Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО РОСБАНК на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 июня 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Милорадова Игоря Анатольевича удовлетворить частично.

Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, помещение II, 1 этаж от отделимых улучшений, выполнив следующие работы:

1. демонтировать подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля площадью 52, 36 кв.м вдоль всех демонтированных перегородок,

2. в помещении № 10, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать один светильник для люминесцентных ламп, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов потолков площадью 3, 1 кв.м, демонтировать дверные полотна, демонтировать блоки в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 кв.м,

3. в помещении № 6, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать вход в помещение, демонтировать перегородки между помещениями № 6 и № 12, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 11, 66 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 13, 6 кв.м

4. в помещении № 12, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать вход в помещение, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 8, 06 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 8, 5 кв.м

5. в помещении № 9, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать стеклянную перегородку между помещениями № 9 и № 2 площадью 8, 55 кв.м, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 10, 21 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 11, 6 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 11, 55 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 11, 55 кв.м.

6. в помещении № 8, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать дверной блок, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок с двух сторон площадью 33, 36 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 16, 68 кв.м

7. в помещении № 13, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать стеклянные перегородки между помещениями № 13 и № 2 площадью 5, 9 кв.м, демонтировать деревянные подоконные доски, демонтировать глухие оконные блоки с площадью проема до 2 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 12, 1 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородок из ГКЛ) площадью 8, 9 кв.м

8. в помещении № 7, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 13, 53 м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 15, 56 кв.м, демонтировать кирпичный подиум площадью 4, 2 кв.м, демонтировать деревянный подиум площадью 4, 2 кв.м, демонтировать основания покрытия полов простильных полов площадью 13, 3 кв.м, демонтировать дверной блок.

Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить восстановительный ремонт нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, помещение II, 1 этаж, выполнив следующие работы:

1. установить подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля в местах демонтированных перегородок площадью 55, 64 кв.м, оштукатурить внутренние стены по камню и бетону в местах крепления демонтированных перегородок цементно-известковым раствором площадью отдельных мест до 1 кв.м, толщиной слоя до 30 мм площадью 12, 3 кв.м, покрасить водоэмульсионными составами поверхности стен, ранее окрашенные водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35% площадью 15 кв.м,

2. в помещении № 10, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, установить 1 светильник в подвесном потолке,

3. в помещениях № 6 и № 12, указанных в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 22, 1 кв.м,

4. в помещении № 7, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 13, 3 кв.м,

5. в помещении № 9, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 11, 6 кв.м.

Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность по окончании выполненных работ передать Милорадову Игорю Анатольевичу нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, помещение II, 1 этаж по акту приема-передачи.

В случае неисполнения решения суда в установленный судом срок взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу ФИО1 судебную неустойку в сумме 1 000 руб. в день, начиная с 31 дня после даты вступления решения суда в законную силу и до даты фактического исполнения судебного акта.

Взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу Милорадова Игоря Анатольевича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

В остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи Абрамовой Н.Н., судебная коллегия

установила :

Милорадов И.А. обратился в суд с иском к ПАО РОСБАНК, в котором с учетом уточнения исковых требований просил возложить на ответчика обязанность устранить препятствия в пользовании нежилым помещением с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, пом. II, 1 этаж, посредством освобождения его от имущества арендатора в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, приведя перечень работ по отделимым улучшениям имущества, а также проведения восстановительного ремонта помещения в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, указав перечень необходимых работ; по окончании выполненных работ в течение 2 дней передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи; взыскать судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 3 000 руб. за каждые сутки с даты вступления решения суда в законную силу до 11 суток и в размере 3 500 руб. в день, начиная с 12 суток до фактического исполнения решения суда; взыскать расходы по оплате государственной пошлины. Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды, заключенного с ПАО РОСБАНК 1 августа 2016 года, Милорадов И.А. передал во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. II, 1 этаж, принадлежащее истцу на праве собственности. Срок аренды установлен в 10 лет. В период действия договора ПАО РОСБАНК произведены работы по перепланировке и переоборудованию арендуемого помещения, которые в нарушение действующего законодательства ответчик не узаконил. 10 сентября 2019 года ответчик ПАО РОСБАНК уведомил истца Милорадова И.А. о расторжении договора аренды с 11 ноября 2019 года. Представителями обеих сторон был составлен акт осмотра помещений, в котором зафиксирован факт выполнения в арендуемом помещении работ согласно планировочному решению от 24 июня 2016 года. В ходе осмотра установлено, что в помещениях и в вестибюле в общем коридоре отсутствует сплин-система (два кондиционера), в помещениях находятся перегородки, отделяющие помещения 6, 3, 10, 12; перегородки помещений 11, 08, 07, 13, 09, 02, 11; стена, отделяющая помещения 1 и 2. В результате выполненных работ площадь нежилых помещений уменьшилась с 169, 7 кв.м. до 161, 55 кв.м, чем существенно нарушены права Милорадова И.А. Милорадов И.А. уведомил ПАО РОСБАНК о необходимости приведения помещений в первоначальное состояние путем демонтажа отделимых улучшений. Однако производить демонтажные работы ПАО РОСБАНК отказался. Сохранение помещения в существующем виде препятствует истцу в осуществлении им правомочий собственника.

При рассмотрении дела истец Милорадов И.А., представитель истца Милорадова И.А. по доверенности Самойлов В.Г. исковые требования поддержали, пояснили, что все произведенные ПАО РОСБАНК улучшения являются отделимыми, сохранение помещения в том виде, который придал ему ответчик, препятствует истцу в заключении договора аренды данного помещения.

Ответчик ПАО РОСБАНК в письменном отзыве исковые требования не признал, указав, что неотделимые улучшения имущества произведены с согласия арендодателя, в соответствии с договором аренды являются собственностью арендодателя.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения суда, неправильному определению судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению судом норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, выслушав Милорадова И.А., возражавшего против указанных доводов, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 1 августа 2016 года между Милорадовым И.А. и ПАО РОСБАНК заключен договор аренды, в соответствии с которым Милорадов И.А. передал ПАО РОСБАНК во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, пом.II, состоящие из помещений на первом этаже: нежилое помещение № 1 площадью 78, 1 кв.м, нежилое помещение № 2 площадью 4, 9 кв.м, нежилое помещение № 3 площадью 17, 5 кв., нежилое помещение № 4 площадью 3, 0 кв.м, нежилое помещение № 5 площадью 66, 2 кв.м. Арендуемая площадь помещений составляет 169, 7 кв.м.

10 сентября 2019 года ПАО РОСБАНК направил в адрес Милорадова И.А. уведомление о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с п. 10.4 в одностороннем порядке с 11 ноября 2019 года, выразив готовность произвести возврат помещения досрочно, начиная с 8 ноября 2019 года.

11 ноября 2019 года между сторонами был составлен акт осмотра арендуемого имущества. Из содержания акта следует, что в помещении отсутствует сплин-система: 2 кондиционера в помещениях вестибюля и в общем коридоре; в помещениях находятся перегородки, отделяющие помещения 6, 3, 10, 12, перегородки помещений 11, 8, 7, 13, 9, 2, стена, отделяющая помещения 1 и 2. От принятия имущества в таком виде Милорадов И.А. отказался.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что все выполненные работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений №№ 2, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 объекта по адресу: <адрес> могут быть демонтированы без ущерба для здания, следовательно, относятся к отделимым улучшениям. Демонтаж выполненных арендатором улучшений не влияет на состояние нежилого помещения в целом, его функциональные качества, следы демонтажа носят устранимый характер. Судом принято в качестве доказательства произведенных арендатором отделимых улучшений строительно-техническое заключение ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года.

Выводы суда о том, что произведенные арендатором улучшения являются отделимыми, арендатор обязан освободить нежилое помещение от данных улучшений противоречат установленным по делу обстоятельствам, сделаны при неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании п. 1, п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 2.3 договора помещения переданы арендатору для использования в качестве офисных помещений для банковской деятельности/размещения подразделения банка.

Срок договора составляет 10 лет (п. 3.1).

В соответствии с п. 5.2.12 договора аренды арендодатель обязуется одобрить проект перепланировки и/или изменения назначения помещений на назначение, соответствующее целям использования помещений арендодателем в срок, не превышающий 10 календарных дней с момента обращения арендатора, причем арендодатель имеет право отказать только в случае несоответствии проекта строительным нормам и правилам (СНиП); в соответствии с п. 5.2.13 арендодатель обязуется не препятствовать арендатору в проведении отделочных и ремонтных работ в соответствии со строительными нормами, предъявляемыми к банковским помещениям, при условии согласования таких работ в порядке, предусмотренном договором.

В соответствии с п. 6.1.3 договора аренды арендатор имеет право производить по своему усмотрению и с письменного согласия арендодателя перепланировку, а также переоборудование помещений. Перед производством указанных работ арендатор вправе осуществлять визуальное и механическое обследования помещений.

Арендатор вправе производить неотделимые улучшения помещений, служащие для их наиболее эффективной и рациональной эксплуатации. Если в течение 15 календарных дней со дня письменного уведомления арендодателя арендатор не получит от арендодателя никаких возражений относительно предполагаемых неотделимых улучшений, таковые считаются одобренными арендодателем. В любом случае в предоставлении согласия не может быть необоснованно отказано. Перечень улучшений арендованного имущества, которые стороны определяют как неотделимые без вреда для помещений, оформляется приложением к настоящему договору. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и возмещению с его стороны не подлежат, за исключением случаев, указанных в п. 8.2 настоящего договора (п. 6.1.4).

Арендатор вправе производить за собственный счет отделимые улучшения помещений, необходимые для их эффективного и рационального использования. Произведенные арендатором отделимые улучшения помещений являются и остаются собственностью арендатора и подлежат демонтажу после окончания срока аренды в случае, если иное не будет дополнительно согласовано сторонами (п. 6.1.5).

Из материалов дела следует, что 2 августа 2016 года ПАО РОСБАНК в адрес Милорадова И.А. направлено уведомление о согласовании проекта перепланировки и переоборудования помещений, составляющих объект аренды в соответствии с планировочным решением от 24 июня 2016 года (л.д. 223-234 т. 1). Каких-либо возражений на указанный проект от арендодателя не поступило, в связи с чем в соответствии с п. 5.2.12, п. 6.1.4 договора аренды проект следует признать одобренным арендодателем. Указанные обстоятельства истцом не оспаривались, свое согласие на перепланировку и переоборудование нежилого помещения Милорадов И.А. не отрицал.

Из положений п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.

Таким образом, неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено. К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

В соответствии со строительно-техническим заключением ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года, выполненным по заказу Милорадова И.А., для использования нежилых помещений истца в целях расположения отделения банка были произведены перепланировка, переустройство и переоборудование помещений, а именно: возведены ненесущие перегородки, произведена смена напольного покрытия в трех помещениях и иные сопутствующие работы для обустройства. Произведенные работы не затрагивали несущие конструкции здания, выполнялись в существующем изначально помещении; помещения сейфовой комнаты № 8 и кассового узла № 7 обособлены ненесущими перегородками каркасно-обшивного типа; остальные помещения обособлены ненесущими стеклянными перегородками на каркасной основе; иные сопутствующие работы по переоборудованию и перепланировке помещений относятся к отделочным работам. При визуальном осмотре изначальное пространство нежилого помещения здания было разделено ненесущими перегородками, имеющими крепления в несущие конструкции здания. В сравнении с изначальной планировкой пространства помещения имели большую площадь до перепланировки, это обусловлено тем, что часть площади заняли вновь возведенные перегородки после перепланировки.

Специалистами ООО «Заказ-инвест» в заключении сделан вывод о том, что все выполненные работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений подлежат демонтажу без ущерба для здания, следовательно, они относятся к отделимым улучшениям. Одновременно, указано, что после демонтажа останутся следы от разборки конструкций и мест креплений, следовательно, необходимо произвести восстановительные отделочные работы для функциональной возможности эксплуатации помещения здания.

Заключение по строительно-техническому исследованию ООО «Заказ-инвест» является противоречивым, поскольку делая вывод об отделимости улучшений без вреда для здания, специалисты приходят к выводу о необходимости проведения восстановительных работ для возможной эксплуатации помещения, определяют стоимость указанных работ в размере 139 120, 52 руб. Кроме того, в заключении сделан вывод об отсутствии вреда для здания, а не для помещений, принадлежащих истцу.

Оценив указанное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе, перечнем работ на производство ремонтно-строительных и монтажных работ в помещении дополнительного офиса ПАО РОСБАНК по адресу: <адрес>, являющимся приложением к уведомлению Милорадова И.А. о согласовании проекта перепланировки и переоборудования помещений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ПАО РОСБАНК в арендуемом помещении выполнены неотделимые улучшения, связанные с перепланировкой и переоборудованием помещения: демонтаж облицовки стен, перегородок, проемов, проводки и монтаж новых перегородок, имеющих прочное крепление к потолку и полу, устройство и усиление стен, их облицовка, устройство площадок и лестниц, установка дверей, устройство подоконников, устройство полов с монтажом напольных покрытий, устройство потолка, установка сантехнического, электрического и иного оборудования (л.д. 224- 234 т. 1). Выполнение указанных работ подтверждается также техническим паспортом на нежилое помещение от 2 июня 2020 года (л.д. 252- 258 т. 1).

То обстоятельство, что указанная перепланировка и переоборудование нежилого помещения не зарегистрированы в установленном порядке, само по себе не возлагает на ответчика обязанности по демонтажу неотделимых улучшений, поскольку перепланировка и переоборудование произведены с согласия собственника нежилого помещения, которым не утрачена возможность оформить соответствующие документы.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение возвращено истцу в состоянии, обусловленном договором, что соответствует абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, учитывая положения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 6.1.4 договора аренды от 1 августа 2016 года, произведенные ПАО РОСБАНК неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью Милорадова И.А. Правовых оснований для возложения на ПАО РОСБАНК обязанности устранить препятствия Милорадову И.А. в пользовании нежилым помещением посредством освобождения его от имущества арендатора, а также проведения восстановительного ремонта помещения, по окончании выполненных работ передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи не имелось.

По указанным основаниям решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 июня 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Милорадова И.А. к ПАО РОСБАНК отказать.

Председательствующий

Судьи