Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 <.......> на решение Калининского районного суда города Тюмени от 28 июля 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 <.......> к ФИО1 <.......> о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 22 июня 2019 года, заключенный между ФИО1 <.......> и ФИО1 <.......>.

Прекратить право собственности ФИО1 <.......> на квартиру с кадастровым номером <.......>, по адресу: город <.......>, общей площадью 72,5 кв.м.

Признать за ФИО1 <.......> право собственности на квартиру с кадастровым номером <.......>, расположенную по адресу: город <.......>, общей площадью 72,5 кв.м».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия Тюменского областного суда

установила:

ФИО1 <.......> обратилась в суд с иском к ФИО1 <.......> о расторжении договора купли-продажи от 22 июня 2019 года, прекращении права собственности ФИО1 <.......> на квартиру с кадастровым номером <.......> по адресу: <.......>, признании за ФИО1 <.......> право собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что 22 июня 2019 года между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......>, стоимостью 2 800 000 руб. Порядок оплаты был установлен сторонами как стопроцентная предоплата стоимости квартиры наличными средствами покупателя до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Однако, денежные средства продавцу до настоящего времени не переданы. 19 февраля 2018 года между супругами ФИО1 <.......> и ФИО1 <.......> (сын ответчика) был заключён брачный договор, согласно которому на все имущество, нажитое супругами во время брака, а также приобретенное супругами до заключения брака или по закону являющееся собственностью одного из супругов, устанавливается режим раздельной собственности супругов. Приобретенное в период брака имущество за счёт общих денежных средств недвижимое имущество, является как в период брака, так и в случае его расторжения, собственностью того супруга, на имя которого они приобретены. Спорная квартира была приобретена истцом до брака за счёт собственных денежных средств. Фактически являясь членами одной семьи, между истцом, ответчиком и третьим лицом ФИО1 <.......>, была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи спорной квартиры, при этом в качестве оплаты ответчик приняла на себя обязательство, в случае расторжения брака между истцом и третьим лицом уплатить половину ипотечного кредита, взятого истцом на покупку квартиры по договору купли-продажи от 27 февраля 2018 года. 29 октября 2019 года брак между истцом и третьим лицом расторгнут. Как следует из справки о задолженности по состоянию на 29 октября 2019 года полная задолженность по кредиту составляет 1 219 920,52 руб., то есть, по смыслу выданной расписки истцу подлежит выплате денежные средства в размере 609960,26 руб., однако до настоящего времени денежные средства истцу не перечислены. В соответствии с п.2 договора цена квартиры, как существенное условие договора сторонами согласована. Таким образом, у ответчика возникла обязанность уплатить истцу 2 800 000 руб. При существенном нарушении покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Истец ФИО1 <.......>, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебном заседании в суде первой инстанции участия не приняли.

Представитель истца ФИО1 <.......> – ФИО2 <.......> в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, по доводам иска.

Ответчик ФИО1 <.......> в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо Мякин <.......> в судебном заседании с иском не согласился.

Представитель ответчика, третьего лица – ФИО3 <.......> в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, просила отказать в его удовлетворении, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласна ответчик ФИО1 <.......>, в апелляционной жалобе просит отменить решение суда. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что истцом не представлен суду акт приёма-передачи квартиры от 22 июня 2019 года, при этом в п.3.3 Договора указано, что передача объекта осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами в день подписания договора купли-продажи после осуществления стопроцентной предоплаты стоимости квартиры.

Считает, что все существенные условия между сторонами были согласованы, определено, что передача денежных средств продавцу осуществляется до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Подписав договор лично, истец подтвердила факт оплаты ей стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Более того, во исполнение условий договора при взаимном волеизъявлении сторон в дальнейшем была проведена регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности, о чём имеется документальное подтверждение. Истец ФИО1 <.......> лично готовила текст договора купли-продажи квартиры, что подтверждает достижение результата, к которому стремились стороны договора.

Получив денежные средства в размере 3675000 руб. от ответчика, ФИО1 <.......> распорядилась ими исключительно в своих интересах.

Истец не подтвердила факт полной неоплаты за проданный ею объект недвижимости. Стоимость квартиры сторонами согласована в размере 2800000 руб., следовательно, продавец не вправе требовать возврата проданного товара и расторжения договора, поскольку сумма полученных от покупателя платежей превышает половину цены товара.

Считает подтверждённым факт исполнения ФИО1 <.......> своих обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры, что полностью подтверждается письменными доказательствами, а также пояснениями самого ответчика, третьего лица.

Представитель ответчика ФИО1 <.......> - ФИО4 <.......> в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы своего доверителя поддержала.

Представитель истца ФИО1 <.......> - ФИО2 <.......> в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения относительно неё, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, как того требуют положения ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 <.......> и Мякин <.......> состояли в зарегистрированном браке с 07 июля 2017 года по 29 октября 2019 года.

25 декабря 2015 года ФИО5 (в настоящее время ФИО1) <.......> по договору купли-продажи, заключённому с <.......> приобрела жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <.......>, стоимостью 4 310 000 руб.

13 января 2017 года ФИО5 (ФИО1) <.......> продала <.......> квартиру, расположенную по адресу: <.......>, по договору купли-продажи, стоимостью 4 310 000 руб.

17 марта 2017 года ФИО1 (до брака ФИО5) <.......> по договору купли-продажи квартиры, заключенному с <.......> приобрела жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <.......>, стоимостью 2 890 000 руб.

Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН за ФИО1 <.......>

Брачным договором от 19 февраля 2018 года между супругами ФИО1 <.......> и ФИО1 <.......> определён режим раздельной собственности супругов на всё имущество, нажитое во время брака, а также приобретенное каждым супругом до заключения брака или по закону являющееся собственностью одного из супругов (т.1 л.д.16).

22 июня 2019 года между ФИО1 <.......> (покупатель) и ФИО1 <.......> (продавец) был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......>, стоимостью 2 800 000 руб. (т.1 л.д.21-22).

Пунктом 2.2.1 договора предусмотрено, что стоимость объекта недвижимости оплачивается за счёт собственных денежных средств покупателя.

Передача денежных средств продавцу в счёт оплаты стоимости объекта осуществляется путём стопроцентной предоплаты стоимости квартиры наличными денежными средствами покупателя до передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п.2.2.2 договора).

22 июня 2019 года по акту приема-передачи квартиры ФИО1 <.......> передала ФИО1 <.......> квартиру – расположенную по адресу: <.......> (т.1 л.д.66).

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тюменской области, о чем в ЕГРН 23 июля 2019 года сделана запись регистрации №<.......><.......>, право собственности на квартиру перешло к ФИО1 <.......>

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, истец ФИО1 <.......> указывает, что ФИО1 <.......> ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по оплате имущества.

13 января 2022 года истец направила ответчику претензию об оплате цены договора в размере 2800 000 руб., в случае, если оплата денежных средств является затруднительной – ФИО1 <.......> просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры, поскольку не произведена оплата её стоимости (т.2 л.д.27-28, 31).

28 октября 2022 года ФИО1 <.......> повторно направила претензию ФИО1 <.......> о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: <.......> (т.2 л.д.158,159), которая также оставлено без исполнения.

Не согласившись с исковыми требованиями и в опровержение пояснений истца, ФИО1 <.......> представлено платежное поручение №1050 от 31 января 2018 года о перечислении денежных средств в сумме 3 675 000 руб. ФИО1 <.......>, в качестве основания платежа указано: «перевод собственных средств» (т.1 л.д.97). Кроме того, ответчик обращала внимание на буквальное толкование содержащихся в договоре условий слов и выражений (п.2.2.2 договора), о том, что расчёт между сторонами произведен полностью до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.

Согласно материалам дела, 27 февраля 2018 года ФИО1 <.......> по договору купли-продажи с использованием кредитных средств банка, заключённому с продавцом ЗАО «Горжилстрой» приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <.......>, площадью 53,6 кв.м., стоимостью 3250 000 руб., которая по условиям договора оплачивается в следующем порядке: 1900 000 руб. - покупатель оплачивает продавцу в момент подписания договора купли-продажи, 1350 000 руб. - покупатель передает продавцу за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк» (т.1 л.д.17-19).

Как пояснила ФИО1 <.......> в суде первой инстанции, перечисленные денежные средства ФИО1 <.......> в сумме 3675 000 руб. были потрачены на покупку квартиры по адресу: <.......>, площадью 53,6 кв.м. в части суммы – 1900 000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 1350 000 руб. были потрачены супругами М-ными на ремонт данной квартиры.

Установив вышеизложенные обстоятельства и оценив представленные сторонами доказательствами в их совокупности в соответствии с требованиями процессуального закона ст.12, 56 ГПК РФ, применив положения закона, подлежащие применению к спорным правоотношениям, суд первой исходил из того, что обязательства по оплате квартиры ответчик ФИО1 <.......> не исполнила. С учётом размера общей стоимости квартиры и размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ФИО1 <.......> обязательства по оплате стоимости жилого помещения, суд сделал вывод о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, в связи с чем договор купли-продажи от 22 июня 2019 года подлежит расторжению, право собственности ответчика - прекращению.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах права и установленных по делу фактических обстоятельствах.

Доводы жалобы о том, что условия договора купли-продажи, факт передачи квартиры и последующей регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, свидетельствуют о том, что оплата за спорную квартиру произведена в полном объеме, подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Положениями ст.309, ст.310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В соответствии со ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу ст.ст.485, 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Договор купли-продажи сторонами заключён в письменной форме, следовательно, доказательства его исполнения также должны быть совершены в письменной форме.

На момент подписания договора стороны пришли к соглашению о том, что передача денежных средств продавцу в счёт оплаты стоимости объекта осуществляется путём стопроцентной предоплаты стоимости квартиры наличными денежными средствами покупателя до передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (п.2.2.2 договора).

Учитывая, что ФИО1 <.......> обязательства по договору купли-продажи исполнены путем передачи объекта недвижимости ФИО1 <.......>, последняя в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должна была доказать факт исполнения ею обязательств по оплате стоимости квартиры.

Сторона ответчика в подтверждение своих доводов ссылается на необходимость буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи в части того, что порядок оплаты был установлен сторонами как стопроцентная предоплата стоимости квартиры наличными средствами покупателя до подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Кроме того, в подтверждение оплаты по спорному договору ответчик ссылается на произведенный 31 января 2018 года перевод денежных средств на счет истца в размере 3675000 руб.

Из пояснений истца следует, что денежные средства в размере 3700000 руб. ФИО1 <.......> направляла 31 января 2018 года на покупку М-ными однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <.......>, которая была приобретена истцом 27 февраля 2018 года.

Учитывая, что перевод денежных средств в размере 3700000 руб. произведен 31 января 2018 года, тогда как спорный договор купли-продажи заключен только 22 июня 2019, то оснований считать, что указанные денежные средства направлены ФИО1 <.......> истцу в счёт исполнения будущих обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......>, не имеется.

Вопреки доводам жалобы, факт передачи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру, даже при наличии условия в договоре о стопроцентной предоплате до осуществления регистрации права собственности, не свидетельствуют об оплате цены договора.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что данное условие было включено, чтобы не регистрировать обременение на квартиру.

То обстоятельство, что текст договора купли-продажи составляла истица ФИО1 <.......> с включением пунктов договора о стопроцентной предоплате до передачи и регистрации перехода права собственности, вопреки мнению автора жалобы, не подтверждает факт исполнения ФИО1 <.......> своих обязательств по оплате стоимости проданного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <.......>.

В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение требований ст.56 ГПК РФ ответчиком ФИО1 <.......> доказательств, подтверждающих полную либо частичную оплату по договору купли-продажи, не представлено, при таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о существенном нарушении условий договора со стороны ФИО1 <.......>, в связи с чем договор купли-продажи спорной квартиры от 22 июня 2019 года правомерно расторгнут.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат указания на обстоятельства, которые не являлись предметом проверки суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств, исследованных в суде первой инстанции.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании апеллянтом норм процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, по своей сути направлены на преодоление вступивших в законную силу судебных постановлений, следовательно, не может служить основанием для отмены решения суда.

Все выводы суда подробно мотивированы, соответствуют закону и фактическим обстоятельствам дела, основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал должную, отвечающую правилам ст.67 ГПК РФ правовую оценку на предмет их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи.

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного судом решения.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Тюмени от 28 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 <.......> – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 09.11.2023 года.

Председательствующий: А.Н. Пятанов

Судьи коллегии: С.М. Котова

И.Н. Николаева