Гражданский кодекс часть 1

по гражданскому делу по иску ФИО2 к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» об устранении нарушения права не связанного лишением владения, по встречному иску Открытого акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2 и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска о признании сделки купли - продажи земельного участка недействительной, о применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Мясникова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ОАО «Сбербанк России» об устранении нарушения права не связанного лишением владения.

Свои требования мотивировал тем, что 19 декабря 2014 года между истцом и КУМИ администрации г.Невинномысска на основании Постановления администрации г.Невинномысска от 19.12.2014 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка № 673, по условиям которого истцом приобретен в собственность земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, площадью 6704 кв. метра, расположенный по адресу: <...> за … рублей. Согласно п. 3.1. указанного договора купли-продажи земельного участка, данный земельный участок имел обременения: аренда в пользу ФИО2, на основании договора ипотеки № 251200027/40 от 10.05.2012, заключенного между истцом и ОАО «Сбербанк России».

Истец ссылается на то, что в соответствии с п.2.2 договора купли- продажи им была произведена полная оплата на счет продавца, указанный в договоре и в соответствии с положениями раздела 4.2 указанного договора, он принял указанный земельный участок. 26.12.2014 года он обратился с заявлением в Невинномысский отдел УФСГРКК по СК с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, в чем ему было отказано по причине того, что им не было представлено согласие залогодержателя - ОАО «Сбербанк России» на расторжение договора аренды и выкуп земельного участка.

13 января 2015 г. он обратился с заявлением в Невинномысское отделение (на правах правления) Ставропольского отделения № 5230 ОАО «Сбербанк России» о даче согласия на расторжение договора аренды и регистрацию его права собственности на указанный земельный участок, однако получил отказ в связи с тем, что у него имеется задолженность по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 251200027 от 10.05.2012 г., по которому в качестве обеспечения обязательств было передано в залог право аренды указанного выше земельного участка.

Считает действия ответчика незаконными, нарушающими его права как собственника, поскольку ответчик, отказывая в даче согласия на регистрацию его права собственности, фактически чинит ему препятствия в распоряжении указанным земельным участком, который перешел к нему во владение на основании договора купли - продажи.

Просит суд обязать ответчика не чинить ему препятствий в регистрации его права собственности на земельный участок, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером …, площадью 6704 кв. метра, расположенный по адресу: <...> на основании договора № 673 купли-продажи земельного участка от 19.12.2014г., обязать ответчика дать согласие на регистрацию его права собственности на указанный земельный участок.

ОАО «Сбербанк России» обратился в суд со встречным иском к ФИО2 и КУМИ администрации г.Невинномысска о признании сделки купли - продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Свои требования мотивировал тем, что 10.05.2012г. между ОАО «Сбербанк России» и ИП ФИО2 заключен Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 251200027, на предоставление кредита в сумме … рублей, сроком по 24.03.2017 г., под 15,5% годовых, для приобретения транспортных средств. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору банком с ФИО2 заключен договор ипотеки № 251200027/40 от 10.05.2012г., предметом которого являются объекты недвижимости - нежилые строения, расположенные по адресу: <...> а также право аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, общей площадью 6704 кв.м., кадастровый номер …, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>. Договор ипотеки зарегистрирован 23.05.2012 г. В период действия договора об ипотеке ФИО2 без согласия залогодержателя, заключил с КУМИ администрации г. Невинномысска договор купли - продажи № 673 от 19.12.2014г. заложенного земельного участка.

В соответствии с требованиями закона, ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Закона об ипотеке отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Просят суд признать сделку купли-продажи недействительной, применить последствия недействительности сделки путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, а также взыскать в пользу истца расходы на оплате государственной пошлины в размере … рублей.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 03 июня 2015 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, исковые требования ОАО «Сбербанк России» удовлетворены.

В апелляционных жалобах ФИО1 и ФИО2 просят решение суда отменить, исковые требования ФИО2 удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ОАО «Сбербанк России» отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).

Из материалов дела видно, что 18.06.2008г. между КУМИ администрации г.Невинномысска с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 236, по которому ФИО2 передан земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером … расположенный по адресу: <...> общей площадью 6 704 кв.м., на котором имеются нежилые строения ( л.д.50-52)

Согласно вышеуказанного договора, срок аренды земельного участка установлен до 29.04.2012 года. Пунктом 10.5 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( л.д.51).

10.05.2012 г. между ОАО «Сбербанк России» и ИП ФИО2 заключен Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 251200027 (далее-кредитный договор), на предоставление кредита в сумме … рублей, сроком по 24.03.2017г., под 15,5% годовых, для приобретения транспортных средств ( л.д. 33-34,35-43).

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору банком с ФИО2 заключен договор ипотеки № 251200027/40 от 10.05.2012г., предметом которого являются: двухэтажное административно-производственное здание, общей площадью 508,2 кв.м., литер А,А1, расположенное по адресу: <...>; -гаражи, общей площадью 250,1 кв.м., литер Б, расположенное по адресу: <...>; склад, общей площадью 41,8 кв.м., литер В, расположенное по адресу: <...>; право аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые объекты недвижимости, общей площадью 6 704 кв.м., кадастровый номер …, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> (л.д.9-14).

Договор ипотеки зарегистрирован в УФСГРКК по СК 23.05.2012г. (л.д.14 ).

19 декабря 2014 года КУМИ администрации г.Невинномысска и ФИО2 заключили дополнительное соглашение №3 к договору аренды земельного участка от 18.06.2008 г. № 236, в котором указано: «считать расторгнутым договор аренды земельного участка от 18.06.2008г. с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок»( л.д. 53).

19 декабря 2014 года на основании постановления администрации г.Невинномысска СК от 19.12.2014 г. №3950 КУМИ администрации города Невинномысска с ФИО2 заключен договор купли - продажи земельного участка относящегося к категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером … расположенный по адресу: <...> общей площадью 6704 кв.м., покупная цена в размере … руб. 03 коп. внесена продавцу в полном объеме. Согласно акта приема- передачи земельного участка от 19.12.2014 г. продавец передал, а покупатель принял указанный земельный участок (л.д. 16 - 17, 18).

Как видно из материалов дела - до заключения договора купли - продажи № 673 от 19.12.2014г. залогодатель ФИО2 не обращался в банк за согласием на расторжение договора аренды и выкуп земельного участка, соглашение о расторжении договора аренды, и право собственности ФИО2 на спорный земельный участок не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с тем, что не предоставлено согласие залогодержателя ОАО «Сбербанк России» на расторжение договора аренды и выкуп земельного участка, что подтверждается Сообщением об отказе в государственной регистрации, выданным Невинномысским отделом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК (л.д.54 ).

Доводы ФИО2 и представителя ответчика КУМИ администрации города Невинномысска ФИО3 о том, что обременение испрашиваемого земельного участка ипотекой не является препятствием для предоставления его в собственность ФИО2, суд обоснованно нашел несостоятельными.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Согласно пункту 3 этой же статьи права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Обременение недвижимого имущества залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом.

В соответствии со ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Закона об ипотеке отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 4.1.2. договора об ипотеке № 251200027/40 от 10.05.2012г. предусмотрено, что залогодатель не вправе без письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно, отчуждать и передавать предмет залога...(л.д. 11).

В данном случае из материалов дела следует, что в период действия договора об ипотеке ФИО2 без согласия залогодержателя заключил с КУМИ администрации г. Невинномысска договор купли-продажи № 673 от 19.12.2014г. земельного участка, являющегося предметом ипотеки.

Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка договор ипотеки № 251200027/40 от 10.05.2012г. не был признан недействительным, незаключенным, а в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке содержалась запись о наличии обременения соответствующего земельного участка в виде ипотеки в пользу Банка, что подтверждается представленными выписками из ЕГРП (л.д.25, 114 - 116).

В связи с чем, обоснован вывод суда, что вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО2 пытался приобрести залоговое имущество без согласия залогодержателя, в обход его интересов, и вынужден был обратиться в банк за согласием после отказа в государственной регистрации данного договора. 19.01.2015г. им получен официальный отказ банка на приобретение данного земельного участка в собственность, в связи с тем, что задолженность по вышеуказанному кредитному договору находится на счетах просроченных ссуд и Банком предъявлены требования к заемщику, поручителям и залогодателю в судебном порядке о досрочном взыскании ссудной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество ( л.д.7).

Решением Невинномысского городского суда от 04 марта 2015 года удовлетворены исковые требования ОАО «Сбербанк России» к ФИО2, ООО ТПП «Экспресс - сервис» ФИО4 о расторжении кредитного договора, о взыскании солидарно ссудной задолженности, обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе на право аренды земельного участка, являющегося предметом ипотеки. На день рассмотрения иска ФИО2 указанное решение суда вступило в законную силу (л.д. 93 - 96).

Согласно пункта 1.2. договора № 673 купли-продажи земельного участка от 19.12.2014г., право собственности у Покупателя на земельный участок наступает с момента государственной регистрации перехода права собственности. Право собственности на земельный участок у ФИО2 не возникло и не может возникнуть, в связи с отказом банка на расторжение договора аренды и приобретение земельного участка.

В связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не произошла, договор аренды земельного участка от 18.06.2008 г. в настоящее время не расторгнут.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Предъявление залогодержателем иска о признании недействительной сделки об отчуждении заложенного имущества, совершенной без согласия залогодержателя, напрямую предусмотрено статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с указанной нормой, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п.1, 2 ст.37 настоящего Федерального закона (без согласия залогодержателя) залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГПК РФ ГК РФ; досрочного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу положений ст.ст. 166, 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, недействительна.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности с оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением положений ст. 39 Закона об ипотеке, а также п. 4.1.2 Договора ипотеки, при недобросовестном поведении истца, который знал о наличии обременения в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк России» в отношении спорного земельного участка, однако совершил сделку в обход закона, не получив согласия залогодержателя, что противоречит ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Закона об ипотеке и является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной.

На основании вышеизложенного, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО2, и удовлетворил исковые требования ОАО «Сбербанк России».

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, и отмене не подлежит.

Другие доводы апелляционных жалоб не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, которые довольно подробно, со ссылкой на нормы действующего законодательства отражены в мотивировочной части решения суда.

Исходя из изложенного, постановленное по делу решение отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности судебного решения, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для его отмены.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 03 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: