Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № по апелляционной жалобе администрации г. Костромы на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2019 г., которым постановлено:

Исковые требования Кузнецова Юрия Геннадьевича к администрации г. Костромы удовлетворить.

Признать за Кузнецовым Юрием Геннадьевичем право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Заслушав доклад судьи Дедюевой М.В., выслушав объяснения истца Кузнецова Ю.Г. и его представителя Разина А.К., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Кузнецов Ю.Г. обратился в суд с иском к администрации г. Костромы о признании права собственности на самовольную постройку, мотивируя тем, что он является владельцем жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. До начала строительства жилого дома он в апреле ДД.ММ.ГГГГ. обратился с заявлением к ответчику о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков № с кадастровым номером № и № с кадастровым номером <адрес> по адресу: <адрес>. Постановлениями администрации г. Костромы №794 и №795 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанных земельных участков предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельных участков «дома индивидуальной жилой застройки» для зоны коллективных садов СХ-2. После проведения межевания земельные участки были объединены в один земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, на который истец зарегистрировал право собственности ДД.ММ.ГГГГ В кадастровом паспорте земельного участка указано разрешенное использование – «дома индивидуальной жилой застройки». Постановлением администрации г. Костромы №459-р от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка. Жилой дом был построен в ДД.ММ.ГГГГ. До конца ДД.ММ.ГГГГ он занимался сбором документов для получения разрешения на строительство дома. ДД.ММ.ГГГГ он уведомил ответчика о планируемом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ от ответчика поступило уведомление о несоответствии указанных в его уведомлении ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке, так как проект планировки и межевания территории, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, не разрабатывался. Однако проект межевания территории всего садоводческого товарищества должны делать все члены этого хозяйства и за свой счет. Далее он обратился в БТИ за изготовлением технического плана на возведенный жилой дом и предоставил кадастровым инженерам декларацию об объекте недвижимости. При этом технический план был составлен только для суда, так как не было представлено разрешение для строительства и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в орган Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете с одновременной регистрацией права в связи с созданием объекта недвижимости и предоставил выданный технический план на бумажном носителе, но государственный кадастровый учет и государственная регистрация права были приостановлены ввиду отсутствия технического плана, подготовленного в соответствии с законодательством. Он не может поставить свой дом на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности во внесудебном порядке.

Кузнецов Ю.Г. просит признать за ним право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, СНТ «Восход-2».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Костромы просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает, что на день обращения истца в суд спорный объект не соответствовал установленным требованиям. Права собственника земельного участка осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположен в территориальной зоне коллективных садов ( СХ-2). В соответствии с п.4 ст. 23 Федерального закона РФ от 29.07.2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» документация по планировке территории, подготовленная в отношении территории садоводства или огородничества, до ее утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества. На территорию, в границы которой входит указанный земельный участок, проект планировки территории и проект межевания территории не утверждались. Применять предельные параметры использования, соответствующие виду разрешенного использования до утверждения документации по планировке территории в зоне СХ-2 недопустимо. Суд сделал неверный вывод о соответствии спорного жилого дома параметрам использования, установленным градостроительным планом земельного участка и Правилами. Судом не дана объективная оценка доводам администрации г. Костромы относительно возможности развития земельного участка только после разработки документации по планировке территории. Напротив, суд пришёл к необоснованному выводу, что истец вправе возводить на принадлежащем ему земельном участке объекты капитального строительства с соблюдением целевого назначения земельного участка. Полагает, что до утверждения документации по планировке территории невозможно сделать вывод о соблюдении целевого назначения земельного участка, а также о соответствии объекта градостроительным нормам. Считает ошибочным суждение суда о том, что проекты планировки должны учитывать существующую застройку. Они должны учитывать лишь ту застройку, которая возведена на основании закона, не должны учитывать легализованную решением суда самовольную постройку. Полагает, что решения судов по данной категории дел порождает негативную практику самовольного строительства, в том числе в г. Костроме, а также аннулируют роль документации по планировке территории.

В суде апелляционной инстанции истец Кузнецов Ю.Г. и его представитель Разин А.К. просили апелляционную жалобу отклонить. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие остальных участников процесса, которые надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе по просьбе представителя ответчика администрации г. Костромы - Камышенцевой О.Ю. и руководителя Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного решения, вынесенного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.

Как видно из материалов дела и установлено судом, Кузнецову Ю.Г. принадлежали земельные участки, расположенные в СНТ «Восход-2» г. Костромы: земельный участок № площадью <данные изъяты> га кадастровый №; земельный участок № площадью <данные изъяты> га кадастровый №.

Постановлениями администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ №794 и №795 на основании заявления Кузнецова Ю.Г. по результатам публичных слушаний предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования указанных земельных участков № и № – «дома индивидуальной жилой застройки» для зоны коллективных садов СХ-2.

Истец провел межевание земельных участков и по его заявлению земельные участки № и № объединены в один земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – дома индивидуальной жилой застройки, на который Кузнецов Ю.Г. зарегистрировал право собственности ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ. №459-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии с которым основными видами разрешенного использования земельного участка являются: дачи, сады, огороды, административные и другие объекты, необходимые для обслуживания садоводческого и дачного объединения, объекты инженерной инфраструктуры, объекты транспортной инфраструктуры; условно разрешенные виды - дома индивидуальной жилой застройки, объекты розничной торговли, земельные участки для целей, не связанных со строительством.

Указанным градостроительным планом земельного участка установлены требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке. В частности, для условно разрешенного вида «дома индивидуальной жилой застройки» действуют следующие параметры использования: минимальный размер земельного участка для строительства жилых домов - 0,02 га; максимальный размер земельного участка для строительства жилых домов - 0,15 га; минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; предельное количество этажей - 3; предельная высота зданий - 10,5м; максимальный процент застройки - 25%; минимальное расстояние от красной линии улиц до жилого дома -5 м; минимальное расстояние от красной линии проездов до жилого дома - 3м.

В материалы дела представлена проектная документация на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, выполненная <данные изъяты>, согласно которой проектное положение здания на указанном земельном участке не противоречит требованиям безопасности, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных норм и соответствует требованиям действующей нормативной документации.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. между ПАО «МРСК Центра» и Кузнецовым Ю.Г. выполнено технологическое присоединение к электрическим сетям с целью электроснабжения индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>

Жилой дом построен в ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика о планируемом строительстве дома.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Костромы в адрес Кузнецова Ю.Г. направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства иди садового дома на земельном участке.

В уведомлении указано на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Костромы, утв. решением Думы города Костромы от ДД.ММ.ГГГГ № 62, земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне коллективных садов (СХ-2), которая выделена для обеспечения правовых условий формирования территорий, используемых в целях удовлетворения потребности населения в выращивании фруктов и овощей, а также отдыха. Организация и застройка территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, раздел земельного участка, предоставленного соответствующему объединению, осуществляются на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории. В отношении территории садоводческого товарищества «Восход-2» проект планировки и проект межевания территории не разрабатывался.

ДД.ММ.ГГГГ по заказу истца кадастровым инженером <данные изъяты> изготовлен технический план здания по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., назначение объекта недвижимости - жилое. По заключению кадастрового инженера в процессе натурного обследования земельного участка с кадастровым номером № был выявлен факт существования жилого дома. Сведения об объекте недвижимости указаны в данном техническом плане на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной собственником земельного участка, на котором расположено здание. Площадь застройки здания - <данные изъяты> кв.м. Разрешенное использование земельного участка, на котором расположен жилой дом, - для индивидуальной жилой застройки, категория земель - земли населенных пунктов. Заказчиком не было предоставлено разрешения на строительство либо уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. Технический план подготовлен для обращения в суд.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Костромы Кузнецову Ю.Г. в отношении его обращения от ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности со ссылкой на те же обстоятельства, которые были указаны в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Кузнецов Ю.Г. обратился в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении здания по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия приостановлены по причине отсутствия технического плана, подготовленного в соответствии с действующим законодательством на основании уведомлений о планируемом строительстве объекта ИЖС и соответствии объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, а также декларации на объект.

В подготовленном кадастровым инженером по заказу Кузнецова Ю.Г. техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ дополнительно указано на наличие инженерных коммуникаций у возведенного жилого дома: электроэнергия, канализация - выгреб, водопровод - колодец, отопление - электричество.

В соответствии со справкой председателя СНТ «Восход-2» от ДД.ММ.ГГГГ Кузнецов Ю.Г., собственник участков № и №, находящихся на территории СНТ «Восход-2», не является членом товарищества, инфраструктурой и имуществом общего садового назначения не пользуется.

Проанализировав законодательство, регулирующее спорные правоотношения в связи с заявленными исковыми требованиями о признании права собственности на самовольно выстроенный на территории садоводческого товарищества жилой дом ( ст. ст. 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действующего до 01.01.2019г., ст. ст. 3, 23 Федерального закона от 29.07.2017г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующего с 01.01.2019г.) с учетом разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд при разрешении спора правомерно исходил из того, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд правильно руководствовался тем, что выстроенный истцом жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью выяснения вопросов о том, допущены ли при возведении спорного объекта недвижимости существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО11 Согласно экспертному заключению № жилой дом обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещения, не нарушает права и законные интересы граждан, используется и пригодно в качестве места постоянного проживания граждан. Спорный объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, имеет полный набор инженерных коммуникаций, необходимых для нормальной эксплуатации, построен в соответствии с требованиями строительных, градостроительных, санитарно-гигиенических, экологических,
противопожарных норм и правил. Параметры жилого дома соответствуют выданной
администрацией <адрес> разрешительной документации. Жилой дом построен на
земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем на праве собственности Кузнецову Ю.Г. Земельный участок находится в границах города Костромы и имеет вид разрешенного использования - дома индивидуальной жилой застройки. Жилой дом имеет два этажа, высоту от уровня земли до верха конька 7 м., процент застройки - 10 %, расстояние от красной линии улицы до жилого дома - 20 м. Все эти показатели соответствуют предельным показателям, установленным градостроительным планом. Вместе с тем истец нарушил ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, до начала строительства должен был получить разрешение, уведомить ответчика о планируемом строительстве жилого дома, однако этого не сделал своевременно. Данное нарушение не является существенным, поскольку градостроительные и строительные нормы и правила, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет. Оценив экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, суд пришел к верному выводу, что оно может быть положено в основу судебного решения.

Доводы ответчика о том, что развитие земельного участка возможно только после разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории, выдвинутые в суде первой инстанции, судом были отклонены. Суд указал, что данные обстоятельства в рассматриваемом случае не являются основанием к отказу в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, доводы апелляционной жалобы, связанные с отсутствием проекта планировки территории и проекта межевания территории, считая несостоятельными.

Суд верно учел возражения истца, что разработка и утверждение данных проектов от истца не зависят, находятся вне его компетенции и не должны выполняться за счет средств истца.

Правильно суд принял во внимание и объяснения председателя СНТ «Восход- 2» ФИО10 о том, что в прошлом году пытались сделать межевание коллективно, но не все изъявили желание, только около половины товарищества согласилось, в основном владельцы участков – это люди пенсионного возраста, и они не видят необходимости делать межевание, часть домов заброшенные, участки – пустующие, их владельцев установить не удалось.

Правомерно суд учел и то, что со стороны СНТ «Восход- 2» возражения по поводу узаканивания выстроенного истцом дома не выдвинуты, общей территорией садового товарищества и его инфраструктурой истец не пользуется, а также то, что спорное жилое строение не является объектом культурного наследия и расположено вне границ охранной зоны города Костромы, за пределами объектов археологического наследия, а разрешенное использование земельного участка позволяет осуществить на нем строительство жилого дома.

При таких обстоятельствах, когда сроки разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории не определены, суд правильно посчитал, что истец, как собственник земельного участка, вправе возводить на принадлежащем ему земельном участке объекты капитального строительства с соблюдением целевого назначения земельного участка, в противном случае данное право истца будет ограничено на неопределенный срок.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что решение суда порождает негативную практику самовольного строительства в г. Костроме, а также аннулирует роль документации по планировке территории, судебной коллегией не принимаются, как не соответствующие действительности. Напротив, данным судебным решением соблюден баланс публичного и частного интереса.

Кроме того, суд верно отметил, что по смыслу положений градостроительного законодательства, в том числе ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проекты планировки территорий должны учитывать существующую застройку территории, т.е. узаканивание жилого дома истца не сделает невозможным выполнение проекта планировки территории в дальнейшем.

Меры по получению разрешения на строительство истец предпринимал. Указанные в уведомлении администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ г. и последующем уведомлении обстоятельства могут быть преодолены только судебным решением. Доводы представителя администрации г. Костромы относительно существования порядка признания помещений жилыми специально созданными в этих целях межведомственными комиссиями, в которую истец не обращался, верно были оценены судом первой инстанции. В этой связи суд указал, что обращение в комиссию не способствовало бы возможности узаконить права истца на спорное строение.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы оснований для отмены или изменения судебного решения не создают. Решение суда, являясь законным и обоснованным, по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 13 декабря 2019 г.,
оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Костромы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: