Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Балаковского районного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года, которым исковые требования частично удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование требований истец указал, что <дата> между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 33917 кв.м. В последующем право аренды было передано ФИО1 на основании договора уступки права на земельный участок от <дата>. ФИО1 с третьего квартала 2012 года по 2013 год включительно не вносил арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой составил 1236661 рубль 30 копеек. По условиям договора аренды в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы подлежит начислению пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец просил суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 1236661 рубль 30 копеек, неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в размере 313128 рублей 57 копеек за период с <дата> по <дата>.

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в сумме 1236661 рубль 30 копеек, пени в сумме 31312 рублей 85 копеек.

С ФИО1 в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области взыскана государственная пошлина в размере 14539 рублей 87 копеек. В удовлетворении остальной части требований отказано.

ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять новое решение, применить последствия недействительности ничтожных сделок - договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> и договора уступки права на земельный участок от <дата>, возвратить стороны в первоначальное положение, восстановив положение, существовавшее до нарушения права ответчика.

Автор жалобы полагает выводы суда необоснованными в связи с неправильным определением значимых для рассмотрения дела обстоятельств. По утверждению автора жалобы, ответчик фактически не является арендатором земельного участка, поскольку договор уступки права требования по договору аренды земельного участка является ничтожной сделкой, заключенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, а также с целью прикрыть другую сделку. Автор жалобы указывает, что сделки, заключенные между ФИО1 и ФИО2 (договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, договор уступки права аренды на земельный участок), прикрывают финансовые отношения, возникшие между ФИО7 и ФИО9 При заключении сделок ФИО7 обещал ответчику в ближайшее время переоформить права на объекты недвижимости на другое лицо, однако своего обещания не исполнил. До третьего квартала 2012 года внесение арендной платы, налоговых платежей за объекты осуществлялось ФИО7 Судом не был принят к производству встречный иск, предъявленный ответчиком, о признании договора купли-продажи недвижимости и договора уступки права аренды земельного участка недействительными, судом было отклонено ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО8, ФИО9, ФИО2, в связи с чем на ответчика судом незаконно была возложена обязанность по внесению арендной платы и пени.

Лица, участвующие в деле, и их представители, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

ФИО1 подано ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением в командировке с 28 по <дата> в <адрес>. Судебная коллегия посчитала причину неявки ответчика в судебное заседание апелляционной инстанции неуважительной, поскольку ответчик был заранее уведомлен о дате и времени рассмотрения дела, имел возможность поставить работодателя в известность о предстоящем судебном заседании, а кроме того, имел возможность обеспечить явку своего представителя для защиты интересов в суде апелляционной инстанции.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в части определения размера задолженности по арендной плате, размера неустойки, государственной пошлины, поскольку судом при принятии решения были нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела (пункты 3 и 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ).

В соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ (пункты 1-3, 5) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В статье 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу статьи 2 Закона Саратовской области от 21 мая 2004 года № 23-ЗСО «О земле» установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, относится к исключительной компетенции правительства Саратовской области.

Как следует из материалов дела, <дата> между комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка площадью 33917 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием - для производственной деятельности. Договор аренды заключен сторонами сроком на 49 лет.

По условиям договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями, дополнениями к нему (п. 4.3.6. договора).

Согласно пункту 3.8 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату за квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца квартала, за который производится платеж. Оплата производится в равных долях.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что расчет арендной платы приводится в приложении № и является неотъемлемой частью договора.

Из приложения № к договору следует, что арендная плата за земельный участок площадью 33917 кв.м на момент заключения договора рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 3999153 рублей 47 копеек, ставка арендной платы за год составляла 2% кадастровой стоимости. Размер арендной платы в год составлял 79983 рубля 06 копеек, за квартал – 19995 рублей 77 копеек.

В п. 3.7. договора указано, что сумма арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений, установленных нормативно-правовыми актами РФ, Саратовской области, Вольского муниципального образования. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является для него обязательным и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Изменение арендной платы вступает в силу с момента принятия соответствующего нормативного акта.

Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП) <дата>.

<дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 33917 кв.м с кадастровым номером 64:42:010804:0001, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП <дата>.

<дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права на земельный участок по договору аренды от <дата>, право аренды ФИО1 зарегистрировано в ЕГРП <дата>.

<дата> комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района <адрес> в адрес ФИО1 направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате на сумму 1236661 рублей 30 копеек за период - третий квартал 2012 года – 2013 год.Из расчета, представленного истцом, видно, что размер арендной платы определялся арендодателем исходя из кадастровой стоимости в размере 41222043 рубля 46 копеек, которая была утверждена постановлением Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 года № 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». Однако указанный размер кадастровой стоимости земельного участка может применяться для расчета арендной платы в спорный период только по <дата> включительно.

28 декабря 2012 года комитетом по управлению имуществом Саратовской области было издано распоряжение № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». Согласно данному распоряжению, вступившему в законную силу 11 января 2013 года, результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области утверждены по состоянию на 02 июня 2012 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Частью 5 статьи 4 закона установлено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В ст. 24.20. указанного закона закреплено, что в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

По сведениям, представленным филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области по запросу суда апелляционной инстанции, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № (с учетом изменений, утвержденных распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 989-р от 28 декабря 2012 года) внесена в государственный кадастр недвижимости автоматизированным путем в порядке информационного взаимодействия 31 января 2013 года. Величина кадастровой стоимости составила 6905501 рубль 20 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости – 203 рубля 60 копеек за 1 кв.м.

С учетом приведенных положений законодательства судебная коллегия приходит к выводу о том, что утвержденная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области <дата> № 989-р кадастровая стоимость земельного участка в размере 203 рубля 60 копеек за 1 кв.м должна применяться для расчета арендной платы с <дата>.

Судебная коллегия полагает, что измененный размер кадастровой стоимости подлежит применению с 31 января 2013 года, поскольку постановление правительства Саратовской области от 22 марта 2013 года № 143-П, в котором было указано, что размер арендной платы за земельные участки подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, вступило в законную силу только с момента официального опубликования – с 30 марта 2013 года (опубликовано в 11–м номере «Собрания законодательства Саратовской области»). Изменение кадастровой стоимости произошло до внесения изменений в постановление, в связи с чем должны применяться положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из изложенного размер задолженности по арендной плате за спорный период должен рассчитываться следующим образом.

В 2012 году кадастровая стоимость земельного участка составляла 41222043 рубля 46 копеек, арендная плата в год – 41222043,46 * 0,02=824440 рублей 87 копеек, арендная плата в квартал – 206110 рублей 22 копейки.

В 3 и 4 кварталах 2012 года ответчик обязан был внести арендую плату в размере 206110 рублей 22 копейки за каждый квартал.

За первый квартал 2013 года, за период с 01 по <дата> (30 дней) размер арендной платы составит: 206110,22/90 (количество дней в квартале)* 30 дней = 68703,41 рублей.

С <дата> кадастровая стоимость земельного участка составила 6905501 рублей 20 копеек, арендная плата в год – 6905501,20* 0,02=138110 рублей 02 копейки, арендная плата в квартал – 34527 рублей 51 копейка.

За период с 31 января по <дата> (60 дней) размер арендной платы составит: 34527,51/90 (количество дней в квартале) *60 дней=23018,34 рублей.

Общая сумма арендной платы за первый квартал 2013 года: 68703,41+23018,34=91721 рубля 75 копеек.

За второй квартал 2013 года, за период с 01 апреля по <дата> (полный квартал) размер арендной платы составит: 34527 рублей 51 копейка.

За третий квартал 2013 года, за период с 01 июля по <дата> (полный квартал) размер арендной платы составит: 34527 рублей 51 копейка.

За четвертый 2013 года, за период с 01 октября по <дата> размер арендной платы составит: 34527 рублей 51 копейка.

Общая сумма задолженности по арендной плате за указанный период составит 607524 рубля 72 копейки.

По условиям заключенного договора аренды арендатор обязан перечислять арендную плату за квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца квартала, за который производится платеж. В соответствии с п. 5.2. договора аренды в случае нарушения арендатором условий по внесению арендной платы начисляется пени в размере 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

Поскольку ФИО1 ненадлежащим образом исполнял условия договора аренды по внесению арендной платы, судебная коллегия полагает обоснованными требования истца о начислении на сумму просроченной задолженности пени. Однако судебная коллегия полагает возможным снизить размер подлежащих взысканию пени до 0,05% за каждый день просрочки (с учетом положений ст. 333 ГК РФ).

По сумме арендной платы за третий квартал 2012 года (срок уплаты <дата>, период начисления пени с <дата> по <дата> – 590 дней) размер пени составит:

206110,22*0,0005*590 дней =60802 рубля 51 копейка.

По сумме арендной платы за четвертый квартал 2012 года (срок уплаты <дата>, период начисления пени с <дата> по <дата> – 498 дней) размер пени составит:

206110,22*0,0005*498 дней =51321 рубль 44 копейки.

По сумме арендной платы за первый квартал 2013 года (срок уплаты <дата>, период начисления пени с <дата> по <дата> – 406 дней) размер пени составит:

91721,75*0,0005*406 дней =18619 рублей 52 копейки.

По сумме арендной платы за второй квартал 2013 года (срок уплаты <дата>, период начисления пени с <дата> по <дата> – 316 дней) размер пени составит:

34527,51*0,0005*316 дней =5455 рублей 35 копеек.

По сумме арендной платы за третий квартал 2013 года (срок уплаты <дата>, период начисления пени с <дата> по <дата> – 225 дней) размер пени составит:

34527,51*0,0005*225 дней =3884 рубля 34 копейки.

По сумме арендной платы за четвертый квартал 2013 года (срок уплаты <дата>, период начисления пени с <дата> по <дата> – 133 дня) размер пени составит:

34527,51*0,0005*133 дня =2296 рублей 08 копеек.

Общая сумма пени за спорный период составит 142379 рублей 24 копейки.

В соответствии со ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ в доход бюджета Балаковского муниципального образования с ФИО1 надлежит взыскать государственную пошлину в размере: 5200+(749903,96 – 200000)*0,01 = 10699 рублей 04 копейки.

Приведенные положения действующего законодательства, регулирующего порядок изменения кадастровой стоимости земельного участка и порядок расчета арендной платы, не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, что привело к неправильному определению размера задолженности по арендной плате, пени и государственной пошлины и является основанием для изменения решения суда в указанной части (п. 2 ст. 328, п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонен встречный иск о признании недействительными договора купли-продажи недвижимости от <дата> и договора уступки права на земельный участок от <дата>, поскольку данные требования не являются встречными по отношению к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени (ст. 138 ГПК РФ). Непринятие судом к рассмотрению данного иска не исключает возможности предъявления его ФИО1 в общем порядке.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балаковского районного суда Саратовской области от 25 июля 2014 года изменить в части, изложив второй и третий абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

«Взыскать с ФИО1 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами администрации Вольского муниципального района Саратовской области задолженность по арендной плате по договору аренды № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 607524 (шестьсот семь тысяч пятьсот двадцать четыре) рубля 72 копейки, пени в размере 142379 (сто сорок две тысячи триста семьдесят девять) рублей 24 копейки.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Балаковского муниципального района Саратовской области государственную пошлину в размере 10699 (десять тысяч шестьсот девяносто девять) рублей 04 копейки.

В остальной части оставить решение суда без изменения.

Председательствующий

Судьи