Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-5320/2014 по апелляционной жалобе Родионова М. Е., действующего в интересах Конаш А. Д. на основании доверенности, на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года, постановленное по заявлению Конаш А. Д. о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения заявителя Конаш А.Д. и его представителя – Родионова М.Е., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу – Сергеевой Н.М., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Конаш А.Д. обратился в суд с заявлением, в котором просил признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 6 октября 2014 года в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года.

В обоснование требований указал, что 16 июня 2014 года представил в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу на регистрацию договор участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года, которым установлен срок передачи застройщиком дольщику объекта строительства – после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2014 года. В связи с незавершением строительства многоквартирного дома к указанной дате, 30 июня 2014 года стороны договора участия в долевом строительстве заключили дополнительное соглашение, в котором изменили срок передачи объекта строительства дольщику – после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2015 года.

По мнению заявителя, является неправомерным отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года по тем основаниям, что по состоянию на дату принятии решения Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу (т.е. на дату 6 октября 2014 года) истек срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства, а определенный дополнительным соглашением сторон срок передачи объекта строительства (квартиры) отличается от срока передачи квартир в этом же многоквартирном доме, установленного для иных дольщиков, чем нарушен принцип единства срока передачи застройщиком участникам долевого строительства объекта долевого строительства, установленный ч.1 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии с ч.3 ст. 6 этого же закона, в случае невозможности завершения строительства (создания) многоквартирного дома застройщик вправе изменить предусмотренный договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и предложить участнику долевого строительства изменить ранее заключенный договор в этой части. Таким образом, заявитель с одной стороны и застройщик – <ЮР.Л.1>, с другой стороны, заключив дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в котором изменили дату передачи заявителю объекта долевого строительства действовали с соблюдением положений ч.1 и ч.3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). При этом новый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщиком, а именно после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2015 года, в соответствии с ч.1 ст. 6 вышеназванного закона установлен единым для всех участников долевого строительства.

В качестве мер по восстановлению нарушенного права заявитель просил обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе представитель заявителя просит решение суда отменить, указав на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.

В суде апелляционной инстанции заявитель и его представитель, каждый в отдельности, настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, полагая решение суда законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

16 июня 2014 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации подан договор участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года, заключенный между ФИО1, с одной стороны, и застройщиком - <ЮР.Л.1>, с другой стороны. По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом, возводимый по строительному адресу: <адрес>, и после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в срок установленный договором, передать дольщику жилое помещение в объекте, имеющее условный №... (далее-квартира), а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов.

Пунктом 4.1. договора участия в долевом строительстве определено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2014 года.

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу №... от 11 августа 2014 года заявитель поставлен в известность о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве сроком до 3-х месяцев на основании положений п. 1 ст. 17 и абз.1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В уведомлении государственный регистратор указал, что представленные для государственной регистрации три экземпляра договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года не скреплены печатью <ЮР.Л.1>, поэтому не могут быть приняты в качестве надлежащего документа. Также государственный регистратор ссылался на то обстоятельство, что определенный договором срок передачи объекта участнику долевого - не позднее 30 июня 2014 года, истек. Недействительность срока передачи объекта долевого строительства не позволяет внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, заявителю надлежит представить согласие другого супруга, удостоверенное нотариусом, на совершение сделки либо подтверждение того, что ФИО1 в браке не состоит.

Во исполнение уведомления о приостановлении государственной регистрации от 11 августа 2014 года и 21 августа 2014 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлены: дополнительное соглашение от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года, которым стороны установили новый срок передачи квартиры дольщикам – не позднее 30 июня 2015 года, заявление, удостоверенное нотариусом о том, что ФИО1 не состоит в зарегистрирован браке; договор, заключенный с застройщиком.

Уведомлением от 6 октября 2014 года №... ФИО1 поставлен в известность об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по причине не соответствия представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства - абз. 4 п. 1. ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

В качестве основания отказа в государственной регистрации указано, что установленная дополнительным соглашением дата передачи объекта дольщику – не позднее 30 июня 2015 года, в нарушение ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не является единой для всех остальных дольщиков, т.к. согласно договора участия в долевом строительстве, заключенного между <ЮР.Л.1> и 1-м дольщиком, срок передачи квартиры по акту приема-передачи – 30 июня 2014 года, который уже истек. Из представленных заявителем документов не следует, что застройщик и участники долевого строительства пришли к соглашению в установленной ч.3 ст.6 названного закона форме и порядке об изменении условий договоров о сроках ввода дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства. Кроме того государственным регистратором указано на отсутствие сведений о продлении срока действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №... от 11 ноября 2009 года, установленного для <ЮР.Л.1> до 10 мая 2014 года, что не позволяет проверить правомерность подписания представленных документов со стороны <ЮР.Л.1>.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что поскольку срок передачи заявителю объекта долевого строительства отличается от срока, установленного застройщиком для остальных участников долевого строительства, и доказательств изменения застройщиком срока завершения строительства, а также установления нового единого для всех дольщиков срока передачи объектов строительства не представлено, то у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствовали основания для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года.

Судебная коллегия считает выводы суда ошибочными, а решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствие с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 3 ст. 6 установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или договором по решению суда (ст.ст. 450, 451 ГК Российской Федерации).

В соответствии с ч.1 ст.452 ГК Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вышеприведенными положениями ч.3 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ право застройщика изменить единый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства не поставлено в зависимость от волеизъявления всех без исключения участников долевого строительства. Кроме того, на застройщика не возложена обязанность передавать для государственной регистрации дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства.

Заявителем для государственной регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлен договор участия в долевом строительстве от 23 мая 2014 года и дополнительное соглашение от 30 июня 2014 года, заключенные в установленной ч.1 ст. 452 ГК Российской Федерации форме и содержащие условие об изменении договора в части срока передачи квартиры дольщикам.

Доказательств нарушения процедуры изменения ранее определенного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, установленной ч.3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суду не представлено.

Таким образом, поскольку в установленный государственным регистратором срок заявитель устранил недостатки ранее представленных документов, то оснований для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не имело.

Указание государственного регистратора на отсутствие сведений о продлении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №... от 11 ноября 2009 года, как на основание отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, также не является правомерным, поскольку данное обстоятельство могло являться основанием для приостановления государственной регистрации, однако в уведомлении Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 11 августа 2014 года о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве государственный регистратор на данное несоответствие не ссылался, чем лишил заявителя возможности принять меры к устранению этих недостатков документов.

Между тем, из Разрешения на строительство №..., выданного 8 августа 2012 года <ЮР.Л.1> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга следует, что срок действия разрешения установлен по 8 января 2015 года. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 6 марта 2015 года (дело №А56-761/2015) установлено, что <ЮР.Л.1> продолжает пользоваться земельным участком после истечения 10 мая 2014 года срока договора аренды земельного участка, в связи с этим арбитражный суд признал действие договора аренды продленным на неопределенный срок и взыскал с <ЮР.Л.1> в пользу <ЮР.Л.2> арендную плату по договору аренду №... от 11 ноября 2009 года за четвертый квартал 2014 года, т.е. за период с 1 октября 2014 года по 31 декабря 2014 года.

В соответствии с ч.3 ст. 61 ГПК Российской Федерации при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В связи с этим отказ в государственной регистрации по причине истечения к дате 6 октября 2014 года срока договора аренды земельного участка от11 ноября 2009 года нельзя признать обоснованным.

При изложенных обстоятельствах решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года подлежит отмене с постановлением нового решения об удовлетворении заявления.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 6 октября 2014 года №№... в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №..., заключенного 23 мая 2014 года между <ЮР.Л.1> (зарегистрированное МИ ФНС России №... по Санкт-Петербургу <дата>-Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии №...; ОГРН №...; ИНН/КПП №...), с одной стороны, и гражданином Российской Федерации ФИО1, <дата> года рождения, пол мужской, уроженцем <адрес>, паспорт №..., выдан ТП №... отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области во <адрес> районе Санкт-Петербурга <дата>, код подразделения №..., зарегистрированного по адресу: <адрес>, с другой стороны, в отношении жилого помещения, имеющего условный номер №..., расположенного в жилом комплексе со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом, возводимый по строительному адресу: <адрес>, а также Дополнительное соглашение от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве №... от 30 июня 2014 года.

Председательствующий:

Судьи: