Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело № 2-1304/2020 Советского районного суда г.Воронежа по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку уплаты арендных платежей,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г.Воронежа от 07.10.2020,

(судья Косенко В.А.)

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что 12.04.2019 он заключил с ФИО2 договор аренды недвижимости № 1 (нежилого помещения), согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 100,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение VI, этаж подвал.

В соответствии с п. 2.1 Договора, договор аренды заключен на срок с 12.04.2019 по 12.03.2020. Согласно п. 5.1 Договора, арендная плата устанавливается в размере 29500 руб. без учета НДС за месяц. Согласно п. 5.2 договора, арендная плата вносится не позднее 2 дней до начала очередного месяца. Согласно п. 8.2 Договора, за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик арендуемое имущество не возвратил. Договор считается продленным на неопределенный срок.

Истец, с учетом заявления об уточнении исковых требований (л.д. 83-84) просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период март-июль 2020 года в размере 119690 руб. и неустойку за период с 28.02.2020 по 01.07.2020 в размере 116881,20 руб.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 07.10.2020 исковые требования заявителя оставлены без удовлетворения (л.д. 161-163).

В апелляционной жалобе ФИО1 просил отменить решение суда, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права (л.д. 190-192).

Не явившиеся лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО2 адвоката Мамонтова А.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов гражданского дела, 12.04.2019 ФИО1 (Арендодатель) заключил с ФИО2 (арендатор) договор аренды недвижимости № 1 (нежилого помещения), по которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 100,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение VI, этаж подвал. Срок действия договора с 12 апреля 2019 года по 12 марта 2020 года.

Если по истечении срока, определенного в договоре, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действие, он считается автоматически продленным на тех же условиях на 11 календарных месяцев (п. 2.1 договора).

Арендная плата устанавливается в размере 29500 руб. без учета НДС за месяц. Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов коммунальных служб (п. 5.1 договора). Арендная плата вносится не позднее 2 дней до начала очередного месяца (п. 5.2 договора).

За несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 2% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 8.2 договора).

Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (п. 7.1 договора). Арендатор обязан за свой счет подготовить Помещение к возврату Арендодателю, включая составление Акта возврата недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в Приложении № 3. Акт возврата недвижимости (нежилого помещения), подписанный Сторонами, является неотъемлемой частью Договора (п. 7.2 договора). В случае несвоевременного возврата Помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки (п. 7.3 договора).

В отношениях по договору аренды недвижимости № 1 (нежилого помещения) от 12.04.2019, заключенному между ФИО1 и ФИО2, от лица арендодателя фактически действовал ФИО1 (он показывал помещение, на его счет перечислялась арендная плата, с ним согласовывались иные вопросы по арендуемому помещению и т.п.), а от лица арендатора фактически действовал ФИО4 Сантана Реи ФИО3 (он перечислял арендную плату, осуществлял деятельность в арендуемом помещении, делал в нем ремонт, изменял входную группу и т.п.).

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались, подтверждены пояснениями истца (л.д. 93 об-94), показаниями ФИО1 и ФИО4 Сантана Реи ФИО3, которые были допрошены судом в качестве свидетелей (л.д. 151 об-153), а также перепиской между ними в «WhatsApp» (л.д. 118-131) и выписками по счету карты (л.д. 38-77).

В п. 2.1 договора аренды предусмотрено, что если по истечении срока, определенного в договоре, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действие, он считается автоматически продленным на тех же условиях на 11 календарных месяцев.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В п. 2 данной нормы указано, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В п. 31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) обращено внимание на то, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

В п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела было достоверно установлено, что сторона арендатора не намеревалась продолжать пользоваться имуществом после истечения срока аренды (12.03.2020), фактически освободила помещение 05.03.2020, а 12.03.2020 предложила стороне арендодателя забрать ключи от помещения, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор аренды недвижимости № 1 (нежилого помещения) от 12.04.2019 продленным, а также отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате истцу арендной платы после 12.03.2020.

Судебная коллегия считает правильными вышеприведенные выводы суда первой инстанции, вытекающими из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, основанными на правильном толковании норм материального права, регулирующих спорных правоотношения.

Так, из переписки между ФИО1 и ФИО4 Сантана Реи ФИО3 следует, что последний 12.02.2020 сообщил о намерении выехать из арендованного помещения до 12 числа (марта) (л.д. 117), в связи с чем ФИО1 разместил объявления на «Авито» для поиска новых арендаторов (л.д. 31, 32), о чем 23.12.2019 и 13.02.2020 уведомил ФИО4 Сантана Реи ФИО3 путем отправления ссылок на эти объявления в «WhatsApp» (л.д. 117).

Видеозаписью на телефоне свидетеля Мвири Жози Принс, подтверждается, что арендованное помещение было фактически освобождено 05.03.2020 (л.д. 147).

12.03.2020 ФИО4 Сантана Реи ФИО3 в «WhatsApp» направил ФИО1 сообщение: «Я там закончил, могу отдать тебе ключи, когда захочешь» - и получил ответ: «Я еду. К тебе. Кинь квитанции» (л.д. 119, 128).

12.03.2020 помещение не было принято, поскольку имелась непогашенная задолженность по отоплению перед ПАО «Квадра», а также, как следует из показаний ФИО4 Сантана Реи ФИО3, у ФИО1 возникли претензии к чистоте лампы.

16.03.2020 ФИО4 Сантана Реи ФИО3 оплатил задолженность в ПАО «Квадра» (л.д. 35-36, 105) и 17.03.2020 в «WhatsApp» написал ФИО1: «Привет Алексей, можно сегодня встретиться чтобы ключи отдать или уже поздно»; впоследствии встречу перенесли на следующий день (л.д. 119, 128). До 21.03.2020 переписки не было. 21, 22, 24 марта ФИО1 в сообщениях требовал от Рея акт передачи помещения и паспорт на счетчик (л.д. 119, 129). 27.03.2020 направлено исковое заявление в суд (л.д. 13).

Адвокат Дегтярев С.П. подтвердил, что за период действия договора претензий по арендной плате нет (л.д. 158).

Срок действия договора - с 12 апреля 2019 года по 12 марта 2020 года (п. 2.1 договора, л.д. 6).

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку договор аренды фактически был прекращен между сторонами, о чем свидетельствует переписка сторон и их действия, на что обоснованно сослался суд первой инстанции с учетом разъяснения п. 31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020), в соответствии с которым акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Советского районного суда г.Воронежа от 07.10.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: