Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 30 августа 2017 года дело по апелляционным жалобам Администрации Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области, Администрации Любинского муниципального района Омской области на решение Любинского районного суда Омской области от 26 июня 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Г.Ю. к администрации Любинского городского поселения о признании незаконным отказ администрации в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить долгосрочный договор аренды земельного участка удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Любинского городского поселения от 06.04.21017 года № <...> в продлении договора аренды земельного участка № № <...> от 27.03.2012 г.

Обязать администрацию Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области заключить с Г.Ю. договор долгосрочной аренды земельного участка из земель населенных пунктов, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с кадастровым номером № <...>, общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: р.<...>, сроком на 20 лет.

Взыскать с администрацию Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области в пользу Г.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (Триста) рублей».

Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

<...> Г.Ю. обратилась в суд с иском к администрации Любинского городского поселения, указав, что на основании договора аренды земельного участка №№ <...> от 27.03.2012, заключенного между ней и ответчиком, она арендует земельный участок с кадастровым номером № <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, площадью 1000 кв. м, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровом паспорте. Земельному участку присвоен почтовый адрес, получено разрешение на строительство. На участке она возвела объект незавершенного строительства, степенью готовности 7%. С целью осуществления государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект она за две недели до истечения договора аренды обратилась к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора, однако в продлении срока ей было отказано. Просила признать незаконным отказ администрации Любинского городского поселения от 06.04.21017 в продлении договора аренды земельного участка № № <...> от 27.03.2012, обязать ответчика заключить договор долгосрочной аренды указанного земельного участка сроком на 20 лет, взыскать с ответчика госпошлину в размере 300 рублей.

В судебном заседании истец <...> Г.Ю. исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным основаниям. Пояснила, что на земельном участке уже проведены работы по подготовке фундамента, она понесла затраты на межевание земельного участка, получен технический план на объект незавершенного строительства, оплачены работы по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям, на земельном участке установлена электроустановка. Сумма произведенных затрат составила 101293 рубля. Работы по строительству приостановлены в связи с материальными трудностями.

Представитель ответчика администрации Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области Шевчук Д.С. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, полагал, что истец не имеет прав на продление договора аренды, так как не является собственником объекта незавершенного строительства.

Представитель третьего лица администрации Любинского муниципального района Омской области Шевцов И.И. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении искового заявления в полном объеме.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Администрация Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области просит решение суда отменить, принять новое. Считает, что спор подлежал рассмотрению в ином судебном порядке, поскольку вытекает из административных правоотношений. Доказательств, что <...> Г.Ю. является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, не представлено. Вывод суда о принадлежности объекта незавершенного строительства истцу основан лишь на представленном техническом плане ГП «Омский центр ТИЗ», однако из плана следует, что истец является лишь его заказчиком. При обращении в администрацию <...> Г.Ю. не было предоставлено документов, подтверждающих, что она является собственником недвижимости и данный объект является объектом незавершенного строительства, поэтому отказ администрации в продлении договора аренды является законным и обоснованным. Суд неверно истолковал положения ч. 5 ст. 39.6 и п.п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Земельный участок предоставляется сроком на 20 лет в случае, когда участок предоставляется первоначально и только по результатам торгов. Также на новый срок земельный участок может быть предоставлен при изъятии у собственника в связи с прекращением действия договора аренды, но у истца объект незавершённого строительства не изымался и на торги не выставлялся. Истец вправе приобрести спорный земельный участок сроком на три года при условии подтверждения права собственности на объект незавершенного строительства.

В апелляционной жалобе администрация Любинского муниципального района Омской области приводит доводы, аналогичные доводам жалобы администрации Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области и просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В возражениях на жалобы <...> Г.Ю., ссылаясь на необоснованность их доводов, просит решение суда оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, заслушав представителя администрации Любинского муниципального района Омской области Шевцова И.И., подержавшего доводы жалобы, истца <...> Г.Ю., возражавшую против доводов жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу положений пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что Постановлением Главы администрации Любинского муниципального района Омской области № <...>-п от 25.08.2011 и в соответствии с договором аренды №№ <...> от 27.03.2012 <...> Г.Ю. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, р.<...>, из земель населенных пунктов, вид развешенного использования: для размещения домов индивидуальной застройки в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 1000 кв. м, сроком с 27.03.2012 по 27.03.2017.

Акт приема-передачи подписан между сторонами 27.03.2012.

Договор аренды земельного участка №№ <...> от 27.03.2012 г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 24.04.2012 года.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 1000 (- 22 кв. м), поставлен на кадастровый учет 12.03.2012, имеет разрешенное использование - для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

18.05.2012 администрацией Любинского муниципального района <...> Г.Ю. выдано разрешение на строительство сроком до 18.05.2022 года.

Постановлением администрации Любинского городского поселения от 14.03.2017 года № <...>-п на основании заявления <...> Г.Ю. объекту незавершенного строительства, расположенному на земельном участке с кадастровым № <...>, присвоен почтовый адрес: Омская область, <...>.

Истец 13.03.2017, то есть за две недели до окончания срока договора аренды обратилась в администрацию Любинского городского поселения Омской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

Администрацией Любинского городского поселения Омской области 06.04.2017 дан ответ, согласно которому <...> Г.Ю. отказано в предоставлении земельного участка в аренду со ссылкой на ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. <...> Г.Ю. земельный участок может быть предоставлен только в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке за лицом, с которым заключается договор аренды. Сведения о правах на объект незавершённого строительства по указанному адресу отсутствуют.

Согласно техническому плану, выполненному в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 7 %, дата подготовки технического плана: 11.05.2017, заказчик: <...> Г.Ю.

Суд установил, что истцом в 2016 году на спорном земельном участке проведены работы по технологическому подключению земельного участка к электрическим сетям, заключен договор энергоснабжения для коммунально-бытовых нужд, что подтверждается представленными истцом договорами.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 334-ФЗ).

Учитывая, что спорный участок расположен на территории городского поселения, надлежащим ответчиком по делу правильно признана администрация Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области.

Определяя правовое регулирование спорных правоотношений, суд пришел к выводу, что норма ст. 621 ГК РФ, определяющая преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, не подлежит применению с 01.03.2015 к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Земельный Кодекс РФ, устанавливающий приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, предусматривает иные правила.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 1 пункта 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 ст. 39.12 настоящего Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктам 5 настоящей статьи.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Поскольку совокупность условий для заключения с истцом договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства на новый срок без проведения торгов имеется, суд правильно признал отказ администрации в заключении такого договора противоречащим закону.

<...> Г.Ю. с заявлением о заключении договора аренды на новый срок обратилась за 2 недели до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка (истекал 27.03.2017), предыдущий договор аренды не был расторгнут. Доказательства наличия исключительных прав на приобретение земельного участка у иных лиц в дело не представлено.

Принимая во внимание, что истец являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015 (внесения изменений в земельное законодательство), на земельном участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 7%, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что <...> Г.Ю. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договор аренды земельного участка для завершения строительства.

Вывод суда об отсутствии правовых оснований для прекращения арендных отношений между администрацией Любинского городского поселения Омской области и <...> Г.Ю. относительно спорного земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома, является правильным.

Вместе с тем, возлагая на ответчика обязанность по продлению договора аренды, суд первой инстанции, сославшись на положения п.п. 3 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, пришёл к выводу, что договор аренды земельного участка должен быть заключен сроком на 20 лет.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, так как он основан на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Применение п. 3 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, устанавливающего возможность заключения договора аренды земельного участка сроком на двадцать лет для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, в рассматриваемом споре не обоснованно, поскольку данная норма регулирует вопросы предоставления земельного участка первоначально, на торгах, для индивидуального жилищного строительства. <...> Г.Ю. же претендует на земельный участок, ранее предоставленный ей в аренду. В данной ситуации срок договора аренды должен быть определен в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а также пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации", предусматривающим тот же срок действия договора аренды.

Таким образом, решение суда в части определения срока договора аренды не может быть признано законным и подлежит изменению.

Довод жалоб об отсутствии у <...> Г.Ю. права на продление договора аренды земельного участка, поскольку право собственности на объект незавершённого строительства не зарегистрировано в установленном порядке, судебная коллегия находит несостоятельным.

Предусмотренная законодателем возможность владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, т.е. до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляет право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Само по себе отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не является основанием для прекращения договора аренды.

Оспаривая факт осуществления работ на спорном земельном участке по строительству индивидуального жилого дома, сторона ответчика представила акт от 14.06.2017, составленный специалистами администрации Любинского городского поселения, согласно которому специалистами осуществлен выезд на спорный земельный участок для определения элементов строительства и других видов работ. Из акта следует, что на участке присутствует временный ввод электрического напряжения 220 V, стояк газоснабжения (присутствует на всех участках, установленный службой газоснабжения), бетонные блоки, уложенные в форме прямоугольника с пересечением, несвязанные собой арматурой или бетоном и находящиеся поверх земляного слоя (не имеют связи с землей), участок заросший травой, других следов строительства не имеется, по итогам обследования специалисты пришли к заключению, что фактически строительства фундамента и стен для обозначения его как объект незавершенного строительства для индивидуального жилищного строительства (элементов прочно связанных с землей и имеющих характеристику недвижимого имущества) не имеется.

Оценивая представленный акт, суд первой инстанции обоснованно не принял его во внимание, так как квалификация специалистов, владение ими специальными инженерно-строительными знаниями не подтверждены. В то же время представленный истцом технический план, выполненный ГП «Омский центр ТИЗ», подтверждает наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, степенью готовности 7%. Кроме того, в качестве доказательств принятия мер по освоению земельного участка Беспрозваник Г.Ю. представлен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 19.09.2016.

Указанное свидетельствует о целевом использовании предоставленного ранее земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

Доводы апелляционных жалоб о том, что указанный спор должен был быть рассмотрен в порядке главы 22 КАС РФ, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку требования <...> Г.Ю. об обязании заключить договор аренды в данном случае не вытекают из административных или иных публичных правоотношений, а носят материально-правовой характер, направлены на защиту гражданских прав, сопряженных с правом владения и пользования земельным участком, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Любинского районного суда Омской области от 26 июня 2017 года изменить в части срока договора аренды земельного участка.

Абзац третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Обязать администрацию Любинского городского поселения Любинского муниципального района Омской области заключить с Г.Ю. договор долгосрочной аренды земельного участка из земель населенных пунктов, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с кадастровым номером № <...>, общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу<...>, сроком на 3 года».

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

<...>