при невозможности покупателем приобретения квартиры по независимым от него обстоятельствам сроком до 01 октября 2020 года, продавец обязан вернуть внесенные средства в полном объеме в течение трех календарных дней после наступления данного обстоятельства.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю банком в соответствии с кредитным договором, заключенным в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 3.1 договора, заключенный между сторонами договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи, который будет заключен в последующем.

Согласно пункту 3.2 договора, стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 01 октября 2020 года.

30 сентября 2020 года ФИО4 в адрес ответчика посредством почтового отправления было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры, которое 01 ноября 2020 года было возвращено отправителю за истечением срока хранения.

02 октября 2020 года ответчиком ФИО5 в адрес истца было направлено уведомление о прекращении действия предварительного договора купли-продажи по тем основаниям, что в предусмотренный договором срок – 01 октября 2020 года основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, в связи с получением истцом отказа в заключении кредитного договора. Данное уведомление было получено истцом 12 октября 2020 года.

05 октября 2020 года ответчиком были возвращены истцу денежные средства, внесенные в счет оплаты части стоимости квартиры в размере 30 000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, учитывая, что из буквального толкования условий пункта 2.1.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 26 августа 2020 года ответчик ФИО5 был наделен правом на односторонний отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры, который был им реализован 02 октября 2020 года, в связи с недостижением между сторонами в порядке пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения относительно тех условий договора, в отношении которых по заявлению ФИО5 такое соглашение должно было быть достигнуто, а именно: субъектный состав участников сделки, порядок расчетов по сделке и сроки передачи квартиры, перечень приобретаемого истцом имущества, находящегося в квартире, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО4 требований.

При этом, суд первой инстанции отметил, что направление 30 сентября 2020 года истцом в адрес ответчика измененного проекта основного договора купли-продажи, учитывающего обстоятельства, в отношении которых ответчиком были высказаны свои возражения, не является основанием к удовлетворению исковых требований, поскольку не все возражения ответчика были учтены в проекте. При этом, с учетом времени, необходимого для обработки и доставки почтовой корреспонденции адресату Почтой России, ответчик до момента направлении истцу уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи - 02 октября 2020 года не имел объективной возможности для получения измененного проекта основного договора купли-продажи.

При таком положении, а также учитывая, что уведомление продавца об отказе от заключения договора было получено покупателем 12 октября 2020 года, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с этой даты предварительный договор купли-продажи квартиры подлежит признанию расторгнутым, и имеются основания для удовлетворения встречных требований ФИО5

Оценивая указанные выводы суда первой инстанции, судебная коллегия не может с ними согласиться, поскольку они основаны на неправильной оценке представленных доказательств и не соответствуют нормам материального права, регулирующего спорные правоотношения.

Так, судом первой инстанции указано, что по условиям предварительного договора купли-продажи у продавца имелось право на односторонний отказ от исполнения условий предварительного договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Так, в пункте 2.1.3. предварительного договора указано, что расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся с использованием индивидуального сейфа банка (абзац первый).

Часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, из которых 30 000 рублей внесено покупателем в качестве аванса при подписании данного договора, что подтверждается распиской продавца (абзац второй).

При отказе продавца от продажи объекта покупателю или при невозможности покупателем приобретения объекта по независимым от него обстоятельствам сроком до 01 октября 2020 года, продавец обязуется вернуть внесенные денежные средства в полном объеме в течение трех календарных дней после наступления данного обстоятельства (абзац третий).

Таким образом, из буквального толкования указанного условия договора, данный пункт не наделяет продавца ФИО5 правом на односторонний отказ от исполнения обязательств по предварительному договору, а регулирует порядок возврата аванса в случае отказа продавца от исполнения обязательств по предварительному договору.

Основания для расторжения договора указаны в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем первым пункта 1 которой установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной выше статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, в рамках настоящего спора не установлено наличие обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для одностороннего отказа продавца от исполнения предварительного договора.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного кодекса).

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 30 сентября 2020 года в установленный предварительным договором срок покупателем ФИО4 в адрес продавца ФИО5 направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи (л.д.16,17 т.1).

