Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в лице представителя по доверенности ФИО1 на решение Минераловодского городского суда от 27 апреля 2016 года по гражданскому делу по исковому заявлению Администрации Минераловодского городского округа к ФИО2, ООО «Югстрой+» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А.

установила:

Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась в суд с иском к ФИО2 и просила признать недействительным договор купли-продажи №15 от 25.09.2015 года квартиры № 53 по адресу: <...> заключенного между ООО«Югстрой+» и ФИО2

В обоснование иска истцом указано, что между МУ «Администрация поселка Анджиевский Минераловодского района Ставропольского края» и ООО «Югстрой+» 22.12.2014 года был заключен муниципальный контракт № 2014.400 664, по условиям которого застройщик ООО «Югстрой+» своими силами и с привлечением других лиц обязан был построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность муниципального образования спорное жилое помещение. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию был установлен договором не позднее 31.12.2014 года, срок передачи помещения не позднее 15.02.2015 года. Обязательства по договору застройщик нарушил. Многоквартирный дом в эксплуатацию принят 30.06.2015 года, между тем, квартира по истечении 45 дней не была передана в муниципальную собственность. После строительства многоквартирного дома спорному жилому помещению присвоен №53 по адресу: <...> Более того, 07.08.2015 года (до истечения срока на передачу квартиры в муниципальную собственность) застройщик в одностороннем порядке отказался от исполнения контракта, о чем решение направил в администрацию поселка Анджиевский. При этом, уплаченные по контракту денежные средства в размере 1633 119 рублей согласно платежных поручений №635539 от 30.12.2014 года, №733339 от 21.04.2015 года, № 831918 от 29.04.2015 года возвращены заказчику не были. ООО «Югстрой+» была продана спорная квартира по договору купли-продажи № 15 от 25.09.2015 года ответчику. Между тем, в силу п. 9.1 контракта он действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Интерес в спорном жилом помещении муниципальным образованием не утрачен, так как жилье было предназначено для граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда поселка Анджиевский, в рамках реализации краевой адресной программы на 2013-2017 г.г.

Определением суда от 30.03.2016 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Югстрой+».

Обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований Администрации Минераловодского городского округа СК - отказано. Обеспечительные меры, принятые по настоящему гражданскому делу, отменены.

В апелляционной жалобе истец Администрация Минераловодского городского района в лице представителя по доверенности ФИО1 просит отменить решение, как незаконное. Указывает в доводах жалобы, что муниципальный контракт подлежал государственной регистрации, однако зарегистрирован не был. Вывод суда о том, что договор только после его государственной регистрации может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен является ошибочным. Истец предпринимал действия к регистрации договора долевого участия в строительстве. Исходя из действий сторон контракта, правоотношения между участниками регулируются данным контрактом и нормами ФЗ 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.. ». Не исполнив обязательства перед истцом ООО «Югстрой+» не мог распоряжаться жилым помещением в пользу второго ответчика. Цель данного иска в том, чтобы вернуть в муниципальную собственность имущество, в отношении которого был заключен муниципальный контракт, по которому произведена оплата в размере 70% стоимости жилого помещения. В Арбитражном суде Ставропольского края в настоящее время производство по делу об истребовании жилых помещений приостановлено до разрешения данного спора.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ООО «Югстрой+» в лице представителя по доверенности ФИО3 просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание судебной коллегии участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом заказным с уведомлением от 11.07.2016г. не явились, о причинах неявки судебную коллегию не уведомили.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражении на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы.

Судом правильно определен характер правоотношений сторон, юридически значимые обстоятельства. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений норм процессуального законодательства не допущено.

В соответствии со ст. 1 Закона Ставропольского края от 28.05.2015 года № 51-кз «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Минераловодского муниципального района Ставропольского края и об организации местного самоуправления» постановлено преобразовать муниципальные образования - городские поселения Минеральные Воды, поселок Анджиевский, путем их объединения без изменения границ во вновь образованное муниципальное образование Минераловодский городской округ Ставропольского края.

Согласно Решению Совета депутатов Минераловодского городского округа от 23.10. 2015 года № 19 «О вопросах правопреемства» все имущество преобразованных муниципальных образований переходит в собственность Минераловодского городского округа, при этом правопреемником прав и обязанностей, в том числе в отношении договорных обязательств является администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола рассмотрения единственной заявки электронного аукциона от 08.12.2014г и решения № 887 от 10.12.2014г. о согласовании заключения муниципального контракта с единственным поставщиком, 22.12.2014 года между муниципальным образованием «Администрация поселка Анджиевский Минераловодского района Ставропольского края» (участник) и ООО «Югстрой+» (застройщик) подписан муниципальный контракт № 2014.400 664, по условиям которого застройщик обязан был построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность муниципального образования жилые помещения в количестве указанном в приложении № 1 к контракту, а участник обязуется оплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома ( п.1.1. договора л.д.12)

В приложении № 1 к муниципальному контракту указан следующий перечень объектов долевого строительства: жилое помещение № 6 площадью 49,7 кв.м. и жилое помещение № 9 площадью 45,1 кв.м. по

адресу: <...>/ Октябрьская дом 10/3 (л.д.23).

Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию установлен по условиям контракта не позднее 31.12.2014 года (пункт 1.5 контракта). Срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства не может превышать 45 дней с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 1.6). Согласно пункту 4.1 контракта срок передачи объектов долевого строительства не позднее 31.12.2014 года.

Общая цена контракта определена по результатам аукциона и составила 2 333 028 рублей (пункт 3.1). Оплата по контракту осуществляется в следующем порядке - аванс в размере 30% средств от цены контракта в течение 30 рабочих дней со дня заключения контракта, дальнейшая оплата 60% от суммы контракта производится по предъявлению актов выполненных работ с отметкой организации по техническому надзору, и 5% средств от цены контракта после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Полная оплата контракта (оставшиеся 5%) осуществляется после регистрации права собственности на жилые помещения за муниципальным образованием в течение 30 календарных дней (пункт 3.5).

На л.д.28 материалов дела представлено платежное поручение №635539 от 30.12.2014 года, согласно которого администрация п.Анджиевский перечислила оплату с назначением цели платежа- аванс 30% по указанному контракту в размере 699908,40 рублей ( л.д.28).

На неоднократные обращения Общества в администрацию в апреле 2015г. (л.д.121-124) о производстве в полном объеме оплаты предоставленных счетов на оплату и счета-фактуры № 1,2,3,4 от 14.04.2015г. в соответствии с представленными формами КС-2,КС-3, администрацией частично произведена оплата по контракту платежными поручениями № 831918 от 29.04.2015г. в сумме 209698,40 рублей и поручением № 733339 от 21.04.2015г. в сумме 723512,60 рублей ( л.д.28-30).

30.06.2015 ООО «Югстрой+» выдано разрешение № 26-101-1-2015 на ввод многоквартирного жилого дом в эксплуатацию ( л.д. 24).

После строительства многоквартирного дома спорному жилому помещению присвоен №53

Решением застройщика от 07.08.2015г., об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта, ООО «Югстрой+» отказался от исполнения контракта в одностороннем порядке, указав на неисполнение МУ администрацией пос. Анджиевский Минераловодского района СК обязательств по оплате цены контракта, возложенных на администрацию пунктами 3.5.2 и 3.5.3 данного контракта. 11.08.2015г. настоящее решение застройщика получено представителем администрации ( л.д.46).

09.09.2015 МУ администрацией пос. Анджиевский в адрес директора Общества направлено письмо следующего содержания: « в связи с расторжением 4-х муниципальных контрактов от 22.12.2014г. администрация требует произвести возврат средств, перечисленных по указанным контрактам, в том числе, по настоящему муниципальному контракту № 2014.400 664 в размере 1633119,40 рублей» ( л.д.48).

17.09.2015г. ООО «Югстрой+» зарегистрировало за собой право собственности на квартиру № 53 общей площадью 64.8 кв.м., в отношении которой возник настоящий спор ( л.д.49).

25.09.2015г. по договору купли-продажи квартиры №15 ООО «Югстрой+»- продавец продал, а покупатель- ФИО2 купил указанную квартиру (л.д.50).

26.10.2015 года определением Арбитражного суда Ставропольского края принято к производству суда исковое заявление администрации п. Анджиевский Минераловодского района к ООО «Югстрой+» о взыскании 1633119,40 рублей, уплаченных по муниципальному контракту № 2014. 400 664 от 22.12.2014 года, а также процентов за пользование денежными средствами ( л.д.65).

В тексте иска, поданного в Арбитражный суд Ставропольского края, администрация указала на то, что 11.08.2015г. застройщиком ООО «Югстрой+» было принято решение, согласно п.6.12 контракта, об одностороннем отказе от исполнения обязательств по муниципальному контракту № 2014.400 664 от 22.12.2014г.. Данное решение застройщика вступило в силу 22.08.2015г., однако перечисленные по контракту денежные средства в десятидневный срок с момента расторжения договора не возвращены, а потому подлежат взысканию в судебном порядке.

По доводам представителя истца к производству Арбитражного суда СК принят их иск к ООО «Югстрой+» об обязании передать в муниципальную собственность жилые помещения и документацию к ним, в том числе, и спорную квартиру, производство по которому приостановлено до разрешения настоящего спора в суде общей юрисдикции.

Указанные обстоятельства установлены судом и сторонами не оспаривались.

В обоснование иска администрации, заявленного к ФИО2, как собственнику жилого помещения квартиры № 53 по договору купли-продажи от 25.09.2015г., заключенного между ООО «Югстрой+» и ФИО2, указано о нарушении ООО «Югстрой+» условий заключенного муниципального контракта и действующего законодательства.

Таким нарушением истец считает решение Общества от 07.08.2015г. об одностороннем расторжении контракта № 2014.400 664, полагая, что ООО «Югстрой+» было обязано предупредить другую сторону о необходимости погашения задолженности по договору и о последствиях такой неоплаты. Кроме того, ссылается на » ч.5 ст.9 ФЗ «О долевом участии в строительстве, предусматривающей возврат денежных средств в случае расторжения договора, которые истцу не возращены, а отсутствие

государственной регистрации контракта не лишает истца права на судебную защиту.

Разрешая спор, суд первой инстанции не нашел правовых оснований к удовлетворению заявленных требований. Указал, что в рассматриваемом споре обстоятельства принятия застройщиком решения от 07.08.2015г. правового значения не имеют. Истец стороной оспариваемого им договора купли-продажи квартиры не является, применение двусторонней реституции не приведет к восстановлению заявленного нарушенным права, поскольку первоначально право собственности на спорный объект было зарегистрировано за ООО «Югстрой+», а потому права истца не могут быть защищены избранным им способом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии правовых оснований к удовлетворению иска.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ)

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные права и законные интересы граждан и организаций.

Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права принадлежит истцу.

В апелляционной жалобе администрация, со ссылкой на условия муниципального контракта от 22.12.2014 года № 2014.400 664, положения ст.166, ст.218 ГК РФ, указала в качестве основания недействительности оспариваемой сделки на незаконность принятия решения ООО «Югстрой+» от 07.08.2015г. об одностороннем отказе от исполнения обязательств, не возврате уплаченных по контракту денежных средств.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы, как несостоятельные, противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.12.2014г. между Администрацией пос.Анджиевский Минераловодского района СК и ООО «Югстрой+» был подписан договор долевого участия в строительстве, предметом которого являлась деятельность сторон по реализации строительства, определения прав и обязанностей по строительству и финансированию многоквартирного жилого дома в районе застройки: <...>

Согласно пункту 9.1 договора муниципальный контракт вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 31.12.2014, а по взаиморасчетам – до полного исполнения сторонами обязательств. В установленном законом порядке муниципальный контракт № 2014.400 664 от 22.12.2014г. не был зарегистрирован, а потому сделка является незаключенной. Данный контракт был досрочно расторгнут решением застройщика по основаниям неисполнения администрацией обязательств по внесению денежных средств в предусмотренном контрактом размере (п.3.5.2, п 3.5.3 контракта ).

В сентябре 2015 года, не оспаривая указанные обстоятельства расторжения контракта № 2014.400 664, администрация потребовала у ООО»Югстрой+» произвести возврат средств, перечисленных по контракту (л.д.48) и в дальнейшем в октябре 2015 года обратилась с иском к ООО «Югстрой+» в Арбитражный суд СК о взыскании денежных средств, уплаченных по данному муниципальному контракту и процентов за пользование денежными средствами ( л.д.65). В иске, поданном в Арбитражный суд СК, администрация указала на те же обстоятельства

расторжения контракта и дату вступления в силу решения застройщика - 22.08.2015г.

Доводы апелляционной жалобы истца об отсутствии в самом контракте оснований одностороннего отказа контрагента от исполнения обязательств по нему, не влекут отмену обжалованного решения. Установление данных обстоятельств в споре между двумя юридическими лицами предусмотрено законом в ином порядке. В рамках же настоящего спора суду не представлено сведений, что указанное решение застройщика ООО «Югстрой+» признано незаконным.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По состоянию на 17.09.2015г. ООО «Югстрой+», как единственный собственник недвижимого имущества- спорной квартиры, распорядился своим имуществом, заключив оспариваемый истцом, не являющейся стороной сделки, договор купли- продажи от 25.09.2015г. с ФИО2, который зарегистрирован в установленном порядке. В самом договоре купли-продажи квартиры от 25.09.2015г. указано, что сам договор является одновременно документом, подтверждающим факт реальной передачи недвижимости продавцом покупателю и является документом имеющим силу передаточного акта, денежные средства в размере стоимости объекта поступили на счет Общества «Югстрой+» по приходному кассовому ордеру.

Оспариваемый договор не может быть признан недействительным по заявленным истцом основаниям и суд, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации, заявленных 09.03.2016г. к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от 25.09.2015г. недействительным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, которым правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального или процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется, а доводы апелляционной жалобы администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила :

Решение Минераловодского городского суда Ставропольского края от 27 апреля 2016 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – без удовлетворения.