Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 03 декабря 2015 года дело по апелляционной жалобе Истомахина М.Ю. на решение Вельского районного суда Архангельской области от 03 сентября 2015 года, которым постановлено:

«в удовлетворении иска Истомахина ФИО11 к Жарихиной ФИО12 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, коммунальным платежам, денежных средств за нарушение условий договора и замену двери - отказать».

Заслушав доклад судьи Панас Л.Ю., судебная коллегия

установила:

Истомахин М.Ю. обратился с иском к Жарихиной Н.В. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, коммунальным платежам, неустойки, убытков.

В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира под номером №, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности на жилое помещение зарегистрировано надлежащим образом. 28 ноября 2014 года по его просьбе между ответчиком и его сожительницей Могутовой С.В. был заключен договор найма на данное жилое помещения сроком на 6 месяцев. По условиям договора Жарихина Н.В. обязалась производить плату за найм квартиры и осуществлять оплату коммунальных услуг. По расписке истцом от ответчика получена предоплата за квартиру в сумме <данные изъяты> согласно п. 3.3 договора найма квартиры. С февраля 2015 года Жарихина Н.В. не исполняла условия договора, не вносила плату за пользование квартирой и не производила оплату коммунальных платежей. Поскольку ключи от квартиры, переданные ответчику при заключении договора, возвращены не были, то пришлось при участии сотрудников полиции и работников МЧС разрезать стальную дверь для входа в квартиру, в результате чего она подлежала замене. Просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору найма от 28 ноября 2014 года в сумме <данные изъяты>, в том числе: за наем квартиры <данные изъяты>, за нарушение условий договора – <данные изъяты>, задолженность по коммунальным платежам – <данные изъяты> за замену двери – <данные изъяты>

Истомахин М.Ю. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Жарихина Н.В. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что соглашение о найме жилого помещения заключила с Могутовой С.В., деньги в сумме <данные изъяты> за найм жилья заплатила Истомахину М.Ю. и оплачивала коммунальные услуги, за которые по жилью у собственника имелся большой долг. Ключи от входной двери имелись у Истомахина М.Ю., в связи с чем не было необходимости взламывать входную дверь.

Третье лицо - Могутова С.В. в судебное заседание не явилась.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился Истомахин М.Ю. и в апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы указывает, что сделка по аренде жилого помещения была одобрена обеими сторонами, им была получена предоплата. Жарихина Н.В. не оплачивала найм жилья и коммунальные услуги. Судом не были учтены противоречивые пояснения ответчика. Временные жильцы, проживающие в спорном жилом помещении, не были допрошены в качестве свидетелей. Суд необоснованно отказал во взыскании средств на установку двери.

Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что на момент заключения договора найма жилого помещения Могутова С.В. не являлась собственником переданной ответчику в наем квартиры, в связи с чем не могла выступать стороной в указанном договоре найма. Истец как собственник жилого помещения договор не заключал, следовательно, у него не возникло право требования с ответчика исполнения его условий.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда в силу следующего.

Судом установлено, что Истомахину М.Ю. в порядке наследования принадлежит на праве собственности квартира под номером 15, расположенная по адресу: <адрес>, которая ранее принадлежала его матери Истомахиной Г.И.

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано надлежащим образом.

Из материалов дела следует, что 28 ноября 2014 года между Могутовой С.В. (сожительницей истца) и ответчиком заключен договор коммерческого найма жилого помещения по вышеуказанному адресу. Срок коммерческого найма жилого помещения был установлен с 28 ноября 2014 года по 28 мая 2015 года. Согласно условиям договора была установлена плата за наем жилого помещения в сумме <данные изъяты> в месяц.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 183 ГК РФ сделка, совершенная неуполномоченным лицом, может быть одобрена представляемым, что создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Из искового заявления следует, что сделка совершена с согласия и по просьбе истца, что стороной ответчика не оспаривалось.

Таким образом, несмотря на то, что договор коммерческого найма заключала Могутова С.В., которая не является собственником квартиры, сделка была совершена по просьбе истца и одобрена им, в связи с чем у Истомахина М.Ю. возникло право требовать от Жарихиной Н.В. выполнения условий договора коммерческого найма.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (ст. 682 ГК РФ).

Согласно условиям договора Жарихина Н.В. обязалась производить не позднее 22 числа текущего месяца плату за пользование жилым помещением квартиры в сумме <данные изъяты> рублей, осуществлять все необходимые коммунальные платежи. В случае несвоевременного внесения сумм платы за наем, наниматель уплачивает пеню в размере 5% от вовремя не выплаченной суммы за каждый день просрочки.

Из текста искового заявления следует, что по расписке истцом от ответчика получена предоплата за квартиру в сумме <данные изъяты>, согласно п. 3.3 договора.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Судом апелляционной инстанции ответчику было предложено представить доказательства оплаты денежных средств по договору найма, в том числе коммунальных платежей за спорный период, однако каких-либо доказательство в обоснование своих возражений от Жарихиной Н.В. в суд апелляционной инстанции не поступило.

Поскольку доказательства, подтверждающие то, что Жарихина Н.В. производила оплату за найм жилого помещения в течение срока действия договора (кроме внесенной предоплаты за 2 месяца (декабрь, январь) в сумме <данные изъяты>), в материалах дела отсутствуют, с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору найма жилого помещения в сумме 52 000 рублей (с февраля по 10 июня 2015 года – день расторжения договора со стороны истца).

Истцом также заявлено о взыскании неустойки за нарушение условий договора в сумме <данные изъяты>.

Судебная коллегия полагает требование о взыскании неустойки основанным на нормах закона, вместе с тем приходит к выводу также о необходимости применения ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Судебная коллегия, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе срок неисполнения обязательств, а также отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств, полагает подлежащей к взысканию неустойку с ответчика в пользу истца в размере 4000 рублей.

Также с 28 ноября 2014 года до момента расторжения договора, Жарихина Н.В. надлежащим образом не исполнила его условия и в части оплаты коммунальных платежей. Доказательств обратного стороной ответчика также не представлено.

Между тем, судебная коллегия не соглашается с расчетом истца, поскольку датой начала договора является 28 ноября 2014 года, а окончания – 10 июня 2015, в связи с чем включенные в расчет коммунальные платежи за ноябрь 2014 года, а также полностью за июнь 2015 года (по некоторым квитанциям и за июль 2015 года), подлежат исключению.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Согласно имеющихся в материалах дела выписок из лицевых счетов, квитанций за период с 28 ноября 2014 года по 10 июня 2015 года общая задолженность по коммунальным платежам за квартиру за указанный период составила <данные изъяты>:

- отопление – <данные изъяты>;

- вода и стоки - <данные изъяты>;

- содержание и ремонт - <данные изъяты>;

- электроэнергия - <данные изъяты>;

- газоснабжение - <данные изъяты>;

- капитальный ремонт – <данные изъяты>.

Истцом в материалы дела по запросу суда апелляционной инстанции были представлены доказательства того, что Жарихиной Н.В. были переданы все комплекты ключей от квартиры на основании договора найма от 28 ноября 2014 года и истец обращался к ответчику с просьбой возвратить ключи.

Как следует из материалов дела, по окончании срока действия договора от 28 ноября 2014 года Истомахин М.Ю. по причине отсутствия ключей произвел вскрытие входных дверей жилого помещения при участии сотрудников полиции и работников МЧС, в результате чего эта дверь в последующем была заменена. Стоимость новой двери составила 20 <данные изъяты> (л.д. 26).

В соответствии с ч.1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Таким образом, расходы на оплату новой двери в размере <данные изъяты> подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Иные заявленные истцом требования о взыскании убытков в размере <данные изъяты> удовлетворению не подлежат, так как материалами дела не подтверждаются.

Учитывая изложенное, с Жарихиной Н.В. в пользу истца в порядке ст. 98 ГПК РФ также подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты>.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а требования истца частичному удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вельского районного суда Архангельской области от 03 сентября 2015 года отменить, принять по делу новое решение, которым

исковые требования ФИО1 ФИО13 к ФИО2 ФИО14 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, коммунальным платежам, денежных средств за нарушение условий договора и замену двери – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ФИО15 в пользу ФИО1 ФИО16 задолженность по договору найма жилого помещения в размере <данные изъяты>, пени в размере <данные изъяты>, задолженность по коммунальным платежам в размере <данные изъяты>, расходы на замену двери в размере <данные изъяты>, всего взыскать <данные изъяты>.

В удовлетворении остальных требований ФИО1 ФИО17 к ФИО2 ФИО18 – отказать.

Взыскать с ФИО2 ФИО19 в пользу ФИО1 ФИО20 в возврат государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Председательствующий М.В. Смоленцев

Судьи Л.Н. Галкина

ФИО3