Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-5319/2014 по апелляционной жалобе Родионова М. Е., действующего в интересах Загарских О. Б. и Соболева В. В. на основании доверенностей, на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года, постановленное по заявлению Загарских О. Б. и Соболева В. В. о признании незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М., объяснения представителя заявителей – Родионова М.Е., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу – Сергеевой Н.М., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Загарских О.Б. и Соболев В.В. обратились в суд с заявлением, в котором просили признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу) от 6 октября 2014 года в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве от 23 мая 2014 года.

В обоснование требований указали, что 19 июня 2014 года представили в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу на регистрацию договор участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года, которым установлен срок передачи застройщиком дольщику объекта строительства – после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2014 года. В связи с незавершением строительства многоквартирного дома к указанной дате, 30 июня 2014 года стороны договора участия в долевом строительстве заключили дополнительное соглашение, в котором изменили срок передачи объекта строительства дольщику – после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2015 года.

По мнению заявителей, является неправомерным отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года по тем основаниям, что по состоянию на дату принятии решения Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу (т.е. на дату 6 октября 2014 года) истек срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства, а определенный дополнительным соглашением сторон срок передачи объекта строительства (квартиры) отличается от срока передачи квартир в этом же многоквартирном доме, определенного для иных дольщиков, чем нарушен принцип единства срока передачи застройщиком участникам долевого строительства объект долевого строительства, установленный ч.1 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии с ч.3 ст. 6 этого же закона, в случае невозможности завершения строительства (создания) многоквартирного дома застройщик вправе изменить предусмотренный договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и предложить участнику долевого строительства изменить ранее заключенный договор в этой части. Таким образом, заявители с одной стороны и застройщик – <ЮР.Л.1>, с другой стороны, заключив дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в котором изменили дату передачи заявителям объекта долевого строительства действовали с соблюдением положений ч.1 и ч.3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее- закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). При этом новый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщиком, а именно после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2015 года, в соответствии с ч.1 ст. 6 вышеназванного закона установлен единым для всех участников долевого строительства.

В качестве мер по восстановлению нарушенного права заявители просили обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве. Распределить судебные расходы, взыскав с Управление Росреестра по Санкт-Петербургу расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в сумме <...> рублей.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе представитель заявителей просит решение суда отменить, указав, на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.

В суде апелляционной инстанции представитель заявителей настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, полагая решение суда законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, доказательств уважительности причин неявки или ходатайства об отложении судебного заседания не представили. Руководствуясь ч.2 ст. 257, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся заявителей.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

19 июня 2014 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для государственной регистрации подан договор участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и застройщиком - <ЮР.Л.1>, с другой стороны. По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом, возводимый по строительному адресу: <адрес>, и после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в срок установленный договором, передать дольщику жилое помещение в объекте, имеющее условный №... (далее-квартира), а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов.

Пунктом 4.1. договора участия в долевом строительстве определено, что застройщик обязуется передать дольщику квартиру по акту приема-передачи после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2014 года.

Уведомлением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу №... от 11 августа 2014 года заявители поставлены в известность о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве сроком до 3-х месяцев на основании положений п. 1 ст. 17 и абз.1 п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В уведомлении государственный регистратор указал, что заявителями не представлено нотариально удостоверенное согласие супругов для совершения сделки – договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года; представленные для государственной регистрации экземпляры договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года не скреплены печатью <ЮР.Л.1>, поэтому не могут быть приняты в качестве надлежащего документа. Также государственный регистратор ссылался на то обстоятельство, что определенный договором срок передачи объекта участнику долевого - не позднее 30 июня 2014 года, истек. Недействительность срока передачи объекта долевого строительства не позволяет внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Во исполнение уведомления о приостановлении государственной регистрации от 11 августа 2014 года, 28 августа 2014 года в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлено дополнительное соглашение от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года, которым стороны установили новый срок передачи квартиры дольщикам – не позднее 30 июня 2015 года, а также заявители устранили иные недостатки документов, выявленные государственным регистратором.

Уведомлением от 6 октября 2014 года №... ФИО1 и ФИО2 поставлены в известность об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по причине не соответствия представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства - абз. 4 п. 1. ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

В качестве основания отказа в государственной регистрации указано, что установленная дополнительным соглашением дата передачи объекта дольщику – не позднее 30 июня 2015 года, в нарушение ч.1 ст. 6 закона от 30 декабря 2004 года № 122-ФЗ не является единой для всех остальных дольщиков, т.к. согласно договора участия в долевом строительстве, заключенного между <ЮР.Л.1> и 1-м дольщиком, срок передачи квартиры по акту приема-передачи – 30 июня 2014 года, который уже истек. Из представленных заявителями документов не следует, что застройщик и участники долевого строительства пришли к соглашению в установленной ч.3 ст.6 названного закона форме и порядке об изменении условий договоров о сроках ввода дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что поскольку срок передачи заявителям объекта долевого строительства отличается от срока, установленного застройщиком для остальных участников долевого строительства, и доказательств изменения застройщиком срока завершения строительства, а также установления нового единого для всех дольщиков срока передачи объектов строительства не представлено, то у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу отсутствовали основания для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года.

Судебная коллегия считает выводы суда ошибочными, а решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствие с п. 3 ст. 4 закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 3 ст. 6 установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

По общему правилу договор изменяется по соглашению сторон, а в случаях, названных Гражданским кодексом РФ, законом или договором по решению суда (ст.ст. 450, 451 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вышеприведенными положениями ч.3 ст.6 закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ право застройщика изменить единый срок передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства не поставлено в зависимость от волеизъявления всех без исключения участников долевого строительства. Кроме того, на застройщика не возложена обязанность передавать для государственной регистрации дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства.

Заявителями для государственной регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлен договор участия в долевом строительстве от 23 мая 2014 года и дополнительное соглашение от 30 июня 2014 года, заключенное в установленной ч.1 ст. 452 ГК РФ форме и содержащее условие об изменении договора в части срока передачи квартиры дольщикам.

Доказательств нарушения процедуры изменения ранее определенной договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, установленной ч.3 ст. 6 закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, суду не представлено.

Таким образом, поскольку в установленный государственным регистратором срок заявители устранили недостатки представленных документов, то оснований для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от 23 мая 2014 года в редакции дополнительного соглашения от 30 июня 2014 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не имело.

В связи с этим решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года нельзя признать обоснованным, поэтому судебный акт подлежит отмене с постановлением нового решения об удовлетворении заявления.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 ГПК РФ.

В связи с удовлетворением заявления с Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в пользу ФИО1 подлежат взысканию понесенные ею судебные расходы на оплату государственной пошлины в 200 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 ноября 2014 года отменить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в срок по 30 апреля 2015 года произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №..., заключенного 23 мая 2014 года между <ЮР.Л.1> (ОГРН №...; ИНН/КПП №...), с одной стороны, и гражданином Российской Федерации ФИО2, <дата> года рождения, пол мужской, уроженцем <адрес>, паспорт №..., выдан <адрес><дата> 2004 года, код подразделения №..., зарегистрированного по адресу: <адрес>; гражданской Российской Федерации ФИО1, <дата> года рождения, пол женский, уроженкой <адрес>, паспорт №..., выдан <адрес><дата> 2003 года, код подразделения №..., зарегистрированной по адресу: <адрес>, с другой стороны, в отношении жилого помещения, имеющей условный номер №..., расположенной в жилом комплексе со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и подземным паркингом, возводимый по строительному адресу: <адрес>, а также Дополнительное соглашение от 30 июня 2014 года к договору участия в долевом строительстве №... от 30 июня 2014 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу ФИО1 судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в сумме <...> рублей.

Председательствующий:

Судьи: