Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 февраля 2021 года гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» о защите прав потребителя,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ»,

на решение Ивантеевского городского суда Московской области от 25сентября 2020 года,

заслушав доклад судьи Степновой О.Н., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, представителей ООО «ЭКОСТРИТ» – ФИО3, ФИО4,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ЭКОСТРИТ», просила суд:

признать за истцом право на получение от застройщика квартиры по передаточному акту без доплат, обязать ответчика произвести перерасчет площади квартиры с применением понижающего коэффициента, направить проект акта-приема передачи;

взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 56 573 руб., компенсацию морального вреда – 30 000 руб., штраф, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 45 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и в срок не позднее <данные изъяты> передать истцу однокомнатную <данные изъяты> проектной площадью 28,28 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Истица обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнила, однако в нарушение условий договора квартира до настоящего времени не передана.

В <данные изъяты> истцом получен акт сверки взаиморасчетов к договору, в котором указано, что после завершения строительства площадь квартиры увеличилась на 3,05 кв.м., в связи с чем, необходимо произвести доплату цены договора в размере 164 016 руб.

Также от застройщика получен проект акта приема-передачи объекта, в котором указано, что площадь квартиры без учёта понижающего коэффициента, применяемого к помещению вспомогательного использования, равна 31,33 кв.м. Истец с представленным расчетом не согласна, поскольку площадь квартиры согласно экспликации с учетом понижающего коэффициента составляет 28,3 кв.м., что лишь на 0,02 кв.м. превышает проектную площадь. Согласно условиям договора при таком превышении доплата не требуется.

В судебном заседании представитель ФИО1, заявленные требования поддержал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что проектная площадь квартиры после завершения строительства увеличилась на 3,05 кв.м., в связи с чем, у истца согласно условиям договора возникла обязанность произвести доплату. В случае удовлетворения иска просили суд применить положения ст.333 ГК РФ, снизить размер неустойки и штрафа, а также на основании Постановления Правительства РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> предоставить отсрочку исполнения решения суда до <данные изъяты>.

Решением Ивантеевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено:

признать исполненным обязательство ФИО1 по оплате цены договора <данные изъяты> участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, заключённого с ООО «ЭКОСТРИТ».

Взыскать с ООО «ЭКОСТРИТ» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 35 000 руб., 5 000 руб. в счёт компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение требований потребителя в размере 20 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Взыскать с ООО «ЭКОСТРИТ» государственную пошлину в пользу местного бюджета в размере 1 550 руб.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» отсрочку исполнения настоящего решения в части взыскания неустойки до <данные изъяты>

В апелляционной жалобе ООО «ЭКОТРИТ» просит об отмене решения суда в части удовлетворения исковых требований о признании исполненным обязательства по оплате цены договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика доводы апелляционной жалобы ответчика поддержали.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда в части взыскания с ООО «ЭКОСТРИТ» в пользу ФИО1 неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании направить проект акта приема-передачи квартиры, предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда в части взыскания неустойки не обжалуется, в связи с чем, его законность и обоснованность в указанной части в соответствии с ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ, разъяснениями, изложенными в п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, судом апелляционной инстанции не проверяется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах этих доводов, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в абз. 1 п. 2 и в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 23 (ред. от <данные изъяты>) "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по данному делу и обжалуемое ответчиком решение соответствует указанным требованиям.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> между ФИО1 и ООО «ЭКОСТРИТ» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и в срок не позднее <данные изъяты> передать истцу однокомнатную <данные изъяты> проектной площадью 28,28 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Цена договора составила 1 520 780, 20 руб. исходя из расчетной цены за 1 кв.м. общей площади квартиры в размере 53 775, 80 руб.

Согласно экспликации к поэтажному плану по результатам обмеров БТИ общая площадь <данные изъяты> составляет 28,3 кв.м., в том числе общая площадь жилых помещений 27,0 кв.м. и площадь балкона 1,3 кв.м.

В <данные изъяты> ООО «ЭКОСТРИТ» на имя истца направлен проект акта сверки взаиморасчётов и проект акта приема-передачи квартиры, из которых следует, что общая площадь квартиры с учётом балкона составляет 31,33 кв.м. В связи с чем, истцу предложено доплатить цену договора исходя из превышения площади на 3,05 кв.м., что составляет 164 016 руб.

<данные изъяты> Министерством жилищной политики <данные изъяты> ООО «ЭКОСТРИТ» выдано разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции счел обоснованными требования истца в части определения окончательной цены договора, которые, фактически, сводятся к факту признания исполненным её обязательства по оплате цены договора, ввиду следующего.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве) в редакции, действующей на момент заключения между сторонами договора, предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно приложению <данные изъяты> к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от <данные изъяты> при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лождий 0,5, для балконов 0,3, для террас 0,3, для веранд 1,0.

Из условий договора, заключённого между сторонами, следует, что проектная площадь объекта – площадь объекта долевого строительства, предусмотренная проектной документацией на многоквартирный жилой дом, состоящая из суммы площадей всех частей объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, подсобных помещений, а также площадей балконов, лоджий, веранд, террас и кладовых (пункт 1.9.).

Цена договора, то есть общий размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) квартиры, составляет сумму в размере 1 453 874,80 руб.

Расчетная цена за 1 (один) кв.м. общей площади квартиры составляет 51 410 руб.

Стоимость создания квартиры включает в себя затраты на создание всех принадлежностей квартиры, в том числе инженерных сетей, строений и сооружений, необходимых для их обслуживания, элементов благоустройства прилегающей территории, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией, а также затраты на приобретение прав на земельный участок и уплату налога на землю, арендной платы за весь период действия договора, а также затраты по выполнению обязательств застройщика по инвестиционному контракту и иные затраты, связанные со строительством квартиры и их принадлежностей с учетом колебаний цен на рынке стройматериалов и прочие расходы, связанные со строительством многоквартирного жилого дома, а также затраты на оплату услуг застройщика в соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона <данные изъяты> ФЗ (пункт 4.1.)

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора площадь объекта долевого строительства была определена с учётом понижающего коэффициента к помещениям вспомогательного использования, таким как лоджия и балкон.

Суд обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что указанные нормы были приняты уже после утверждения проекта дома и не принимались во внимание при заключении договора, как несостоятельные, поскольку цена договора является существенным условием, соглашение по которому достигается в момент заключения договора между сторонами, а условия договора участия в долевом строительстве должны соответствовать не только волеизъявлению сторон, но и требованиям закона и иного нормативно-правового акта.

В данном случае условия договора, заключённого между сторонами полностью соответствуют требованиям закона в части определения площади объекта учётом понижающего коэффициента.

Так, из условий договора не следует, что общая или проектная площадь объекта определяется без учёта понижающего коэффициента.

Согласно приложению <данные изъяты> к договору проектная площадь квартиры составляет 28,28 кв.м., исходя из которой и была определена цена договора путём произведения указанной площади на расчётную цену 1 кв.м.

Вместе с тем согласно приложению <данные изъяты> (поэтажный план) фактическая площадь объекта составляет 31,72 кв.м., в том числе площадь лоджии 4,27 кв.м. Таким образом, при определении проектной площади, указанной в самом договоре и приложении <данные изъяты>, и определении цены договора застройщиком учтён понижающий коэффициент, так как в приложении площадь обозначена как 28,28 кв.м., что менее фактической площади по поэтажному плану.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу условий 4.3.-4.3.3. договора цена договора, указанная в п. 4.1 договора, не является окончательной и может быть изменена в связи с отличием площади объекта долевого строительства согласно техническому паспорту здания, от проектной площади объекта долевого строительства. Окончательная цена договора определяется после составления тонического паспорта здания исходя из стоимости 51 410 рублей 00 копеек за 1 (один) квадратный метр площади объекта долевого строительства.

<данные изъяты> объекта долевого строительства согласно техническому паспорту здания окажется больше проектной площади объекта долевого строительства, то участник будет обязан уплатить застройщику разницу между окончательной ценой договора, определенной согласно п. 4.3 договора, и ценой договора, указанной в п. 4.1.

<данные изъяты> объекта долевого строительства согласно техническому паспорту здания окажется меньше проектной площади объекта долевого строительства, то застройщик будет обязан возвратить участнику разницу между ценой договора, указанной в п. 4.1 договора, и окончательной ценой договора, определенной согласно п. 4.3 договора.

Цена договора, указанная в и. 4.1 договора не подлежит уточнению в случае, если разница в площади объекта долевого строительства согласно техническому описанию здания и проектной площади объекта долевого строительства составляет менее 1 (одного) квадратного метра.

В настоящее время после завершения строительства, согласно экспликации к поэтажному плану, не оспоренному сторонами, общая площадь квартиры составляет 28,3 кв.м., в том числе площадь балкона 1,3 кв.м. При этом площадь балкона указана с учётом понижающего коэффициента, так как согласно техническим характеристикам (1,19*3,63) площадь балкона составляет 4,32 кв.м. Таким образом, общая площадь всей квартиры без применения коэффициента составляет 31,33 кв.м., что на 0,39 кв.м. меньше площади, указанной в приложении <данные изъяты> к договору.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции принимая во внимание, что, в связи с расхождением площади объекта по фактической площади менее 1 квадратного метра, цена договора не подлежит изменению, удовлетворил иск в части признания исполненным обязательство ФИО1 по оплате цены договора.

Разрешая заявленные требования в указанной части, суд также учел, что согласно приведенным выше правовым нормам и условиям договора цена договора между сторонами подлежит изменению только в случае расхождения проектной площади и площади, определённой по результатам обмеров после завершения строительства. При заключении договора застройщик исходил из цены договора, определённой как произведение проектной площади с учётом понижающего коэффициента, применяемого к лоджии, и расчётной цены за 1 кв.м. Окончательная цена договора также должна определяться указанным порядком как произведение проектной площади с учётом понижающего коэффициента, применяемого к балкону, и расчётной цены за 1 кв.м. В связи с чем, ввиду небольшого расхождения площади, цена не подлежит изменению.

Предъявляя же требование о доплате цены договора, исходя из общей площади объекта без учёта применения понижающего коэффициента к балкону (лоджии), застройщик, тем самым, в одностороннем порядке требует изменить условия договора в части порядка определения цены договора, а именно без учёта понижающего коэффициента, а не в связи с изменением площади объекта долевого строительства, что недопустимо, так как противоречит ст.ст. 309, 310 и 450 ГК РФ.

При таких данных, суд отклонил доводы представителя ответчика об ошибочном указании в приложении <данные изъяты> площади квартиры как 28,28 кв.м., так как они направлены на изменение соглашения, достигнутого сторонами при заключении договора и объективно по делу ничем не подтверждены.

Анализируя фактические обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ФИО1 в указанной выше части. Суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права.

Суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения требований о обязании ответчика произвести перерасчет площади квартиры, поскольку после обмеров БТИ площадь квартиры установлена, а также оснований для обязания ответчика направить проект акта приема-передачи квартиры, поскольку процедура подписания акта регламентирована Законом об участии в долевом строительстве, а на момент рассмотрения настоящего спора не установлено совершение застройщиком действий, связанных с уклонением от передачи квартиры истцу.

Из материалов дела также следует, что застройщик обязался в срок не позднее <данные изъяты> передать истцу однокомнатную <данные изъяты>, истец обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнил, однако в нарушение условий договора квартира истцу до настоящего времени не передана.

Направленное истцом в адрес ответчика требование об оплате неустойки оставлено последним без удовлетворения.

Разрешая требования в части взыскания неустойки, суд первой инстанции установил значимые по делу обстоятельства, применил ФЗ от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст. 309, 310, 330, 333 ГК РФ, Постановление правительства РФ от <данные изъяты><данные изъяты>, и пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, период просрочки передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства, принимая во внимание заявление ответчика о снижении размера неустойки, суд взыскал с ответчика в пользу истца за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> сумму в размере 35 000 руб.

По делу установлено, что ответчик добровольно не удовлетворил требование потребителя о выплате неустойки, в связи с чем, суд в порядке ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.14.1994 <данные изъяты> «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 20 000 руб.

На основании ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», учитывая степень вины причинителя, а также требования разумности и справедливости, суд взыскал компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции в части признания исполненным обязательства ФИО1 по оплате цены договора участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке, доводы жалобы не содержат.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ивантеевского городского суда Московской области от 25 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЭКОСТРИТ» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи