Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России», ФИО2, АО «Российский аукционный дом» о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя ПАО «Сбербанк России» - ФИО3,

по апелляционной жалобе ФИО2,

на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 30 октября 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ПАО «Сбербанк России», ФИО2, АО «Российский аукционный дом» о признании недействительными торгов по реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными торги от 22 февраля 2018 года по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от 01 марта 2017 года – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., кадастровый номер №:3841.

Признать недействительным договор купли-продажи от 01 марта 2018 года, заключенный с ФИО2 по итогам торгов от 22 февраля 2018 года, признанных недействительными.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО2 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200026:3841.

Возвратить в собственность ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., кадастровый номер 70:21:0200026:3841».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, мотивируя тем, что в феврале –марте 2017 года между ООО НПО «ЭПРИС» и ПАО «Сбербанк России» в лице отделения № 8646 Сибирского банка заключены 3 кредитных договора на общую сумму 6 000 000 руб. В целях обеспечения исполнения обязательства ООО НПО «ЭПРИС» по кредитному договору от 01.03.2017 г. на сумму 2 100 000 руб. ФИО1 по договору ипотеки от 01.03. 2017 г. в залог предоставлено банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: г<адрес> пом. 1001-1004 первый этаж площадь 106,3 кв.м. При этом, на 01 марта 2018 года по выписке из ЕГРП истице стало известно, что банк во внесудебном порядке реализовал данное недвижимое имущество, путем проведения торгов, заключен договор купли-продажи от 01.03.2018 г. с покупателем ФИО2, который стал новым собственником спорного имущества. Истец полагает, что указанные сделки не соответствуют закону, поскольку истец, являясь собственником, никаких уведомлений о предстоящих торгах не получала, банк не уведомлял о проведении торгов, как формировалась начальная продажная цена не известно, нет сведений о порядке проведения торгов, торги проведены с существенными нарушениями норм права. В результате незаконных действий банка, истец лишена права собственности на спорное имущество, в связи с чем, просит признать недействительными торги по реализации во внесудебном порядке предмета залога по договору ипотеки от 01.03.2017 г. – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., признать недействительным договор купли-продажи от 01.03.2018 г., заключенный между банком и ФИО2, применив последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО2, возвратив в собственность истца нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе с учетом дополнений к ней представитель ПАО «Сбербанк России» - ФИО3 ставит вопрос об отмене решения суда. Указывает на то, что незначительные нарушения на торгах сами по себе не должны являться безусловным основанием для признания их недействительными. ФИО1 была надлежащим образом уведомлена о начале процедуры внесудебной реализации имущества, а тот факт, что она не была уведомлена конкретно о дате торгов не является существенным нарушением проведения торгов и основанием для признания их недействительными; информация о торгах была доведена организатором торгов до широкого круга лиц, а норма права об обязательном размещении информации о проведении торгов на официальном сайте РФ в сети «Интернет» не применяется к внесудебному порядку реализации торгов, что прямо указано в п. 12 ст. 59 Федерального закона Об ипотеке; проводимые торги проводились с соблюдением принципа территориальности, поскольку на торги было выставлено два лота имущества, принадлежащего Черновой, один из которых расположен в г. Красноярске; действующее законодательство не содержит запрета на проведение аукциона по голландской методике, имущество было реализовано выше цены отсечения (на повышение было 17 шагов); выводы суда об отсутствии конкуренции основаны на законе, который не применим к возникшим правоотношениям. Кроме того, суд применил одностороннюю реституцию, поскольку запись об ипотеке оказалась погашенной без исполнения залогодателем своих обязательств, вытекающих из договора ипотеки, суд не указал на возврат покупателю денежных средств по договору купли-продажи, а также не восстановил запись об ипотеке в пользу залогодержателя.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное. Указывает на неверный вывод суда о том, что ФИО1 была лишена права собственности на недвижимое имущество в результате неправомерных действий Банка и организатора торгов, поскольку ФИО1 утратила право собственности на заложенное имущество в соответствии с законом и договором залога, и виновата в этом сама ФИО1 и должник по договору об ипотеке. Указывает, что он узнал о торгах на сайте «Авито», позвонив по указанному телефону, договорился с арендатором помещения осмотреть его, и осмотр объекта согласовывался с истцом, таким образом ФИО1 не могла не знать о реализации имущества. Также считает недопустимым принимать решение о признании торгов недействительными основываясь лишь на формальных нарушения положений о реализации заложенного имущества, а вывод суда об отсутствии конкуренции является необоснованным и надуманным.

В отзыве на апелляционные жалобы представитель ответчика АО «Российский аукционный дом» - ФИО4 указывает на обоснованность доводов апелляционных жалоб, полагает, что решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в иске.

В возражениях на апелляционные жалобы истец ФИО1, ее представитель ФИО5, представитель третьего лица ООО НПО «ЭПРИС» просят в удовлетворении апелляционных жалоб отказать в полном объеме.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в полном объеме, согласно ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя ПАО «Сбербанк России» - ФИО6, поддержавшую доводы апелляционных жалоб, представителя истца ФИО1 – ФИО5, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01 марта 2017 г. между ФИО1 (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель, кредитор) заключен договор ипотеки, согласно которому ФИО1 передает в залог банку принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., в обеспечение обязательств заемщика ООО НПО «ЭПРИС» по кредитному договору от 01.03.2017 г., заключенному с ответчиком, на сумму 2 100 000 руб. Оценочная стоимость объекта недвижимости установлена сторонами в сумме 4 780 000 руб. (п.1.4 договора ипотеки). Согласно п. 6.1. договора ипотеки от 01.03.2017 г. стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога, осуществляется по Приложению №1, которое является неотъемлемой частью договора. В Приложении №1 установлено, что предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем посредством продажи с торгов (открытый аукцион), проводимых в соответствии с законодательством РФ (п.4).

Право собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., подтверждается выпиской из ЕГРП.

23.10.2017 г. между ПАО «Сбербанк России» (доверитель) и АО «Российский аукционный дом» (поверенный) заключен договор поручения № 28К, по которому Банк поручил поверенному совершать от его имени юридические и фактические действия по продаже объектов, находящихся в залоге доверителя, в том числе на спорное нежилое помещение (п.1.2.2. договора). Продажа объектов осуществляется на торгах в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений с применением метода повышения начальной цены продажи («английский аукцион») либо с применением метода понижения начальной цены («голландский аукцион»), по цене и в порядке, предусмотренным настоящим договором (п.2.1.) Начальная цена спорного нежилого помещения устанавливается в размере 4 780 000 руб., минимальная цена (цена отсечения) составляет 2 390 000 руб., сумма задатка 100 000 руб., шаг на повышение: 30 000 руб., шаг на понижение 478 000 руб., то есть условием продажи объектов сторонами заранее установлен метод понижения начальной цены («голландский аукцион»).

Дополнительным соглашением №1 от 24.11.2017 г. к договору поручения от 23.10.2017 г. №28К сторонами изменена начальная цена спорного объекта недвижимости, установлена начальная цена продажи спорного нежилого помещения в сумме 4 302 000 руб., минимальная цена отсечения устанавливается в размере 2 151 000 руб., сумма задатка 100 000 руб., шаг на повышение 30 000 руб., шаг на понижение 430 200 руб.

Согласно отчету №1216/17 г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 10.10.2017 г. величина рыночной стоимости объекта на дату оценки составляет 4 780 000 руб., ликвидационная стоимость спорного объекта составила 3 960 000 руб.

Оценка начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, залогодержателем не производилась, в материалы дела не представлена, сторона ответчика ПАО «Сбербанк России» ссылалась на проведение оценки перед торгами только в соответствии с отчетом №1216/17 г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 10.10.2017 г.

20.10.2017 г. ФИО1 получено лично требование Банка о досрочном возврате суммы кредита, на 20.10.2017 г. долг перед банком составил 5 619 097,85 руб. В случае не погашения задолженности банк сообщил о проведении следующих мероприятий: взыскании задолженности в судебном порядке, обращении взыскания на предметы залога.

28.10.2017 г. Банк направил в Свердловский районный суд г. Красноярска исковое заявление к ответчикам ООО НПО «ЭПРИС», ФИО1, ФИО7 о взыскании суммы долга по кредитам, обращении взыскания на предметы залога, включая обращение взыскания на спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., 06.11.2017 Свердловским районным судом г. Красноярска указанный иск принят к производству суда.

14.11.2017 г. ФИО1 получила лично уведомление залогодержателя, удостоверенное нотариусом, в котором банк предложил в течение 7-ми дней с момента получения данного уведомления исполнить обязательство, обеспеченное залогом, возвратив банку денежные средства в размере 2 046 070,04 руб. Также в этом уведомлении банк предупредил, что предмет ипотеки может быть реализован залогодержателем посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с законодательством РФ. Начальная цена заложенного имущества составит 2 390 000 руб. В случае неисполнения обязательств должником, будет обращено взыскание на предмет ипотеки, путем совершения нотариусом исполнительной надписи на договоре о залоге. Иной информации о торгах в уведомлении не указывалось.

29.11.2017 г. нотариусом совершена исполнительная надпись, проставлена на договоре ипотеки, по взысканию в пользу Банка задолженности с ФИО1 на 31.10.2017 г. в сумме 2 046070,04 руб., за счет обращения взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки от 01.03.2017 г.

Согласно протоколу проведения торгов от 22.02.2018 г. торги в отношении спорного объекта, расположенного в г. Томске, проводились 22.02.2018 г. в 15 ч. 00 мин. по адресу <адрес> извещение о проведении торгов опубликовано в журнале «Каталог Российского аукционного дома», а также размещено на сайте организатора торгов - www.аuction-house.ru. Начальная цена спорного объекта составила 4 302 000 руб., цена отсечения 2 151 000 руб., шаг на повышение 30 000 руб., шаг на понижение 430 200 руб. «голландский аукцион».

Участие в торгах приняли 3 человека, победителем торгов признан ФИО2, цена приобретения 2 661 000 руб.

Торги проведены на основании договора поручения №28К от 23.10.2017 г., с учетом дополнительных соглашений №1 от 24.11.2017 г., и №2 от 15.01.2018 г.

С 14.03.2018 г. право собственности на спорное нежилое помещение перешло к ФИО2, согласно данным ЕГРП, по договору купли-продажи от 01.03.2018 г.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, указав на то, что в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушений процедуры проведенных ответчиками 22.02.2018 года торгов по реализации имущества, принадлежащего залогодателю ФИО1 Восстановление нарушенных прав ФИО1, которая в результате неправомерных действий Банка и организатора торгов была лишена права собственности на недвижимое имущество, возможно путем применения последствий недействительности сделки, заключенной на торгах с покупателем ФИО2

Судебная коллегия соглашается с вышеназванными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также положениям действующего законодательства, регулирующим настоящие правоотношения.

Общие правила организации и порядка проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 данной статьи торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом (пункт 5 статьи 447 ГК РФ).В силу положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

По смыслу пункта 1 статьи 449 ГК РФ нарушения порядка проведения торгов признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 339 указанного кодекса предусматривает право сторон предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 340 названного кодекса стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 7 статьи 349 поименованного кодекса соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных данным кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

Положениями статьи 350.1 ГК РФ урегулирована реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке.

Так, в силу пункта 1 данной статьи, в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что в целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества залогодателем.

Согласно пункту 4 статьи 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке, в редакции, действовавшей на 12 мая 2016 г.) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (пункты 1 и 1.1 статьи 9 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 2 статьи 55 Закона об ипотеке, реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 данного Федерального закона. В случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, одним из способов реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 56 Закона об ипотеке, порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Как следует из приложения 1 договора ипотеки от 01.03.2017 года, сторонами достигнуто только соглашение, подтверждающее установленное в пункте 7 статьи 349 ГК РФ право залогодержателя выбрать один из двух способов реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 350.1 ГК РФ (продажа предмета залога с торгов; оставление залогодержателем предмета залога за собой), и данные условия не содержат соглашение сторон о правилах проведения торгов по продаже заложенного имущества, за исключением указания сторонами на проведение открытого аукциона в соответствии с законодательством Российской Федерации организатором торгов, избранным залогодержателем без согласования с залогодателем.

Наличие иного соглашения между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1, предусматривающего правила (порядок) проведения торгов по продаже заложенного имущества, судом не установлено, и как следует из содержания договора ипотеки, в этом договоре не имеется условий о правилах (порядке) проведения открытого аукциона, согласованных залогодержателем и залогодателем.

Доводы ответчика ПАО «Сбербанк России» о том, что залогодержатель по собственному усмотрению, без заключения соглашения с залогодателем, вправе определить правила (порядок) проведения торгов по продаже заложенного имущества в случае обращения на него взыскания во внесудебном порядке, в том числе путем заключения залогодержателем договора с организатором торгов, предусматривающего применение метода понижения начальной цены лота, основаны на неправильном применении взаимосвязанных положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 350.1 ГК РФ, а также абзаца третьего пункта 2 статьи 56 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми правила (порядок) проведения торгов по продаже заложенного имущества могут быть определены в соглашении между залогодержателем и залогодателем, при этом условия такого соглашения должны соответствовать предписаниям ГК РФ, Закона об ипотеке, которыми на момент заключения соглашения установлены обязательные правила (императивные нормы), регламентирующие порядок проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Отклоняя такие доводы ответчика, суд верно указал на то, что ФИО1 не является стороной договора поручения № 28К, заключенного 23.10.2017 года между ПАО «Сбербанк России» и АО «Российский аукционный дом». В решении суда дана надлежащая правовая оценка условиям данного договора и дополнительных соглашений №1 от 24.11.2017 года и №2 от 15.01.2018 года о проведения торгов в форме открытого аукциона с применением метода понижения начальной цены лота применительно к положениям пункта 3 статьи 308 ГК РФ, устанавливающего, по общему правилу, что обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с положениями статьи 59 Закона об ипотеке реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени (пункт 1).

К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 данного Федерального закона (пункт 12).

Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 указанного Федерального закона (пункт 13).

Таким образом, правила статьи 58 Закона об ипотеке, устанавливающие основания, порядок и последствия признания публичных торгов несостоявшимися, подлежат применению и в случае продажи предмета залога с торгов в форме открытого аукциона при реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

Последствия признании первых торгов несостоявшимися определены в пунктах 2 и 3 статьи 58 Закона об ипотеке.

Так, согласно пункту 2 статьи 58 названного Федерального закона, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное данным пунктом, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 2 этой же статьи, снижается на пятнадцать процентов.

Таким образом, положениями пункта 2 статьи 350.2 ГК РФ, а также пункта 1 статьи 58 и пункта 13 статьи 59 Закона об ипотеке, установлены обязательные требования к порядку (правилам) проведения торгов по продаже заложенного имущества, в том числе в случаях обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке, предусматривающие объявление торгов несостоявшимися, если на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены задолженного имущества.

При этом, выигравшим торги признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество (пункт 4 статьи 447 ГК РФ, пункт 6 статьи 57 и пункт 12 статьи 59 Закона об ипотеке).

При таких обстоятельствах, принимая по делу решение об удовлетворении иска ФИО1, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке путем проведения торгов в форме открытого аукциона с применением метода последовательного снижения начальной продажной цены заложенного имущества и определения по результатам торгов их победителем участника, предложившего цену на половину сниженную по сравнению с начальной продажной ценой, что непосредственно могло повлиять на объем исполнения обязательств по основному кредитному договору

Кроме этого, суд правомерно указал на нарушения залогодержателем и организатором торгов положений п.п. 4-5,7 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) ввиду отсутствия надлежащего извещения залогодателя о начале процедуры торгов и отсутствия надлежащей публикации извещения о проведении торгов в официальном периодическом издании по месту нахождения заложенного имущества.

Поскольку установлено, что торги проведены с нарушением требований законодательства, нарушения являются существенными, нарушающими права и законные интересы истца, результаты торгов, а также договор от 01.03.2018 года купли-продажи реализованного имущества, заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, правомерно признаны судом первой инстанции недействительными.

Применяя вторую часть двусторонней реституции, суд первой инстанции правильно восстановил нарушенные права залогодателя ФИО1, как собственника. При этом, восстановление права собственности на спорное имущество не препятствует обращению взыскания на него при проведении торгов, в том числе и публичных, в установленном законом порядке.

Вместе с тем, судом допущены нарушения при применении последствий признания торгов и заключенного по их результатам договора недействительными.

Так, судом применены положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 153 названного кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 2 статьи 237 этого же кодекса право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Таким образом, проведение публичных торгов по продаже имущества должника направлено на прекращение прав должника в отношении принадлежащего ему имущества, на возникновение права на это имущество у победителя торгов, уплатившего соответствующую цену, на возникновение у взыскателя (взыскателей) права на денежные средства, полученные в результате продажи имущества должника на торгах.

То обстоятельство, что в силу принудительного характера продажи имущества от имени продавца выступает не собственник этого имущества, а организатор торгов, у которого не возникает право собственности ни в отношении продаваемого имущества, ни в отношении вырученных от продажи средств, существа указанных выше многосторонних отношений не меняет, равно как и то, что получатели денежных средств - кредиторы должника - могут быть и прямо не названы в договоре, заключаемом по результатам проведения торгов.

По результатам торгов спорное имущество перешло к победителю торгов ФИО2, при этом организатор торгов АО «Рад» всю вырученную на торгах сумму, за вычетом вознаграждения за работу по проведению этих торгов, в размере 2661000 руб. перечислило взыскателю (Банку).

Сославшись на положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд возвратил имущество ФИО1, оставив у взыскателя полученные им от продажи спорного имущества денежные суммы.

Между тем, по смыслу положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате сторон в первоначальное положение, денежные средства должны быть возвращены тем лицом, которым они получены по результатам торгов - взыскателем, имущество должно быть возвращено в собственность залогодателя, но с восстановлением обременений, снятых в процессе его реализации, а также должна быть восстановлена возможность обращения взыскания на данное имущество, в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, в установленном законом порядке.

С учетом допущенных судом первой инстанции ошибок в применении норм материального права, судебная коллегия полагает необходимым обжалуемое решение суда изменить, дополнив резолютивную часть решения указанием на взыскание с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 денежных средств в размере 2 661 000 рублей и восстановление в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО «Сбербанк России» записи об ограничении (обременении) права в виде ипотеки по договору от 01 марта 2017 года, заключенного между залогодержателем ПАО «Сбербанк России» и залогодателем ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 30 октября 2018 года – изменить, дополнив резолютивную часть решения следующим указанием.

Взыскать с ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 денежные средства в размере 2 661 000 рублей.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО «Сбербанк России» запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки по договору от 01 марта 2017 года, заключенного между залогодержателем ПАО «Сбербанк России» и залогодателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения г. Красноярск, – нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> пом. 1001-1004 первый этаж, площадь 106,3 кв.м., кадастровый номер №:3841.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ПАО «Сбербанка России» и ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: