Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной и дополнительным апелляционным жалобам представителей ФИО1 (по доверенностям) ФИО2, ФИО3 на решение Заволжского районного суда города Ярославля от 11 сентября 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании авансового платежа в размере <данные изъяты> рублей отказать.

Встречные исковые требования ФИО4, ФИО5 к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи удовлетворить.

Обязать ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить со ФИО4, ФИО5 основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.».

Заслушав доклад судьи Бачинской Н.Ю., судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны и ФИО4, ФИО5 с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны должны были заключить основной договор купли-продажи, где ФИО1 будет выступать покупателем, а ФИО4 и ФИО5 продавцами следующих объектов недвижимости: земельного участка и незавершенного строительством дома, расположенных по адресу: <адрес>.

ФИО1 обратилась в суд к ответчикам ФИО4 и ФИО5 с иском о расторжении указанного предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании авансового платежа по указанному договору в размере <данные изъяты> рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Предварительный договор заключался по причине того, что продавцы должны были оформить свидетельства на право собственности на недостроенный жилой дом. Пунктом 1.7 предварительного договора сторонами было установлено, что стоимость продаваемого имущества определяется сторонами договора в долларах США, фактическая оплата будет производиться покупателем в рублях РФ по официальному курсу Центрального банка РФ на день платежа. Пунктами 1.7.1 и 1.7.2 предварительного договора оговорены стоимость продаваемых объектов недвижимости в размере <данные изъяты> долларов США. На момент заключения предварительного договора курс доллара составлял <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, общая стоимость объектов недвижимости в рублевом эквиваленте составляла <данные изъяты> рублей. На предполагаемый срок заключения основного договора - ДД.ММ.ГГГГ в связи с резким скачком курса доллара (до <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек) стоимость недвижимого имущества в рублевом эквиваленте составляла <данные изъяты> рублей. Полагает, что на момент заключения основного договора в связи с резким изменением курса доллара по отношению к рублю произошло существенное изменение обстоятельств, препятствующих заключению основного договора на условиях, установленных в предварительном договоре купли-продажи, в связи с чем, предварительный договор должен быть расторгнут на основании статьи 451 ГК РФ. Кроме того, в соответствии с п.1.7.3 предварительного договора ФИО1 одному из продавцов (ответчику ФИО4) был уплачен аванс в размере <данные изъяты> рублей, который должен был засчитываться в общую сумму платежа за объект, а при не заключении основного договора – должен возвращаться несостоявшемуся покупателю.

В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО4, ФИО5 предъявили встречные исковые требования о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование встречного иска указали, что в соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора на них как на продавцов объектов недвижимости была возложена обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести государственную регистрацию права собственности (по <данные изъяты> доли за каждым) на незавершенный строительством жилой дом, расположенный на продаваемом земельной участке. Во исполнение данной обязанности ими ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство продаваемого жилого дома. На основании полученного разрешения ДД.ММ.ГГГГ ответчиками было зарегистрировано право общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, кадастровый №, по <данные изъяты> доле за каждым. Срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ они направили уведомление о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи, однако ФИО1 уклоняется от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом постановлено указанное выше решение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23.11.2015 года апелляционная жалоба представителя ФИО1 (по доверенности) ФИО2 на решение Заволжского районного суда города Ярославля от 11 сентября 2015 года оставлена без удовлетворения.

Постановлением президиума Ярославского областного суда от 06.07.2016 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 23.11.2015 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной и дополнительных апелляционных жалобах ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения – об удовлетворении исковых требований ФИО1, отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 Доводы жалоб сводятся к незаконности и необоснованности решения суда.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО4 по доверенности ФИО6 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, обсудив их, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителя ФИО1 по доверенности ФИО3 в поддержание доводов жалоб, а также ФИО4, ее представителя (по доверенности) ФИО6, ФИО5, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части разрешения спора по требования ФИО4, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения.

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда находит, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.

Как следует из положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.

Разрешенный спор в части исковых требований ФИО4, ФИО5 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи положениям части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствуют.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о расторжении договора суд исходил из того, что ФИО1 добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, приняла на себя все права и обязанности, предусмотренные заключенным между сторонами предварительным договором, при этом изменение курса иностранной валюты в Российской Федерации не является существенным изменением обстоятельств и не является основанием для расторжения предварительного договора, в связи с чем, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

С указанным выводом согласиться нельзя, вместе с тем он не привел в целом к неправильному разрешению спора в указанной части.

