Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Балыкиной ЕА на решение Самарского районного суда г. Самары от 16 апреля 2014 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» к Балыкину ЕА, Балыкину ИС в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Балыкиной ВИ, Балыкину СС о прекращении права пользования жилым помещением, о выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворить.

Прекратить право пользования Балыкину ЕА, Балыкину ИС, Балыкину ВИ, Балыкина СС квартирой, расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить Балыкину ЕА, Балыкину ИС, Балыкину ВИ, Балыкину СС из жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для снятия с регистрационного учета Балыкину ЕА, Балыкину ИС, Балыкину ВИ, Балыкину СС по адресу: <адрес>.

Взыскать с Балыкину ЕА, Балыкину ИС, Балыкину СС солидарно в пользу ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» госпошлину в размере 4000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Балыкину ЕА к ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» о прекращении права собственности на квартиру, и о признании договора залога квартиры прекращенным - отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского суда Салдушкиной С.А., объяснения Балыкиной Е.А., Балыкина И.С., их представителя – Валиевой Л.И. (ордер № от ДД.ММ.ГГГГ года), поддержавших апелляционную жалобу, возражения на жалобу представителя ООО ИК «Госдепартамент надвижимости» - Берч Е.А. (по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года), заключение прокурора Хлебниковой Е.В., полагавшей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» обратилось в суд с иском к Балыкиной Е.А., Балыкину И.С., Балыкину С.С., Балыкиной В.И. в лице законного представителя Балыкина И.С. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, указав в обоснование иска, что решением Ленинского районного суда г. Самары от 21.04.2009 года в пользу ЗАО АКБ «Газбанк» с Балыкина С.И. и Балыкиной Е.А. взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на заложенное имущество: четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Определением Ленинского районного суда г.Самара от 23.08.2011 года произведена замена взыскателя с ЗАО АКБ «Газбанк» на ООО «<1>». Определением того же суда от 11.11.2011 года в рамках исполнительного производства заменен взыскатель с ООО «<1>» на ООО ИК «Госдепартамент недвижимости».

В ходе исполнительного производства указанная квартира была передана на торги. В связи с признанием повторных торгов несостоявшимися, взыскатель оставил указанный объект недвижимости за собой, и в дальнейшем зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру.

Проживающим в упомянутой квартире ответчикам ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение об освобождении занимаемого жилого помещения и снятии с регистрационного учета в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, которое в добровольном порядке ими не исполнено.

Истец полагает, что регистрация и проживание ответчиков в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ограничивает права владения, пользования и распоряжения жилым помещением, как собственника, в связи с чем, истец просил суд прекратить право ответчиков на пользование спорной квартирой, выселить и снять их с регистрационного учета по указанному адресу, взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца госпошлину в размере 4 000 рублей.

Балыкина Е.А. в свою очередь обратилась в суд с иском к ООО ИК «Госдепартамент недвижимости», ЗАО АКБ «Газбанк» о прекращении права собственности на квартиру и о признании договора залога квартиры прекращенным, указав в обоснование иска, что при заключении кредитного договора №, сторонами также был заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ. данного жилого помещения.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 21.04.2009г по делу № 2-601/09 с ответчиков Балыкина С.И., Балыкиной Е.А. солидарно взыскана в пользу банка сумма задолженности по договору в размере 3 809 398,92 руб., и обращено взыскание на вышеуказанное заложенное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ банк заключил с ООО «<1>» договор уступки прав требования (цессии) № №, а ООО «<1>» в свою очередь ДД.ММ.ГГГГ. заключило соглашение № по уступке прав требования ООО ИК «Госдепартамент недвижимости».

В дальнейшем, судебными актами с Балыкина С.И. и Балыкиной Е.А. в пользу ООО «Госдепартамента недвижимости» взысканы суммы задолженности по процентам за пользование кредитом, и сумма ежемесячной платы за размещение денежных средств.

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем квартиры значится Балыкина Е.А., а обременение прав на заложенное имущество по договору залога зарегистрировано в пользу ЗАО АКБ «ГАЗБАНК».

На момент возбуждения исполнительных производств в отношении должника Балыкиной Е.А., а также на момент вступления в законную силу судебных постановлений, на дату выдачи выписки - ДД.ММ.ГГГГ., правообладателем залогового имущества являлась Балыкина Е.А. и обременение прав на заложенное имущество по договору залога в пользу ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» зарегистрировано не было.

В ДД.ММ.ГГГГ Балыкиной Е.А. стало известно об осуществлении регистрации права собственности на залоговое имущество — спорную квартиру за ООО ИК « Госдепартамент недвижимости». Между тем, регистрация уступки прав по договору залога после заключения договора цессии и обременения прав на заложенное имущество за ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» зарегистрировано не было.

Кроме того, в материалах исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ №, возбужденного на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника Балыкиной Е.А. имеются постановления о наложении ареста, о передаче на реализацию в специализированную организацию ООО «СамРост» на комиссионных началах с последующим снижением его цены в пользу взыскателя - Банка.

Поскольку имущество не было реализовано на торгах, судебным приставом-исполнителем оно было отозвано с реализации и банку, как взыскателю по исполнительному документу, было предложено оставить предмет залога у себя. В материалах исполнительного производства также имеются сведения о том, что ДД.ММ.ГГГГ. банк сообщил судебному приставу о своем решении оставить предмет залога за собой по цене на 25% ниже его первоначальной продажной цены на первых публичных торгах и спорное имущество было передано взыскателю – банку, ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности на спорное имущество за банком.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Балыкина Е.А. полагает, что ООО ИК «Госдепартамент недвижимости», как новый кредитор, в нарушение требований ст. 389 ГК РФ не произвел государственную регистрацию договора уступки и обременения прав на заложенное имущество за собой, в связи с чем, обращение взыскания на заложенное имущество по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ. не могло состояться в его пользу и за ним не могло быть зарегистрировано право на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке. Кроме того, повторные торги были признаны несостоявшимися, ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» в установленный Законом «О залоге» от 29.05.1992 года № 2872-1, ФЗ «Об исполнительном производстве» месячный срок не воспользовался правом оставить предмет залога у себя.

На основании изложенного, Балыкина Е.А. просит прекратить право собственности ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» на спорную квартиру, аннулировать запись от 09.01.2014г. и признать прекращенным договор залога от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ЗАО АКБ «Газбанк» и Балыкиной Е.А.

Определением Самарского районного суда от 13 марта 2014 года гражданские дела № 2-209 по иску ООО ИК «Госдепартамента недвижимости к Балыкиной Е.А., Балыкину И.О., Балыкину С.С., Балыкиной В.И. в лице законного представителя Балыкина И.О. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, а также № 2-208 по иску Балыкиной Е.А. к ООО ИК « Госдепартамент недвижимости», ЗАО АКБ «Газбанк» о прекращении права собственности на квартиру и признании договора залога прекращенным, объединены в одно производство.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Балыкина Е.А. просит решение суда отменить, удовлетворить ее исковые требования в полном объеме, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.

В доводах жалобы указывает на то, что банком был пропущен срок для принятия решения об оставлении за собой залогового имущества, что является основанием для прекращения залога.

Также указывает на то, что в материалы исполнительного производства незаконно представлен ряд документов, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, считая его законным и обоснованным.

Согласно ч. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (за недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией (п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими Федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от 21.04.2009 года с Балыкина С.И. и Балыкиной Е.А. солидарно в пользу ЗАО АКБ «Газбанк» взыскана задолженность по кредитному договору от 23.03.2007 года в размере 3 809 398,92 руб., обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Балыкиной Е.А.: четырехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, путем его продажи с торгов с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 7 303 208 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного решения и выданного исполнительного листа, возбуждено исполнительное производство, предметом которого является взыскание задолженности по кредитному договору и обращение взыскания на указанное имущество.

Из материалов дела следует, что определением Ленинского районного суда г.Самара от ДД.ММ.ГГГГ заменен взыскатель с ЗАО АКБ «Газбанк» на правопреемника - ООО «<1>». Определением Ленинского районного суда г.Самара от 11.11.2011 года вновь произведена замена взыскателя с ООО «<1>» на ООО ИК «Госдепартамент недвижимости».

Из указанного судебного акта следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<1> и ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» заключен договор уступки (цессии), по условиям которого ООО «<1>» уступило ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» права требования по исполнительному листу о взыскании с ответчиков суммы задолженности по кредитному договору, договору поручительства, договору залога.

Установлено и подтверждается документами исполнительного производства, что 01.02.2012 года в адрес ОСП Самарского района г.Самара поступило письмо, в котором ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» на основании вышеуказанного определения суда просит вынести постановление о замене взыскателя по исполнительному листу, выданному Ленинским районным судом 06.08.2009 года по делу № 2-601/09.

Также подтверждается, что заложенное имущество было выставлено на торги. После признания повторных торгов, назначенных на ДД.ММ.ГГГГ года, несостоявшимися, ввиду отсутствия заявок, на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество отозвано с реализации.

Из материалов дела также усматривается, что предложением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ взыскателю ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» нереализованное имущество предложено оставить за собой.

Согласно письму, направленному в адрес ОСП Самарского района г.Самара УФССП по Самарской области и в адрес ООО «<2>», взыскатель ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» сообщил о своем решении оставить предмет залога - спорную четырехкомнатную квартиру за собой.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ ООО ИК «Госдепартаменту недвижимости» было передано нереализованное имущество.

Право собственности на указанную квартиру перешло к ООО ИК «Госдепартамент недвижимости», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что переход права собственности на спорное жилое помещение к ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» является основанием для прекращения права пользования им ответчиками Балыкиной Е.А., как залогодателем, и членами его семьи - Балыкиным И.С., Балыкина С.С., несовершеннолетней Балыкиной В.И.

Соглашение о проживании в указанном жилом помещении Балыкиной Е.А. и членов её семьи не заключалось, основания для сохранения за ними права пользования спорным жилым помещением отсутствуют, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил заявленные ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» исковые требования о прекращении права пользования ответчиками спорной квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета.

Доводы представителя ответчицы Балыкиной Е.А. о том, что указанное имущество - квартира является для неё и членов её семьи единственным пригодным для проживания жилым помещением, поэтому они не могут быть выселены из нее, суд обоснованно признал несостоятельными, поскольку в силу положений п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, и реализация этого имущества являются основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, даже если жилое помещение является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

При этом встречные требования Балыкиной Е.А. к ООО ИК «Госдепартамент недвижимости», ЗАО АКБ «Газбанк» о прекращении права собственности на квартиру и о признании договора залога прекращенным, суд обоснованно оставил без удовлетворения.

Так, в силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрирующий орган не производит регистрацию прав в случае, если на объект недвижимости наложено обременение в форме залога, до момента возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

В силу ст. ст. 382, 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права.

По смыслу указанных норм закона уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя. Такая сделка не изменяет существующее положение объекта недвижимости, не происходит возникновения и регистрации нового обременения.

Из положений ст.ст. 329, 384 ГК РФ следует, что обеспечивающее обязательство (ипотека) следует судьбе обеспеченного обязательства, при этом обеспечивающее обязательство передается в силу прямого указания закона.

Установлено, что в соответствии с договором уступки прав требований (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<1>» уступило ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» права требования к Балыкиным по исполнительным листам, выданным на основании решения Ленинского районного суда от 21.04.2009 года.

Определением того же суда от 11.11.2011 года произведена замена взыскателя на ООО ИК «Госдепартамент недвижимости». Данный судебный акт ответчиками не оспорен.

Из документов исполнительного производства усматривается, что ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» ДД.ММ.ГГГГ обращалось в ОСП Самарского района с заявлением о замене взыскателя.

Согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ в адрес начальника ОСП Самарского района, истцом указано на наличие в исполнительном производстве допущенных судебным приставом-исполнителем ошибок в части указания взыскателем ЗАО АКБ «Газбанк» вместо ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» при вынесении ряда документов: акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ года; постановления о передаче нереализованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ года; постановление о проведении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года. В указанном письме содержится также требование о внесении соответствующих изменений в указанные исполнительные документы и предоставлении их надлежащему взыскателю - ООО ИК «Госдепартамент недвижимости».

Смена взыскателя с ЗАО АКБ Газбанк» подтверждается также отметкой в книге реализации.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что судебным приставом исполнителем допущены ошибки при вынесении ряда документов в отношении взыскателя ЗАО АКБ «Газбанк», что подтверждали и представитель ОСП Самарского района г.Самара и представитель ЗАО АКБ «Газбанк».

Судом установлено и не оспаривалось, что действия судебного пристава-исполнителя в ходе исполнительного производства не обжаловались, не заявлялись требования о признании торгов недействительными.

Таким образом, как обоснованно признал суд, акты о передаче нереализованного имущества; постановление о передаче нереализованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, а также постановление о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, вынесены судебным приставом в отношении взыскателя ЗАО АКБ «Газбанк» ошибочно.

Оснований сомневаться в достоверности аналогичных документов в отношении взыскателя ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» не имеется.

Кроме того, судом установлено, что в Управление Росреестра по Самарской области при регистрации права собственности истца на указанное имущество были представлены все необходимые документы в подлинниках, сверенных с копиями, что подтверждается копией «Дела правоустанавливающих документов Управления Росеестра по Самарской области».

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что, принятие нереализованного имущества в рамках исполнительного производства ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» свидетельствует о том, что истец реализовал свое право требования взыскателя по исполнительному документу.

Суд при этом также обоснованно учел и то обстоятельство, что ЗАО АКБ «Газбанк» на момент уступки права требования уже реализовало свое право на предъявление требований по договору залога, взыскание на заложенное имущество уже обращено решением суда. При уступке права требования по основному обязательству при наличии в ЕГРП записи об ипотеке права прежнего залогодержателея (ЗАО АКБ «Газбанк») переходят к новому кредитору вместе (одновременно) с переходом права по основному обязательству, в связи с чем, с этого момента прежний залогодержатель не может считаться обладателем данного права, и соответственно лицом, которое вправе им распоряжаться.

Кроме того, в материалах регистрационного дела Управления Росреестра, имеется также письмо, направленное ООО ИК «Госдепартамент недвижимости» в адрес ОСП Самарского района г.Самара и в ООО «<2>» ДД.ММ.ГГГГ о принятом решении оставить предмет залога за собой, что также свидетельствует о реализации истцом права требования по исполнительному документу.

В связи с чем, доводы представителя Балыкиной Е.А. о нарушении взыскателем месячного срока с момента признания торгов несостоявшимися (в данном случае ДД.ММ.ГГГГ года) как основания для признания договора залога прекращенным и передачи имущества должнику, суд обоснованно признал несостоятельными.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Судебная коллегия считает решение суда правильным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 16 апреля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Балыкину ЕА - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течении шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.

Председательствующий –

Судьи -