Данное обстоятельство ответчиком ФИО5 не опровергнуто, доказательств того, что указанное предложение ему не было доставлено почтовой службой, в материалы дела не представлено.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (абзац первый пункта 5 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, поскольку предварительный договор от 26 августа 2020 года по своей форме отвечает требованиям, установленным в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, до истечения срока, установленного в пункте 3.2. предварительного договора (до 01 октября 2020 года), покупатель выразил свое желание на заключение основного договора, путем направления продавцу соответствующего предложения, однако последний от заключения договора купли-продажи уклонился, при этом доказательств, которые могут повлечь отказ в удовлетворении исковых требований не представил, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о понуждении заключить основной договор купли-продажи являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом следует отметить, что доводы ответчика ФИО5 об изменении покупателя, а также представления ему иной редакции основного договора купли продажи не имеют правового значения, поскольку ФИО4 направлено предложение о заключении основного договора по условиям, согласованным в предварительном договоре купли-продажи от 26 августа 2020 года (л.д.7 т.1).

Доказательств направления покупателем одновременно с предложением заключения основного договора в установленный срок проекта договора в иной редакции, в материалы дела не представлено.

Кроме того, судебная коллегия находит выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4, так как ФИО5 было заявлено об отказе от исполнения предварительного договора в устной форме, ошибочными, поскольку какими-либо доказательствами данное обстоятельство не подтверждено. Пояснения сторон относительно встречи в отделении ПАО РОСБАНКА, не свидетельствуют о том, что ФИО5 заявил об отказе от договора.

Кроме того, правовых оснований, предусмотренных положениями действующего законодательства и условиями договора для отказа продавца от исполнения обязательств по предварительному договору, при разрешении спора не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 об обязании ФИО5 заключить основной договор купли-продажи квартиры и удовлетворения встречных исковых требований ФИО5 у суда не имелось.

Как следует из материалов дела, ФИО4 внесла на депозит Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге денежные средства для обеспечения настоящего иска в размере 5 150 000 рублей, то есть в размере, определенной сторонами стоимости предмета купли-продажи.

В соответствии с п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (п. 4 ст. 445, п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку условиями предварительного договора предусмотрена оплата стоимости объекта, за исключением части в размере 30 000 руб., за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю Банком в соответствии с кредитным договором, а объект с момент государственной регистрации ипотеки находится в залоге у Банка, судебная коллегия с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а также позиции сторон, обычной договорной практики, особенности договора купли-продажи недвижимости и иных обстоятельств дела, полагает необходимым изменить редакцию договора в данной части, поскольку денежные средства в размере полной стоимости объекта 5 150 000 внесены на счет Управления Судебного департамента в г.Санкт-Петербурге (л.д.195,196 т.1).

Учитывая изложенное, подлежат дополнению существенные условия договора указанием о порядке оплаты стоимости объекта в следующей редакции:

«Оплата недвижимого имущества покупателем продавцу производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в предмете договора, путем перечисления ФИО5 денежных средств в размере 5 150 000 рублей, внесенных на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге».

Кроме того, из предварительного договора купли-продажи необходимо исключить пункт 2.1.3. (за исключением условия о внесении аванса), пункт 2.1.4., 2.1.5, 2.1.7., принимая во внимание, что порядок оплаты определен судом апелляционной инстанции, а пункты 2.1.4., 2.1.5, 2.1.7. не имеют юридической силы, поскольку оплата производится покупателем за счет личных средств.

Таким образом оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, и обязании ФИО5 заключить договор на условиях, содержащихся в проекте договора, приложенного к иску, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Поскольку решение суда постановлено с нарушением норм материального права, оно подлежит отмене в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2021 года отменить.

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Обязать ФИО5 заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <...>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 26 августа 2020 года, за исключением пункта 2.1.3. (кроме условия о внесении аванса), пункта 2.1.4., 2.1.5., 2.1.7. договора.

Дополнить существенные условия, указанные в предварительном договоре, указанием о порядке оплаты стоимости объекта:

В удовлетворении остальной части требований ФИО4 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 отказать.

Председательствующий:

Судьи: