Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Лимоновой Л.Ф., судей КайгородовойЕ.В., Коренева А.С. при секретаре судебного заседания Верещагиной Э.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, неустойки, возмещении убытков

по апелляционной жалобе истца в лице представителя ФИО4 на решение Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 11.12.2018

Заслушав доклад судьи Коренева А. С., объяснения представителя истца ФИО4, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 с настоящим иском, в обоснование которого указал, что является собственником трехкомнатной квартиры по адресу: <...> (далее – квартира) и парковочного места <...> по адресу: <...>. Квартиру и парковочное место по договору краткосрочного от 11.03.2017 найма до 10.02.2018 были переданы в пользование ответчику ФИО2, членом семьи которого является ФИО3

Выезд ответчиков из квартиры состоялся лишь 02.05.2018, при этом ключи от квартиры истцу переданы не были, квартира по акту приема-передачи не передавалась. Задолженность по оплате найма за период с 11.04.2018 по 02.05.2018 погашена не была, также ответчиком не оплачены взносы на капитальный ремонт, которые согласно заключенному договору обязан оплачивать наниматель. В жилом помещении истцом обнаружены повреждения внутренней отделки, мебели, сантехнического оборудования, иных вещей, следы курения. Согласно заключения оценщика <...> № 76-18 рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, составила 255 603 руб. За услуги оценщика истцом оплачено 17 000 руб. На основании изложенного, с учетом последующего неоднократного уточнения требований истец просил взыскать солидарно с ответчиков: задолженность по договору найма в размере 21000 руб.; пени за просрочку оплаты по договору в размере 35280 руб. с продолжением начисления суммы пени по день фактической оплаты; задолженность по коммунальным платежам в размере 3 939,82 руб.; задолженность за капитальный ремонт в размере 19 923,91 руб.; в возмещение ущерба - 255 603,00 руб.; в возмещение расходов по оплате услуг оценщика - 17000 руб., в счет предусмотренного Договором штрафа за курение в помещении - 50000 руб.; в счёт возмещения расходов по оплате услуг представителя в размере 15000руб.; в счёт возмещения почтовых расходов - 250,00 руб.; в возмещение расходов по уплате государственной пошлины – 7365,00руб.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично и постановлено:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору найма жилого помещения в размере 24939,82 руб., пени по состоянию на 11.10.2018 в размере 1500 руб., в возмещение ущерба - 31044,90руб., в возмещения расходов на оплату заключения оценщика – 4080руб., в возмещение почтовых расходов – 250 руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя – 10 000 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины – 1 715 руб., итого взыскать 73529,72 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 в оставшейся части отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 отказать.

Возвратить ФИО1 государственную пошлину в размере 2117,03руб.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить части отказа в удовлетворении требований, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме. В обоснование доводов ссылается на то, что сторонами была согласована уплата взносов на капитальный ремонт нанимателем в составе арендной платы. Данное положение закону не противоречит, соответственно, сумма подлежит взысканию. Также суд несоразмерно снизил размер неустойки, что не направлено на восстановление прав истца. Суд необоснованно уменьшил размер, подлежащий взысканию в счёт возмещения ущерба, несмотря на то, что истцом представлены возможные доказательства, а в актах приёма-передачи квартиры и имущества прямо было указано имущество является исправным находится в пригодном для эксплуатации состоянии, без функциональных и внешних дефектов, истец представил фотографии, в каком состоянии помещение находилось до передачи квартиры. Полагает что суд необоснованно отказал во взыскании штрафа за курение в помещении сославшись на отсутствие достаточности доказательств обнаружении в квартире именно следов курения.

В судебное заседание явился представитель истца, остальные участники процесса не явились. Все участники процесса были извещены о судебном разбирательстве, информация о месте и времени размещена на официальном сайте Свердловского областного суда, об отложении заседания не просили, поэтому судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Между ФИО1 и ФИО2 в отношении принадлежащей истцу на праве собственности трехкомнатной квартиры были заключены договоры краткосрочного найма жилого помещения, в том числе на срок с 11.04.2016 по 10.03.2016 был заключен договор найма от 11.04.2016, а на период 11.03.2017 по 10.02.2018 договор найма жилого помещения № 1 от 11.03.2017 (ст.671, п. 2 ст.683 Гражданского кодекса Российской Федерации). По окончании срока действия договора, ответчик продолжил проживать в квартире, при этом внес плату за пользование до 11.04.2018.

Приложением № 1 к договору от 11.03.2017 стороны согласовали перечень имущества, передаваемого с жилым помещением, указав, что оно является исправным и находится в пригодном для эксплуатации состоянии без функциональных и внешних дефектов.

Месячная плата за использование помещения составляет 30000 руб., согласно п.3.3, 3.4, 3.5, 3.6 договора коммунальные платежи осуществляет наниматель. Для целей настоящего договора под коммунальными платежами понимается своевременная оплата счетов управляющей компании за коммунальные услуги, за капитальный ремонт помещения, а также за коммунальные услуги, относящиеся к паркингу. Оплату услуг связи и телевидения, в том числе интернета, оплачивает наниматель. Электроэнергию оплачивает наниматель.

В жилом помещении проживал наниматель ФИО2, его супруга Ж.К.АБ., а также В., Е., П.

После предупреждения о необходимости освободить жилое помещение, направленное в адрес ответчика нанимателем 13.04.2018, фактически ответчики выехали из жилого помещения 02.05.2018.

По окончании срока действия договора краткосрочного найма от 11.03.2017 наниматель обязан оплатить как плату за наём, так и плату за потребленные коммунальные ресурсы за весь период фактического пользования квартирой в связи с чем суд обоснованно взыскал с ответчика ФИО2 как нанимателя данную плату, а также плату за коммунальные услуги в размере 24939,82 руб. В данной части решение не оспаривается.

Отказывая во взыскании взносов на капитальный ремонт, суд первой инстанции указал, что из буквального толкования условий, предусмотренных п. 3.4 Договора от 11.03.2017, на нанимателя по договору возложена лишь обязанность по оплате коммунальных услуг по счетам управляющей компании, тогда как уплатой взносов на капитальный ремонт собственник исполняет обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации), взнос не является платой за коммунальные услуги, начисление которых производится управляющей организацией, обязанность по их оплате возложена на собственника помещения (п.2 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия находит, что указанный вывод суда противоречит заключенному договору.

Так, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку из договора найма прямо следовала обязанность нанимателя нести расходы по оплате капитального ремонта, то применительно к обстоятельствам настоящего дела прямо следует вывод, что оплате подлежали взносы на капитальный ремонт, начисляемые на помещение, поскольку само помещение не нуждалось в капитальном ремонте. Возложение данной обязанности на нанимателя не противоречит закону. Тот факт, что начислением данных взносов управляющая организация не занимается, не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о том, что стороны не договорились о данной обязанности нанимателя, поэтому решение суда подлежит изменению, а с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженности в размере, равном размеру взносов на капитальный ремонт, в сумме 19923,91 руб.

Разрешая вопрос о взыскании неустойки, суд первой инстанции указал следующее. Обязательство по внесению платы за наём может быть обеспечено неустойкой (п. 2 ст. 329, п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). На сумму задолженности по договору, определенной по п. 3.1 договора в размере 21000 руб. за период с 26.04.2018 по 11.10.2018 согласно п.4.5 договора в размере 1% за каждый день просрочки неустойка составляет 35280руб. Вместе с тем, суд первой инстанции указал, что в целях обеспечения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба на основании п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 № 80-О, размер подлежащей взысканию неустойки подлежит снижению до 1500 руб.

Судебная коллегия полагает, что при определении размера неустойки, подлежащей взысканию судом первой инстанции, был нарушен баланс интересов. Так, неустойка была определена договором, с которым ответчик согласился при заключении, своевременное внесение платы за наём жилым помещением в связи с его фактическим пользованием являлось обязанностью нанимателя, соответственно, снижение неустойки в 23 раза от определенной договором не отвечает критерию разумности, поэтому судебная коллегия считает возможным при применении п. 1 ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации определить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в сумме, равной задолженности, то есть в сумме 21000 руб.

При определении размера ущерба, подлежащего взысканию с нанимателя ФИО2 в пользу ФИО1, суд первой инстанции указал, что наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (абз. 1 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации), наймодатель вправе требовать возмещения причиненного ущерба при доказанности его причинения (п. 1, 2 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом суд пришёл к выводу, что доказанным является размер ущерба в сумме 31 044,90 руб., то есть в том размере, который фактически признал ответчик. В остальной части, в том числе в части взыскания ущерба, причиненного внутренней отделке квартиры, а также в части повреждений имуществу, переданного по договору найма, суд пришёл к выводу, что истцом не представлены доказательства причинения ущерба, при этом суд отверг заключение об оценке рыночной стоимости ущерба № 76-18, поскольку оно в совокупности с другими доказательствами с достоверностью не свидетельствуют о качестве сданной в наем квартиры.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда относительно отсутствия оснований для взыскания ущерба, причиненного отделке жилого помещения, определенной оценщиком, поскольку согласно акту приема передачи от 11.04.2016, наличие которого подтверждено п. 1.5 договора найма жилого помещения от 11.03.2017 переданное жилое помещение пригодно для проживания (п. 2 акта приема-передачи), наличие недостатков, которые истец требует устранить путём проведения текущего ремонта фактически всего помещения, установленных в ходе осмотра оценщиком, не подтверждают того, что данные повреждения были причинены именно ответчиком.

Кроме того, возможность проверки обоснованности данного расчёта в настоящее время утрачена в связи тем, что истцом, как пояснил его представитель, ремонт проведен, однако истцом не представлены доказательства, подтверждающих фактически понесенные расходы.

Вместе с тем, при определении ущерба, причиненного имуществу, дополнительно переданного ответчику согласно приложению № 1 к договору найма жилого помещения № 1 от 11.03.2017 суд первой инстанции не учёл, что в приложении наниматель подтвердил, что все передаваемое имущество является исправным, находится в пригодном для эксплуатации состоянии, без функциональных и внешних дефектов. Оценщиком в ходе осмотра было установлено наличие как функциональных, так и внешних дефектов на переданном имуществе, причиненных в ходе эксплуатации. В связи с изложенным, судебная коллегия определяет размер суммы, подлежащей взысканию в счёт причиненного ущерба в размере 95342,60 руб., в том числе 22589,10 руб. – стоимость поврежденной двери, а также 72753,50 руб. стоимость испорченных вещей и мебели, за вычетом письменного стола, в отношении которого в приложении № 1 от 11.03.2017 отсутствует указание о его передаче нанимателю (78152,60 руб. – 5399,1руб.).

Отказывая во взыскании штрафа за курение в помещении на основании п.4.6 договора в размере 50000 руб., суд первой инстанции указал, что отсутствуют достоверные и достаточные доказательства обнаружения в квартире именно следов курения, заключение оценщика не может служить таким доказательством. Судебная коллегия соглашается с указанным выводом, кроме того, при наличии права наймодателя не более двух раз в месяц посещать квартиру (п. 2.1 договора), данное нарушение могло быть установлено.

Поскольку судебные расходы подлежат присуждению истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) в пользу истца с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины, в том числе за подачу апелляционной жалобы, в размере 4574,12 руб., в счёт возмещения расходов по оплате услуг оценщика в размере 7140руб.

В остальной части решение суда сторонами не оспаривается.

Таким образом, общая сумма ко взысканию с ответчика в пользу истца подлежит определению с учётом ранее взысканной в размере 183170,45руб., в том числе: задолженность по договору найма в размере 24939,82 руб., задолженность в размере, равном размеру взносов на капитальный ремонт, в сумме 19923,91 руб., пени по состоянию на 11.10.2018 в размере 21 000 руб., в возмещение ущерба - 95342,60 руб., в возмещения расходов на оплату заключения оценщика – 7140 руб., в возмещение почтовых расходов – 250 руб., в возмещение расходов на оплату услуг представителя – 10 000 руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины – 4574,12 руб.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловского области от 11.12.2018 изменить в части суммы взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1, в том числе взыскать:

задолженность в размере, равном размеру взносов на капитальный ремонт, в сумме 19923,91 руб.;

пени, подлежащие взысканию за период по состоянию на 11.10.2018, в сумме 21 000 руб.;

в счет возмещения ущерба сумму в размере 95342,60 руб.;

в счёт возмещения расходов на оплату услуг оценщика 7140 руб.;

в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины 4574,12руб.

с учётом указанного увеличения и сумм, определенных ранее судом первой инстанции взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 183170,45руб.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий	Л.Ф. Лимонова
Судья	ФИО5
Судья	А.С. Коренев