Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 16 июля 2020г.

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ФИО2 ФИО3 (по доверенности), просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с требованием к ФИО2 о взыскании денежных средств в размере 35000 руб., внесенных по договору найма квартиры в качестве залога, расходов по составлению искового заявления в размере 4000 руб., расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска сослался, что между ним и ответчиком 20.08.2019 был заключен договор найма квартиры, по условиям которого он должен был оплачивать 35000 руб. в месяц, при заключении договора им были внесены 35000 руб. в счет залога за сохранность имущества и соблюдение условий договора. В квартире фактически проживал два месяца, за которые полностью оплатил арендную плату, предупредив ответчика о досрочном расторжении договора, 18.10.2019 передал ключи и съехал с квартиры, поскольку имущество было передано в сохранном виде, нарушений договора не допущено, потребовал возврата внесенного залога, однако ответчик отказался вернуть указанную сумму.

В процессе рассмотрения дела ФИО1 подано заявление об изменении исковых требований, в которых он просил признать договор найма квартиры от 20.08.2019, заключенный между ФИО1 и ФИО2 расторгнутым с 18.10.2019.

Определением Свердловского районного суда г. Белгорода от 16.07.2020 исковые требования ФИО1 в части требований о расторжении договора найма оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.

ФИО2 был предъявлен встречный иск к ФИО1, в котором она просила взыскать убытки в размере 70000 руб., в связи с неоплатой за найм жилого помещения по договору от 20.08.2019 в период с 18.10.2019 по 18.01.2020, а также судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 2300 руб.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, а встречные исковые требования полагал необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не обязан платить за найм жилого помещения после выезда с квартиры и фактического не проживания в ней.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя - ФИО3, который исковые требования ФИО1 не признал, пояснил, что внесенные денежные средства в сумме 35000 руб. в качестве залога были удержаны ФИО2 в счет оплаты ежемесячного платежа за проживание, поскольку согласно условиям договора указанная сумма вносилась как залог в счет надлежащего исполнения договора, однако ФИО1 нарушил условия договора, поскольку самостоятельно расторг договор без предупреждения за 3 месяца, съехал с квартиры, она рассчитывала при заключении договора на длительность договорных обязательств. Встречные исковые требования поддержал, уточнил, что заявленная сумма взыскивается в связи с невнесением платы за найм жилого помещения по договору от 20.08.2019 в период с 18.10.2019 по 18.01.2020.

Решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 в части требования взыскании неосновательного обогащения отказано.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения удовлетворены.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в счет оплаты по договору найма от 20.08.2019 в размере 70000 руб. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2300 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебное заседание явились ФИО1 и представитель И.О.АБ. ФИО3

ФИО2 не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посредством направления извещения смс-сообщением и посредством размещения информации на сайте областного суда, что подтверждается представленными в материалах дела сведениями, при этом об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, обеспечила явку своего представителя, поэтому судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, судебная коллегия не признает доводы апелляционной жалобы убедительными.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

На основании п. п. 1, 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Судом первой инстанции установлено, что 20.08.2019 между И.О.АБ. (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор найма принадлежащего истцу жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком с 20.08.2019 по 20.07.2020.

Месячная оплата за найм по соглашению сторон составляет 35000 руб. и производится не позднее 20 числа каждого месяца, коммунальные услуги оплачиваются отдельно (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.4. при подписании договора наниматель оставляет наймодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора арендатором в размере 35000 руб.

При фактическом освобождении квартиры нанимателем, съезде, сторонами составляется акт возврата имущества. Согласование и подписание обеими сторонами акта возврата имущества является основанием для возврата залога (п. 4.6).

Залог может быть использован по согласию сторон в качестве оплаты за соразмерный ему период аренды, но только перед непосредственным оставлением квартиры нанимателем – съездом (п.4.7).

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу Н.Д.ВБ. произвел оплату за найм квартиры за два месяца проживания с 20.08.2019 по 18.10.2019 в сумме 35000 руб. за каждый месяц.

18.10.2019 года ФИО1 по собственной инициативе съехал с квартиры, передав ключи ответчику, сообщив о расторжении договора, акт приема-передачи имущества не составлялся.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Иных условий об одностороннем расторжении договора, договор найма от 20.08.2019 года не содержал.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что письменного соглашения о досрочном расторжении договора сторонами не составлялось, уведомления о расторжении договора не имеется.

При этом, ФИО1 не отрицал в суде, что никаких письменных уведомлений о расторжении договора он ФИО2 не направлял, предупредив по телефону непосредственно перед днем выезда.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции правильно указал, что фактическое прекращение обязательства одной из сторон по договору, т.е. ФИО1, не свидетельствует о расторжении договора и не освобождает его от обязательств по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции, что ответчик не выполнил требования закона и договора о письменном уведомлении наймодателя о досрочном расторжении договора и передачи ему квартиры, является законным и обоснованным.

Выезд ФИО1 из квартиры и передача ключей 18.10.2019 правильно расценена судом первой инстанции как предупреждение наймодателя о досрочном расторжении договора аренды жилого помещения за три месяца, в связи с чем договор найма жилого помещения мог считаться расторгнутым лишь по истечении трех месяцев с момента предупреждения, согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ, т.е. с 18.01.2020.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, на законных основаниях пришел к выводу, что ФИО1 имеет обязательство по внесению арендной платы за три месяца, то есть за период с 18.10.2019 по 18.01.2020, а денежные средства в сумме 35000 руб., внесенные в качестве залога за надлежащее исполнение договора, подлежат зачету в счет суммы платы за первый месяц, в связи с чем взыскал с пользу ФИО2 взысканию денежные средства в сумме 70000 руб. и отказал в удовлетворении иска ФИО1

Доводы о том, что ФИО1 был вынужден выехать из квартиры в связи с существенным изменением условий договора, в частности увеличением стоимости по оплате коммунальных услуг, несостоятельны, поскольку по условиям договора оплата за коммунальные услуги подлежала оплате отдельно от арендной платы.

Доводы, что ФИО1 должен был оплачивать коммунальные услуги только по счетчикам, а расходы по оплате за общедомовые нужды, отопление, содержание лифта, капитальный ремонт и др.) должен нести собственник жилого помещения, неубедительны.

Положениями части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах возлагается частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса Российской Федерации на всех собственников помещений в таких домах.

Согласно части 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Отсутствие оплаты на постоянной основе коммунальных платежей со стороны ФИО1 свидетельствует о его заблуждении в отношении природы сделки, поскольку договор найма жилого помещения не предполагает освобождения его от уплаты таких платежей.

Доводы, что в сентябре 2019 года ФИО1 оплатил 5750 руб. недостающую сумму за оплату коммунальных платежей, о чем представлена соответствующая квитанция, не могут быть приняты во внимание, поскольку решение суда с него взыскана только арендная плата за жилое помещение.

Кроме того, согласно абзацу 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Как следует из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 28 Постановления Пленума "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", к таким причинам относятся, в частности, необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании, приобщении к делу, исследовании дополнительных (новых) письменных доказательств либо ходатайств о вызове свидетелей, о назначении экспертизы, о направлении поручения; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) по причине пропуска срока исковой давности или пропуска установленного федеральным законом срока обращения в суд без исследования иных фактических обстоятельств дела.

Таким образом, закон содержит конкретные ограничения по представлению в апелляционную инстанцию новых доказательств, что возможно только в случае, когда лицо по уважительным причинам было лишено возможности представить эти доказательства в суд первой инстанции.

Принимая во внимание, что документы, которые приложены ответчиком к апелляционной жалобе, суду первой инстанции без уважительных причин не представлялись, они не могут быть приняты в качестве новых доказательств в суде апелляционной инстанции, и как следствие, служить подтверждением доводов истца.

В приобщении документов, копии квитанции по оплате за коммунальные услуги, распечатке детализации телефонных звонков суд апелляционной инстанции отказывает, поскольку доказательств невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения также быть не могут, поскольку не опровергают выводов суда и не содержат оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, а кроме того, направлены на иное толкование норм права и оценку добытых судом доказательств, надлежащая оценка которым была дана в решении суда первой инстанции, с которой судебная коллегия соглашается. Оснований для иной правовой оценки судебная коллегия не имеет.

Учитывая изложенное, у судебной коллегии отсутствуют основания для отмены либо изменения постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. ст.327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г.Белгорода от 16 июля 2020 г. по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Свердловский районный суд г. Белгорода.

Мотивированный текст изготовлен: 27.11.2020

Председательствующий

Судьи

Определение02.12.2020