Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Лукьянова Д.В. дело по апелляционным жалобам ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» на решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 января 2014 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Остапенко [ФИО]1 обратилась в суд с иском к ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» (далее – ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос»), ООО СК «Дон» о признании договора соинвестирования недействительным, признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда. В обоснование исковых требований указала, что 24 января 2008 года между ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» и Щербаковой Е.Я. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-этажном 96-квартирном жилом доме по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Между ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л. 18 мая 2012 года заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве к предварительному договору. В данном соглашении содержалось указание, что стоимость квартиры по основному договору купли-продажи составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб., является окончательной и не может быть изменена продавцом при заключении основного договора. Оплата по соглашению о перемене лиц в обязательстве истцом была произведена в полном объёме, что подтверждается справкой о расчете от 18 мая 2012 года.

Жилой дом по указанному адресу сдан в эксплуатацию 27 февраля 2012 года, однако регистрация права собственности на квартиру ответчиком не произведена, договор купли-продажи на данный объект недвижимости с истицей не заключен. В октябре 2012 года истец получила выписку из ЕГРП, согласно которой право собственности на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано за ООО СК «Дон».

Впоследствии истцу стало известно, что еще до заключения с нею предварительного договора купли-продажи и соглашения о перемене лиц в обязательстве 10 января 2012 между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестор) и ООО СК «Дон» (соинвестор) заключен договор соинвестирования, по которому инвестор уступил, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15 декабря 2005 года в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры, в том числе на спорную НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Истец считает данный договор соинвестирования в части, касающейся спорной квартиры, ничтожным, поскольку он заключен без согласия Щербаковой Е.Я., являвшейся покупателем этой квартиры по предварительному договору купли-продажи от 24 января 2008 года.

В ходе рассмотрения дела истица неоднократно уточняла исковые требования и в окончательном варианте просила признать недействительным договор от 10 января 2012 года соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года; признать за Остапенко О.Л. право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Взыскать с ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в пользу Остапенко О.Л. компенсацию морального вреда в размере 100000 руб. и судебные расходы 25841 руб. 50 коп.; взыскать с ООО «СК «Дон» в пользу Остапенко О.Л. судебные расходы в размере 13341 руб. 50 коп.

ООО СК «Дон» предъявило в суд встречный иск к Остапенко О.Л., ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я. о признании предварительного договора купли-продажи (с условием о задатке), заключенного между Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л. недействительным, признании соглашений о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 мая 2012 года к предварительному договору купли-продажи квартиры от 24 января 2008 года недействительным. В обоснование встречного иска указало, что ООО СК «Дон» является собственником квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на основании ряда правоустанавливающих документов, в том числе государственного контракта об инвестировании (долевом участии) строительства жилого дома от 15 декабря 2005 года и дополнительных соглашений к нему от 6 октября 2006 года, от 30 июля 2008 года, договора уступки прав требования по государственному контракту от 2 ноября 2006 года, договоров соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту от 10 января 2012 года, актов приема-передачи от 21 мая 2012 года. Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО СК «Дон» в установленном законом порядке, поэтому заключенная с участием Остапенко О.Л. сделка по приобретению прав на спорную квартиру в виде предварительного договора купли-продажи квартиры (с условием о задатке) и соглашения о перемене лиц в обязательстве от 18 мая 2012 года по предварительному договору купли-продажи от 24 января 2008 года являются недействительными, поскольку указанные сделки совершались в отношении имущества, права на которое перешли к ООО СК «Дон» по заключенному с ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» 10 января 2012 года договору соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту. Данный договор соинвестирования соответствует требованиям закона, на его заключение имелось согласие заказчика-застройщика - ГУФСИН России по РО. На основании данного договора спорная квартира передана ООО СК «Дон» по акту приема-передачи.

На основании изложенного ООО СК «Дон» просило суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке) от 23 апреля 2012 года, заключенный между Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л. недействительным, стороны привести в первоначальное положение. Признать соглашение о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 мая 2012 года к предварительному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи квартиры - недействительным.

Ответчик ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» обратилось также со встречным иском к Остапенко О.Л., Щербаковой Е.Я. о признании предварительного договора прекратившим действие. В обоснование требований указало, что 2 ноября 2006 года ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН уступки прав требования по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об инвестировании (долевом участии) строительства. 24 января 2008 года между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и Щербаковой Е.Я. заключен предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи спорной квартиры.

10 января 2012 года между ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» заключен договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года об инвестировании (долевом участии) строительства. 11 января 2012 года между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» заключено дополнительное соглашение к договору соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2005 года об инвестировании (долевом участии) строительства.

18 мая 2012 года между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л. заключено трехстороннее соглашение о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к предварительному договору купли-продажи квартиры.

Ссылаясь на отсутствие полной оплаты спорной квартиры со стороны покупателя, ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» просило суд признать предварительный договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи прекратившим действие.

Решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 января 2014 года исковые требования Остапенко О.Л. удовлетворены. Договор соинвестирования, заключенный 10 января 2012 года между ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», в части получения ООО СК «Дон» прав на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан недействительным. Зарегистрированное право собственности ООО СК «Дон» на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признано недействительным. За Остапенко О.Л. признано право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. С ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» и с ООО СК «Дон» в пользу Остапенко О.Л. взысканы судебные расходы в размере по 10841 руб. 50 коп. с каждого. С ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» в пользу Остапенко О.Л. взыскана компенсацию морального вреда в размере 2 500 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО СК «Дон» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным постановлением, ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО СК «Дон» указывает, что Щербакова Е.Я. по предварительному договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА передала ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в качестве беспроцентного срочного займа ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. при стоимости квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. До настоящего времени разница между внесенными суммами и стоимостью указанной квартиры ни в ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», ни в ГУФСИН России по РО, ни в ООО СК «Дон» не передана.

Заключая соглашение о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, Остапенко О.Л. не проявила разумную бдительность и осторожность, не потребовала от Щербаковой Е.Я. передачи ей подлинников платежных документов, подтверждающих надлежащее исполнение ею обязательств по договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года, по которому она стала преемником, при этом она согласилась с заемными условиями, предусмотренными предварительным договором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 января 2008 года, приняв по нему все права и обязанности.

По мнению заявителя жалобы, судом не дана надлежащая оценка тому, что оплата и передача денег от Остапенко О.Л. Щербаковой Е.Я., подтвержденные расписками Щербаковой Е.Я., не являются оплатой денег продавцу - ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос».

Автор жалобы ссылается на то, что ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» оспаривало ошибочно выданную истцу справку НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отсутствии задолженности за квартиру, как полученную под влиянием обмана со стороны Щербаковой Е.Я., представившей при заключении соглашений о перемене лиц в обязательстве поддельную справку о внесении ею денег заказчику-застройщику.

Кроме того, по мнению апеллянта, представленная истцом справка является вторичным документом, в связи с чем должна подтверждаться первичными платежными бухгалтерскими документами, которые отсутствуют, поэтому справка является недостоверной.

Заявитель жалобы настаивает на том, что квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Остапенко О.Л. не передавалась. ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» не приобрело право собственности на спорную квартиру, в связи с чем такое право не могло возникнуть и у Остапенко О.Л.

Апеллянт утверждает, что договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту, заключенный между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», соответствует требованиям закона, согласие заказчика-застройщика ГУФСИН России по РО на его заключение имелось, а согласие Щербаковой Е.Я. не требовалось, так как она не являлась участником инвестиционной деятельности и стороной по государственному контракту.

По предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ООО СК «Дон» никаких прав и обязанностей не принимало.

Являясь соинвестором на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года по государственному контракту от 15 декабря 2005 года, ООО СК «Дон» свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по финансированию строительства выполнило в полном объеме, а заказчик-застройщик ГУФСИН России по РО передал ООО СК «Дон» квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по акту приема-передачи.

Апелляционная жалоба ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» содержит доводы, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе ООО СК «Дон».

Дополнительно ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» указывает, что финансовые обязательства Остапенко О.Л. по полной оплате по предварительным договорам купли-продажи перед обществом не выполнены. Общество дало согласие только на заключение соглашений о перемене лиц в обязательстве, а расчет истец производил с Щербаковой Е.Я., что не свидетельствует о получении денежных средств ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос».

ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» указывает, что является ненадлежащим ответчиком по делу, так как уступило все права и перевело долг по спорным квартирам ООО СК «Дон», в связи с чем спорная квартира обществу заказчиком-застройщиком не передавалась.

Ссылаясь на положения статьи 429 Гражданского кодекса РФ апеллянт считает предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л., прекращенным, в связи с чем настаивает на удовлетворении встречных исковых требований.

Судебная коллегия, ознакомившись с материалами дела, выслушав представителя ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» - Хачатурян А.Г., представителя ООО СК «Дон» - Тихомирову Л.А., представителя ГУФСИН России по РО - Турчинова А.В., Остапенко О.Л. и ее представителя Ревякина М.Н., обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционных жалоб, рассмотрев жалобы в отсутствие иных участвующих в деле лиц, не явившихся в судебное заседание, приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 391, 168, 180, 10, 168, 429, 455454, 549, 556, 310, 12 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, заключенному со Щербаковой Е.Я., истец выполнила в полном объеме. Директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» [ФИО]2, являясь одновременно директором ООО СК «Дон» и зная об имеющемся договоре соинвестирования между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и СК «Дон», по которому ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» уступило принадлежащие ему по государственному контракту от 15 декабря 2005 года права (требования) и обязательства (долг) в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения 24 квартир, в том числе спорной НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, объективно осознавая, что по состоянию на февраль 2012 года ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» не имеет права на получение от заказчика-застройщика указанных квартир и права распоряжаться ими, что это право принадлежит ООО СК «Дон», действуя в пределах своих полномочий, как руководитель организации, подписала от имени ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» трехстороннее соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры от 24 января 2008 года, заключенному со Щербаковой Е.Я.

Установив со стороны ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» злоупотребление правом, суд отказал в удовлетворении встречных требований.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание, что право собственности на спорную квартиру было незаконно зарегистрировано за ООО СК «Дон».

Установив, что до заключения договора соинвестирования у ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись неисполненные обязательства не только перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щербаковой Е.Я., вытекающие из заключенного с нею предварительного договора купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» до перевода своих долговых обязательств перед Щербаковой Е.Я. на другое лицо должно было получить на это согласие Щербаковой Е.Я., чего сделано не было, в связи с чем указанный договор соинвестирования в части, касающейся спорной квартиры, является недействительным.

Судебная коллегия соглашается с правильными выводами суда первой инстанции, а доводы апелляционных жалобы находит подлежащими отклонению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 180 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу статьи 455 Гражданского кодекса РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 5 марта 2003 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ГУФСИН России по РО предоставлен земельный участок для проектирования и строительства жилого дома, право собственности на земельный участок за Управлением зарегистрировано 7 августа 2003 года.

Между ГУФСИН России по РО (заказчик-застройщик) и ООО «Донстрой» (инвестор) 15 декабря 2005 года заключен государственный контракт об инвестировании (долевом участии) строительства 17-этажного 96-квартирного жилого дома, по условиям которого заказчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить работы по строительству жилого дома, а после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию – передать инвестору 62 квартиры, инвестор обязался финансировать строительные работы.

Дополнительным соглашением к данному государственному контракту от 6 октября 2006 года в число передаваемых инвестору квартир была включена квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Между ООО «Донстрой» и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» с согласия ГУФСИН России по РО 2 ноября 2006 года заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым ООО «Донстрой» уступило право требования по государственному контракту от 15 декабря 2005 года ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», а ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» обязалось возместить ООО «Донстрой» затраченные на инвестирование строительства средства.

ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец) заключило со Щербаковой Е.Я. (покупатель) 24 января 2008 года предварительный договор купли-продажи 1-комнатной квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю указанную квартиру после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1834200 руб. Данные средства покупатель обязался передать продавцу в соответствии с графиком платежей в качестве беспроцентного займа на срок до момента заключения основного договора купли-продажи.

ГУФСИН России по РО в установленном законом порядке 29 февраля 2012 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Остапенко О.Л., Щербакова Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в лице директора [ФИО]2 18 мая 2012 года подписали соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24 января 2008 года, в соответствии с которым Щербакова Е.Я. передала Остапенко О.Л. все права и обязанности по договору от 24 января 2008 года, при этом директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» выдала Остапенко О.Л. справку НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о полном расчете за приобретенную квартиру и отсутствии претензий по расчетам.

Из материалов дела следует, что право собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 9 октября 2012 года зарегистрировано за ООО СК «Дон» на основании договора соинвестирования от 10 января 2012 года, заключенного с согласия ГУФСИН России по РО между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестор) и ООО СК «Дон» (соинвестор), по которому инвестор уступил соинвестору, а соинвестор принял права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту от 15 декабря 2005 года в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и получения соинвестором прав на 24 квартиры в нем, в том числе на спорную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Поскольку на момент заключения данного договора у ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись обязательства не только по финансированию строительства жилого дома перед ГУФСИН России по РО, но и перед Щербаковой Е.Я. по заключению с ней основного договора купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании никем не оспоренного и не признанного недействительным предварительного договора купли-продажи от 24 января 2008 года, указанный договор в части, касающейся данной квартиры, мог быть заключен только при наличии согласия Щербаковой Е.Я.

Как следует из материалов дела, такое согласие ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» у Щербаковой Е.Я. получено не было, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии требованиям закона договора соинвестирования от 10 января 2012 года в указанной части, правомерно признав его в этой части ничтожным, не порождающим никаких правовых последствий.

Учитывая, что обязательства по предварительному договору купли-продажи от 23 апреля 2012 года, заключенному со Щербаковой Е.Я., Остапенко О.Л. выполнила в полном объеме, принимая во внимание подписанное 18 мая 2012 года Щербаковой Е.Я., Остапенко О.Л. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» трехстороннее соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному между Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для признания за Остапенко О.Л. права собственности на квартиру АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Из материалов дела следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 24 января 2008 года со Щербаковой Е.Я. и трехстороннее соглашение со Щербаковой Е.Я., Остапенко О.Л. от имени ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» подписывала директор этой организации [ФИО]2, которая являлась также директором ООО СК «Дон», в качестве которого подписывала от имени ООО СК «Дон» 10 января 2012 года договор соивенстирования, в связи с чем не могла не знать об условиях этого договора, в том числе касающихся квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что со стороны [ФИО]2, как руководителя ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», имелось явное злоупотребление правом, повлекшее причинение вреда добросовестному приобретателю квартиры Остапенко О.Л., что в свою очередь является основанием для признания ничтожным договора соинвестирования от 10 января 2012 года в оспариваемой части.

Не представлено в материалы дела отвечающих принципам относимости и допустимости доказательств, что на момент заключения договора соинвестирования от 10 января 2012 года между ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» инвестором не произведено инвестирование именно спорной квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Не содержат ссылки на такие доказательства и апелляционные жалобы. При этом ответчиками не оспаривалось, что ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в рамках заключенного 24 января 2008 года со Щербаковой Е.Я. предварительного договора купли-продажи спорной квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН получены денежные средства, однако сведений о расходовании указанной суммы материалы дела не содержат.

Судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционных жалоб и обстоятельства, на которые ссылаются апеллянты в их обоснование, повторяют позицию ответчиков, сформированную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, однако правильных выводов суда не опровергают и не могут в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что как предварительный договор купли-продажи, заключенный между ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и Щербаковой Е.Я. 24 января 2008 года, так и предварительный договор купли-продажи, заключенный впоследствии между Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л., отвечают указанным требованиям и в совокупности с соглашением о перемене лиц в обязательстве, должны рассматриваться как договор купли-продажи спорной квартиры, покупателем по которому выступает Остапенко О.Л.

Из содержания соглашения о перемене лиц в обязательстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 мая 2012 года, заключенного Щербаковой Е.Я. (уступщик), Остапенко О.Л. (преемник) и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец), следует, что стоимость квартиры ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА руб. уплачивается преемником уступщику (том 1 л.д.11-16).

При этом тот факт, что Остапенко О.Л. выполнила свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи и соглашением о перемене лиц в обязательстве, по оплате стоимости квартиры, никем не оспаривается и подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» об отсутствии оплаты стоимости спорной квартиры в полном размере ответчикам, поскольку подписанным, в том числе ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос», соглашением на Остапенко О.Л. не возлагалась обязанность по оплате стоимости квартиры продавцу – ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос».

Судебная коллегия не принимает во внимание и ссылки заявителей апелляционных жалоб на недостоверность выданной ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» справки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на отсутствие первичных платежных документов, подтверждающих оплату стоимости квартиры Щербаковой Е.Я., поскольку данная справка выдана Остапенко О.Л., а не Щербаковой Е.Я., и ее содержание не противоречит условиям соглашения о перемене лиц в обязательстве от 18 мая 2012 года.

Не может согласиться судебная коллегия и с доводами апелляционных жалоб о том, что в оспариваемой части договор соинвестирования соответствует требованиям закона, что согласие Щербаковой Е.Я. на его заключение не требовалось, поскольку данные доводы основаны на неправильном толковании заявителями жалоб норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно фактической передачи спорной квартиры истцу, поскольку они основаны на исследованных в ходе рассмотрения дела доказательствах, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в установленном статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ порядке. Оснований для иной оценки представленных по делу доказательств судебная коллегия по доводам апелляционных жалоб не находит.

Подлежат отклонению и доводы ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» о том, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 23 апреля 2012 года между Щербаковой Е.Я. и Остапенко О.Л., прекращен в силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ. Указанная позиция апеллянта опровергается заключением 18 мая 2012 года между Остапенко О.Л., Щербаковой Е.Я. и ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» в лице директора [ФИО]2 соглашения о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи от 24 января 2008 года, в соответствии с которым Щербакова Е.Я. передала Остапенко О.Л. все права и обязанности по договору от 24 января 2008 года. При этом директор ООО «ЦН УК «Квартирный вопрос» выдала Остапенко О.Л. справку НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о полном расчете за приобретенную квартиру и отсутствии претензий по расчетам, что свидетельствует о фактическом приобретении истцом спорной квартиры.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: