Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО РОСБАНК на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 июня 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, помещение II, 1 этаж от отделимых улучшений, выполнив следующие работы:

1. демонтировать подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля площадью 52, 36 кв.м вдоль всех демонтированных перегородок,

2. в помещении № 10, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать один светильник для люминесцентных ламп, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов потолков площадью 3, 1 кв.м, демонтировать дверные полотна, демонтировать блоки в наружных и внутренних дверных проемах в каменных стенах площадью проема до 3 кв.м,

3. в помещении № 6, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать вход в помещение, демонтировать перегородки между помещениями № 6 и № 12, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 11, 66 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 13, 6 кв.м

4. в помещении № 12, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать вход в помещение, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 8, 06 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 8, 5 кв.м

5. в помещении № 9, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, разобрать стеклянную перегородку между помещениями № 9 и № 2 площадью 8, 55 кв.м, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 10, 21 м, демонтировать ковровое покрытие площадью 11, 6 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 11, 55 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 11, 55 кв.м.

6. в помещении № 8, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать дверной блок, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок с двух сторон площадью 33, 36 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородки из ГКЛ) площадью 16, 68 кв.м

7. в помещении № 13, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать стеклянные перегородки между помещениями № 13 и № 2 площадью 5, 9 кв.м, демонтировать деревянные подоконные доски, демонтировать глухие оконные блоки с площадью проема до 2 кв.м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 12, 1 кв.м, демонтировать перегородки стальные, консольные, сетчатые (внутри перегородок из ГКЛ) площадью 8, 9 кв.м

8. в помещении № 7, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, демонтировать плинтусы деревянные и пластмассовые длиной 13, 53 м, демонтировать облицовку из гипсокартонных листов стен и перегородок площадью 15, 56 кв.м, демонтировать кирпичный подиум площадью 4, 2 кв.м, демонтировать деревянный подиум площадью 4, 2 кв.м, демонтировать основания покрытия полов простильных полов площадью 13, 3 кв.м, демонтировать дверной блок.

Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить восстановительный ремонт нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, помещение II, 1 этаж, выполнив следующие работы:

1. установить подвесные потолки типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля в местах демонтированных перегородок площадью 55, 64 кв.м, оштукатурить внутренние стены по камню и бетону в местах крепления демонтированных перегородок цементно-известковым раствором площадью отдельных мест до 1 кв.м, толщиной слоя до 30 мм площадью 12, 3 кв.м, покрасить водоэмульсионными составами поверхности стен, ранее окрашенные водоэмульсионной краской с расчисткой старой краски до 35% площадью 15 кв.м,

2. в помещении № 10, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, установить 1 светильник в подвесном потолке,

3. в помещениях № 6 и № 12, указанных в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 22, 1 кв.м,

4. в помещении № 7, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 13, 3 кв.м,

5. в помещении № 9, указанном в планировочном решении от 24 июня 2016 года, выполнить устройство покрытий на растворе из сухой смеси с приготовлением раствора в построечных условиях из плиток гладких неглазурованных керамических для полов одноцветных площадью 11, 6 кв.м.

Возложить на ПАО РОСБАНК обязанность по окончании выполненных работ передать ФИО2 нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, помещение II, 1 этаж по акту приема-передачи.

В случае неисполнения решения суда в установленный судом срок взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу ФИО1 судебную неустойку в сумме 1 000 руб. в день, начиная с 31 дня после даты вступления решения суда в законную силу и до даты фактического исполнения судебного акта.

Взыскать с ПАО РОСБАНК в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

В остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи Абрамовой Н.Н., судебная коллегия

установила :

ФИО2 обратился в суд с иском к ПАО РОСБАНК, в котором с учетом уточнения исковых требований просил возложить на ответчика обязанность устранить препятствия в пользовании нежилым помещением с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, пом. II, 1 этаж, посредством освобождения его от имущества арендатора в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, приведя перечень работ по отделимым улучшениям имущества, а также проведения восстановительного ремонта помещения в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, указав перечень необходимых работ; по окончании выполненных работ в течение 2 дней передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи; взыскать судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 3 000 руб. за каждые сутки с даты вступления решения суда в законную силу до 11 суток и в размере 3 500 руб. в день, начиная с 12 суток до фактического исполнения решения суда; взыскать расходы по оплате государственной пошлины. Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды, заключенного с ПАО РОСБАНК 1 августа 2016 года, ФИО2 передал во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, пом. II, 1 этаж, принадлежащее истцу на праве собственности. Срок аренды установлен в 10 лет. В период действия договора ПАО РОСБАНК произведены работы по перепланировке и переоборудованию арендуемого помещения, которые в нарушение действующего законодательства ответчик не узаконил. 10 сентября 2019 года ответчик ПАО РОСБАНК уведомил истца ФИО2 о расторжении договора аренды с 11 ноября 2019 года. Представителями обеих сторон был составлен акт осмотра помещений, в котором зафиксирован факт выполнения в арендуемом помещении работ согласно планировочному решению от 24 июня 2016 года. В ходе осмотра установлено, что в помещениях и в вестибюле в общем коридоре отсутствует сплин-система (два кондиционера), в помещениях находятся перегородки, отделяющие помещения 6, 3, 10, 12; перегородки помещений 11, 08, 07, 13, 09, 02, 11; стена, отделяющая помещения 1 и 2. В результате выполненных работ площадь нежилых помещений уменьшилась с 169, 7 кв.м. до 161, 55 кв.м, чем существенно нарушены права ФИО2 ФИО2 уведомил ПАО РОСБАНК о необходимости приведения помещений в первоначальное состояние путем демонтажа отделимых улучшений. Однако производить демонтажные работы ПАО РОСБАНК отказался. Сохранение помещения в существующем виде препятствует истцу в осуществлении им правомочий собственника.

При рассмотрении дела истец ФИО2, представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали, пояснили, что все произведенные ПАО РОСБАНК улучшения являются отделимыми, сохранение помещения в том виде, который придал ему ответчик, препятствует истцу в заключении договора аренды данного помещения.

Ответчик ПАО РОСБАНК в письменном отзыве исковые требования не признал, указав, что неотделимые улучшения имущества произведены с согласия арендодателя, в соответствии с договором аренды являются собственностью арендодателя.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к незаконности и необоснованности решения суда, неправильному определению судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, неправильному применению судом норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, выслушав ФИО2, возражавшего против указанных доводов, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 1 августа 2016 года между ФИО2 и ПАО РОСБАНК заключен договор аренды, в соответствии с которым ФИО2 передал ПАО РОСБАНК во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на 1 этаже здания по адресу: <адрес>, пом.II, состоящие из помещений на первом этаже: нежилое помещение № 1 площадью 78, 1 кв.м, нежилое помещение № 2 площадью 4, 9 кв.м, нежилое помещение № 3 площадью 17, 5 кв., нежилое помещение № 4 площадью 3, 0 кв.м, нежилое помещение № 5 площадью 66, 2 кв.м. Арендуемая площадь помещений составляет 169, 7 кв.м.

10 сентября 2019 года ПАО РОСБАНК направил в адрес ФИО2 уведомление о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с п. 10.4 в одностороннем порядке с 11 ноября 2019 года, выразив готовность произвести возврат помещения досрочно, начиная с 8 ноября 2019 года.

11 ноября 2019 года между сторонами был составлен акт осмотра арендуемого имущества. Из содержания акта следует, что в помещении отсутствует сплин-система: 2 кондиционера в помещениях вестибюля и в общем коридоре; в помещениях находятся перегородки, отделяющие помещения 6, 3, 10, 12, перегородки помещений 11, 8, 7, 13, 9, 2, стена, отделяющая помещения 1 и 2. От принятия имущества в таком виде ФИО2 отказался.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что все выполненные работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений №№ 2, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 объекта по адресу: <адрес> могут быть демонтированы без ущерба для здания, следовательно, относятся к отделимым улучшениям. Демонтаж выполненных арендатором улучшений не влияет на состояние нежилого помещения в целом, его функциональные качества, следы демонтажа носят устранимый характер. Судом принято в качестве доказательства произведенных арендатором отделимых улучшений строительно-техническое заключение ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года.

Выводы суда о том, что произведенные арендатором улучшения являются отделимыми, арендатор обязан освободить нежилое помещение от данных улучшений противоречат установленным по делу обстоятельствам, сделаны при неправильном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании п. 1, п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 2.3 договора помещения переданы арендатору для использования в качестве офисных помещений для банковской деятельности/размещения подразделения банка.

Срок договора составляет 10 лет (п. 3.1).

В соответствии с п. 5.2.12 договора аренды арендодатель обязуется одобрить проект перепланировки и/или изменения назначения помещений на назначение, соответствующее целям использования помещений арендодателем в срок, не превышающий 10 календарных дней с момента обращения арендатора, причем арендодатель имеет право отказать только в случае несоответствии проекта строительным нормам и правилам (СНиП); в соответствии с п. 5.2.13 арендодатель обязуется не препятствовать арендатору в проведении отделочных и ремонтных работ в соответствии со строительными нормами, предъявляемыми к банковским помещениям, при условии согласования таких работ в порядке, предусмотренном договором.

В соответствии с п. 6.1.3 договора аренды арендатор имеет право производить по своему усмотрению и с письменного согласия арендодателя перепланировку, а также переоборудование помещений. Перед производством указанных работ арендатор вправе осуществлять визуальное и механическое обследования помещений.

Арендатор вправе производить неотделимые улучшения помещений, служащие для их наиболее эффективной и рациональной эксплуатации. Если в течение 15 календарных дней со дня письменного уведомления арендодателя арендатор не получит от арендодателя никаких возражений относительно предполагаемых неотделимых улучшений, таковые считаются одобренными арендодателем. В любом случае в предоставлении согласия не может быть необоснованно отказано. Перечень улучшений арендованного имущества, которые стороны определяют как неотделимые без вреда для помещений, оформляется приложением к настоящему договору. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и возмещению с его стороны не подлежат, за исключением случаев, указанных в п. 8.2 настоящего договора (п. 6.1.4).

Арендатор вправе производить за собственный счет отделимые улучшения помещений, необходимые для их эффективного и рационального использования. Произведенные арендатором отделимые улучшения помещений являются и остаются собственностью арендатора и подлежат демонтажу после окончания срока аренды в случае, если иное не будет дополнительно согласовано сторонами (п. 6.1.5).

Из материалов дела следует, что 2 августа 2016 года ПАО РОСБАНК в адрес ФИО2 направлено уведомление о согласовании проекта перепланировки и переоборудования помещений, составляющих объект аренды в соответствии с планировочным решением от 24 июня 2016 года (л.д. 223-234 т. 1). Каких-либо возражений на указанный проект от арендодателя не поступило, в связи с чем в соответствии с п. 5.2.12, п. 6.1.4 договора аренды проект следует признать одобренным арендодателем. Указанные обстоятельства истцом не оспаривались, свое согласие на перепланировку и переоборудование нежилого помещения ФИО2 не отрицал.

Из положений п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.

Таким образом, неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено. К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.

В соответствии со строительно-техническим заключением ООО «Заказ-инвест» от 10 января 2020 года, выполненным по заказу ФИО2, для использования нежилых помещений истца в целях расположения отделения банка были произведены перепланировка, переустройство и переоборудование помещений, а именно: возведены ненесущие перегородки, произведена смена напольного покрытия в трех помещениях и иные сопутствующие работы для обустройства. Произведенные работы не затрагивали несущие конструкции здания, выполнялись в существующем изначально помещении; помещения сейфовой комнаты № 8 и кассового узла № 7 обособлены ненесущими перегородками каркасно-обшивного типа; остальные помещения обособлены ненесущими стеклянными перегородками на каркасной основе; иные сопутствующие работы по переоборудованию и перепланировке помещений относятся к отделочным работам. При визуальном осмотре изначальное пространство нежилого помещения здания было разделено ненесущими перегородками, имеющими крепления в несущие конструкции здания. В сравнении с изначальной планировкой пространства помещения имели большую площадь до перепланировки, это обусловлено тем, что часть площади заняли вновь возведенные перегородки после перепланировки.

Специалистами ООО «Заказ-инвест» в заключении сделан вывод о том, что все выполненные работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений подлежат демонтажу без ущерба для здания, следовательно, они относятся к отделимым улучшениям. Одновременно, указано, что после демонтажа останутся следы от разборки конструкций и мест креплений, следовательно, необходимо произвести восстановительные отделочные работы для функциональной возможности эксплуатации помещения здания.

Заключение по строительно-техническому исследованию ООО «Заказ-инвест» является противоречивым, поскольку делая вывод об отделимости улучшений без вреда для здания, специалисты приходят к выводу о необходимости проведения восстановительных работ для возможной эксплуатации помещения, определяют стоимость указанных работ в размере 139 120, 52 руб. Кроме того, в заключении сделан вывод об отсутствии вреда для здания, а не для помещений, принадлежащих истцу.

Оценив указанное заключение в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе, перечнем работ на производство ремонтно-строительных и монтажных работ в помещении дополнительного офиса ПАО РОСБАНК по адресу: <адрес>, являющимся приложением к уведомлению ФИО2 о согласовании проекта перепланировки и переоборудования помещений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ПАО РОСБАНК в арендуемом помещении выполнены неотделимые улучшения, связанные с перепланировкой и переоборудованием помещения: демонтаж облицовки стен, перегородок, проемов, проводки и монтаж новых перегородок, имеющих прочное крепление к потолку и полу, устройство и усиление стен, их облицовка, устройство площадок и лестниц, установка дверей, устройство подоконников, устройство полов с монтажом напольных покрытий, устройство потолка, установка сантехнического, электрического и иного оборудования (л.д. 224- 234 т. 1). Выполнение указанных работ подтверждается также техническим паспортом на нежилое помещение от 2 июня 2020 года (л.д. 252- 258 т. 1).

То обстоятельство, что указанная перепланировка и переоборудование нежилого помещения не зарегистрированы в установленном порядке, само по себе не возлагает на ответчика обязанности по демонтажу неотделимых улучшений, поскольку перепланировка и переоборудование произведены с согласия собственника нежилого помещения, которым не утрачена возможность оформить соответствующие документы.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение возвращено истцу в состоянии, обусловленном договором, что соответствует абз. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, учитывая положения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 6.1.4 договора аренды от 1 августа 2016 года, произведенные ПАО РОСБАНК неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью ФИО2 Правовых оснований для возложения на ПАО РОСБАНК обязанности устранить препятствия ФИО2 в пользовании нежилым помещением посредством освобождения его от имущества арендатора, а также проведения восстановительного ремонта помещения, по окончании выполненных работ передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи не имелось.

По указанным основаниям решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 июня 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ПАО РОСБАНК отказать.

Председательствующий

Судьи