В соответствии с п.3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия предварительного договора относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п.1 ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Как видно из подписанного сторонами предварительного договора, цена, подлежащая уплате покупателем и являющаяся существенным условием договора купли-продажи недвижимости, была определена в долларах США, что отвечает требованиям ст. 317 ГК РФ.

Вместе с тем в связи с резким ростом в ДД.ММ.ГГГГ курса доллара цена недвижимости, по которой ФИО4 и ФИО5 требовали заключения основного договора, перестала соответствовать той цене, которая была ранее согласована сторонами в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества в ДД.ММ.ГГГГ. Банк России с ДД.ММ.ГГГГ упразднил действовавший механизм курсовой политики, отменив интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины. Названные обстоятельства возникли до заключения основного договора.

Между тем, факт значительного изменения одного из существенных условий договора купли-продажи (цены) был оставлен судом без внимания.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда может быть признано законным и обоснованным только тогда, когда оно основано на доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как установлено частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Конкретный объем таких обстоятельств определяется характером спора и нормами материального права, подлежащими применению при его разрешении.

С учетом содержания примененных судом первой инстанции положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суду в качестве юридически значимых обстоятельств следовало определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом мог быть правильно разрешен вопрос о применении положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем в нарушение указанных выше норм процессуального права ни одно из перечисленных обстоятельств в решении суда, которым разрешен спор по существу не приведено.

В соответствии с пунктом первым статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо наличие одновременно нескольких условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Однако наличия перечисленных условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не проверил.

По условиям предварительного договора, заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ стоимость продаваемых объектов недвижимости определена <данные изъяты> долларов США, что в рублевом эквиваленте соответствовало <данные изъяты> рублей. В связи с тем, что Банк России с ДД.ММ.ГГГГ упразднил действовавший механизм курсовой политики, отменив интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины в ДД.ММ.ГГГГ курс доллара резко возрос, стоимость продаваемых объектов недвижимости возросла на <данные изъяты> % и на момент рассмотрения спора составляет более <данные изъяты> рублей. Такое изменение обстоятельств, заключая предварительный договора ФИО1 предвидеть, не могла.

Указанные обстоятельства поставлены на обсуждение сторон в суде апелляционной инстанции.

ФИО4, ее представитель (по доверенности) ФИО6, ФИО5 в суде апелляционной инстанции ссылались на то, что в суде первой инстанции они были готовы заключить основной договор купли-продажи по курсу доллара, который имел место на момент заключения предварительного договора, вместе с тем ФИО1 от заключения договора уклоняется, взятые на себя обязательства не исполняет.

В суд апелляционной инстанции стороной Продавца представлен проект договора от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО4, ФИО5 продают ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м и незавершенный строительством жилой дом (процент готовности <данные изъяты>%), кадастровый № с пристройками, уборной и забором, по адресу: <адрес> за <данные изъяты>. Указанная сумма соответствует рублевому эквиваленту <данные изъяты> долларов США на дату заключения предварительного договора (ДД.ММ.ГГГГ) <данные изъяты> х <данные изъяты>.

В связи с чем, существенное изменение обстоятельств, на которое ссылалась сторона Покупателя при предъявлении требований о расторжении предварительного договора в суде первой инстанции, отпало.

На какое-либо иное существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора, которое могло бы являться основанием для изменения или расторжения договора, ФИО1 не ссылалась.

Совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для расторжения договора отсутствует.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора по основаниям, заявленным в иске не имеется. Не приведено таких обстоятельств и в суде апелляционной инстанции.

С учетом отсутствия оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ являются несостоятельными и доводы жалобы в части незаконности и необоснованности решения суда об отказе во взыскании авансового платежа в размере <данные изъяты> рублей. Указанный платеж, как в предварительном, так и основном договоре от ДД.ММ.ГГГГ учтен в счет платежей по договору купли-продажи.

Довод жалобы со ссылкой на положения статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о пропуске ФИО4 и ФИО5 срока обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора является несостоятельным и отклоняется судебной коллегией.

В соответствии с положениями части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

По смыслу данной нормы суд не вправе по собственной инициативе применять исковую давность, если вопрос об этом не ставится заинтересованной стороной.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что ФИО1 до вынесения судом решения заявляла о пропуске ФИО4, ФИО5 срока обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора. Такое ходатайство не было заявлено и в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>).

При этом из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ от представителя истицы ФИО2 поступили возражения на указанный протокол судебного заседания, в которых он просит отразить его позицию о пропуске ФИО4 и ФИО5 срока исковой давности, якобы, приведенную им в реплике от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением судьи Заволжского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ замечания представителя истца ФИО2 на протокол судебного заседания отклонены.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований ставить под сомнение указанное определение судьи, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о неправильном указании в протоколе судебного заседания выступлений участников процесса являются несостоятельными.

Кроме того, рассматривая указанный довод апелляционной жалобы, судебная коллегия принимая во внимание, что срок заключения основного договора был установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, начальным моментом течения срока исковой давности в отношении заявленных требований является ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, предусмотренный статьей 429 ГК РФ шестимесячный срок обращения с требованиями о понуждении к заключению основного договора в данном случае заканчивается ДД.ММ.ГГГГ.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ (то есть в пределах указанного срока) ФИО4 и ФИО5 обратились в Некрасовский районный суд Ярославской области (то есть по надлежащей территориальной подсудности) с иском к ФИО1 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данное исковое заявление было принято судом к производству ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем, определением судьи Некрасовского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО4 и ФИО5 оставлено без рассмотрения.

Встречное исковое заявление ФИО4 и ФИО5 в рамках настоящего гражданского дела подано в Заволжский районный суд города Ярославля ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), то есть в период нахождения гражданского дела по аналогичному иску ФИО4 и ФИО5 в производстве Некрасовского районного суда Ярославской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Таким образом, в течение срока исковой давности по требованию ФИО4 и ФИО5 о понуждении ФИО1 к заключению основного договора купли-продажи не подлежит включению время с момента подачи искового заявления в Некрасовский районный суд Ярославской области (ДД.ММ.ГГГГ) по момент оставления судом этого искового заявления без рассмотрения (ДД.ММ.ГГГГ). Встречное исковое заявление в рамках дела, рассматривавшегося Заволжским районным судом города Ярославля, подано в пределах этого срока; то есть на момент его подачи срок исковой давности истекшим признан быть не может.

При указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о пропуске ФИО4 и ФИО5 срока обращения в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора не могут служить основанием для отмены принятого судом решения.

Доводы дополнительной апелляционной жалобы о незаключенности предварительного договора по мотиву несогласования его предмета и цены, судебная коллегия отклоняет.

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 5 той же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Из содержания предварительного договора следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 с одной стороны и ФИО4, ФИО5 с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны должны были заключить основной договор купли-продажи, где ФИО1 будет выступать покупателем, а ФИО4 и ФИО5 продавцами следующих объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м и незавершенного строительством жилого дома (процент готовности <данные изъяты>%), с пристройками, уборной и забором, расположенные по адресу: <адрес>. Цена продаваемого имущества составляет <данные изъяты> долларов США и отражена в п. 1.7.1 и 1.7.2 предварительного договора.

Оценивая предмет предварительного договора, судебная коллегия полагает, что при заключении ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора стороны ФИО4, ФИО5 и ФИО1 достигли соглашения о том, в отношении какого земельного участка и незавершенного строительством дома в последующем будет заключен договор купли-продажи, то есть и покупатель, и продавец достигли согласования при определении предмета основного договора и его цены.

В проекте договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, представленного стороной Продавца в суд апелляционной инстанции существенные условия договора, определенные предварительным договором остались неизменными.

Ссылки в жалобе на проект договора купли-продажи, предоставлявшегося стороной Продавца в рамках рассмотрения иного спора между ФИО4, ФИО5 и ФИО1, судебная коллегия отклоняет, поскольку он предметом исследования и оценки суда первой инстанции не являлся, и не рассматривался в качестве проекта договора в рамках рассмотрения настоящего спора.

Ссылки в жалобе на то, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи право собственности продавцов не было зарегистрировано в установленном законодательством порядке, а потому договором подразумевалось приобретение будущей недвижимой вещи, которая сторонами не была определена, являются не состоятельными.

Из содержания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО4 и ФИО5 являются собственниками незавершенного строительством жилого дома на основании решения Некрасовского районного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Решением суда, каждому из них в порядке раздела совместно нажитого имущества передано по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на продаваемый незавершенный строительством жилой дом.

Из материалов дела и пояснений сторон в суде первой инстанции следует, что предварительный договор был заключен только потому, что у продавцов не было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом, в связи с чем, пунктом 1.4 предварительного договора на Продавцах была обязанность в срок до ДД.ММ.ГГГГ осуществить государственную регистрацию права собственности ( по <данные изъяты> доле за каждым) и заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор.

На момент заключения предварительного договора незавершенный строительством жилой дом с <данные изъяты> % готовности был создан, предмет сделки, и его цена сторонами были определены. Продавцы свою обязанность, предусмотренную пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи, о регистрации права собственности на продаваемый объект недвижимости выполнили.

При установленных обстоятельствах, довод жалобы о неопределенности приобретаемого объекта недвижимости, является несостоятельным.

Доводы жалобы, что ФИО1, заключая предварительный договор, исходила из намерений приобрести по сделке объект недвижимости состояния 100 % готовности, а соответственно ФИО4 и ФИО5 до окончания расчетов по срокам, отраженным в предварительном договоре должны были достроить объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку содержание предварительного договора таких условий не содержит. Объектом продажи являлись земельный участок и жилой дом, незавершенный строительством (процент готовности <данные изъяты>%), с пристройками, уборной и забором.

Доводы жалобы о несогласованности предмета договора, в том числе по мотиву того, что не отражены характеристики дома, его площадь, этажность материал из которого он возведен и прочие, судебная коллегия отклоняет.

Незавершенный строительством объект таких характеристик в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 10 февраля 2012 года N 52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке» содержать не может.

Кроме того судебная коллегия принимает во внимание, что исходя из заявленных ФИО1 исковых требований, предмет и цена договора для истца были понятными и очевидными, на обстоятельства незаключенности договора как в суде первой инстанции, так и при апелляционном рассмотрении дела ДД.ММ.ГГГГ истец не ссылался.

Разрешая исковые требования ФИО4 и ФИО5 к ФИО1 о понуждении заключить договор купли продажи спорных объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

С указанным выводом судебная коллегия соглашается, считает его правильным.

Вместе с тем, возлагая на ФИО1 обязанность заключить с ФИО4 и ФИО5 договор купли-продажи на условиях предварительного договора, суд не учел положения пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Указанное требование закона судом при вынесении решения соблюдено не было, условия договора купли-продажи объектов недвижимости в решении суда не отражены, кроме того, сроки заключения договора, отраженные в условиях предварительного договора истекли.

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу и принятием по делу в указанной части нового решения.

Стороной Продавца представлен проект основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого ФИО4, ФИО5 продают ФИО1 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель, земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м и незавершенный строительством жилой дом (процент готовности <данные изъяты>%), с пристройками, уборной и забором,, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, Диево-Городищенский сельский округ, <адрес> за <данные изъяты>.

Цена продаваемых объектов недвижимости в рублевом эквиваленте соответствует <данные изъяты> долларов США, определенных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ по его курсу на день подписания договора (<данные изъяты> рублей х <данные изъяты>).

Продавец ФИО4 продает принадлежащую ей <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли незавершенного строительством жилого дома и <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли земельного участка.

Продавец ФИО5 продает принадлежащую ему <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли незавершенного строительством жилого дома и <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли земельного участка.

Условиями п.4.1 Договора в пользу ФИО4 учтен первый платеж в размере <данные изъяты> рублей, уплаченный на момент заключения договора. Оплату по договору Покупатель должен произвести Продавцам <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно в срок не позднее семи дней с момента заключения договора.

Позицию апеллянта об изменении сроков оплаты по договору, судебная коллегия отклоняет.

Срок оплаты, определенный сторонами в предварительном договоре истек. При этом невозможность реализации сроков оплаты, определенных в предварительном договоре, произошла по вине ФИО1, которая уклоняется от заключения основного договора.

Определенный в проекте договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок оплаты не противоречит положениям статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса, которые приведены выше.

Из материалов дела следует, что сторона Продавца свои обязательства в рамках предварительного договора купли-продажи исполнила, намерена заключить основной договор купли-продажи, но сторона ответчика от заключения договора уклоняется, между тем, ответчиком не оспаривалось, что предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости был им подписан.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ФИО1 приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями в предварительном договоре, полностью воспроизведеными в проекте договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Позиция апеллянта о том, что ему не может быть навязано имущество, указанное в предварительном договоре, поскольку будет нарушен принцип справедливости и баланс интересов участников правоотношений, судебная коллегия отклоняет.

В пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, ФИО1 тем самым выразила свою волю на приобретение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

Кроме того, из пояснений ФИО4, ФИО5 в судебной коллегии следует, что на продаже спорных объектов недвижимости сторона ФИО1 настаивала на протяжении нескольких лет, в большей степени их интересовал земельный участок, поскольку на соседнем земельном участке с ДД.ММ.ГГГГ она возводила дом. Имела полное представление о предмете договора купли продажи, коммуникациях имеющихся в доме и отделке. В связи с намерениями А-вых приобрести спорный объект недвижимости они разрешили ездить строительной технике по их земельному участку для строительства дома, снять граничащий с участком ФИО1 ограждение.

Указанные обстоятельства автором жалобы не оспариваются и подтверждены документально.

Судебной коллегией обозревались запрошенные из Кировского районного суда материалы гражданского дела № года по иску ФИО7 и ФИО5 к ФИО1 о взыскании денежных средств.

Согласно выписок и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 в собственность зарегистрирован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м и незавершенный строительством жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> (<данные изъяты>). Согласно отчета специалиста ООО «<данные изъяты>» стоимость незавершенного строительством жилого дома, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., общая площадь <данные изъяты> кв.м составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м - <данные изъяты> рубля ( <данные изъяты>).

Объекты недвижимости, находящиеся в собственности ФИО1 расположены рядом с объектами недвижимости, являющимися предметом предварительного договора купли-продажи.

При установленных обстоятельствах доводы жалобы о несогласованности предмета договора купли-продажи и его цены, а также отсутствии представления о продаваемом объекте недвижимости не могут быть приняты во внимание судебной коллегии.

Также не заслуживают внимания доводы апеллянта о расторжение брака ФИО1, наличие у нее двух несовершеннолетних детей, поскольку эти обстоятельства имели место до заключения предварительного договора.

Доводы жалобы со ссылкой на имеющуюся в рамках обозреваемого судебной коллегией гражданского дела оценки объектов недвижимости, которые являются предметом предварительного договора, выполненной специалистом ООО «<данные изъяты>», согласно которой общая их стоимость составляет <данные изъяты> рублей, потому цена в договоре не соответствует реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, судебная коллегия отклоняет, поскольку стороны были свободны в определении условий договора, в том числе и о цене.

Кроме того, в суде первой инстанции эти обстоятельства не были предметом спора.

Иные доводы жалобы со ссылкой на строительные недостатки дома и забора, которые нуждаются в ремонте остаются за пределами предмета и оснований заявленных требований, а потому не принимаются во внимание и не оцениваются судебной коллегией.

Ссылка в апелляционной жалобе на материальное положение ФИО1 и, как следствие, на невозможность исполнения решения суда является несостоятельной, поскольку материальное положение должника по смыслу гражданского законодательства основанием для освобождения от исполнения обязательств не является.

Иные доводы жалобы, выражающие несогласие с принятым решением и утрате интереса ФИО1 в приобретении объектов недвижимости, основанием к отказу в удовлетворении исковых требований ФИО4 и ФИО5 не являются.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 11.09.2015 года в части удовлетворения исковых требований ФИО4, ФИО5 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отменить, принять в указанной части новое решение.

Обязать ФИО1 заключить со ФИО4, ФИО5 основной договор купли-продажи недвижимого имущества:

- земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>;

- незавершенного строительством жилого дома, назначение: объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, процент готовности <данные изъяты>%, с пристройками, уборной и забором на условиях, что:

Продавец ФИО4 продает принадлежащие ей <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом за <данные изъяты> рублей, из которых:

- <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли незавершенного строительством жилого дома;

-<данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли земельного участка.

Продавец ФИО5 продает принадлежащие ему <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом за <данные изъяты> рублей, из которых:

- <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли незавершенного строительством жилого дома;

- <данные изъяты> рублей стоимость <данные изъяты> доли земельного участка с сохранением всех условий по договору от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося неотъемлемой частью решения.

Председательствующий

Судьи