Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Свердлика А.В. к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района о признании незаконным отказа согласования разногласий, установлении условий договора аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Свердлика А.В. на решение Хасанского районного суда Приморского края от 10 марта 2017 года, которым исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кадкина А.А., судебная коллегияустановила:

Свердлик А.В. обратился с иском к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального район, указав, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании протокола заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Славянского городского поселения, собственность на которые не разграничена, от 23 ноября 2016 года № 02-2016-13, между сторонами договора возник спор по содержанию договора. В процессе рассмотрения возникших разногласий стороны к соглашению не пришли. Он не согласен с содержанием проекта договора и просил определить условия договора в его редакции: «Пункт 3.7 исключить». В предложенной администрацией редакции данный пункт содержит требование об оплате арендной платы за первый год аренды (за вычетом внесенного задатка) в течение 10 рабочих дней после подписания протокола о результатах аукциона за вычетом внесенного задатка, (Единственный участник обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней после размещения протокола заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков на официальном сайте торгов оплатить арендную плату за первый год аренды, за вычетом внесенного задатка). При этом в случае невнесения арендной платы в указанный срок, на арендатора возлагается обязанность выплатить пени в размере 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Он считает, что требование об уплате арендной платы до момента подписания договора незаконное, так как не возникли основания для внесения арендной платы.

Организатором торгов нарушается законодательно установленный (ст. 39.12 ЗК РФ) тридцатидневный срок, предоставленный арендатору для процедуры подписания договора аренды земельного участка. Таким образом, неправомерно и применение штрафных санкций.

«Пункт 4.2.2 Передать арендатору участок по акту прима – передачи в течение пяти дней после подписания настоящего договора (с обязательным обеспечением совместного (предварительного) осмотра участка сторонами договора». Он считает, что данный пункт необходим в силу того, что стороны при передаче имущества обязаны одномоментно (синхронно) зафиксировать состояние передаваемого имущества для того, чтобы в дальнейшем не возникло претензий, в частности, о нецелевом использовании земельного участка, либо об иных нарушениях. При «слепом» приеме участка права арендатора существенно нарушаются, поскольку акт приема – передачи не достигает своей главной цели - отразить существующее (реальное) состояние передаваемого объекта. В предлагаемой в арендодателем форме акт приема – передачи (Приложение № 1 к договору аренды) именно арендатор (а не арендодатель) – приемкой земельного участка подтверждает, что земельный участок передается в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, пригодном для использования в соответствии с его разрешенным использованием.

«Пункт 5.3 в случае отказа арендатора от подписания проекта договора аренды земельного участка в 30-дневный срок с момента его направления организатором торгов победителю торгов, задаток по основаниям ч.2 ст. 381 ГК РФ арендодателем возвращается. Организатор торгов составляет за собой право на внесение победителя торга уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона». Считает, что именно данная редакция указанного пункта правильно формулируя обязательства арендатора в контексте обусловленных действующим законодательством» юридических фактов и установленных для исполнения сроков. В первоначальной редакции допущена подмена понятий и искажение требований действующего законодательства.

«Пункт 8.6 исключить». В первоначальной редакции данного пункта предлагается передать земельный участок по картографическим материалам, либо по желанию победителя торгов после его самостоятельного осмотра. Основание возражений по данному пункту аналогично п. 4.2.2. В направленном ответчику «Протоколе согласования разногласий» отражено согласие арендодателя с предложенной арендатором редакцией пункта 5.3 договора аренды земельного участка, остальные пункты оставлены в первоначальной редакции со ссылкой на то обстоятельство, что невозможно вносить изменения в аукционную документацию по состоявшемуся аукциону.

Считает доводы ответчика, отраженные в «Протоколе согласования разногласий» от 29 декабря 2016 года не основаны на нормах действующего законодательства, поскольку условия договора, не соответствующие закону, не могут быть включены в договор, даже если он повторяет условия аукционной документации.

Истец просил признать незаконным отказ администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края от 29 декабря 2016 года в виде протокола согласования разногласий; определить условия договора аренды земельного участка, установлением условий п. 4.2.2, п. 5.3 с учетом его замечаний и исключением из договора, условий, установленных в п. 3.7, п. 8.6; обязать администрацию Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края заключить с ним договор аренды земельного участка с учетом его замечаний.

Истец заявлены требования поддержал.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика администрации Славянского городского поселения, который в письменных возражениях указал, что по предложению истца п. 5.3 договора был изменен. Полагает, что п. 5.3 не имеет оснований для его урегулирования судом. С требованиями по п. п. 3.7, 4.2.2 и п. 8.6 договора не согласны, поскольку условия, установленные в договоре, основаны на положениях п.1 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ.

Суд постановил решение, которым отказал в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Свердлик А.В. просит решение отменить, принять новое решение, которым заявленные требования удовлетворить.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с абз. 2 п.1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получавшая от стороны для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения, либо истечения срока для акцепта.

Пунктом ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно п. 11 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Славянского городского поселения № 465 от 21 октября 2016 года было принято решение о проведение аукциона на заключения договора аренды земельного участка с разрешенным использованием – приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Местоположение: примерно в <адрес>. Аукционная документация, проект договора аренды земельного участка, была опубликована на официальном сайте РФ, Бюллетене муниципальных правовых актов Хасанского муниципального района от 21 октября 2016 года № 34, на официальном сайте Славянского городского поселения. Поскольку о проведении аукциона на право заключения договора аренды была подана одна заявка от Свердлик А.В., аукцион был признан несостоявшимся, единственному участнику аукциона Свердлику А.В. был направлен для подписания проект договора аренды земельного участка по начальному размеру ежегодной оплаты 39184,70 руб. Срок аренды земельного участка был определен – 20 лет.

25 декабря 2016 года Свердликом А.В. в адрес администрации Славянского городского поселения был направлен протокол разногласий по проекту указанного договора.

29 декабря 2016 год арендодатель частично согласился с возражениями арендатора, в части п. 5.3, по которому установлено, что в случае отказа арендатора от подписания проекта договора аренды земельного участка в 30-дневный срок с момента его направления организатором торгов победителю торгов, задаток по основаниям ч. 2 ст. 381 ГК РФ арендодателем не возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торгов, уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона.

Истец полагал, что подлежит исключению пункт 3.7 договора, как противоречащий п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, нарушатся тридцатидневный срок, предоставленный арендатору для процедуры подписания договора аренды земельного участка. Требование об уплате арендной платы до момента подписания договора неправомерно, отсутствуют правовые основания для внесения денежных средств арендатором. Неправомерно применены штрафные санкции.

Из п. 3.7 договора следует, что победитель обязан в течение 10 дней рабочих после подписания протокола о результатах аукциона оплатить арендную плату за первый год аренды за вычетом внесенного задатка. Единственный участник обязан, в течение 10 рабочих дней после размещения протокола заседания Комиссии по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Славянского городского поселения на официальном сайте торгов оплатить арендную плату за первый год аренды, за вычетом внесенного задатка, в случае невнесения арендной платы в указанный срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от размера внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает арендатора от выполнения принятых им на себя обязательств по договору.

В соответствии с положениями п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Пунктом 14 ст. 39.12 ЗК РФ, предусмотрено, что в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведение аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ЗК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрена обязанность должника по выплате неустойки (пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Из материалов дела следует, что арендная плата, за вычетом внесенного задатка, за первый год аренды земельного участка была установлена в виде определенной в твердой сумме, вносимой единовременно (пп. 1 п.2 ст. 614 ГК РФ), подлежала уплате в течение 10 рабочих дней после подписания протокола о результатах аукциона. В случае невнесения арендой платы в указанный срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что арендодатель, верно, установил срок и порядок внесения арендной платы, предусмотрел ответственность за нарушения сроков внесения арендной платы. Указанное условие является существенным, не может быть изменено или исключено из договора, поскольку было включено в аукционную документацию и основано на нормах действующего законодательства.

Истец просил дополнить пункт 4.2.2 договора, из которого следует, что участок арендатору передается по акту приема передачи в течение пяти дней после подписания настоящего договора обязательным обеспечением совместного (предварительного) осмотра участка сторонами договора. Также просит исключить п. 8.6 договора, из которого следует, что фактическая передача земельного участка произведена по картографическим материалам.

Из материалов дела следует, что вся аукционная документация была своевременно размещена на официальных сайтах, были определены ориентиры и адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, схема земельного участка, вся информация по земельному участку была доступна истцу. В извещении о проведение аукциона был установлен день, когда претендент на участие в аукционе по своему желанию совместно с организатором аукциона может осмотреть земельный участок.

Установив указанные обстоятельства, суд верно указал, что требования о внесении дополнений в п. 4.2.2 об обязательном обеспечении совместного (предварительного) осмотра участка сторонами договора, об исключении п. 8.6 договора не подлежат удовлетворению. При этом верно указал, что все данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, как предмет аукциона в соответствии с положениями ч. 21 ст. 39.11 ЗК РФ организатором аукциона были представлены. Жалоб на содержание и порядок проведения аукциона от истца не поступило. В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества арендодатель несет ответственность, арендатор имеет право требования устранения этих недостатков. Ответственность арендодателя наступает независимо от того осматривался предварительного объект аренды стороной арендодателя совместной с арендатором.

Нарушений, которые привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено. Оснований к отмене решения апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хасанского районного суда Приморского края от 10 марта 2017 года ставить без изменения, а апелляционную жалобу Свердлика А.В. - оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи