Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «Глория» в лице директора ФИО1 на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 26 мая 2017 года

по исковому заявлению Публичного акционерного общества Коммерческий банк «Центр-инвест» к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Глория» о досрочном расторжении кредитного договора, солидарном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав судью-докладчика Киселева Г.В.,

установила:

10 января 2016 года истец - ПАО КБ «Центр-инвест» обратился в Железноводский городской суд с данным иском, указав, что 27 февраля 2014 года между ОАО КБ «Центр-инвест» и ФИО1 заключен кредитный договор №№ о предоставлении кредитной линии с лимитом выдачи в сумме 4 000 000 на потребительские цели, срок возврата кредита установлен в соответствии с графиком погашения. Окончательный срок погашения установлен не позднее 25 февраля 2019 года. Согласно п.1.3 кредитного договора за пользование кредитом заёмщик должен уплачивать банку проценты: с 27 февраля 2014 года по 28 февраля 2015 года по ставке 12,75% годовых, с 01 марта 2015 года по 28 февраля 2017 года по ставке 14,75% годовых, с 01 марта 2017 года по 25 февраля 2019 года по ставке 16,75% годовых. Свои обязательства по предоставлению кредита банк выполнил в полном объёме. Заёмщик в нарушение статей 309-310, 314, п.1 ст.819 ГК РФ, условий кредитного договора, свои обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование денежными средствами в установленные договором сроки не исполняет. По состоянию на 02 декабря 2016 года имеется просроченная задолженность ФИО1 3.Г. перед ПАО КБ «Центр-инвест». Сумма просроченной задолженности по возврату основного долга составляет 1 271195 рублей 62 копейки, по уплате процентов в размере 454085 рублей 18 копеек. Пунктом 3.4 кредитного договора за несвоевременно погашение кредита предусмотрена пеня в размере 36,5% от суммы несвоевременно погашенного кредита. Решением Правления банка, начиная с июля 2014 года размер неустойки снижен до 13% годовых. Размер пени за несвоевременное погашение кредита по кредитному договору с учётом снижения неустойки составляет 209607 рублей 46 копеек. В соответствии с п.3.5 кредитного договора в случае несвоевременной уплаты процентов за пользование кредитом заёмщик уплачивает банку пеню в размере 36,5% от суммы неуплаченных процентов. Решением Правления банка, начиная с июля 2014 года размер неустойки снижен до 20% годовых. Размер пени за несвоевременное погашение процентов по кредитному договору на 02 декабря 2016 года с учётом снижения неустойки составляет 108776 рублей 22 копейки. Согласно п.5.2 кредитного договора банк вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы основного долга по кредиту, причитающихся процентов за пользование кредитом, иных платежей по настоящему договору, а также изменить его, в том числе, в случае образования просроченной задолженности по кредиту и/или процентам, и/или уплате иных платежей по настоящему договору более двух месяцев подряд. Поскольку неуплата основного долга, начиная с февраля 2015 года является существенным нарушением условий кредитного договора, у истца возникло право потребовать досрочно возвратить сумму задолженности по кредитному договору и досрочного расторжения кредитного договора. По состоянию на 02 декабря 2016 года общая задолженность ФИО1 перед ПАО КБ «Центр-инвест» составила 4 194823 рубля 54 копейки, в том числе: задолженность по оплате основного долга - 3 419598 рублей 44 копейки из которых: 1 271195 рублей 62 копейки - просроченная задолженность по основному долгу; 2 148402 рубля 82 копейки - текущая задолженность по основному долгу; проценты по основному долгу - 456841 рубль 42 копейки, из которых: 454085 рублей 18 копеек - просроченные проценты за пользование кредитом, 2756 рублей 24 копейки - текущие проценты; пеня по уплате просроченного кредита - 209607 рублей 46 копеек, пеня по уплате просроченных процентов - 108776 рублей 22 копейки. В порядке обеспечения исполнения заёмщиком своих обязательств по кредитному договору истцом заключены: договор залога жилого дома и земельного участка №№ от 27 февраля 2014 года, предметом которого является принадлежащее на праве собственности ФИО1 недвижимое имущество по адресу: <адрес>: жилой дом, назначение - жилое, литер «№», общей площадью 351,9 кв.м., в том числе жилой площадью 152,5 кв.м., этажность - 3, кадастровый номер №; земельный участок, назначение: земли населённых пунктов, под индивидуальное строительство, площадью 600,00 кв.м., кадастровый номер №, по общей залоговой стоимости 6 154550 рублей; договор залога недвижимости №№ от 27 февраля 2014 года, предметом которого является принадлежащее на праве собственности ООО «Глория» недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: магазин, назначение - нежилое здание, общей площадью 65,00 кв.м., литер «№», этажность - 1, кадастровый номер: №; земельный участок, назначение: земли населённых пунктов - для строительства продовольственного магазина, площадью 100,00 кв.м., кадастровый номер №, общей залоговой стоимостью 2 000 000,00 рублей. В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ, п.1.2 договора залога жилого дома и земельного участка №№ от 27 февраля 2014 года, договора залога недвижимости №№ от 27 февраля 2014 года, в случае неисполнения залогодателем обязательств по кредитному договору залогодержатель приобретает право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Пунктом 1.2 договоров залога жилого дома и земельного участка и залога недвижимости предусмотрено что, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. В силу п.3.2 договора залога недвижимости заёмщик и залогодатель несут солидарную ответственность в случае невыполнения, ненадлежащего выполнения заёмщиком обязательств согласно кредитному договору. ПАО КБ «Центр-инвест», как истец, обоснованно опасается, что в целях сокрытия существа и денежных средств от обращения на него взыскания, ответчик может произвести отчуждение его третьим лицам, в результате чего, в случае удовлетворения судом иска ПАО КБ Центр-инвест», исполнение данного судебного акта будет невозможным из-за отсутствия у должника ФИО1 имущества. 20 июня 2016 года в адрес ответчика направлено уведомление с предложением расторгнуть кредитный договор №№ от 27 февраля 2014 года и погасить в полном объёме задолженность по кредитному договору. До настоящего времени задолженность не погашена. Истец просил суд досрочно расторгнуть кредитный договор №№ от 27 февраля 2014 года, заключенный между ФИО1 и ОАО КБ «Центр-инвест». Взыскать в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» солидарно с ответчиков ФИО1 и ООО «Глория» задолженность по кредитному договору №№ от 27 февраля 2014 года в общей сумме 4 194823 рубля 54 копейки, в том числе: задолженность по оплате основного долга - 3 419598 рублей 44 копейки, из которых: 1 271195 рублей 62 копейки - просроченная задолженность по основному долгу; 2 148402 рублей 82 копейки - текущая задолженность по основному долгу; проценты по основному долгу - 456 841 рубль 42 копейки, из которых: 454 085 рублей 18 копеек - просроченные проценты за пользование кредитом; 2 756 рублей 24 копейки - текущие проценты; пеня по уплате просроченного кредита - 209 607 рублей 46 копеек; пеня по уплате просроченных процентов - 108 776 рублей 22 копейки. Взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 174 рубля 12 копеек. Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1, являющееся предметом залога по договору залога жилого дома и земельного участка №№ от 13 апреля 2012 года: жилой дом, инвентарный номер №, литер «№», общей площадью 351,9 кв.м., в том числе жилой площадью 152,5 кв.м., этажность - 3, условный номер №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 600,00 кв.м., назначение - земли населённых пунктов, под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Способ реализации заложенного имущества установить в виде продажи с публичных торгов. Начальную стоимость установить в размере стоимости указанной в п.1.4 договора залога жилого дома и земельного участка №№ от 27 февраля 2014 года - 6 154 550 рублей. Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Глория», являющееся предметом залога по договору залога недвижимости № от 27 февраля 2014 года: магазин, назначение - нежилое здание, общей площадью 65,00 кв.м., кадастровый номер №, литер «№», этажность - 1, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 100,00 кв.м., назначение - для строительства продовольственного магазина, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Способ реализации заложенного имущества установить в виде продажи с публичных торгов. Начальную стоимость установить в размере стоимости указанной в п.1.4. договора залога недвижимости №69140036-2з от 27 февраля 2014 года - 2 000000 рублей. В целях обеспечения исковых требований по настоящему делу принять следующие обеспечительные меры в виде наложения ареста на указанное имущество, запрета ФИО1, ООО «Глория» совершать сделки по отчуждению имущества третьим лицам (л.д.2-9).

16 февраля 2017 года истец - ПАО КБ «Центр-инвест» уточнил иск, просил суд досрочно расторгнуть кредитный договор №№ от 27 февраля 2014 года, заключенный между ФИО1 и ОАО КБ «Центр-инвест». Взыскать в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» с ответчиков ФИО1, ООО «Глория» задолженность по кредитному договору №№ от 27 февраля 2014 года в общей сумме 4 375 308 рублей 33 копейки, в том числе: задолженность по оплате основного долга - 3 419 598 рублей 44 копейки, из которых: 1 406 101 рубль 41 копейка - просроченная задолженность по основному долгу; 2 013 497 рублей 03 копейки - текущая задолженность по основному долгу; проценты по основному долгу - 561 756 рублей 04 копейки, из которых: 539 645 рублей 80 копеек - просроченные проценты за пользование кредитом; 22 110 рублей 24 копейки - текущие проценты; пеня по уплате просроченного кредита - 264 811 рублей 84 копейки; пеня по уплате просроченных процентов - 129 142 рубля 01 копейка. Взыскать с ответчиков ФИО1, ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 355 рублей 18 копеек, с учётом ранее оплаченной госпошлины в размере 29174 рубля 12 копеек и доплаченной государственной пошлины в размере 1181 рубль 06 копеек. Обратить взыскание на указанное недвижимое имущество (л.д.96-98).

23 мая 2017 года истец - ПАО КБ «Центр-инвест» уточнил иск, просил суд досрочно расторгнуть кредитный договор №№ от 27 февраля 2014 года, заключенный между ФИО1 и ОАО КБ «Центр-инвест». Взыскать в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» с ответчиков ФИО1, ООО «Глория» задолженность по кредитному договору №№ от 27 февраля 2014 года в общей сумме 4 636 048 рублей 37 копеек, в том числе: задолженность по оплате основного долга - 3 419 598 рублей 44 копейки из которых: 1 615 414 рублей 39 копеек - просроченная задолженность по основному долгу; 1 804184 рубля 05 копеек - текущая задолженность по основному долгу; проценты по основному долгу - 710 157 рублей 11 копеек, из которых: - 674 063 рубля 90 копеек - просроченные проценты за пользование кредитом; 36 093 рубля 21 копейка - текущие проценты; пеня по уплате просроченного кредита - 344 951 рубль 16 копеек; пеня по уплате просроченных процентов - 161 341 рубль 66 копеек. Взыскать с ответчиков ФИО1, ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 380 рублей 24 копейки, с учётом ранее оплаченной государственной пошлины в размере 29174 рубля 12 копеек, доплаченной государственной пошлины в размере 1181 рубль 06 копеек, доплаченной госпошлины в размере 1025 рублей 06 копеек. Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1, являющееся предметом залога по договору залога жилого дома и земельного участка №<адрес> от 27 февраля 2014 года, расположенную по адресу: <адрес>: жилой дом, инвентарный номер №, литер «<данные изъяты>», общей площадью 351,9 кв.м., в том числе жилой площадью 152,5 кв.м., этажность - 3, условный номер №; земельный участок, площадью 600,0 кв.м. кв.м., категория - земли населённых пунктов, назначение - под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер №. Определить способ реализации заложенного имущества в виде публичных торгов. Начальную продажную стоимость установить в размере залоговой стоимости указанной в п.1.4 договора залога жилого дома и земельного участка №№ от 27 февраля 2014 года: 6 154 550 рублей. Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Глория», являющееся предметом залога по договору залога недвижимости №№ от 27 февраля 2014 года, расположенную по адресу: г. <адрес>: магазин, назначение - нежилое здание, общей площадью 65,00 кв.м., кадастровый номер №, литер «ДД.ММ.ГГГГ», этажность - 1; земельный участок, площадью 100,0 кв.м., назначение - для строительства продовольственного магазина, кадастровый номер № Определить способ реализации заложенного имущества в виде публичных торгов. Начальную продажную стоимость установить в размере залоговой стоимости указанной в п.1.4 договора залога недвижимости №№ от 27 февраля 2014 года: 2 000000 рублей (том 2 л.д.98-100).

Обжалуемым решением Железноводского городского суда от 26 мая 2017 года исковые требования ПАО КБ «Центр-инвест» к ФИО1, ООО «Глория» о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично. Расторгнут кредитный договор №<адрес> от 27 февраля 2014 года, заключенный ПАО КБ «Центр-инвест» со ФИО1 Со ФИО1 и ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору №№ от 27 февраля 2014 года в размере 4 382 901 рубль 96 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований ПАО КБ «Центр-инвест» о взыскании пени по уплате просроченного кредита в сумме 172 475 рублей 58 копеек, о взыскании пени по уплате просроченных процентов в сумме 80 670 рублей 83 копеек отказано. Со ФИО1 и ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» солидарно взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 31 380 рублей 34 копейки, по 15 690 рублей 12 копеек с каждого. Обращено взыскание в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Установлена продажная стоимость заложенного имущества - 6 154 550 рублей. Обращено взыскание в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» на заложенное имущество: магазин и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Установлена продажная стоимость заложенного имущества - 2000 000 рублей (том 2 л.д.148-152).

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение Железноводского городского суда от 26 мая 2017 года в части установления начальной продажной цены на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> в размере 6 154 550 рублей, установления начальной продажной цены на магазин и земельный участок по адресу: <адрес> в размере 2 000 000 рублей отменить, вынести в этой части новое решение установив начальную продажную цену на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> в размере 8 707 658 рублей, установить начальную продажную цену на магазин и земельный участок площадью по адресу: <адрес> в размере 2 949 897 рублей, в остальной части решение оставить без изменения, указав, что при установлении и начальной цены суд руководствовался отчётом об оценке недвижимого имущества, проведённой в 2011 году, при этом стоимость заложенного имущества существенно изменилась. Согласно заключению оценочной экспертизы, проведённой по ходатайству ответчика в рамках рассмотрения данного гражданского дела, объекты недвижимости оценены следующим образом: недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: жилой дом - 7 760 935 рублей, земельный участок - 946 723 рубля. Недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> магазин - 2 585 980 рублей, земельный участок - 363 917 рублей. Судом при рассмотрении вопроса об установлении начальной продажной цены и обращения взыскания на заложенное имущество несмотря на наличие заключения судебной оценочной экспертизы была оставлена стоимость имущества, установленная согласно оценке, проведённой в 2011 году, что ухудшает положение ответчика и приведёт к убыткам при реализации его имущества по установленной судом цене в размере 2 553 108 рублей, что фактически сопоставимо с размером половины исковых требований, удовлетворенных судом по настоящему гражданскому делу (том 2 л.д.154-157).

В апелляционной жалобе ответчик - ООО «Глория» в лице директора ФИО1 просит решение Железноводского городского суда от 26 мая 2017 года в части обращения взыскания на магазин и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> и установления начальной продажной цены 2 000 000 рублей отменить, и вынести в этой части новое решение об отказе в удовлетворения исковых требований, в остальной части решение оставить без изменения, указав, что при установлении и начальной цены суд руководствовался отчётом об оценке недвижимого имущества, проведённой в 2011 году. С момента составления которого прошло более 5 лет, стоимость заложенного имущества существенно изменилась. Согласно заключению оценочной экспертизы, проведенной по ходатайству ответчика в рамках рассмотрения данного гражданского дела, объекты недвижимости оценены следующим образом: недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: жилой дом - 7 760 935 рублей, земельный участок - 946 723 рубля. Недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> магазин - 2 585 980 рублей, земельный участок - 363 917 рублей. Таким образом, имущества заёмщика ФИО1 вполне достаточно для погашения долговых обязательств перед истцом, и судом необоснованно обращено взыскание на заложенное имущество поручителя - ООО «Глория». Кроме того, установление начальной продажной цены по оценке, проведённой в 2011 году, ухудшает положение ответчика и приведёт к убыткам при реализации его имущества по установленной судом цене в размере 949 897 рублей, что составляет четвертую часть, удовлетворённых судом по настоящему гражданскому делу. Фактически обращение взыскания на магазин приведёт к невозможности исполнения обязанности по возврату кредита, так как не будет возможности направлять полученную прибыль в магазине на выполнение кредитных обязательств (том 2 л.д.159-162).

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы истец - АО КБ «Центр-инвест» считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционных жалоб несостоятельными (том 2 л.д.167-169).

Исследовав материалы гражданского дела №2-94/17, обсудив доводы изложенные в апелляционных жалобах, в поступивших относительно доводов апелляционных жалоб возражениях, заслушав полномочного представителя ответчика ФИО1 адвоката Графычеву Н.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца - ПАО КБ «Центр-инвест» по доверенности ФИО2, поддержавшую доводы возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда в части в части обращения взыскания на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: магазин, земельный участок, определении способа реализации указанного заложенного имущества в виде публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости указанного заложенного имущества в размере 2 000000 рублей, установления продажной стоимости заложенного имущества расположенного по адресу: <адрес>: жилой дом, земельный участок в размере 6 154 550 рублей подлежит отмене.

В остальной части оснований для отмены решения суда нет.

В соответствии с положениями ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (п.1). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (п.2).

Согласно положений п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Как следует из положений п.1 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Положениями п.1 ст.810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из положений ст.309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст.310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2).

Согласно положений ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1). Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2). Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3).

Как следует из положений п.1 ст.349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Обстоятельства, указанные в п.2 ст.348 ГК РФ в ходе судебного разбирательства установлены не были, и суд первой инстанции с учётом представленных доказательств наличия задолженности по кредитному договору №№ от 27 февраля 2014 года в размере 4 382 901 рубль 96 копеек обоснованно удовлетворил заявленные требования о расторжении кредитного договора, взыскании суммы задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество в виде обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определении способа реализации указанного заложенного имущества в виде публичных торгов.

Из положений п.2 ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16июля1998года №102-ФЗ следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Положениями п.п.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Как следует из положений п.9 ст.77.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Приведённые положения закона предписывают суду определять начальную продажную цену заложенного имущества на основании отчёта оценщика и установлении ее в размере 80% от рыночной стоимости соответствующего имущества, что предполагает предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, и уменьшением риска объявления торгов несостоявшимися в связи с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

С учётом изложенных обстоятельств и норм права судебная коллегия полагает, что суду первой инстанции надлежало применить положений п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и установить начальную продажную цену заложенного имущества равной 80% его рыночной стоимости.

Как следует из заключения проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Центр консалтинга и оценки «ФИНЭКС» ФИО3 №74П/17 от 03 мая 2017 года, рыночная стоимость жилого дома, инвентарный номер № литер «№», общей площадью 351,9 кв.м., в том числе жилой площадью 152,5 кв.м., три этажа, условный номер №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 7 660 935 рублей. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 600 кв.м., назначение земли населённых пунктов, под индивидуальное строительство, кадастровый номер 26:31:020346:47, расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 946 723 рубля. Рыночная стоимость магазина, общей площадью 65 кв.м., кадастровый номер №, литер «№», один этаж, расположенного по адресу: <адрес>, составляет: 2 585 980 рублей. Рыночная стоимость земельного участка, площадью 100 кв.м., назначение для строительства продовольственного магазина, кадастровый номер 26:31:020332:35, расположенного по адресу: <адрес> составляет: 363 917 рублей (том 2 л.д.1-89, 90-94).

Применительно к положениям п.п.4 п.2 ст.54, п.9 ст.77.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> в размере 80% рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта №74П/17 от 03 мая 2017 года составляет 6886126 рублей, из которых 6128748 рублей - стоимость жилого дома, 757378 рублей - стоимость земельного участка.

Принимая во внимание, что со ФИО1 и ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 4 382 901 рубль 96 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 31 380 рублей 34 копейки, основания для обращения взыскания на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: магазин, земельный участок, определение способа реализации указанного заложенного имущества в виде публичных торгов, установление начальной продажной стоимости указанного заложенного имущества отсутствовали, а начальная продажная цена на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> установленная судом не соответствовала требованиям, установленным приведёнными положениями закона.

С учётом изложенного решение ссуда в указанной части подлежит отмене, доводы апелляционной жалобы - удовлетворению, с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требования ПАО КБ «Центр-инвест» об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащего на праве собственности ООО «Глория», расположенного по адресу: <адрес>: магазин, земельный участок, определении способа реализации заложенного имущества в виде публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости в размере залоговой стоимости. Установить начальную продажную цену на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> в размере 80% рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта №74П/17 от 03 мая 2017 года - 6886126 рублей, из которых 6128748 рублей - стоимость жилого дома, 757378 рублей - стоимость земельного участка.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железноводского городского суда от 26 мая 2017 года в части обращении взыскания на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: магазин, земельный участок, определении способа реализации указанного заложенного имущества в виде публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости указанного заложенного имущества в размере 2 000000 рублей, установлении продажной стоимости заложенного имущества расположенного по адресу: <адрес>: жилой дом, земельный участок в размере 6 154 550 рублей отменить, апелляционные жалобы ответчиков ФИО1, ООО «Глория» удовлетворить.

Принять по делу в указанной части новое решение, которым в удовлетворении требования ПАО КБ «Центр-инвест» об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Глория», являющееся предметом залога по договору залога недвижимости №№ от 27 февраля 2014 года, расположенное по адресу: <адрес>: магазин, назначение - нежилое здание, общей площадью 65,00 кв.м., кадастровый номер №, литер «<адрес>», этажность - 1; земельный участок, площадью 100,0 кв.м., назначение - для строительства продовольственного магазина, кадастровый номер №, определении способа реализации заложенного имущества в виде публичных торгов, установлении начальной продажной стоимости в размере залоговой стоимости указанной в п.1.4 договора залога недвижимости №№ от 27 февраля 2014 года: 2 000000 рублей отказать.

Установить начальную продажную цену на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> в размере 80% рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта №74П/17 от 03 мая 2017 года - 6886126 рублей, из которых 6128748 рублей - стоимость жилого дома, 757378 рублей - стоимость земельного участка.

В остальной части: расторжении кредитного договора, солидарном взыскании со ФИО1 и ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» задолженности по кредитному договору в размере 4 382 901 рубль 96 копеек, отказе в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании пени по уплате просроченного кредита в сумме 172 475 рублей 58 копеек, о взыскании пени по уплате просроченных процентов в сумме 80 670 рублей 83 копеек, солидарном взыскании со ФИО1 и ООО «Глория» в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определении способа реализации указанного заложенного имущества в виде публичных торгов решение суда оставить без изменения.

Судья-председательствующий

Судьи: