Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 18 мая 2017 года, с учетом определения суда от 14 июля 2017 года об исправлении описки, которым постановлено:

Иск ООО «ЯрРенИнвест» к ФИО1 о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЯрРенИнвест» задолженность по оплате базовой арендной платы за период до 30.11.2014 г. и с 01.04.2015 по 30.04.2015 г. в размере 11286,44 долларов США в рублевом эквиваленте на дату исполнения решения суда, задолженность по оплате базовой арендной платы за период с 01.12.2014 г. по 31.03.2015 г. в размере 1157297,40 руб., задолженность по оплате эксплуатационных расходов в размере 313820,23 руб., задолженность по оплате сервисного обслуживания в размере 3956,66 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 19275,07 руб., в остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи областного суда Семиколенных Т.В., судебная коллегия

установила:

ООО «ЯрРенИвест» обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по базовой арендной плате в размере 11769,12 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу ЦБ РФ на дату исполнения обязательства; по базовой арендной плате 25717,72 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу 1 доллар США=45 рублей; по оплате эксплуатационных расходов - 313820,23 руб.; по оплате за сервисное обслуживание - 3956,66 руб.; по оплате за торжественное обслуживание - 207340,16 руб.; расходы по уплате госпошлины в размере 20470,15 руб. В обоснование иска указано, что между сторонами был заключен предварительный договор аренды от 10 июня 2013 г., согласно которому истец передал ответчику нежилое помещение № В1028, расположенное на минус первом этаже здания торгового центра «Аура» по адресу <...> для организации магазина по продаже ..., что подтверждается актом доступа от 15.08.2013 г. и актом приема передачи помещения от арендодателя арендатору от 28.11.2013 г. Указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности. Стороны определили, что площадь помещения, сдаваемого в аренду составляет 74,3 кв.м. В п.5.3 предварительного договора сторонами определено, что стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды на срок 11 месяцев на условиях, согласованных сторонами в приложении № 2 к договору и заключить долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет. Предварительный договор является смешанным и содержит как положения о заключении в будущем договора, так и положения, регулирующие арендные отношения сторон до заключения краткосрочного или долгосрочного договора аренды. В п.5.8 договора стороны определили, что использование арендатором помещения в период с даты подписания акта приема-передачи помещения до даты подписания сторонами краткосрочного договора будет осуществляться на условиях краткосрочного договора, в том числе применения п. 10.7 краткосрочного договора в качестве основания для одностороннего расторжения договора и по ставке платы за пользование, равной ставке арендной платы и иных платежей по краткосрочному договору. В соответствии с п.4.1 краткосрочного договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющей. Постоянная составляющая арендной платы включает в себя базовую арендную плату и оплату эксплуатационных расходов. Базовая арендная плата за аренду помещения в год определяется путем умножения расчетной площади помещения на арендную ставку, равную 1100 долларов США, кроме того НДС за 1 кв.м помещения в год. Базовая арендная плата уплачивается ежемесячно равными долями от общей суммы за год не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. Ежемесячный размер арендной платы составил 6810,83 долларов США, кроме того НДС. Размер эксплуатационных расходов определяется путем умножения расчетной площади помещения на ставку эксплуатационных расходов в размере 5800 руб., кроме того НДС за 1 кв.м помещения в год. Ежемесячный размер эксплуатационных расходов составил 35911,67 руб., кроме того НДС. Переменная часть арендной платы состоит из платы с оборота арендатора и платы за сервисное обслуживание. Плата с оборота определяется как разница, если она положительная между суммой товарооборота арендатора в помещении за оборотный период, умноженный на процент с оборота, и базовой арендной платой, исходя из расчетной площади помещения (без НДС). Плата с оборота оплачивается ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Плата за сервисное обслуживание определяется исходя из приборов учета, установленных арендатором в помещении, и оплачивается ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца, следующего за отчетным. К предварительному договору было подписано дополнительное соглашение № 1 от 29.12.2014 г., в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что в период с 01.12.2014 г. по 31.03.2015 г. размер арендной ставки для расчета базовой арендной платы составляет 880 долларов США, кроме того НДС за 1 кв.м помещения в год. В этот период курс доллара будет рассчитываться по ставке 1 доллар=45 рублей. Стороны также определили, что ответчик должен оплатить истцу плату за торжественное открытие в размере 175712 руб. в срок по 31.12.2014 г.

Ответчик не исполнял надлежащим образом свои обязательства по оплате. Истец в одностороннем порядке расторг предварительный договор, определив последний день аренды 01.05.2015 г., помещение было возвращено истцу 30.04.2015 г.

За ответчиком по состоянию на 30.04.2015 г. числится задолженность по базовой арендной плате (с НДС) - 37486,84 долларов США; по оплате эксплуатационных расходов - 313820,23 руб.; по оплате за сервисное обслуживание - 3956,66 руб., по оплате за Торжественное открытие - 207340,16 руб.

Ответчику направлялись письменные претензии с требованием оплатить задолженность, которая не оплачена до настоящего времени.

В связи с не удовлетворением требований в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском в суд.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласен ответчик.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильному применению судом норм права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив их, заслушав представителя ООО «ЯрРенИнвест» ФИО2, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены, либо изменения постановленного судом решения.

Принимая решение по заявленным требованиям, суд исходил из недопустимости непредусмотренного законом или договором одностороннего отказа от исполнения обязательств. Оценив заключенный сторонами предварительный договор №YRI-58/2013 от10.06.2013г., суд пришел к выводу, о том, что обязательства, предусмотренные указанным договором были прекращены с 1.05.2015г.; при заключении договора все существенные условия были согласованы. Учитывая то, что обязательства по внесению базовой арендной платы, платы за сервисное обслуживание, оплате эксплуатационных расходов ответчицей исполнялись ненадлежащим образом, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

С выводами суда судебная коллегия соглашается, считает их правильными, соответствующими исследованным доказательствам и установленным обстоятельствам.

Согласно положениям п.1, п.3 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами(смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п.1, 4 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Факт подписания предварительного договора №YRI-58/2013 от 10.06.2013года ответчицей не оспаривался. Из пояснений ответчицы в суде первой инстанции следует, что помещение ей было передано, доступ бы в него был предоставлен.

Согласно п.11.5 указанного договора, настоящий договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до исполнения Сторонами всех своих обязательств по нему, если он не будет расторгнут ранее в соответствии с его условиями. Обязательства Сторон по настоящему Договору, связанные с заключением Договоров Аренды, действуют до 31 декабря 2018 года (включительно) и/или до государственной регистрации Договора Аренды, в зависимости от того, что наступит ранее.

Таким образом, срок действия договора был определен и согласован сторонами и доводы дополнительной апелляционной жалобы об истечении срока предварительного договора в виду незаключения основного договора аренды, несостоятельны.

Судебная коллегия констатирует, что между сторонами спора возникли арендные отношения на условиях, установленных договором №YRI-58/2013 от 10.06.2013года.

Согласно условиям договора №YRI-58/2013 от 10.06.2013г., а именно п. 8.1.1, Арендатор имеет право отказаться в от исполнения Договора и тем самым расторгнуть его, а также отказаться от заключения Договоров Аренды в одностороннем внесудебном порядке путем направления письменного уведомления Арендодателю не менее чем за 14 дней до даты предполагаемого расторжения в случае, если Арендодатель в соответствии с законодательством страны его регистрации (или иным применимым законодательством) объявлен банкротом или неплатежеспособным, или в отношении него начата процедура ликвидации.

Указанное условие о возможном для Арендатора внесудебном порядке расторжения договора не противоречит действующему гражданскому законодательству. Общие положения об аренде установлены главой 34 ГК РФ. Исходя из анализа содержащихся в ней норм материального права, судебная коллегия отмечает, что в случае отсутствия в договоре условий внесудебного расторжения договора аренды, законодателем предусмотрено расторжение договора аренды по инициативе арендатора только в судебном порядке, за исключением п.2 ст.610 ГК РФ.

Поскольку срок действия договора № YRI-58/2013 от 10.06.2013года определен, обстоятельства, установленные п.8.1.1. не наступили, у ответчицы не имелось оснований для прекращения арендных отношений во внесудебном порядке. С соответствующими исковыми требованиями в суд ответчица не обращалась.

Доводы апелляционной жалобы о прекращении арендных отношений с момента направления ФИО1 уведомления Арендодателю о расторжении договора аренды с 29.012.2014г. основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что в тексте уведомления имеется указание на ограничение доступа к арендованному помещению, а также на необеспечение помещения электроснабжением, на правильность выводов суда не влияют. Кроме того, наличие каких-либо препятствий со стороны Арендодателя к использованию арендованного имущества Арендатором не подтверждается представленными в материалах дела доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчица физически не могла осуществлять предпринимательскую деятельность после 29.01.2014г., поскольку была трудоустроена в ООО «...», не свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества по назначению, поскольку ведение коммерческой деятельности не предполагает обязательного личного присутствия предпринимателя в арендованном помещении.

Так же, судебная коллегия отмечает, что прекращение с 1.03.2015 года ФИО1 статуса индивидуального предпринимателя, не является основанием для прекращения арендных отношений.

Ссылка в апелляционной жалобе и дополнениях к ней на то, что с 13.01.2015г. по 30.04.2015г. в арендованном помещении осуществляла торговлю ФИО3, правового значения не имеет. Из материалов дела следует, что ФИО3 не состоит с ООО «ЯрРенИнвест» в договорных отношениях, и в арендованном помещении находилась с ведома и по разрешению ответчицы.

Договор № YRI-58/2013 от 10.06.2013 года расторгнут по инициативе Арендодателя с 1.05.2015г. в соответствии с его условиями. Недобросовестности со стороны Арендодателя, выразившейся, по мнению автора жалобы, в том, что после получения уведомления ответчицы о расторжении договора истец не принял немедленных мер к принятию помещения, судебная коллегия не усматривает, поскольку как следует из материалов дела, фактически помещение освобождено не было.

Доводы апелляционной жалобы о том, что расчет арендной платы производился не в соответствии с фактически занимаемой площадью, которая составляла 69,9 кв.м, а не 74,3 кв.м., как то было указано в договоре, были предметом исследования суда первой инстанции. С выводом суда о том, что расчетная площадь помещения, рассчитанная в соответствии с Методикой расчета площади и составляющая 74,3 кв.м., была сторонами согласована при заключении договора № YRI-58/2013 от 10.06.2013 года, судебная коллегия соглашается и отмечает, что площадь, указанная в договоре определена не на основании измерений БТИ, а согласно методике расчета, отличной от используемой при инвентаризации, с чем ответчица была согласна, подписывая договор № YRI-58/2013.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны ответчицы в суде первой инстанции и сводятся к несогласию с принятым судом решением, что является правом стороны в споре, но не основанием к отмене судебного акта.

Представленные доказательства суд первой инстанции исследовал и оценил в соответствии со статьей 67 ГПК РФ с учетом требований об относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Положения статей 55-57 ГПК РФ при оценке доказательств судом не нарушены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене постановленного решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ярославля от 18 мая 2017 года, с учетом определения суда от 14 июля 2017 года об исправлении описки, оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи